北海道美幌町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
北海道美幌町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,655万円（10年前比+49.9%）
北海道美幌町の中古戸建て価格
- 1,655万円（20万円/坪）
- 10年前比+49.9%（前年比▲3.3%）
- 築年 : 1992年
- 駅距離 : 24.0分
- 専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 平均土地面積 : 267.8㎡（81.0坪）
◆北海道美幌町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 13万円／坪 |
| 2014年 | 14万円／坪 |
| 2019年 | 16万円／坪 |
| 2024年 | 20万円／坪 |
| 2029年 | 17万円／坪 |
| 2034年 | 14万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
北海道美幌町：1,655万円（20万円/坪、10年前比+49.9%）
（参考）北海道美幌町のあるエリアの中古戸建て価格は？
北海道：2,550万円（35万円/坪、10年前比+46.9%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
北海道北見市：2,142万円（26万円/坪、10年前比+37.4%）
北海道津別町：786万円（7.3万円/坪、10年前比+25.1%）
北海道大空町：1,374万円（12万円/坪、10年前比+25.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+29.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲32.8%
- ノーマルシナリオ
1,112万円（14万円/坪、10年間で▲32.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
北海道北見市：1,475万円（18万円/坪、10年後は▲31.1%）
北海道津別町：736万円（6.8万円/坪、10年後は▲6.4%）
北海道大空町：1,264万円（11万円/坪、10年後は▲8.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲15.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆北海道美幌町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 65万円／坪 |
| 5年 | 53万円／坪 |
| 10年 | 43万円／坪 |
| 15年 | 36万円／坪 |
| 20年 | 28万円／坪 |
| 25年 | 22万円／坪 |
| 30年 | 16万円／坪 |
| 35年 | 13万円／坪 |
| 40年 | 10万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆美幌町の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 美幌町-1 | 美幌町-2 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 北海道美幌町字仲町1丁目141番38《地番》 | 北海道美幌町字東2条南2丁目1番13《地番》 |
| 最寄り駅 | 美幌駅から800m | 美幌駅から2000m |
| 土地面積 | 377㎡ | 303㎡ |
| 用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 3.9万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比▲1.7% |
4.0万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比▲1.6% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
美幌町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、美幌町はどうなるのだろうか。
◆美幌町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 18,697人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 16,778人 | 89.7 | |
| 2030年 | 15,286人 | 81.8 | |
| 2035年 | 13,834人 | 74.0 | |
| 2040年 | 12,442人 | 66.5 | |
| 2045年 | 11,093人 | 59.3 | |
| 2050年 | 9,819人 | 52.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）北海道美幌町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
美幌町：52.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
北海道北見市：65.8
北海道津別町：42.4
北海道小清水町：54.6
北海道大空町：54.5
北海道弟子屈町：48.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
北海道美幌町の中古戸建ての過去の売買事例
北海道美幌町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆美幌町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 北海道網走郡美幌町字元町 | 北海道網走郡美幌町字青葉 | 北海道網走郡美幌町字仲町 | 北海道網走郡美幌町字東3条南 | 北海道網走郡美幌町字西1条北 | 北海道網走郡美幌町字東3条北 | 北海道網走郡美幌町字稲美 | 北海道網走郡美幌町字美芳 | 北海道網走郡美幌町字元町 | 北海道網走郡美幌町字美芳 | 北海道網走郡美幌町字鳥里 | 北海道網走郡美幌町字青山北 | 北海道網走郡美幌町字三橋町 | 北海道網走郡美幌町字仲町 | 北海道網走郡美幌町字東2条北 | 北海道網走郡美幌町字大通北 |
| 最寄駅 | 美幌駅から徒歩25分 | 美幌駅から徒歩ー分 | 美幌駅から徒歩10分 | 美幌駅から徒歩28分 | 美幌駅から徒歩19分 | 美幌駅から徒歩19分 | 美幌駅から徒歩ー分 | 美幌駅から徒歩18分 | 美幌駅から徒歩25分 | 美幌駅から徒歩18分 | 美幌駅から徒歩10分 | 美幌駅から徒歩28分 | 美幌駅から徒歩28分 | 美幌駅から徒歩8分 | 美幌駅から徒歩18分 | 美幌駅から徒歩18分 |
| 用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 工業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 工業地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 工業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 商業地域 |
| 建物属性 | 1990年築、木造 | 2024年築、木造 | 年築、木造 | 1969年築、木造 | 1964年築、木造 | 1998年築、木造 | 1971年築、木造 | 1996年築、木造 | 1969年築、木造 | 1996年築、木造 | 1986年築、木造 | 1976年築、木造 | 1979年築、木造 | 1980年築、木造 | 1970年築、木造 | 1965年築、木造 |
| 取引価格 |
100万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積340㎡） |
4,100万円 ・150万円/坪 （46万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積360㎡） |
220万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積330㎡） |
200万円 ・5.5万円/坪 （1.7万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積240㎡） |
150万円 ・4.7万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積240㎡） |
1,300万円 ・51万円/坪 （15万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積280㎡） |
100万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積260㎡） |
700万円 ・27万円/坪 （8.2万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積250㎡） |
200万円 ・4.7万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積210㎡） |
560万円 ・21万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積250㎡） |
200万円 ・8.3万円/坪 （2.5万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積320㎡） |
150万円 ・4.1万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積380㎡） |
400万円 ・13万円/坪 （3.8万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積160㎡） |
20万円 ・0.9万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積65㎡） |
160万円 ・7.5万円/坪 （2.3万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積135㎡） |
30万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積260㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
美幌町内の中古戸建て価格を見る
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北海道美幌町の中古戸建てに関するFAQ
- Q北海道美幌町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
北海道美幌町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約20万円/坪となっており、10年前と比べて+49.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q北海道美幌町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約14万円/坪となり、▲32.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q北海道美幌町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、北海道美幌町字仲町1丁目141番38《地番》（美幌駅から800m、第2種中高層住居専用地域）が、3.6万円/坪（1.2万円/㎡、前年比▲1.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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