宮城県富谷市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
宮城県富谷市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,744万円（10年前比▲6.9%）
宮城県富谷市の中古戸建て価格
- 2,744万円（76万円/坪）
- 10年前比▲6.9%（前年比▲4.7%）
- 平均築年 : 2007年
- 平均駅距離 : 73分
- 平均専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 230.0㎡（69.6坪）
◆宮城県富谷市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 76万円／坪 |
| 2012年 | 81万円／坪 |
| 2017年 | 86万円／坪 |
| 2022年 | 76万円／坪 |
| 2027年 | 61万円／坪 |
| 2032年 | 47万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
宮城県富谷市：2,744万円（76万円/坪、10年前比-6.9%）
（参考）宮城県富谷市のあるエリアの中古戸建て価格は？
宮城県：2,507万円（72万円/坪、10年前比+19.9%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
宮城県仙台市宮城野区：3,829万円（110万円/坪、10年前比+38.8%）
宮城県仙台市泉区：2,683万円（77万円/坪、10年前比+14.0%）
宮城県利府町：3,568万円（98万円/坪、10年前比+63.2%）
宮城県大和町：2,260万円（60万円/坪、10年前比▲6.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+27.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲38.3%
- ノーマルシナリオ
1,693万円（47万円/坪、10年間で▲38.3%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
宮城県仙台市宮城野区：4,393万円（126万円/坪、10年後は+14.7%）
宮城県仙台市泉区：2,185万円（63万円/坪、10年後は▲18.6%）
宮城県利府町：3,188万円（88万円/坪、10年後は▲10.7%）
宮城県大和町：1,567万円（41万円/坪、10年後は▲30.7%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆宮城県富谷市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 126万円／坪 |
| 5年 | 109万円／坪 |
| 10年 | 93万円／坪 |
| 15年 | 71万円／坪 |
| 20年 | 71万円／坪 |
| 25年 | 61万円／坪 |
| 30年 | 53万円／坪 |
| 35年 | 61万円／坪 |
| 40年 | 47万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆富谷市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 富谷市-1 | 富谷市-2 | 富谷市-3 | 富谷市-4 | 富谷市-5 | 富谷市-6 | 富谷市-7 | 富谷市-8 | 富谷市-9 | 富谷市-10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 宮城県富谷市富ケ丘2-13-8 | 宮城県富谷市東向陽台1-14-10 | 宮城県富谷市あけの平3丁目7番6 | 宮城県富谷市とちの木2-11-15 | 宮城県富谷市太子堂1-20-21 | 宮城県富谷市明石台1丁目22番13 | 宮城県富谷市ひより台2丁目5番10 | 宮城県富谷市鷹乃杜1-9-19 | 宮城県富谷市日吉台3丁目6番9外 | 宮城県富谷市成田5丁目12番6 |
| 最寄り駅 | 泉中央駅から5500m | 泉中央駅から4000m | 泉中央駅から6900m | 泉中央駅から9000m | 泉中央駅から12000m | 泉中央駅から3700m | 泉中央駅から11000m | 泉中央駅から5600m | 泉中央駅から7700m | 泉中央駅から4900m |
| 土地面積 | 202㎡ | 212㎡ | 204㎡ | 207㎡ | 229㎡ | 262㎡ | 230㎡ | 169㎡ | 254㎡ | 231㎡ |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 25万円/坪 （8.2万円/㎡） 前年比+13.9% |
24万円/坪 （7.7万円/㎡） 前年比+9.4% |
22万円/坪 （7.1万円/㎡） 前年比+14.5% |
15万円/坪 （5.0万円/㎡） 前年比+11.7% |
15万円/坪 （4.9万円/㎡） 前年比+14.0% |
25万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+4.6% |
19万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比+11.1% |
19万円/坪 （6.2万円/㎡） 前年比+9.3% |
23万円/坪 （7.5万円/㎡） 前年比+11.9% |
23万円/坪 （7.5万円/㎡） 前年比+3.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
富谷市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、富谷市はどうなるのだろうか。
◆富谷市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 51,651人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 51,898人 | 100.5 | |
| 2030年 | 51,287人 | 99.3 | |
| 2035年 | 50,393人 | 97.6 | |
| 2040年 | 49,407人 | 95.7 | |
| 2045年 | 48,297人 | 93.5 | |
| 2050年 | 46,867人 | 90.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）宮城県富谷市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
富谷市：90.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
宮城県仙台市宮城野区：92.6
宮城県仙台市泉区：80.5
宮城県利府町：87.1
宮城県大和町：93.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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宮城県富谷市の中古戸建ての過去の売買事例
宮城県富谷市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆富谷市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 宮城県富谷市明石台 | 宮城県富谷市あけの平 | 宮城県富谷市杜乃橋 | 宮城県富谷市杜乃橋 | 宮城県富谷市あけの平 | 宮城県富谷市あけの平 | 宮城県富谷市あけの平 | 宮城県富谷市あけの平 | 宮城県富谷市明石台 | 宮城県富谷市明石台 | 宮城県富谷市明石台 | 宮城県富谷市東向陽台 | 宮城県富谷市明石台 | 宮城県富谷市鷹乃杜 | 宮城県富谷市大清水 | 宮城県富谷市成田 | 宮城県富谷市ひより台 | 宮城県富谷市富ケ丘 | 宮城県富谷市成田 | 宮城県富谷市成田 |
| 最寄駅 | 泉中央駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | 泉中央駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 建物属性 | 1996年築、軽量鉄骨造 | 2023年築、木造 | 2009年築、木造 | 2009年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1993年築、木造 | 2014年築、軽量鉄骨造 | 2018年築、軽量鉄骨造 | 2020年築、木造 | 2024年築、木造 | 2013年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2008年築、木造 | 2002年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2002年築、木造 | 1997年築、軽量鉄骨造 |
| 取引価格 | 3,800万円 ・42万円/坪 （13万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積300㎡） |
3,300万円 ・95万円/坪 （29万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積115㎡） |
2,700万円 ・31万円/坪 （9.5万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積285㎡） |
2,700万円 ・31万円/坪 （9.3万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積290㎡） |
2,600万円 ・69万円/坪 （21万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
2,500万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積125㎡） |
2,400万円 ・75万円/坪 （23万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積105㎡） |
1,700万円 ・27万円/坪 （8.1万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積210㎡） |
4,900万円 ・56万円/坪 （17万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積290㎡） |
4,800万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積225㎡） |
4,700万円 ・74万円/坪 （22万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積210㎡） |
3,900万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積185㎡） |
3,600万円 ・58万円/坪 （18万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積205㎡） |
3,600万円 ・79万円/坪 （24万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積150㎡） |
3,600万円 ・42万円/坪 （13万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積285㎡） |
3,500万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積230㎡） |
3,400万円 ・68万円/坪 （21万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積165㎡） |
3,200万円 ・52万円/坪 （16万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積205㎡） |
3,200万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積235㎡） |
3,100万円 ・41万円/坪 （12万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積250㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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