山梨県山梨市落合の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
山梨県山梨市落合の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,256万円（10年前比▲3.8%）
山梨県山梨市落合の中古戸建て価格
- 1,256万円（35万円/坪）
- 10年前比▲3.8%（前年比+4.7%）
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 21分
- 平均専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 330.0㎡（99.8坪）
◆山梨県山梨市落合の中古戸建て価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 34万円／坪 |
| 2012年 | 36万円／坪 |
| 2017年 | 36万円／坪 |
| 2022年 | 35万円／坪 |
| 2027年 | 31万円／坪 |
| 2032年 | 27万円／坪 |
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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■現在の中古戸建て価格
山梨県山梨市落合：1,256万円（35万円/坪、10年前比-3.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
山梨県甲府市：1,884万円（52万円/坪、10年前比+0.4%）
山梨県笛吹市：1,159万円（33万円/坪、10年前比▲17.9%）
山梨県甲州市：1,117万円（31万円/坪、10年前比▲18.2%）
埼玉県秩父市：1,146万円（36万円/坪、10年前比▲19.5%）
長野県川上村：1,005万円（42万円/坪、10年前比+3.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲10.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲21.2%
- ノーマルシナリオ
989万円（27万円/坪、10年間で▲21.2%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
山梨県甲府市：1,771万円（49万円/坪、10年後は▲6.0%）
山梨県笛吹市：842万円（24万円/坪、10年後は▲27.4%）
山梨県甲州市：1,256万円（35万円/坪、10年後は+12.4%）
埼玉県秩父市：642万円（20万円/坪、10年後は▲44.0%）
長野県川上村：1,004万円（42万円/坪、10年後は▲0.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆山梨市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 山梨市-1 | 山梨市-2 | 山梨市-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山梨県山梨市上神内川字幸ノ神852番1 | 山梨県山梨市小原東字西久保267番2 | 山梨県山梨市小原西字今田1086番 |
| 最寄り駅 | 山梨市駅から580m | 東山梨駅から450m | 山梨市駅から1400m |
| 土地面積 | 374㎡ | 197㎡ | 323㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種住居地域 |
| 取引価格 | 9.8万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比▲0.6% |
9.0万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲0.3% |
10万円/坪 （3.4万円/㎡） 前年比▲0.6% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
山梨市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、山梨市はどうなるのだろうか。
◆山梨市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 33,435人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 31,632人 | 94.6 | |
| 2030年 | 29,692人 | 88.8 | |
| 2035年 | 27,747人 | 83.0 | |
| 2040年 | 25,787人 | 77.1 | |
| 2045年 | 23,868人 | 71.4 | |
| 2050年 | 21,983人 | 65.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）山梨県山梨市落合のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山梨市：65.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山梨県甲府市：83.9
山梨県笛吹市：76.7
山梨県甲州市：57.6
埼玉県秩父市：60.1
長野県川上村：69.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年10月調査 |
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山梨県山梨市落合の中古戸建ての過去の売買事例
山梨県山梨市落合付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆山梨市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山梨県山梨市上石森 | 山梨県山梨市小原西 | 山梨県山梨市牧丘町西保下 | 山梨県山梨市小原西 | 山梨県山梨市山根 | 山梨県山梨市東後屋敷 | 山梨県山梨市小原東 | 山梨県山梨市小原西 | 山梨県山梨市牧丘町窪平 | 山梨県山梨市三ケ所 | 山梨県山梨市上之割 | 山梨県山梨市大野 | 山梨県山梨市小原西 | 山梨県山梨市小原東 | 山梨県山梨市南 | 山梨県山梨市大野 | 山梨県山梨市歌田 | 山梨県山梨市東後屋敷 | 山梨県山梨市小原東 | 山梨県山梨市大野 |
| 最寄駅 | 山梨市駅から徒歩16分 | 山梨市駅から徒歩18分 | ー駅から徒歩ー分 | 東山梨駅から徒歩20分 | 春日居町駅から徒歩29分 | 東山梨駅から徒歩11分 | 東山梨駅から徒歩9分 | 山梨市駅から徒歩14分 | ー駅から徒歩ー分 | 東山梨駅から徒歩14分 | 東山梨駅から徒歩5分 | 山梨市駅から徒歩19分 | 山梨市駅から徒歩18分 | 東山梨駅から徒歩1分 | 東山梨駅から徒歩25分 | ー駅から徒歩ー分 | 山梨市駅から徒歩29分 | 東山梨駅から徒歩18分 | 東山梨駅から徒歩13分 | 春日居町駅から徒歩26分 |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種低層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 2023年築、軽量鉄骨造 | 年築、ー | 1994年築、木造 | 2023年築、木造 | 1994年築、木造 | 1991年築、木造 | 2023年築、木造 | 1984年築、木造 | 1972年築、木造 | 1995年築、木造 | 年築、ー | 1984年築、木造 | 1997年築、軽量鉄骨造 | 1997年築、鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2001年築、木造 | 年築、ー | 1976年築、木造 | 2024年築、木造 |
| 取引価格 | 3,700万円 ・38万円/坪 （12万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積320㎡） |
220万円 ・7.3万円/坪 （2.2万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積100㎡） |
450万円 ・1.4万円/坪 （0.4万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積1100㎡） |
2,200万円 ・30万円/坪 （9.2万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積240㎡） |
800万円 ・9.8万円/坪 （3.0万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積270㎡） |
750万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積220㎡） |
2,500万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積180㎡） |
150万円 ・1.1万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積470㎡） |
700万円 ・4.2万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積550㎡） |
1,800万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・床面積250㎡ （土地面積500㎡） |
1,700万円 ・11万円/坪 （3.5万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積490㎡） |
580万円 ・9.1万円/坪 （2.8万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積210㎡） |
1,600万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積470㎡） |
2,500万円 ・28万円/坪 （8.3万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積300㎡） |
2,400万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積240㎡） |
2,000万円 ・26万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積250㎡） |
800万円 ・13万円/坪 （4.0万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積200㎡） |
220万円 ・2.9万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積250㎡） |
1,800万円 ・11万円/坪 （3.2万円/m²） ・床面積190㎡ （土地面積560㎡） |
1,900万円 ・26万円/坪 （7.9万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積240㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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山梨県山梨市落合の中古戸建てに関するFAQ
- Q山梨県山梨市落合の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
山梨県山梨市落合の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約35万円/坪となっており、10年前と比べて▲3.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q山梨県山梨市落合の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約27万円/坪となり、▲21.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q山梨県山梨市落合の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、山梨県山梨市上神内川字幸ノ神852番1（山梨市駅から580m、第1種住居地域）が、9.8万円/坪（3.2万円/㎡、前年比▲0.6%）だった（2024年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2022年を基準年（現在価格）として、2009年〜2022年までの価格推移を状態空間モデルで学習。将来推計データ（人口、GDPなど）を変数として2032年までの価格を予測している。「グッドシナリオ」では人口とGDPが1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授・東京大学空間情報科学センター客員研究員）と協力して作成した独自データである。
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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