愛媛県東温市南方の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
愛媛県東温市南方の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,154万円（10年前比+18.4%）
愛媛県東温市南方の中古戸建て価格
- 2,154万円（41万円/坪）
- 10年前比+18.4%（前年比+0.5%）
- 築年 : 2006年
- 駅距離 : 30.0分
- 専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 土地面積 : 171.9㎡（52.0坪）
◆愛媛県東温市南方の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 34万円／坪 |
| 2014年 | 35万円／坪 |
| 2019年 | 36万円／坪 |
| 2024年 | 41万円／坪 |
| 2029年 | 42万円／坪 |
| 2034年 | 43万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
愛媛県東温市南方：2,154万円（41万円/坪、10年前比+18.4%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
愛媛県松山市：2,255万円（49万円/坪、10年前比+10.1%）
愛媛県今治市：1,442万円（25万円/坪、10年前比▲0.0%）
愛媛県西条市：1,841万円（27万円/坪、10年前比▲0.9%）
愛媛県久万高原町：1,850万円（17万円/坪、10年前比+1.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+5.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+4.7%
- ノーマルシナリオ
2,256万円（43万円/坪、10年間で+4.7%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
愛媛県松山市：2,146万円（47万円/坪、10年後は▲4.9%）
愛媛県今治市：1,589万円（27万円/坪、10年後は+10.1%）
愛媛県西条市：1,992万円（29万円/坪、10年後は+8.2%）
愛媛県久万高原町：2,348万円（22万円/坪、10年後は+26.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+5.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆愛媛県東温市南方の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 67万円／坪 |
| 5年 | 54万円／坪 |
| 10年 | 45万円／坪 |
| 15年 | 38万円／坪 |
| 20年 | 33万円／坪 |
| 25年 | 29万円／坪 |
| 30年 | 26万円／坪 |
| 35年 | 23万円／坪 |
| 40年 | 21万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆東温市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 東温市-1 | 東温市-2 | 東温市-3 | 東温市-4 | 東温市-8 |
|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 愛媛県東温市南方字森1899番13《地番》 | 愛媛県東温市志津川字力石甲1133番35《地番》 | 愛媛県東温市北方字川上甲2241番2《地番》 | 愛媛県東温市西岡字熊の畑甲599番61《地番》 | 愛媛県東温市田窪字井手ノ上326番3《地番》 |
| 最寄り駅 | 横河原駅から1200m | 田窪駅から600m | 横河原駅から2800m | 牛渕団地前駅から450m | 田窪駅から400m |
| 土地面積 | 140㎡ | 208㎡ | 228㎡ | 234㎡ | 308㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | |
| 取引価格 | 13万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比▲0.8% |
20万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
11万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比▲1.2% |
20万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
12万円/坪 （3.5万円/㎡） 前年比▲0.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
東温市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、東温市はどうなるのだろうか。
◆東温市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 33,903人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 33,033人 | 97.4 | |
| 2030年 | 31,810人 | 93.8 | |
| 2035年 | 30,500人 | 90.0 | |
| 2040年 | 29,156人 | 86.0 | |
| 2045年 | 27,747人 | 81.8 | |
| 2050年 | 26,330人 | 77.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）愛媛県東温市南方のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東温市：77.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
愛媛県松山市：82.6
愛媛県今治市：65.4
愛媛県西条市：73.2
愛媛県久万高原町：41.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
愛媛県東温市南方の中古戸建ての過去の売買事例
愛媛県東温市南方付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆東温市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 愛媛県東温市志津川 | 愛媛県東温市志津川 | 愛媛県東温市田窪 | 愛媛県東温市南方 | 愛媛県東温市野田 | 愛媛県東温市志津川南 | 愛媛県東温市志津川 | 愛媛県東温市牛渕 | 愛媛県東温市野田 | 愛媛県東温市志津川 | 愛媛県東温市田窪 | 愛媛県東温市牛渕 | 愛媛県東温市志津川 | 愛媛県東温市志津川南 | 愛媛県東温市横河原 | 愛媛県東温市見奈良 | 愛媛県東温市西岡 | 愛媛県東温市横河原 | 愛媛県東温市北方 | 愛媛県東温市横河原 |
| 最寄駅 | 見奈良駅から徒歩7分 | 横河原駅から徒歩6分 | 田窪駅から徒歩3分 | 横河原駅から徒歩ー分 | 牛渕団地前駅から徒歩11分 | 愛大医学部南口駅から徒歩5分 | 見奈良駅から徒歩5分 | 牛渕団地前駅から徒歩6分 | 牛渕団地前駅から徒歩9分 | 横河原駅から徒歩14分 | 田窪駅から徒歩4分 | 牛渕団地前駅から徒歩23分 | 横河原駅から徒歩14分 | 愛大医学部南口駅から徒歩8分 | 横河原駅から徒歩3分 | 見奈良駅から徒歩2分 | 田窪駅から徒歩15分 | 愛大医学部南口駅から徒歩5分 | 横河原駅から徒歩ー分 | 横河原駅から徒歩5分 |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 準工業地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 市街化調整区域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2019年築、木造 | 1980年築、木造 | 2006年築、木造 | 1985年築、木造 | 1997年築、木造 | 2023年築、軽量鉄骨造 | 1974年築、木造 | 1993年築、木造 | 1994年築、木造 | 2024年築、木造 | 2022年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2019年築、木造 | 2003年築、木造 | 1986年築、木造 | 2025年築、ー | 1956年築、木造 | 1956年築、木造 | 2000年築、木造 |
| 取引価格 |
2,800万円 ・97万円/坪 （30万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積175㎡） |
480万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積95㎡） |
2,100万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積145㎡） |
700万円 ・29万円/坪 （8.8万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積165㎡） |
1,400万円 ・40万円/坪 （12万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積160㎡） |
5,600万円 ・195万円/坪 （59万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積190㎡） |
450万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積230㎡） |
2,700万円 ・64万円/坪 （19万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積240㎡） |
1,700万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積220㎡） |
3,200万円 ・101万円/坪 （31万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積155㎡） |
2,400万円 ・93万円/坪 （28万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積120㎡） |
3,000万円 ・124万円/坪 （38万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積165㎡） |
3,100万円 ・97万円/坪 （30万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積155㎡） |
2,900万円 ・96万円/坪 （29万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積175㎡） |
1,400万円 ・49万円/坪 （15万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積135㎡） |
900万円 ・25万円/坪 （7.5万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積270㎡） |
4,600万円 ・190万円/坪 （58万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積195㎡） |
1,300万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積260㎡） |
400万円 ・26万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積240㎡） |
440万円 ・16万円/坪 （4.9万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積135㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
東温市内の中古戸建て価格を見る
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愛媛県東温市南方の中古戸建てに関するFAQ
- Q愛媛県東温市南方の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
愛媛県東温市南方の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約41万円/坪となっており、10年前と比べて+18.4％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q愛媛県東温市南方の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約43万円/坪となり、+4.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q愛媛県東温市南方の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、愛媛県東温市南方字森1899番13《地番》（横河原駅から1200m、第1種住居地域）が、12万円/坪（3.9万円/㎡、前年比▲0.8%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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