愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？

愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約28万円/坪となっており、10年前と比べて+6.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約28万円/坪となり、▲0.1%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

愛媛県松山市苞木の公示地価はいくら？

代表的な地点としては、愛媛県松山市溝辺町甲97番12《地番》（道後公園駅から2500m、第1種住居地域）が、20万円/坪（6.5万円/㎡、前年比▲0.6%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？

公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

【AI予測】苞木の中古戸建て価格相場は1,348万円(10年前比+6.6%)! 10年後の価格推移も公開｜愛媛県松山市

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科教授

愛媛県松山市苞木の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

愛媛県松山市苞木の中古戸建ての価格・相場は？
- 現在の価格は、1,348万円（10年前比+6.6%）
価格を詳細に分析しよう
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愛媛県松山市苞木の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、1,348万円（10年前比+6.6%）

愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格

1,348万円（28万円/坪）
10年前比+6.6%（前年比▲0.0%）

築年 : 1994年
駅距離 : 5.0分
専有面積 : 95.0㎡（28.7坪）
土地面積 : 162.0㎡（49.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

年	坪（3.3㎡）単価
◆愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格推移
2009年	27万円／坪
2014年	26万円／坪
2019年	26万円／坪
2024年	28万円／坪
2029年	28万円／坪
2034年	30万円/坪（グッドシナリオ） 28万円/坪（ノーマルシナリオ） 25万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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■現在の中古戸建て価格

愛媛県松山市苞木：1,348万円（28万円/坪、10年前比+6.6%）

（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）

【現在】愛媛県松山市苞木の価格は過去10年で+6.6%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+7.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲0.1%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

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松山市の戸建て相場ランキング（町＝大字）

順位	町名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	湯の山東	113万円	6,576万円	34.6%
2	南白水	95万円	5,529万円	29.5%
3	清水町	88万円	6,602万円	14.8%
4	高井町	85万円	4,426万円	23.6%
5	室町	82万円	2,461万円	28.1%
6	中央	81万円	3,409万円	30.8%
7	馬木町	77万円	3,253万円	21.3%
8	樽味	76万円	2,736万円	24.5%
9	粟井河原	76万円	3,413万円	10.2%
10	北井門	75万円	3,451万円	25.1%
11	青葉台	75万円	3,664万円	33.7%
12	古川南	73万円	3,583万円	23.7%
13	東長戸	72万円	3,289万円	24.1%
14	萱町	71万円	2,205万円	33.1%
15	久保田町	70万円	2,941万円	26.4%
16	宮西	69万円	2,817万円	11.0%
17	南江戸	68万円	3,337万円	20.4%
18	東石井	68万円	3,161万円	27.7%
19	柳井町	68万円	3,680万円	21.7%
20	生石町	67万円	2,896万円	29.2%
21	居相	67万円	3,616万円	17.2%
22	南町	67万円	3,068万円	6.7%
23	北久米町	67万円	2,864万円	22.6%
24	立花	66万円	2,565万円	22.7%
25	岩崎町	66万円	2,822万円	3.6%
26	余戸中	65万円	2,921万円	22.3%
27	愛光町	65万円	2,915万円	17.3%
28	春美町	64万円	3,605万円	27.3%
29	緑町	64万円	2,054万円	11.2%
30	今在家	64万円	2,947万円	21.2%
31	桜ケ丘	64万円	2,772万円	25.6%
32	土居田町	63万円	3,095万円	15.1%
33	保免西	62万円	2,474万円	23.7%
34	古川北	62万円	2,409万円	20.9%
35	余戸東	62万円	2,592万円	19.4%
36	越智	61万円	2,797万円	23.8%
37	石手白石	61万円	3,095万円	18.0%
38	東垣生町	60万円	2,942万円	18.0%
39	空港通	60万円	2,568万円	27.2%
40	和泉北	60万円	2,498万円	25.2%
41	紅葉町	59万円	2,535万円	19.2%
42	北土居	59万円	2,351万円	19.9%
43	和泉南	59万円	2,287万円	21.5%
44	山越	59万円	2,814万円	27.5%
45	西石井	58万円	2,271万円	17.0%
46	持田町	58万円	3,021万円	12.8%
47	余戸南	58万円	2,120万円	19.2%
48	小栗	58万円	2,496万円	20.7%
49	正円寺	57万円	2,700万円	23.7%
50	南斎院町	57万円	2,404万円	23.1%
51	南久米町	57万円	2,785万円	14.3%
52	南梅本町	56万円	2,464万円	15.5%
53	枝松	56万円	2,237万円	18.9%
54	新石手	56万円	2,740万円	12.9%
55	森松町	56万円	2,396万円	19.1%
56	畑寺	56万円	2,199万円	20.5%
57	竹原	56万円	2,359万円	8.6%
58	朝生田町	54万円	2,966万円	7.3%
59	神田町	54万円	3,261万円	9.1%
60	来住町	54万円	2,327万円	18.9%
61	中村	54万円	2,270万円	8.0%
62	祝谷	54万円	2,840万円	5.4%
63	三町	54万円	2,248万円	9.5%
64	水泥町	54万円	2,726万円	13.0%
65	富久町	54万円	2,031万円	21.4%
66	福音寺町	53万円	2,071万円	16.4%
67	鷹子町	53万円	2,279万円	10.9%
68	梅津寺町	53万円	2,909万円	20.9%
69	久米窪田町	53万円	3,490万円	8.4%
70	星岡	53万円	2,113万円	15.8%
71	市坪北	53万円	2,532万円	10.3%
72	吉藤	53万円	2,579万円	10.0%
73	美沢	52万円	2,617万円	8.1%
74	平井町	52万円	2,355万円	17.8%
75	古川西	52万円	1,621万円	17.4%
76	清住	52万円	1,929万円	17.0%
77	上市	52万円	2,412万円	13.1%
78	湯渡町	52万円	2,328万円	6.5%
79	西垣生町	52万円	2,062万円	20.4%
80	西長戸町	51万円	1,903万円	14.9%
81	小川	51万円	4,303万円	15.1%
82	市坪南	51万円	2,628万円	5.5%
83	衣山	51万円	2,267万円	14.8%
84	石手	50万円	2,310万円	21.0%
85	道後北代	50万円	4,193万円	5.6%
86	志津川町	49万円	3,981万円	0.2%
87	井門町	48万円	2,750万円	12.0%
88	北斎院町	48万円	2,019万円	10.2%
89	ひばりケ丘	47万円	3,689万円	5.2%
90	湯の山	47万円	2,979万円	16.5%
91	白水台	47万円	2,976万円	16.7%
92	高岡町	47万円	2,122万円	15.6%
93	土居町	47万円	1,838万円	11.0%
94	東野	47万円	2,206万円	4.4%
95	内宮町	47万円	1,922万円	11.5%
96	若葉町	47万円	2,193万円	6.4%
97	桑原	46万円	1,971万円	8.7%
98	畑寺町	46万円	2,548万円	8.7%
99	束本	46万円	1,379万円	28.6%
100	勝岡町	46万円	2,063万円	20.1%
101	針田町	46万円	1,777万円	18.2%
102	小坂	45万円	1,726万円	2.7%
103	余戸西	45万円	2,677万円	14.8%
104	和田	45万円	2,703万円	17.9%
105	北梅本町	45万円	2,358万円	8.0%
106	道後今市	45万円	2,198万円	5.4%
107	鴨川	45万円	2,152万円	2.5%
108	御幸	45万円	2,060万円	6.9%
109	高木町	45万円	2,813万円	17.0%
110	南吉田町	44万円	1,860万円	12.0%
111	溝辺町	44万円	1,923万円	8.0%
112	新浜町	44万円	2,631万円	8.5%
113	保免上	44万円	1,721万円	14.8%
114	保免中	43万円	1,430万円	8.2%
115	みどりケ丘	43万円	1,639万円	11.4%
116	道後緑台	43万円	1,678万円	5.9%
117	中須賀	43万円	2,148万円	5.6%
118	北条	43万円	2,485万円	16.7%
119	河野中須賀	43万円	2,157万円	27.1%
120	味酒町	43万円	1,447万円	13.1%
121	古三津	42万円	1,934万円	1.9%
122	松末	42万円	1,548万円	7.4%
123	此花町	42万円	1,130万円	10.8%
124	南高井町	42万円	2,993万円	5.9%
125	中野町	41万円	3,605万円	10.0%
126	久万ノ台	41万円	1,559万円	0.7%
127	松ノ木	41万円	1,713万円	4.3%
128	高野町	41万円	2,522万円	1.9%
129	石風呂町	40万円	1,952万円	10.8%
130	別府町	40万円	1,830万円	8.2%
131	姫原	38万円	1,413万円	-0.2%
132	山西町	38万円	1,514万円	9.7%
133	朝日ケ丘	38万円	1,739万円	-4.8%
134	祓川	38万円	2,057万円	2.5%
135	中一万町	37万円	689万円	11.4%
136	久保	37万円	1,713万円	16.3%
137	窪野町	37万円	2,227万円	36.2%
138	谷町	37万円	1,667万円	3.1%
139	光洋台	37万円	2,995万円	3.0%
140	祝谷東町	37万円	1,809万円	8.4%
141	東方町	37万円	2,977万円	5.8%
142	北条辻	36万円	1,845万円	12.3%
143	天山	36万円	1,437万円	-2.5%
144	太山寺町	36万円	1,747万円	8.4%
145	堀江町	35万円	1,629万円	9.5%
146	高山町	35万円	1,388万円	-1.6%
147	上高野町	35万円	1,920万円	-1.6%
148	宮内	35万円	1,287万円	31.6%
149	上野町	34万円	2,167万円	3.4%
150	善応寺	34万円	1,989万円	27.1%
151	東山町	34万円	1,324万円	-1.3%
152	元町	34万円	2,182万円	4.8%
153	内浜町	34万円	1,216万円	-3.0%
154	安城寺町	34万円	1,441万円	8.5%
155	府中	32万円	2,565万円	0.6%
156	西野町	32万円	1,623万円	1.7%
157	福角町	31万円	1,825万円	-7.4%
158	久谷町	30万円	1,455万円	30.5%
159	柳原	30万円	1,550万円	7.6%
160	下伊台町	29万円	1,686万円	3.1%
161	北吉田町	28万円	1,107万円	1.0%
162	高浜町	28万円	1,467万円	5.3%
163	権現町	28万円	2,094万円	1.6%
164	梅田町	28万円	903万円	2.6%
165	苞木	28万円	1,348万円	6.6%
166	食場町	27万円	1,326万円	0.1%
167	和気町	27万円	1,290万円	2.0%
168	下難波	26万円	2,634万円	-7.8%
169	祇園町	25万円	683万円	-1.2%
170	磯河内	24万円	2,107万円	-6.1%
171	三津	22万円	866万円	-10.0%
172	鹿峰	21万円	1,662万円	-9.9%
173	夏目	17万円	1,150万円	-12.7%
174	浅海原	16万円	1,864万円	-9.5%
175	住吉	15万円	359万円	-2.6%
176	長師	14万円	979万円	5.6%
177	土手内	11万円	396万円	-15.1%

松山市の戸建て相場ランキング（駅）

順位	駅名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	清水町駅	90万円	5,417万円	25.2%
2	警察署前駅	75万円	4,506万円	10.4%
3	南町駅	67万円	3,484万円	19.1%
4	市坪駅	66万円	2,775万円	22.1%
5	赤十字病院前駅	62万円	1,806万円	21.4%
6	北久米駅	61万円	2,562万円	21.3%
7	宮田町駅	61万円	2,731万円	17.2%
8	道後公園駅	60万円	3,060万円	19.7%
9	いよ立花駅	60万円	2,936万円	13.7%
10	上一万駅	59万円	3,498万円	31.1%
11	梅本駅	59万円	2,838万円	16.5%
12	石手川公園駅	59万円	2,287万円	16.5%
13	萱町六丁目駅	57万円	1,877万円	24.5%
14	鎌田駅	55万円	2,211万円	19.6%
15	余戸駅	55万円	2,310万円	20.3%
16	久米駅	54万円	2,434万円	15.0%
17	土居田駅	53万円	2,244万円	17.8%
18	松山駅	53万円	2,537万円	16.4%
19	松山駅前駅	53万円	2,533万円	16.4%
20	福音寺駅	53万円	2,103万円	14.4%
21	道後温泉駅	53万円	3,045万円	14.7%
22	松山市駅	52万円	2,175万円	12.7%
23	松山市駅前駅	52万円	2,175万円	12.7%
24	衣山駅	52万円	2,165万円	14.6%
25	古町駅	51万円	1,934万円	3.9%
26	本町六丁目駅	50万円	2,426万円	14.4%
27	木屋町駅	49万円	2,307万円	7.1%
28	西衣山駅	49万円	1,915万円	14.3%
29	港山駅	48万円	2,346万円	10.9%
30	勝山町駅	47万円	1,892万円	9.4%
31	山西駅	47万円	1,973万円	9.1%
32	平和通一丁目駅	46万円	2,908万円	8.8%
33	三津浜駅	46万円	2,097万円	12.3%
34	高砂町駅	45万円	1,885万円	22.1%
35	土橋駅	44万円	1,753万円	3.9%
36	平井駅	43万円	1,920万円	11.3%
37	鷹ノ子駅	41万円	2,478万円	4.0%
38	三津駅	41万円	1,863万円	8.0%
39	光洋台駅	41万円	3,279万円	7.7%
40	大手町駅	38万円	1,242万円	8.9%
41	柳原駅	37万円	1,884万円	18.4%
42	伊予和気駅	35万円	1,692万円	6.2%
43	梅津寺駅	35万円	2,826万円	-0.1%
44	堀江駅	35万円	1,602万円	7.0%
45	粟井駅	30万円	1,782万円	6.5%
46	伊予北条駅	28万円	1,842万円	-1.5%
47	高浜駅	26万円	1,316万円	-1.3%

価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

築年数	坪（3.3㎡）単価
◆愛媛県松山市苞木の築年数別の中古戸建て坪単価
1年	65万円／坪
5年	54万円／坪
10年	45万円／坪
15年	39万円／坪
20年	33万円／坪
25年	29万円／坪
30年	25万円／坪
35年	22万円／坪
40年	18万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

愛媛県松山市苞木の中古戸建ての過去の売買事例

　愛媛県松山市苞木付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、土地の価格相場算定の参考としよう。

◆松山市の中古戸建ての成約事例

取引時期	2023年第4四半期	2024年第1四半期	2024年第1四半期	2024年第2四半期	2024年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期
住居表示	愛媛県松山市針田町	愛媛県松山市湯渡町	愛媛県松山市和泉北	愛媛県松山市中村	愛媛県松山市山越	愛媛県松山市上高野町	愛媛県松山市余戸東	愛媛県松山市北斎院町	愛媛県松山市山越	愛媛県松山市馬木町	愛媛県松山市山越	愛媛県松山市空港通	愛媛県松山市別府町	愛媛県松山市北斎院町	愛媛県松山市古三津	愛媛県松山市三杉町	愛媛県松山市余戸東	愛媛県松山市内宮町	愛媛県松山市三津
最寄駅	余戸駅から徒歩10分	勝山町駅から徒歩14分	土橋（愛媛）駅から徒歩19分	いよ立花駅から徒歩4分	本町6丁目駅から徒歩14分	石手川公園駅から徒歩ー分	余戸駅から徒歩7分	山西駅から徒歩23分	本町6丁目駅から徒歩13分	伊予和気駅から徒歩6分	本町6丁目駅から徒歩14分	土居田駅から徒歩15分	山西駅から徒歩15分	山西駅から徒歩24分	山西駅から徒歩4分	三津駅から徒歩5分	余戸駅から徒歩7分	伊予和気駅から徒歩16分	三津駅から徒歩8分
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域
建物属性	1967年築、ブロック造	1987年築、RC	2023年築、木造	1989年築、RC	1980年築、木造	1975年築、木造	1970年築、木造	2018年築、木造	1979年築、木造	2024年築、木造	1991年築、木造	2024年築、木造	2025年築、木造	2024年築、木造	1977年築、木造	2024年築、木造	2025年築、木造	1991年築、木造	1985年築、木造
取引価格	400万円・17万円/坪（5.0万円/m²）・床面積80㎡（土地面積165㎡）	2,600万円・46万円/坪（14万円/m²）・床面積185㎡（土地面積135㎡）	3,700万円・94万円/坪（29万円/m²）・床面積130㎡（土地面積150㎡）	1,700万円・33万円/坪（10万円/m²）・床面積170㎡（土地面積135㎡）	660万円・20万円/坪（6.0万円/m²）・床面積110㎡（土地面積100㎡）	500万円・9.4万円/坪（2.9万円/m²）・床面積175㎡（土地面積320㎡）	1,200万円・33万円/坪（10万円/m²）・床面積120㎡（土地面積320㎡）	2,800万円・77万円/坪（23万円/m²）・床面積120㎡（土地面積150㎡）	750万円・21万円/坪（6.3万円/m²）・床面積120㎡（土地面積135㎡）	2,800万円・84万円/坪（26万円/m²）・床面積110㎡（土地面積125㎡）	2,000万円・63万円/坪（19万円/m²）・床面積105㎡（土地面積165㎡）	2,900万円・96万円/坪（29万円/m²）・床面積100㎡（土地面積130㎡）	2,800万円・92万円/坪（28万円/m²）・床面積100㎡（土地面積130㎡）	3,000万円・104万円/坪（32万円/m²）・床面積95㎡（土地面積120㎡）	1,400万円・51万円/坪（16万円/m²）・床面積90㎡（土地面積135㎡）	2,100万円・77万円/坪（23万円/m²）・床面積90㎡（土地面積135㎡）	3,000万円・110万円/坪（33万円/m²）・床面積90㎡（土地面積105㎡）	430万円・18万円/坪（5.4万円/m²）・床面積80㎡（土地面積95㎡）	100万円・6.0万円/坪（1.8万円/m²）・床面積55㎡（土地面積55㎡）

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆松山市の公示地価（2025年1月）

地点名	松山市-2	松山市-3	松山市-4	松山市-6	松山市-7	松山市-8	松山市-9	松山市-10	松山市-11	松山市-12	松山市-13	松山市-14	松山市-15	松山市-16	松山市-17	松山市-18	松山市-19	松山市-20	松山市-21	松山市-22	松山市-23	松山市-24	松山市-25	松山市-26	松山市-27	松山市-28	松山市-29	松山市-30	松山市-31	松山市-32	松山市-33	松山市-34	松山市-35	松山市-36	松山市-37	松山市-38	松山市-40	松山市-41	松山市-69	松山市-72	松山市-84	松山市-85
住居表示	愛媛県松山市溝辺町甲97番12《地番》	愛媛県松山市高岡町712番10《地番》	愛媛県松山市山越4-7-60	愛媛県松山市持田町4-1-6	愛媛県松山市若葉町6-9	愛媛県松山市勝岡町161番1《地番》	愛媛県松山市小栗4-1-16	愛媛県松山市中央1-6-8	愛媛県松山市中村4-4-28	愛媛県松山市辻町11-27	愛媛県松山市土居田町737番5《地番》	愛媛県松山市湯渡町8-11	愛媛県松山市道後今市3-22	愛媛県松山市内浜町5-14	愛媛県松山市南江戸1-7-8	愛媛県松山市南斎院町732番5外《地番》	愛媛県松山市富久町295番15《地番》	愛媛県松山市平井町甲3660番1《地番》	愛媛県松山市別府町377番12《地番》	愛媛県松山市北条1071番3《地番》	愛媛県松山市余戸東1-2-20	愛媛県松山市苞木甲3番6《地番》	愛媛県松山市衣山5丁目31番56《地番》	愛媛県松山市久米窪田町1000番13《地番》	愛媛県松山市居相6丁目230番30《地番》	愛媛県松山市古川北2-10-14	愛媛県松山市三町2-3-7	愛媛県松山市石風呂町360番《地番》	愛媛県松山市東長戸3-10-18	愛媛県松山市東野5-7-23	愛媛県松山市南久米町176番10《地番》	愛媛県松山市北条辻453番8《地番》	愛媛県松山市岩崎町1-4-52	愛媛県松山市祝谷5-9-15	愛媛県松山市上市1-2-26	愛媛県松山市西垣生町397番32《地番》	愛媛県松山市森松町996番6《地番》	愛媛県松山市来住町1488番13《地番》	愛媛県松山市柳井町1丁目9番7《地番》	愛媛県松山市緑町2丁目8番31《地番》	愛媛県松山市白水台4丁目4番14《地番》	愛媛県松山市平井町甲1644番1《地番》
最寄り駅	道後公園駅から2500m	松山駅から4300m	本町六丁目駅から1400m	警察署前駅から500m	山西駅から910m	伊予和気駅から2000m	松山市駅から1000m	本町六丁目駅から700m	いよ立花駅から360m	宮田町駅から410m	土居田駅から420m	勝山町駅から960m	南町駅から450m	三津浜駅から650m	松山駅から380m	土居田駅から2300m	余戸駅から1200m	梅本駅から950m	山西駅から1300m	伊予北条駅から800m	余戸駅から540m	粟井駅から400m	西衣山駅から600m	鷹ノ子駅から1100m	市坪駅から2200m	市坪駅から1800m	北久米駅から1100m	港山駅から1300m	衣山駅から2700m	道後公園駅から2200m	北久米駅から400m	伊予北条駅から300m	道後公園駅から400m	南町駅から1500m	道後公園駅から640m	鎌田駅から2600m	北久米駅から3700m	北久米駅から1600m	石手川公園駅から380m	鉄砲町駅から190m	上一万駅から3700m	平井駅から600m
土地面積	150㎡	148㎡	133㎡	204㎡	197㎡	183㎡	198㎡	198㎡	157㎡	165㎡	156㎡	192㎡	135㎡	128㎡	137㎡	165㎡	147㎡	157㎡	143㎡	147㎡	148㎡	144㎡	181㎡	137㎡	128㎡	174㎡	165㎡	174㎡	108㎡	191㎡	150㎡	168㎡	1716㎡	191㎡	331㎡	140㎡	179㎡	142㎡	179㎡	132㎡	207㎡	374㎡
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域	第2種中高層住居専用地域	近隣商業地域	近隣商業地域
取引価格	21万円/坪（6.5万円/㎡）前年比▲0.6%	22万円/坪（6.8万円/㎡）前年比▲0.7%	32万円/坪（9.7万円/㎡）前年比+0.0%	80万円/坪（24万円/㎡）前年比+0.8%	22万円/坪（6.8万円/㎡）前年比▲0.3%	15万円/坪（4.5万円/㎡）前年比▲1.1%	34万円/坪（10万円/㎡）前年比+0.0%	35万円/坪（11万円/㎡）前年比+0.0%	32万円/坪（9.8万円/㎡）前年比+0.0%	41万円/坪（12万円/㎡）前年比+1.6%	32万円/坪（9.7万円/㎡）前年比+0.3%	37万円/坪（11万円/㎡）前年比+0.0%	49万円/坪（15万円/㎡）前年比+0.7%	24万円/坪（7.3万円/㎡）前年比▲0.5%	49万円/坪（15万円/㎡）前年比+2.8%	26万円/坪（7.7万円/㎡）前年比+0.0%	27万円/坪（8.1万円/㎡）前年比▲0.2%	22万円/坪（6.8万円/㎡）前年比▲0.1%	24万円/坪（7.2万円/㎡）前年比−%	11万円/坪（3.5万円/㎡）前年比▲1.1%	33万円/坪（9.9万円/㎡）前年比+0.0%	10万円/坪（3.1万円/㎡）前年比▲1.6%	23万円/坪（6.9万円/㎡）前年比▲0.1%	26万円/坪（7.8万円/㎡）前年比+0.0%	36万円/坪（11万円/㎡）前年比+0.9%	39万円/坪（12万円/㎡）前年比+0.9%	28万円/坪（8.4万円/㎡）前年比+0.0%	15万円/坪（4.7万円/㎡）前年比▲1.7%	28万円/坪（8.4万円/㎡）前年比+0.6%	29万円/坪（8.7万円/㎡）前年比−%	31万円/坪（9.5万円/㎡）前年比+0.5%	13万円/坪（4.0万円/㎡）前年比▲1.2%	66万円/坪（20万円/㎡）前年比+4.7%	26万円/坪（7.7万円/㎡）前年比▲0.1%	59万円/坪（18万円/㎡）前年比+0.6%	20万円/坪（5.9万円/㎡）前年比+0.0%	24万円/坪（7.2万円/㎡）前年比+0.0%	33万円/坪（9.9万円/㎡）前年比+0.5%	52万円/坪（16万円/㎡）前年比+0.6%	56万円/坪（17万円/㎡）前年比+0.0%	14万円/坪（4.2万円/㎡）前年比▲0.2%	13万円/坪（4.1万円/㎡）前年比▲0.7%

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　松山市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、松山市はどうなるのだろうか。

年	総人口	指数 (2020年＝100)
◆松山市の総人口推移予想
2020年	511,192人	100.0（基準年）
2025年	498,626人	97.5
2030年	486,567人	95.2
2035年	472,947人	92.5
2040年	457,221人	89.4
2045年	439,929人	86.1
2050年	422,197人	82.6

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）愛媛県松山市苞木のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
松山市：82.6

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
愛媛県今治市：65.4
愛媛県東温市：77.7
愛媛県久万高原町：41.4
愛媛県松前町：76.9
愛媛県砥部町：66.4

　松山市の将来人口（2050年）は、2020年=100として、 82.6だ。周辺エリアの平均65.6に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
200万円	1,401万円	5.0万円
300万円	2,101万円	7.5万円
400万円	3,268万円	11.7万円
500万円	4,085万円	14.6万円
600万円	4,903万円	17.5万円
700万円	5,720万円	20.4万円
800万円	6,537万円	23.3万円
900万円	7,354万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	28.6万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査

愛媛県松山市苞木の土地、中古マンションを見る

土地

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愛媛県今治市

愛媛県松山市苞木の中古戸建てに関するFAQ

Q愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？: A
愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約28万円/坪となっており、10年前と比べて+6.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

Q愛媛県松山市苞木の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？: A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約28万円/坪となり、▲0.1%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

Q愛媛県松山市苞木の公示地価はいくら？: A
代表的な地点としては、愛媛県松山市溝辺町甲97番12《地番》（道後公園駅から2500m、第1種住居地域）が、20万円/坪（6.5万円/㎡、前年比▲0.6%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？: A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？: A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

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＞＞HOME4Uの詳細記事はこちら

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対応物件	マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数	最大9社
運営会社	SREホールディングス（東証プライム上場企業）
＞＞おうちクラベルの詳細記事はこちら

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特徴	・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能・2600社以上の不動産会社と提携・対応可能な不動産の種類が多い
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数	最大6社
運営会社	Speee（東京スタンダード市場上場）
＞＞イエウールの詳細記事はこちら

◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

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特徴	・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営・4900社以上の不動産会社と提携・匿名査定も可能で安心
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紹介会社数	最大6社
運営会社	LIFULL（東証プライム上場企業）
＞＞LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

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特徴	・マンションの売却に特化・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応・2500社の不動産会社と提携
対応物件	マンション
紹介会社数	最大9社（売却・買取6社、賃貸3社）
運営会社	マンションリサーチ
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◆リビンマッチ

特徴	・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能・1700社の不動産会社と提携
対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
紹介会社数	最大6社（売却6社、賃貸、買取）
運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

◆いえカツLIFE

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不動産一括査定サイト10社を比較　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


サービス名	suumo売却査定	すまいValue	HOME4U	イエウール	ライフルホームズ	おうちクラベル	イエイ	マンションナビ	リビンマッチ	いえカツLIFE
ポイント	知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1	大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。	NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。	都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。	匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2	東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。	仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。	マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。	都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。	急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。
ユーザー満足度※	3.8 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.3 ★★★★★	3.6 ★★★★★	3.1 ★★★★★	3.6 ★★★★★	2.8 ★★★★★	3.2 ★★★★★	ー
提携社数	2000以上	大手6社（住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など）	2500以上	2600以上	4900以上	1500	1700以上	2500	1700以上	500
最大紹介社数	10社 ※物件所在地によって異なる	6社	6社	9社	6社	9社	7社	9社 (売却6社、賃貸3社）	6社	6社（仲介2社、買取2社、リースバック2社）
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他	マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など
対応エリア	全国	全国（一部を除く）	全国	全国	全国	全国	全国	全国	全国	東京・神奈川・千葉・埼玉
解説記事	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら
公式サイト	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）