新潟県上越市の中古戸建て価格推移は▲35.2%(10年後予想)！今後の相場は下落する？

新潟県上越市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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新潟県上越市の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、693万円（10年前比▲34.3%）

◆新潟県上越市の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2007年	25万円／坪
2012年	26万円／坪
2017年	23万円／坪
2022年	17万円／坪
2027年	14万円／坪
2032年	11万円／坪

■現在の中古戸建て価格

新潟県上越市：693万円（17万円/坪、10年前比-34.3%）

（参考）新潟県上越市のあるエリアの中古戸建て価格は？
新潟県：1,218万円（32万円/坪、10年前比+1.1%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
新潟県柏崎市：517万円（14万円/坪、10年前比▲54.8%）
新潟県十日町市：469万円（9.1万円/坪、10年前比▲35.1%）
新潟県糸魚川市：493万円（13万円/坪、10年前比▲35.1%）
新潟県妙高市：649万円（12万円/坪、10年前比▲15.8%）
長野県飯山市：1,085万円（21万円/坪、10年前比▲18.9%）

10年後の予想価格は、▲35.2%

（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
新潟県柏崎市：383万円（10万円/坪、10年後は▲25.9%）
新潟県十日町市：199万円（3.9万円/坪、10年後は▲57.7%）
新潟県糸魚川市：391万円（9.9万円/坪、10年後は▲20.7%）
新潟県妙高市：603万円（11万円/坪、10年後は▲7.1%）
長野県飯山市：2,274万円（44万円/坪、10年後は+109.6%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出

 

価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆新潟県上越市の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	53万円／坪
5年	47万円／坪
10年	36万円／坪
15年	25万円／坪
20年	21万円／坪
25年	16万円／坪
30年	14万円／坪
35年	12万円／坪
40年	8.6万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆上越市の公示地価（2024年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　上越市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、上越市はどうなるのだろうか。

◆上越市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	188,047人	100.0（基準年）
2025年	176,550人	93.9
2030年	166,710人	88.7
2035年	156,976人	83.5
2040年	147,248人	78.3
2045年	137,456人	73.1
2050年	127,657人	67.9

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）新潟県上越市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
上越市：67.9

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
新潟県柏崎市：62.8
新潟県十日町市：52.2
新潟県糸魚川市：54.9
新潟県妙高市：53.3
長野県飯山市：53.2

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,535万円	5.0万円
300万円	2,303万円	7.5万円
400万円	3,583万円	11.7万円
500万円	4,478万円	14.6万円
600万円	5,374万円	17.5万円
700万円	6,270万円	20.4万円
800万円	7,165万円	23.3万円
900万円	8,000万円	26.1万円
1,000万円	8,000万円	26.1万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査

新潟県上越市の中古戸建ての過去の売買事例

　新潟県上越市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆上越市の中古戸建ての成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算