熊本県人吉市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
熊本県人吉市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、826万円（10年前比+14.0%）
熊本県人吉市の中古戸建て価格
- 826万円（25万円/坪）
- 10年前比+14.0%（前年比▲2.1%）
- 平均築年 : 1981年
- 平均駅距離 : 18分
- 平均専有面積 : 110.0㎡（33.3坪）
- 平均土地面積 : 330.0㎡（99.8坪）
◆熊本県人吉市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 22万円／坪 |
| 2012年 | 22万円／坪 |
| 2017年 | 19万円／坪 |
| 2022年 | 25万円／坪 |
| 2027年 | 27万円／坪 |
| 2032年 | 29万円／坪 |
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
■現在の中古戸建て価格
熊本県人吉市：826万円（25万円/坪、10年前比+14.0%）
（参考）熊本県人吉市のあるエリアの中古戸建て価格は？
熊本県：1,937万円（56万円/坪、10年前比+18.9%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
熊本県錦町：1,937万円（56万円/坪、10年前比+18.9%）
熊本県相良村：1,962万円（56万円/坪、10年前比+20.4%）
熊本県山江村：1,959万円（56万円/坪、10年前比+20.2%）
熊本県球磨村：1,940万円（56万円/坪、10年前比+19.0%）
宮崎県えびの市：416万円（13万円/坪、10年前比▲29.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+9.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+15.6%
- ノーマルシナリオ
955万円（29万円/坪、10年間で+15.6%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
熊本県錦町：1,330万円（38万円/坪、10年後は▲31.3%）
熊本県相良村：1,579万円（45万円/坪、10年後は▲19.5%）
熊本県山江村：1,511万円（43万円/坪、10年後は▲22.9%）
熊本県球磨村：1,247万円（36万円/坪、10年後は▲35.7%）
宮崎県えびの市：277万円（8.7万円/坪、10年後は▲33.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲28.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆熊本県人吉市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 36万円／坪 |
| 5年 | 25万円／坪 |
| 10年 | 24万円／坪 |
| 15年 | 16万円／坪 |
| 20年 | 14万円／坪 |
| 25年 | 16万円／坪 |
| 30年 | 11万円／坪 |
| 35年 | 12万円／坪 |
| 40年 | 8.2万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆人吉市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 人吉市-1 | 人吉市-2 | 人吉市-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 熊本県人吉市北泉田町字高野216番4 | 熊本県人吉市南町24番5 | 熊本県人吉市相良町7番7 |
| 最寄り駅 | 下新町停駅から570m | 南町停駅から300m | 下城本停駅から800m |
| 土地面積 | 232㎡ | 174㎡ | 206㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 取引価格 | 7.4万円/坪 （2.4万円/㎡） 前年比▲0.4% |
5.9万円/坪 （1.9万円/㎡） 前年比▲0.5% |
4.1万円/坪 （1.3万円/㎡） 前年比▲4.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
人吉市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、人吉市はどうなるのだろうか。
◆人吉市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 31,108人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 28,976人 | 93.1 | |
| 2030年 | 26,887人 | 86.4 | |
| 2035年 | 24,919人 | 80.1 | |
| 2040年 | 23,011人 | 74.0 | |
| 2045年 | 21,070人 | 67.7 | |
| 2050年 | 19,186人 | 61.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）熊本県人吉市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
人吉市：61.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
熊本県錦町：67.2
熊本県相良村：46.4
熊本県山江村：53.0
熊本県球磨村：26.7
宮崎県えびの市：50.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
||
 |
 |
熊本県人吉市の中古戸建ての過去の売買事例
熊本県人吉市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆人吉市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 熊本県人吉市上漆田町 | 熊本県人吉市上林町 | 熊本県人吉市鬼木町 | 熊本県人吉市下原田町 | 熊本県人吉市相良町 | 熊本県人吉市下城本町 | 熊本県人吉市中青井町 | 熊本県人吉市上林町 | 熊本県人吉市上薩摩瀬町 | 熊本県人吉市東間上町 | 熊本県人吉市下城本町 | 熊本県人吉市寺町 | 熊本県人吉市下原田町 | 熊本県人吉市上原田町 | 熊本県人吉市下林町 | 熊本県人吉市西間下町 | 熊本県人吉市上林町 | 熊本県人吉市木地屋町 | 熊本県人吉市下原田町 | 熊本県人吉市下原田町 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 人吉駅から徒歩18分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 西人吉駅から徒歩11分 | 西人吉駅から徒歩4分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 近隣商業地域 | 工業地域 | 準工業地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 工業地域 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 年築、木造 | 年築、ー | 年築、木造 | 年築、鉄骨造、木造 | 年築、ー | 年築、木造 | 1965年築、ー | 1981年築、木造 | 1974年築、RC | 2013年築、木造 | 年築、ー | 年築、木造 | 1979年築、木造 | 1975年築、木造 | 2015年築、木造 | 1971年築、木造 | 1990年築、木造 | 1967年築、木造 | 1978年築、木造 | 1975年築、木造 |
| 取引価格 | 300万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積500㎡） |
2,100万円 ・25万円/坪 （7.5万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積280㎡） |
1,900万円 ・17万円/坪 （5.3万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積360㎡） |
1,700万円 ・5.1万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積730㎡ （土地面積1100㎡） |
1,000万円 ・4.1万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積800㎡） |
750万円 ・7.5万円/坪 （2.3万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積330㎡） |
400万円 ・5.3万円/坪 （1.6万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積250㎡） |
1,600万円 ・15万円/坪 （4.5万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積360㎡） |
550万円 ・2.7万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積280㎡ （土地面積680㎡） |
2,600万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積310㎡ （土地面積620㎡） |
530万円 ・1.9万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積920㎡） |
420万円 ・13万円/坪 （3.8万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積110㎡） |
400万円 ・7.1万円/坪 （2.2万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積185㎡） |
300万円 ・1.8万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積560㎡） |
1,800万円 ・18万円/坪 （5.3万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積340㎡） |
390万円 ・2.9万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積450㎡） |
390万円 ・3.5万円/坪 （1.1万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積370㎡） |
250万円 ・0.7万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積230㎡ （土地面積1200㎡） |
400万円 ・4.4万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積300㎡） |
250万円 ・2.8万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積300㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
