熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,823万円（10年前比+36.8%）
熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建て価格
- 2,823万円（31万円/坪）
- 10年前比+36.8%（前年比+1.4%）
- 築年 : 2006年
- 駅距離 : 120.0分
- 専有面積 : 80.0㎡（24.2坪）
- 土地面積 : 297.5㎡（90.0坪）
◆熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 21万円／坪 |
| 2014年 | 23万円／坪 |
| 2019年 | 24万円／坪 |
| 2024年 | 31万円／坪 |
| 2029年 | 34万円／坪 |
| 2034年 | 36万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
熊本県菊池市七城町小野崎：2,823万円（31万円/坪、10年前比+36.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
熊本県熊本市北区：2,802万円（43万円/坪、10年前比+21.4%）
熊本県山鹿市：2,045万円（20万円/坪、10年前比+8.1%）
熊本県合志市：3,466万円（50万円/坪、10年前比+21.6%）
熊本県大津町：3,396万円（45万円/坪、10年前比+25.7%）
大分県日田市：1,573万円（20万円/坪、10年前比+13.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+13.9%
- グッドシナリオ
3,538万円（39万円/坪、10年間で+25.3%を予想） - ノーマルシナリオ
3,216万円（36万円/坪、10年間で+13.9%を予想） - バッドシナリオ
2,895万円（32万円/坪、10年間で+2.5%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆熊本県菊池市七城町小野崎の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 60万円／坪 |
| 5年 | 46万円／坪 |
| 10年 | 36万円／坪 |
| 15年 | 27万円／坪 |
| 20年 | 20万円／坪 |
| 25年 | 17万円／坪 |
| 30年 | 14万円／坪 |
| 35年 | 12万円／坪 |
| 40年 | 9.4万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆菊池市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 菊池市-1 | 菊池市-2 | 菊池市-5 | 菊池市-6 |
|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 熊本県菊池市隈府字前田898番5《地番》 | 熊本県菊池市大琳寺字東善寺225番21《地番》 | 熊本県菊池市泗水町永字下大迫2773番119《地番》 | 熊本県菊池市泗水町住吉字平原2984番1《地番》 |
| 最寄り駅 | 御代志駅から13000m | 御代志駅から12000m | 御代志駅から8000m | 御代志駅から9500m |
| 土地面積 | 187㎡ | 201㎡ | 201㎡ | 304㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 | ||
| 取引価格 | 9.5万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比+0.7% |
7.9万円/坪 （2.4万円/㎡） 前年比+0.4% |
3.1万円/坪 （1.0万円/㎡） 前年比+5.6% |
2.0万円/坪 （0.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
菊池市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、菊池市はどうなるのだろうか。
◆菊池市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 46,416人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 44,156人 | 95.1 | |
| 2030年 | 41,825人 | 90.1 | |
| 2035年 | 39,552人 | 85.2 | |
| 2040年 | 37,336人 | 80.4 | |
| 2045年 | 35,097人 | 75.6 | |
| 2050年 | 32,894人 | 70.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）熊本県菊池市七城町小野崎のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
菊池市：70.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
熊本県熊本市北区：77.0
熊本県山鹿市：61.6
熊本県阿蘇市：60.8
熊本県合志市：100.7
熊本県大津町：104.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査 | ||
 |
 |
熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建ての過去の売買事例
熊本県菊池市七城町小野崎付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆菊池市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市七城町甲佐町 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市深川 | 熊本県菊池市七城町辺田 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市亘 | 熊本県菊池市西寺 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市野間口 | 熊本県菊池市泗水町福本 | 熊本県菊池市七城町砂田 | 熊本県菊池市隈府 | 熊本県菊池市西寺 | 熊本県菊池市泗水町吉富 | 熊本県菊池市泗水町吉富 | 熊本県菊池市泗水町吉富 | 熊本県菊池市七城町蘇崎 |
| 最寄駅 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 | 御代志駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 都市計画区域外 | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 第1種住居地域 | 都市計画区域外 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第2種住居地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 都市計画区域外 |
| 建物属性 | 年築、ー | 1977年築、軽量鉄骨造 | 年築、ー | 1968年築、木造 | 1977年築、木造 | 1955年築、木造 | 1992年築、木造 | 1967年築、木造 | 1969年築、木造 | 1993年築、軽量鉄骨造 | 2003年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2021年築、木造 | 1996年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2025年築、木造 | 2024年築、木造 | 1997年築、木造 |
| 取引価格 |
150万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積240㎡） |
1,500万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積165㎡） |
2,700万円 ・74万円/坪 （23万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積310㎡） |
260万円 ・5.4万円/坪 （1.6万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積320㎡） |
1,300万円 ・30万円/坪 （9.0万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積400㎡） |
500万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積190㎡） |
300万円 ・40万円/坪 （12万円/m²） ・床面積25㎡ （土地面積330㎡） |
920万円 ・25万円/坪 （7.7万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積310㎡） |
970万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積370㎡） |
1,600万円 ・34万円/坪 （10万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積280㎡） |
1,900万円 ・48万円/坪 （15万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積200㎡） |
3,000万円 ・86万円/坪 （26万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積220㎡） |
2,300万円 ・69万円/坪 （21万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積210㎡） |
1,900万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積210㎡） |
400万円 ・13万円/坪 （4.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積290㎡） |
2,500万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積210㎡） |
2,000万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積230㎡） |
2,100万円 ・92万円/坪 （28万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積175㎡） |
2,500万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積360㎡） |
320万円 ・15万円/坪 （4.6万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積180㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建てに関するFAQ
- Q熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約31万円/坪となっており、10年前と比べて+36.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q熊本県菊池市七城町小野崎の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約36万円/坪となり、+13.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q熊本県菊池市七城町小野崎の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、熊本県菊池市隈府字前田898番5《地番》（御代志駅から13000m、第1種住居地域）が、8.9万円/坪（2.9万円/㎡、前年比0.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に"実勢価格（実際に取引される価格）"と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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