甲斐小泉駅（山梨県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
甲斐小泉駅（山梨県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、722万円（10年前比▲1.0%）
甲斐小泉駅（山梨県）の中古戸建て価格
- 722万円（37万円/坪）
- 10年前比▲1.0%（前年比+5.2%）
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 25分
- 平均専有面積 : 65.0㎡（19.7坪）
- 平均土地面積 : 350.0㎡（105.9坪）
◆甲斐小泉駅の中古戸建て価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 43万円／坪 |
| 2012年 | 37万円／坪 |
| 2017年 | 38万円／坪 |
| 2022年 | 37万円／坪 |
| 2027年 | 35万円／坪 |
| 2032年 | 32万円／坪 |
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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■現在の中古戸建て価格
甲斐小泉駅：722万円（37万円/坪、10年前比-1.0%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
山梨県甲府市：1,883万円（52万円/坪、10年前比+0.4%）
山梨県韮崎市：1,039万円（30万円/坪、10年前比▲13.6%）
山梨県南アルプス市：1,896万円（55万円/坪、10年前比+17.2%）
山梨県甲斐市：2,617万円（75万円/坪、10年前比+46.4%）
長野県伊那市：1,103万円（28万円/坪、10年前比▲0.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+10.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲12.0%
- ノーマルシナリオ
635万円（32万円/坪、10年間で▲12.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
山梨県甲府市：1,770万円（49万円/坪、10年後は▲6.0%）
山梨県韮崎市：772万円（22万円/坪、10年後は▲25.6%）
山梨県南アルプス市：1,088万円（31万円/坪、10年後は▲42.6%）
山梨県甲斐市：1,950万円（56万円/坪、10年後は▲25.5%）
長野県伊那市：783万円（20万円/坪、10年後は▲29.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲25.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
北杜市内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆甲斐小泉駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
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| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 60万円／坪 |
| 5年 | 57万円／坪 |
| 10年 | 48万円／坪 |
| 15年 | 44万円／坪 |
| 20年 | 31万円／坪 |
| 25年 | 31万円／坪 |
| 30年 | 24万円／坪 |
| 35年 | 23万円／坪 |
| 40年 | 20万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
甲斐小泉駅がある北杜市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、甲斐小泉駅を含む、北杜市はどうなるのだろうか。
◆北杜市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 44,053人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 42,674人 | 96.9 | |
| 2030年 | 40,776人 | 92.6 | |
| 2035年 | 38,744人 | 87.9 | |
| 2040年 | 36,609人 | 83.1 | |
| 2045年 | 34,461人 | 78.2 | |
| 2050年 | 32,364人 | 73.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）甲斐小泉駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
北杜市：73.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山梨県甲府市：83.9
山梨県韮崎市：66.0
山梨県南アルプス市：81.0
山梨県甲斐市：87.2
長野県伊那市：75.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年10月調査 |
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甲斐小泉駅の中古戸建ての過去の売買事例
甲斐小泉駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆北杜市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山梨県北杜市大泉町西井出 | 山梨県北杜市大泉町西井出 | 山梨県北杜市長坂町小荒間 | 山梨県北杜市大泉町谷戸 | 山梨県北杜市大泉町西井出 | 山梨県北杜市大泉町西井出 | 山梨県北杜市長坂町小荒間 | 山梨県北杜市長坂町小荒間 | 山梨県北杜市大泉町谷戸 | 山梨県北杜市大泉町西井出 | 山梨県北杜市大泉町西井出 | 山梨県北杜市白州町横手 | 山梨県北杜市小淵沢町松向 | 山梨県北杜市高根町村山北割 | 山梨県北杜市白州町下教来石 | 山梨県北杜市大泉町谷戸 | 山梨県北杜市大泉町谷戸 | 山梨県北杜市高根町東井出 | 山梨県北杜市大泉町谷戸 | 山梨県北杜市武川町山高 |
| 最寄駅 | 甲斐大泉駅から徒歩9分 | ー駅から徒歩ー分 | 甲斐小泉駅から徒歩6分 | 甲斐小泉駅から徒歩24分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 甲斐小泉駅から徒歩23分 | 甲斐小泉駅から徒歩21分 | 甲斐小泉駅から徒歩25分 | 甲斐大泉駅から徒歩18分 | 甲斐大泉駅から徒歩20分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 甲斐小泉駅から徒歩24分 | 甲斐小泉駅から徒歩25分 | ー駅から徒歩ー分 | 甲斐小泉駅から徒歩20分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 |
| 建物属性 | 2003年築、ー | 1989年築、ー | 2009年築、木造 | 1981年築、ー | 1999年築、ー | 1991年築、ー | 2003年築、木造 | 1983年築、木造 | 2011年築、木造 | 2002年築、木造 | 1991年築、ー | 2007年築、木造 | 1993年築、木造 | 1969年築、木造 | 1989年築、木造 | 1988年築、木造 | 1991年築、木造 | 1985年築、木造 | 1985年築、木造 | 1990年築、木造 |
| 取引価格 | 3,700万円 ・21万円/坪 （6.5万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積570㎡） |
3,700万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積1100㎡） |
2,700万円 ・19万円/坪 （5.9万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積460㎡） |
2,400万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積400㎡） |
2,300万円 ・28万円/坪 （8.5万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積270㎡） |
2,200万円 ・15万円/坪 （4.4万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積500㎡） |
2,100万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積340㎡） |
2,000万円 ・5.1万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積1300㎡） |
1,900万円 ・18万円/坪 （5.6万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積340㎡） |
1,700万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積430㎡） |
1,500万円 ・3.1万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積1600㎡） |
1,400万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積410㎡） |
1,100万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積300㎡） |
1,000万円 ・4.9万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積680㎡） |
880万円 ・4.0万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積730㎡） |
750万円 ・8.0万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積310㎡） |
700万円 ・4.6万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積500㎡） |
600万円 ・11万円/坪 （3.3万円/m²） ・床面積35㎡ （土地面積180㎡） |
490万円 ・6.0万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積270㎡） |
450万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積280㎡ （土地面積500㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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甲斐小泉駅(山梨県)の中古戸建てに関するFAQ
- Q甲斐小泉駅(山梨県)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
甲斐小泉駅(山梨県)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約37万円/坪となっており、10年前と比べて▲1.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q甲斐小泉駅(山梨県)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約32万円/坪となり、▲12.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2022年を基準年（現在価格）として、2009年〜2022年までの価格推移を状態空間モデルで学習。将来推計データ（人口、GDPなど）を変数として2032年までの価格を予測している。「グッドシナリオ」では人口とGDPが1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授・東京大学空間情報科学センター客員研究員）と協力して作成した独自データである。
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| 特徴 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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