【AI予測】長野県上田市の中古戸建て売却価格相場は2,514万円(10年前比+10.4%)! 10年後の価格推移も公開

長野県上田市で一戸建ての売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の一戸建て売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

長野県上田市の一戸建ての売却価格・相場は？【AI予測】

現在の価格は、2,514万円（10年前比+10.4%）

◆長野県上田市の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	27万円／坪
2014年	28万円／坪
2019年	29万円／坪
2024年	31万円／坪
2029年	30万円／坪
2034年	32万円/坪（グッドシナリオ） 29万円/坪（ノーマルシナリオ） 26万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

■現在の中古戸建て価格

長野県上田市：2,514万円（31万円/坪、10年前比+10.4%）

（参考）長野県上田市のあるエリアの中古戸建て価格は？
長野県：3,051万円（33万円/坪、10年前比+6.1%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

上田市の中古戸建て相場ランキング（町＝大字）

上田市の中古戸建て相場ランキング（駅）

長野県上田市の一戸建ては実際いくらで売れている？売却相場と成約事例

「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、長野県上田市の一戸建てがどの価格帯で売買されているかを見ていこう。

実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。

◆上田市の中古戸建ての成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

長野県上田市の一戸建てには「買い手」がいるのか？

　売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。

上田市の一戸建て売却に強い不動産会社は？

　この地域を拠点に営業している主な不動産会社を紹介する。オンラインでの売却査定に対応している場合は、そのリンクも記載した。大手仲介会社、地域密着型、買い取り専門業者など、それぞれの特徴を理解して自分の状況に合った会社を選ぼう。

上田市の主な不動産会社一覧

売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、長野県上田市における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆長野県上田市の徒歩距離別の中古戸建て坪単価
駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
1分	30万円／坪
5分	29万円／坪
10分	29万円／坪
15分	29万円／坪
20分	28万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆長野県上田市の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	74万円／坪
5年	61万円／坪
10年	52万円／坪
15年	44万円／坪
20年	37万円／坪
25年	31万円／坪
30年	27万円／坪
35年	24万円／坪
40年	21万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

　売却する立場から押さえておきたいのは、マンションは築年数の経過とともに価格が下がりやすく、とくに築20年を超えると下落が大きくなる傾向があるという点だ。上のグラフで下落の傾きが緩やかなエリアは、それだけ立地や資産性が価格を支えていることを意味する。

　だからこそ、売却を検討しているなら早めに現在価格を把握しておきたい。とくに築古のマンションは、管理状態や修繕積立金の積立状況が価格を左右するため、建物の維持状況もあわせて確認したい。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆上田市の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

長野県上田市の一戸建ての売り時はいつ？AI価格予測から考える

「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、長野県上田市の中古マンションの売り時を考えてみよう。

　売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。

　一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし金利動向や経済情勢によって将来価格は変動するだけでなく、一戸建ては維持するコストもかかる。空き家となっている場合、人が住んでいる家よりも劣化が進むのが早いので、やはり利用しなくなった家は早めに売却をしてもいいだろう。

一戸建てを高く売る5つのポイント

　　同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。一戸建てを高く売るためのポイントを5つ紹介する。

一戸建ての査定はどこがいい？一括査定の使い方

「どのタイプの会社が自分に合うか分からない」そんなときに便利なのが一括査定サービスだ。

　一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる無料サービスのこと。複数社の査定額を比較できるため売却相場が分かり、信頼できる会社を見つけやすい。1社ずつ問い合わせる手間がかからないのが最大のメリットだ。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　上田市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、上田市はどうなるのだろうか。

◆上田市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	154,055人	100.0（基準年）
2025年	149,188人	96.8
2030年	144,037人	93.5
2035年	138,674人	90.0
2040年	132,996人	86.3
2045年	127,104人	82.5
2050年	121,116人	78.6

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）長野県上田市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
上田市：78.6

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
長野県長野市：81.6
長野県松本市：85.9
長野県須坂市：74.1
長野県千曲市：72.5
長野県東御市：81.6