青森県三沢市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
青森県三沢市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,991万円（10年前比+19.0%）
青森県三沢市の中古戸建て価格
- 2,991万円（35万円/坪）
- 10年前比+19.0%（前年比+0.9%）
- 築年 : 2000年
- 駅距離 : 30.0分
- 専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 282.6㎡（85.5坪）
◆青森県三沢市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 26万円／坪 |
| 2014年 | 29万円／坪 |
| 2019年 | 32万円／坪 |
| 2024年 | 35万円／坪 |
| 2029年 | 37万円／坪 |
| 2034年 | 38万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
青森県三沢市：2,991万円（35万円/坪、10年前比+19.0%）
（参考）青森県三沢市のあるエリアの中古戸建て価格は？
青森県：2,160万円（30万円/坪、10年前比+24.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
青森県六戸町：3,126万円（32万円/坪、10年前比+42.8%）
青森県おいらせ町：3,291万円（33万円/坪、10年前比+40.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+41.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+8.8%
- ノーマルシナリオ
3,255万円（38万円/坪、10年間で+8.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
青森県六戸町：3,574万円（36万円/坪、10年後は+14.3%）
青森県おいらせ町：4,267万円（43万円/坪、10年後は+29.7%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+22.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆青森県三沢市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 70万円／坪 |
| 5年 | 57万円／坪 |
| 10年 | 48万円／坪 |
| 15年 | 40万円／坪 |
| 20年 | 34万円／坪 |
| 25年 | 30万円／坪 |
| 30年 | 25万円／坪 |
| 35年 | 22万円／坪 |
| 40年 | 20万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆三沢市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 三沢市-1 | 三沢市-2 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 青森県三沢市岡三沢3丁目7番3《地番》 | 青森県三沢市桜町3-5-11 |
| 最寄り駅 | 三沢駅から3200m | 三沢駅から2600m |
| 土地面積 | 249㎡ | 245㎡ |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 9.5万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
11万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
三沢市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、三沢市はどうなるのだろうか。
◆三沢市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 39,152人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 37,512人 | 95.8 | |
| 2030年 | 35,706人 | 91.2 | |
| 2035年 | 33,910人 | 86.6 | |
| 2040年 | 32,006人 | 81.7 | |
| 2045年 | 29,970人 | 76.5 | |
| 2050年 | 27,826人 | 71.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）青森県三沢市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
三沢市：71.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
青森県六戸町：77.5
青森県東北町：55.5
青森県六ケ所村：66.7
青森県おいらせ町：78.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
青森県三沢市の中古戸建ての過去の売買事例
青森県三沢市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆三沢市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 青森県三沢市花園町 | 青森県三沢市東町 | 青森県三沢市花園町 | 青森県三沢市美野原 | 青森県三沢市栄町 | 青森県三沢市美野原 | 青森県三沢市平畑 | 青森県三沢市平畑 | 青森県三沢市美野原 | 青森県三沢市下久保 | 青森県三沢市美野原 | 青森県三沢市美野原 | 青森県三沢市新町 | 青森県三沢市松園町 | 青森県三沢市東岡三沢 | 青森県三沢市堀口 | 青森県三沢市新町 | 青森県三沢市東岡三沢 | 青森県三沢市桜町 | 青森県三沢市新町 |
| 最寄駅 | 三沢（青森）駅から徒歩21分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩21分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩11分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩15分 | 三沢（青森）駅から徒歩21分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩16分 | 三沢（青森）駅から徒歩ー分 | 三沢（青森）駅から徒歩29分 | 三沢（青森）駅から徒歩12分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1990年築、木造 | 2023年築、木造 | 1994年築、木造 | 1994年築、木造 | 1980年築、木造 | 2023年築、木造 | 1996年築、木造 | 1998年築、軽量鉄骨造 | 2015年築、木造 | 1999年築、木造 | 1978年築、木造 | 1978年築、木造 | 1978年築、木造 | 1964年築、木造 | 1977年築、木造 | 1984年築、木造 | 1978年築、木造 | 年築、ー | 1979年築、木造 | 1992年築、木造 |
| 取引価格 |
150万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積190㎡） |
2,800万円 ・92万円/坪 （28万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積170㎡） |
500万円 ・18万円/坪 （5.6万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積135㎡） |
1,600万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積300㎡） |
140万円 ・3.7万円/坪 （1.1万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積270㎡） |
2,300万円 ・101万円/坪 （31万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積105㎡） |
420万円 ・17万円/坪 （5.3万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積170㎡） |
1,200万円 ・26万円/坪 （7.7万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積330㎡） |
1,200万円 ・26万円/坪 （7.7万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積270㎡） |
2,200万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積330㎡） |
800万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積330㎡） |
920万円 ・25万円/坪 （7.7万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積200㎡） |
440万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積240㎡） |
800万円 ・38万円/坪 （11万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積200㎡） |
450万円 ・11万円/坪 （3.2万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積300㎡） |
550万円 ・17万円/坪 （5.0万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積200㎡） |
330万円 ・10万円/坪 （3.1万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積250㎡） |
900万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積300㎡） |
1,600万円 ・26万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積210㎡） |
1,500万円 ・25万円/坪 （7.5万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積350㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
青森県三沢市の中古戸建てに関するFAQ
- Q青森県三沢市の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
青森県三沢市の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約35万円/坪となっており、10年前と比べて+19.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q青森県三沢市の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約38万円/坪となり、+8.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q青森県三沢市の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、青森県三沢市岡三沢3丁目7番3《地番》（三沢駅から3200m、第1種中高層住居専用地域）が、8.9万円/坪（2.9万円/㎡、前年比0.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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