静岡県御殿場市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
静岡県御殿場市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,602万円（10年前比▲6.9%）
静岡県御殿場市の中古戸建て価格
- 2,602万円（75万円/坪）
- 10年前比▲6.9%（前年比▲1.1%）
- 平均築年 : 2003年
- 平均駅距離 : 24分
- 平均専有面積 : 115.0㎡（34.8坪）
- 平均土地面積 : 210.0㎡（63.5坪）
◆静岡県御殿場市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 85万円／坪 |
| 2012年 | 80万円／坪 |
| 2017年 | 78万円／坪 |
| 2022年 | 75万円／坪 |
| 2027年 | 69万円／坪 |
| 2032年 | 64万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
静岡県御殿場市：2,602万円（75万円/坪、10年前比-6.9%）
（参考）静岡県御殿場市のあるエリアの中古戸建て価格は？
静岡県：1,783万円（54万円/坪、10年前比▲11.3%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
静岡県富士宮市：1,536万円（46万円/坪、10年前比▲9.9%）
静岡県富士市：2,088万円（63万円/坪、10年前比+0.2%）
静岡県裾野市：1,676万円（53万円/坪、10年前比▲1.3%）
静岡県小山町：1,342万円（39万円/坪、10年前比+1.0%）
神奈川県箱根町：3,164万円（75万円/坪、10年前比+58.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+9.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲14.9%
- ノーマルシナリオ
2,214万円（64万円/坪、10年間で▲14.9%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
静岡県富士宮市：1,365万円（41万円/坪、10年後は▲11.1%）
静岡県富士市：1,977万円（59万円/坪、10年後は▲5.3%）
静岡県裾野市：1,811万円（57万円/坪、10年後は+8.0%）
静岡県小山町：1,280万円（37万円/坪、10年後は▲4.6%）
神奈川県箱根町：5,473万円（129万円/坪、10年後は+73.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+12.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆静岡県御殿場市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 92万円／坪 |
| 5年 | 75万円／坪 |
| 10年 | 67万円／坪 |
| 15年 | 59万円／坪 |
| 20年 | 43万円／坪 |
| 25年 | 41万円／坪 |
| 30年 | 34万円／坪 |
| 35年 | 37万円／坪 |
| 40年 | 36万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆御殿場市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 御殿場市-1 | 御殿場市-2 | 御殿場市-3 | 御殿場市-4 | 御殿場市-5 | 御殿場市-6 | 御殿場市-8 | 御殿場市-9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 静岡県御殿場市新橋字堀向964番63 | 静岡県御殿場市中山字下原612番5 | 静岡県御殿場市西田中字向畑303番7外 | 静岡県御殿場市萩原字大原165番9 | 静岡県御殿場市川島田字南原238番20 | 静岡県御殿場市東田中字西海道482番9 | 静岡県御殿場市新橋字向田1528番4 | 静岡県御殿場市東田中2-6-11 |
| 最寄り駅 | 御殿場駅から1500m | 富士岡駅から780m | 御殿場駅から2200m | 御殿場駅から1400m | 御殿場駅から1500m | 御殿場駅から1700m | 御殿場駅から470m | 御殿場駅から800m |
| 土地面積 | 201㎡ | 160㎡ | 264㎡ | 200㎡ | 140㎡ | 186㎡ | 191㎡ | 201㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 22万円/坪 （7.3万円/㎡） 前年比+0.1% |
18万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
21万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+0.1% |
24万円/坪 （7.6万円/㎡） 前年比+0.3% |
21万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+0.1% |
21万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+0.1% |
29万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+0.4% |
28万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+0.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
御殿場市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、御殿場市はどうなるのだろうか。
◆御殿場市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 86,614人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 80,991人 | 93.5 | |
| 2030年 | 79,217人 | 91.5 | |
| 2035年 | 77,353人 | 89.3 | |
| 2040年 | 75,256人 | 86.9 | |
| 2045年 | 72,863人 | 84.1 | |
| 2050年 | 70,200人 | 81.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）静岡県御殿場市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
御殿場市：81.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
静岡県富士宮市：75.2
静岡県富士市：77.6
静岡県裾野市：74.6
静岡県小山町：66.5
神奈川県箱根町：58.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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静岡県御殿場市の中古戸建ての過去の売買事例
静岡県御殿場市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆御殿場市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 静岡県御殿場市萩原 | 静岡県御殿場市中山 | 静岡県御殿場市川島田 | 静岡県御殿場市茱萸沢 | 静岡県御殿場市新橋 | 静岡県御殿場市萩原 | 静岡県御殿場市川島田 | 静岡県御殿場市川島田 | 静岡県御殿場市萩原 | 静岡県御殿場市萩原 | 静岡県御殿場市北久原 | 静岡県御殿場市東田中 | 静岡県御殿場市東田中 | 静岡県御殿場市萩原 | 静岡県御殿場市川島田 | 静岡県御殿場市保土沢 | 静岡県御殿場市保土沢 | 静岡県御殿場市永塚 | 静岡県御殿場市東田中 | 静岡県御殿場市永塚 |
| 最寄駅 | 御殿場駅から徒歩15分 | 富士岡駅から徒歩9分 | 御殿場駅から徒歩9分 | 御殿場駅から徒歩20分 | 御殿場駅から徒歩16分 | 御殿場駅から徒歩15分 | 御殿場駅から徒歩15分 | 御殿場駅から徒歩16分 | 御殿場駅から徒歩15分 | 御殿場駅から徒歩24分 | 御殿場駅から徒歩ー分 | 御殿場駅から徒歩20分 | 御殿場駅から徒歩25分 | 御殿場駅から徒歩15分 | 御殿場駅から徒歩5分 | 御殿場駅から徒歩ー分 | 御殿場駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 御殿場駅から徒歩29分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 近隣商業地域 | 工業地域 | 工業地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 |
| 建物属性 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 年築、ー | 1999年築、RC | 2015年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 年築、ー | 1996年築、木造 | 2012年築、軽量鉄骨造 | 2008年築、軽量鉄骨造 | 1992年築、木造 | 2018年築、木造 | 1967年築、木造 | 2011年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2022年築、木造 | 2023年築、木造 | 1973年築、木造 |
| 取引価格 | 3,900万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積220㎡） |
3,900万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積185㎡） |
400万円 ・18万円/坪 （5.3万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積75㎡） |
12,000万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・床面積750㎡ （土地面積1100㎡） |
6,400万円 ・35万円/坪 （11万円/m²） ・床面積290㎡ （土地面積600㎡） |
4,000万円 ・64万円/坪 （20万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積205㎡） |
3,200万円 ・57万円/坪 （17万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積185㎡） |
3,700万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積175㎡） |
2,200万円 ・58万円/坪 （18万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積125㎡） |
2,800万円 ・51万円/坪 （16万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積180㎡） |
2,500万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積185㎡） |
1,900万円 ・31万円/坪 （9.3万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積205㎡） |
10,000万円 ・21万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積1600㎡） |
980万円 ・25万円/坪 （7.5万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積130㎡） |
3,400万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積155㎡） |
2,700万円 ・52万円/坪 （16万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積170㎡） |
2,600万円 ・51万円/坪 （15万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積170㎡） |
5,000万円 ・34万円/坪 （10万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積480㎡） |
2,000万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積200㎡） |
860万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積140㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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