静岡県牧之原市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
静岡県牧之原市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、777万円（10年前比▲41.6%）
静岡県牧之原市の中古戸建て価格
- 777万円（20万円/坪）
- 10年前比▲41.6%（前年比▲23.3%）
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 130分
- 平均専有面積 : 130.0㎡（39.3坪）
- 平均土地面積 : 300.0㎡（90.8坪）
◆静岡県牧之原市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 35万円／坪 |
| 2012年 | 34万円／坪 |
| 2017年 | 25万円／坪 |
| 2022年 | 20万円／坪 |
| 2027年 | 16万円／坪 |
| 2032年 | 13万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
静岡県牧之原市：777万円（20万円/坪、10年前比-41.6%）
（参考）静岡県牧之原市のあるエリアの中古戸建て価格は？
静岡県：1,783万円（54万円/坪、10年前比▲11.3%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
静岡県島田市：2,332万円（67万円/坪、10年前比+39.4%）
静岡県御前崎市：684万円（17万円/坪、10年前比▲30.0%）
静岡県菊川市：1,496万円（41万円/坪、10年前比▲15.0%）
静岡県吉田町：1,055万円（29万円/坪、10年前比▲29.4%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲8.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲34.4%
- ノーマルシナリオ
509万円（13万円/坪、10年間で▲34.4%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
静岡県島田市：2,716万円（78万円/坪、10年後は+16.5%）
静岡県御前崎市：748万円（19万円/坪、10年後は+9.4%）
静岡県菊川市：1,218万円（34万円/坪、10年後は▲18.6%）
静岡県吉田町：612万円（17万円/坪、10年後は▲41.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆静岡県牧之原市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 61万円／坪 |
| 5年 | 28万円／坪 |
| 10年 | 26万円／坪 |
| 15年 | 25万円／坪 |
| 20年 | 18万円／坪 |
| 25年 | 17万円／坪 |
| 30年 | 13万円／坪 |
| 35年 | 12万円／坪 |
| 40年 | 8.9万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆牧之原市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 牧之原市-1 | 牧之原市-2 | 牧之原市-3 | 牧之原市-4 |
|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 静岡県牧之原市細江字下タレ2784番5 | 静岡県牧之原市静波字浜田坪1300番21 | 静岡県牧之原市大沢字源入529番29 | 静岡県牧之原市地頭方一丁目142番 |
| 最寄り駅 | 島田駅から12000m | 島田駅から15000m | 金谷駅から18000m | 菊川駅から21000m |
| 土地面積 | 204㎡ | 142㎡ | 206㎡ | 252㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 8.7万円/坪 （2.8万円/㎡） 前年比▲0.7% |
7.1万円/坪 （2.3万円/㎡） 前年比▲2.1% |
7.3万円/坪 （2.4万円/㎡） 前年比▲2.5% |
5.9万円/坪 （1.9万円/㎡） 前年比▲0.5% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
牧之原市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、牧之原市はどうなるのだろうか。
◆牧之原市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 43,502人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 40,982人 | 94.2 | |
| 2030年 | 38,371人 | 88.2 | |
| 2035年 | 35,820人 | 82.3 | |
| 2040年 | 33,268人 | 76.5 | |
| 2045年 | 30,575人 | 70.3 | |
| 2050年 | 27,948人 | 64.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）静岡県牧之原市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
牧之原市：64.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
静岡県島田市：75.0
静岡県御前崎市：63.4
静岡県菊川市：86.3
静岡県吉田町：83.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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静岡県牧之原市の中古戸建ての過去の売買事例
静岡県牧之原市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆牧之原市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 静岡県牧之原市静波 | 静岡県牧之原市細江 | 静岡県牧之原市福岡 | 静岡県牧之原市大沢 | 静岡県牧之原市大沢 | 静岡県牧之原市女神 | 静岡県牧之原市静波 | 静岡県牧之原市細江 | 静岡県牧之原市須々木 | 静岡県牧之原市堀野新田 | 静岡県牧之原市大江 | 静岡県牧之原市片浜 | 静岡県牧之原市片浜 | 静岡県牧之原市細江 | 静岡県牧之原市細江 | 静岡県牧之原市細江 | 静岡県牧之原市細江 | 静岡県牧之原市坂部 | 静岡県牧之原市道場 | 静岡県牧之原市大寄 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 藤枝駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 準都市計画区域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 1998年築、鉄骨造 | 年築、ー | 年築、木造 | 1987年築、鉄骨造 | 1989年築、木造 | 1988年築、軽量鉄骨造 | 2008年築、RC | 1978年築、木造 | 1990年築、軽量鉄骨造 | 1973年築、鉄骨造 | 1975年築、軽量鉄骨造 | 1987年築、鉄骨造 | 1980年築、木造 | 1992年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | 1980年築、木造 | 1996年築、木造 | 1979年築、木造 | 1964年築、木造 |
| 取引価格 | 3,200万円 ・6.2万円/坪 （1.9万円/m²） ・床面積790㎡ （土地面積1700㎡） |
2,000万円 ・21万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積320㎡） |
1,000万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積290㎡ （土地面積1100㎡） |
800万円 ・5.2万円/坪 （1.6万円/m²） ・床面積300㎡ （土地面積510㎡） |
1,400万円 ・8.6万円/坪 （2.6万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積540㎡） |
280万円 ・7.4万円/坪 （2.2万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積125㎡） |
1,200万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積90㎡） |
750万円 ・9.2万円/坪 （2.8万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積270㎡） |
1,200万円 ・7.9万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積500㎡） |
650万円 ・1.8万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積500㎡ （土地面積1200㎡） |
430万円 ・4.2万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積340㎡） |
400万円 ・1.8万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積350㎡ （土地面積740㎡） |
230万円 ・1.2万円/坪 （0.4万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積660㎡） |
2,900万円 ・11万円/坪 （3.5万円/m²） ・床面積530㎡ （土地面積840㎡） |
2,800万円 ・42万円/坪 （13万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積220㎡） |
2,300万円 ・32万円/坪 （9.6万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積240㎡） |
760万円 ・8.1万円/坪 （2.5万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積310㎡） |
170万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積185㎡） |
330万円 ・7.8万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積50㎡ （土地面積140㎡） |
200万円 ・0.9万円/坪 （0.3万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積750㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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