静岡県裾野市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
静岡県裾野市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,676万円（10年前比▲1.3%）
静岡県裾野市の中古戸建て価格
- 1,676万円（53万円/坪）
- 10年前比▲1.3%（前年比▲0.9%）
- 平均築年 : 1991年
- 平均駅距離 : 38分
- 平均専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 平均土地面積 : 240.0㎡（72.6坪）
◆静岡県裾野市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 57万円／坪 |
| 2012年 | 54万円／坪 |
| 2017年 | 54万円／坪 |
| 2022年 | 53万円／坪 |
| 2027年 | 55万円／坪 |
| 2032年 | 57万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
静岡県裾野市：1,676万円（53万円/坪、10年前比-1.3%）
（参考）静岡県裾野市のあるエリアの中古戸建て価格は？
静岡県：1,783万円（54万円/坪、10年前比▲11.3%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
静岡県三島市：2,317万円（70万円/坪、10年前比▲8.0%）
静岡県富士市：2,088万円（63万円/坪、10年前比+0.2%）
静岡県御殿場市：2,602万円（75万円/坪、10年前比▲6.9%）
静岡県長泉町：3,536万円（102万円/坪、10年前比+3.2%）
神奈川県箱根町：3,164万円（75万円/坪、10年前比+58.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+9.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+8.0%
- ノーマルシナリオ
1,811万円（57万円/坪、10年間で+8.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
静岡県三島市：2,009万円（60万円/坪、10年後は▲13.3%）
静岡県富士市：1,977万円（59万円/坪、10年後は▲5.3%）
静岡県御殿場市：2,214万円（64万円/坪、10年後は▲14.9%）
静岡県長泉町：2,886万円（83万円/坪、10年後は▲18.4%）
神奈川県箱根町：5,473万円（129万円/坪、10年後は+73.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+4.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆静岡県裾野市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 91万円／坪 |
| 5年 | 80万円／坪 |
| 10年 | 69万円／坪 |
| 15年 | 45万円／坪 |
| 20年 | 40万円／坪 |
| 25年 | 33万円／坪 |
| 30年 | 31万円／坪 |
| 35年 | 31万円／坪 |
| 40年 | 17万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆裾野市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 裾野市-1 | 裾野市-2 | 裾野市-3 | 裾野市-4 | 裾野市-5 | 裾野市-6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 静岡県裾野市茶畑字中丸269番3 | 静岡県裾野市岩波字下ノ田63番9 | 静岡県裾野市千福が丘2丁目9番10 | 静岡県裾野市茶畑字野添54番4 | 静岡県裾野市石脇字久保田406番15外 | 静岡県裾野市佐野字ウタリ943番7 |
| 最寄り駅 | 裾野駅から340m | 岩波駅から250m | 裾野駅から5800m | 裾野駅から950m | 裾野駅から2800m | 裾野駅から1100m |
| 土地面積 | 165㎡ | 165㎡ | 226㎡ | 168㎡ | 210㎡ | 165㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比−% |
24万円/坪 （7.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
12万円/坪 （3.8万円/㎡） 前年比▲0.5% |
31万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+0.0% |
27万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
30万円/坪 （9.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
裾野市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、裾野市はどうなるのだろうか。
◆裾野市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 50,911人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 47,611人 | 93.5 | |
| 2030年 | 45,789人 | 89.9 | |
| 2035年 | 43,940人 | 86.3 | |
| 2040年 | 42,093人 | 82.7 | |
| 2045年 | 40,098人 | 78.8 | |
| 2050年 | 37,980人 | 74.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）静岡県裾野市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
裾野市：74.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
静岡県三島市：76.9
静岡県富士市：77.6
静岡県御殿場市：81.0
静岡県長泉町：94.1
神奈川県箱根町：58.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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静岡県裾野市の中古戸建ての過去の売買事例
静岡県裾野市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆裾野市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 静岡県裾野市茶畑 | 静岡県裾野市茶畑 | 静岡県裾野市茶畑 | 静岡県裾野市茶畑 | 静岡県裾野市平松 | 静岡県裾野市平松 | 静岡県裾野市御宿 | 静岡県裾野市稲荷 | 静岡県裾野市岩波 | 静岡県裾野市茶畑 | 静岡県裾野市茶畑 | 静岡県裾野市石脇 | 静岡県裾野市千福が丘 | 静岡県裾野市金沢 | 静岡県裾野市御宿 | 静岡県裾野市佐野 | 静岡県裾野市須山 | 静岡県裾野市須山 | 静岡県裾野市須山 | 静岡県裾野市須山 |
| 最寄駅 | 裾野駅から徒歩6分 | 裾野駅から徒歩6分 | 裾野駅から徒歩6分 | 裾野駅から徒歩6分 | 裾野駅から徒歩15分 | 裾野駅から徒歩9分 | 岩波駅から徒歩18分 | 裾野駅から徒歩15分 | 岩波駅から徒歩5分 | 裾野駅から徒歩3分 | 裾野駅から徒歩9分 | 裾野駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 岩波駅から徒歩24分 | 岩波駅から徒歩28分 | 裾野駅から徒歩21分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 工業地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 |
| 建物属性 | 2014年築、木造 | 2014年築、木造 | 1996年築、軽量鉄骨造 | 1996年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 2022年築、軽量鉄骨造 | 2016年築、木造 | 1970年築、木造 | 2019年築、木造 | 1991年築、木造 | 2024年築、木造 | 1987年築、木造 | 1984年築、木造 | 2012年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 1991年築、木造 | 1991年築、木造 | 2000年築、木造 | 1988年築、木造 |
| 取引価格 | 6,500万円 ・27万円/坪 （8.1万円/m²） ・床面積370㎡ （土地面積800㎡） |
6,500万円 ・27万円/坪 （8.1万円/m²） ・床面積370㎡ （土地面積800㎡） |
4,000万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積440㎡ （土地面積650㎡） |
4,000万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積440㎡ （土地面積650㎡） |
2,800万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積200㎡） |
3,400万円 ・98万円/坪 （30万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積115㎡） |
3,900万円 ・76万円/坪 （23万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積170㎡） |
3,000万円 ・51万円/坪 （15万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積195㎡） |
2,900万円 ・15万円/坪 （4.6万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積630㎡） |
3,200万円 ・81万円/坪 （25万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積130㎡） |
2,800万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積260㎡） |
2,400万円 ・75万円/坪 （23万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積105㎡） |
510万円 ・8.0万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積210㎡） |
400万円 ・8.0万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積165㎡） |
3,100万円 ・45万円/坪 （14万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積230㎡） |
3,000万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積210㎡） |
1,500万円 ・7.2万円/坪 （2.2万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積690㎡） |
1,100万円 ・8.1万円/坪 （2.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積450㎡） |
600万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積660㎡） |
200万円 ・1.3万円/坪 （0.4万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積500㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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