高知県北川村の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
高知県北川村の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,255万円（10年前比▲5.5%）
高知県北川村の中古戸建て価格
- 1,255万円（38万円/坪）
- 10年前比▲5.5%（前年比▲3.7%）
- 平均築年 : 1987年
- 平均駅距離 : 24分
- 平均専有面積 : 110.0㎡（33.3坪）
- 平均土地面積 : 275.0㎡（83.2坪）
◆高知県北川村の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 41万円／坪 |
| 2012年 | 40万円／坪 |
| 2017年 | 38万円／坪 |
| 2022年 | 38万円／坪 |
| 2027年 | 37万円／坪 |
| 2032年 | 35万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
高知県北川村：1,255万円（38万円/坪、10年前比-5.5%）
（参考）高知県北川村のあるエリアの中古戸建て価格は？
高知県：1,259万円（38万円/坪、10年前比▲5.2%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
高知県室戸市：1,259万円（38万円/坪、10年前比▲5.2%）
高知県東洋町：1,317万円（38万円/坪、10年前比▲5.2%）
高知県奈半利町：1,256万円（38万円/坪、10年前比▲5.4%）
高知県田野町：491万円（12万円/坪、10年前比▲25.3%）
高知県安田町：1,265万円（38万円/坪、10年前比▲4.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲9.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲6.3%
- ノーマルシナリオ
1,176万円（35万円/坪、10年間で▲6.3%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
高知県室戸市：1,197万円（36万円/坪、10年後は▲5.0%）
高知県東洋町：1,251万円（36万円/坪、10年後は▲5.0%）
高知県奈半利町：1,162万円（35万円/坪、10年後は▲7.5%）
高知県田野町：772万円（19万円/坪、10年後は+57.3%）
高知県安田町：1,260万円（38万円/坪、10年後は▲0.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
北川村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、北川村はどうなるのだろうか。
◆北川村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 1,146人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 1,027人 | 89.6 | |
| 2030年 | 913人 | 79.7 | |
| 2035年 | 823人 | 71.8 | |
| 2040年 | 734人 | 64.0 | |
| 2045年 | 651人 | 56.8 | |
| 2050年 | 583人 | 50.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）高知県北川村のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
北川村：50.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
高知県室戸市：32.2
高知県東洋町：39.7
高知県奈半利町：56.8
高知県田野町：50.3
高知県安田町：44.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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