鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,833万円（10年前比+4.8%）
鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建て価格
- 1,833万円（36万円/坪）
- 10年前比+4.8%（前年比▲0.2%）
- 築年 : 1990年
- 駅距離 : 30.0分
- 専有面積 : 87.5㎡（26.5坪）
- 土地面積 : 168.6㎡（51.0坪）
◆鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 34万円／坪 |
| 2014年 | 34万円／坪 |
| 2019年 | 34万円／坪 |
| 2024年 | 36万円／坪 |
| 2029年 | 36万円／坪 |
| 2034年 |
39万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
鹿児島県鹿児島市東坂元：1,833万円（36万円/坪、10年前比+4.8%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲1.9%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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鹿児島市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 西田 | 151万円 | 7,151万円 | 18.7% |
| 2 | 上荒田町 | 112万円 | 5,033万円 | 25.3% |
| 3 | 田上町 | 110万円 | 6,570万円 | 23.2% |
| 4 | 薬師 | 108万円 | 5,838万円 | 18.9% |
| 5 | 荒田 | 105万円 | 5,054万円 | 20.5% |
| 6 | 武 | 99万円 | 3,669万円 | 20.7% |
| 7 | 松陽台町 | 95万円 | 5,957万円 | 17.1% |
| 8 | 新照院町 | 93万円 | 5,611万円 | 5.6% |
| 9 | 慈眼寺町 | 93万円 | 5,841万円 | 35.7% |
| 10 | 下荒田 | 91万円 | 3,736万円 | 14.1% |
| 11 | 高麗町 | 90万円 | 3,881万円 | 17.8% |
| 12 | 中山町 | 89万円 | 5,450万円 | 31.5% |
| 13 | 鴨池 | 89万円 | 3,498万円 | 20.2% |
| 14 | 山田町 | 87万円 | 5,508万円 | 33.6% |
| 15 | 平之町 | 87万円 | 5,069万円 | 23.6% |
| 16 | 永吉 | 84万円 | 3,377万円 | 16.0% |
| 17 | 城西 | 83万円 | 3,484万円 | 18.4% |
| 18 | 鴨池新町 | 81万円 | 4,228万円 | 18.8% |
| 19 | 上之園町 | 75万円 | 1,842万円 | 18.5% |
| 20 | 真砂本町 | 75万円 | 2,401万円 | 27.7% |
| 21 | 和田 | 75万円 | 3,674万円 | 28.7% |
| 22 | 伊敷台 | 74万円 | 4,463万円 | 17.2% |
| 23 | 東谷山 | 74万円 | 3,601万円 | 21.9% |
| 24 | 中山 | 73万円 | 3,562万円 | 30.9% |
| 25 | 西別府町 | 72万円 | 5,159万円 | 15.9% |
| 26 | 原良 | 72万円 | 3,502万円 | 10.0% |
| 27 | 南林寺町 | 71万円 | 2,213万円 | 24.7% |
| 28 | 紫原 | 71万円 | 3,626万円 | 17.6% |
| 29 | 向陽 | 69万円 | 3,727万円 | 18.7% |
| 30 | 上福元町 | 68万円 | 3,545万円 | 26.4% |
| 31 | 谷山中央 | 68万円 | 2,871万円 | 19.0% |
| 32 | 玉里町 | 67万円 | 3,129万円 | 24.3% |
| 33 | 大竜町 | 67万円 | 3,222万円 | 14.1% |
| 34 | 武岡 | 67万円 | 4,411万円 | 10.4% |
| 35 | 照国町 | 66万円 | 2,988万円 | 25.6% |
| 36 | 日之出町 | 66万円 | 4,175万円 | 20.0% |
| 37 | 広木 | 66万円 | 3,097万円 | 24.0% |
| 38 | 宇宿 | 66万円 | 3,023万円 | 23.7% |
| 39 | 桜ケ丘 | 66万円 | 4,124万円 | 17.4% |
| 40 | 西紫原町 | 65万円 | 3,625万円 | 23.7% |
| 41 | 常盤 | 64万円 | 2,487万円 | 37.8% |
| 42 | 魚見町 | 63万円 | 2,775万円 | 23.4% |
| 43 | 城山 | 60万円 | 3,805万円 | 10.6% |
| 44 | 若葉町 | 60万円 | 3,451万円 | 10.7% |
| 45 | 明和 | 59万円 | 3,920万円 | 9.6% |
| 46 | 易居町 | 59万円 | 1,662万円 | 8.1% |
| 47 | 池之上町 | 59万円 | 3,057万円 | 9.8% |
| 48 | 星ケ峯 | 59万円 | 3,739万円 | 14.4% |
| 49 | 清和 | 58万円 | 2,654万円 | 16.0% |
| 50 | 皇徳寺台 | 57万円 | 3,101万円 | 18.9% |
| 51 | 郡元町 | 57万円 | 2,329万円 | 10.0% |
| 52 | 自由ケ丘 | 57万円 | 2,374万円 | 16.9% |
| 53 | 小松原 | 56万円 | 2,506万円 | 7.7% |
| 54 | 西陵 | 55万円 | 2,692万円 | 16.8% |
| 55 | 下伊敷 | 54万円 | 3,223万円 | 21.9% |
| 56 | 新屋敷町 | 54万円 | 1,021万円 | 7.3% |
| 57 | 南新町 | 54万円 | 2,781万円 | 17.7% |
| 58 | 西伊敷 | 53万円 | 3,356万円 | 14.5% |
| 59 | 福山町 | 53万円 | 5,108万円 | 33.1% |
| 60 | 柳町 | 53万円 | 1,159万円 | 16.3% |
| 61 | 希望ケ丘町 | 51万円 | 3,972万円 | 3.3% |
| 62 | 甲突町 | 50万円 | 1,029万円 | 12.5% |
| 63 | 稲荷町 | 50万円 | 2,610万円 | 8.4% |
| 64 | 真砂町 | 50万円 | 1,399万円 | 18.5% |
| 65 | 天保山町 | 50万円 | 1,595万円 | 2.7% |
| 66 | 光山 | 49万円 | 2,402万円 | 14.7% |
| 67 | 錦江台 | 49万円 | 3,224万円 | 20.7% |
| 68 | 唐湊 | 48万円 | 2,212万円 | 10.2% |
| 69 | 大明丘 | 48万円 | 2,493万円 | 18.8% |
| 70 | 伊敷 | 48万円 | 2,155万円 | 21.6% |
| 71 | 玉里団地 | 48万円 | 2,474万円 | 12.2% |
| 72 | 長田町 | 48万円 | 1,830万円 | 9.0% |
| 73 | 春山町 | 47万円 | 3,101万円 | 19.2% |
| 74 | 清水町 | 47万円 | 1,681万円 | 23.4% |
| 75 | 坂之上 | 47万円 | 2,285万円 | 12.1% |
| 76 | 郡元 | 47万円 | 1,980万円 | 9.1% |
| 77 | 草牟田 | 46万円 | 2,043万円 | 3.5% |
| 78 | 冷水町 | 45万円 | 2,588万円 | 12.2% |
| 79 | 花野光ケ丘 | 44万円 | 2,435万円 | 18.8% |
| 80 | 小野 | 44万円 | 1,742万円 | 19.8% |
| 81 | 川上町 | 43万円 | 2,978万円 | 20.9% |
| 82 | 小原町 | 42万円 | 2,048万円 | 11.7% |
| 83 | 南郡元町 | 42万円 | 1,377万円 | 20.1% |
| 84 | 下田町 | 42万円 | 3,374万円 | 16.5% |
| 85 | 郡山町 | 41万円 | 3,338万円 | 32.4% |
| 86 | 吉野町 | 40万円 | 2,338万円 | 6.3% |
| 87 | 上本町 | 40万円 | 720万円 | 5.1% |
| 88 | 田上台 | 40万円 | 1,780万円 | 10.5% |
| 89 | 坂元町 | 39万円 | 1,891万円 | 15.1% |
| 90 | 皷川町 | 38万円 | 1,559万円 | 3.1% |
| 91 | 上竜尾町 | 38万円 | 1,631万円 | 3.8% |
| 92 | 西坂元町 | 38万円 | 2,149万円 | 10.8% |
| 93 | 東坂元 | 36万円 | 1,833万円 | 4.8% |
| 94 | 田上 | 36万円 | 1,397万円 | 11.6% |
| 95 | 千年 | 36万円 | 2,000万円 | 6.3% |
| 96 | 下福元町 | 35万円 | 2,406万円 | 18.9% |
| 97 | 石谷町 | 32万円 | 1,835万円 | 12.5% |
| 98 | 平川町 | 32万円 | 2,831万円 | 9.4% |
| 99 | 牟礼岡 | 29万円 | 2,010万円 | 22.4% |
| 100 | 喜入町 | 29万円 | 2,824万円 | 5.1% |
| 101 | 下竜尾町 | 28万円 | 1,451万円 | 2.3% |
| 102 | 緑ケ丘町 | 28万円 | 1,842万円 | 0.3% |
| 103 | 本名町 | 28万円 | 2,248万円 | 11.7% |
| 104 | 上谷口町 | 28万円 | 1,903万円 | 14.3% |
| 105 | 宮之浦町 | 27万円 | 2,250万円 | 8.2% |
| 106 | 原良町 | 27万円 | 1,301万円 | 0.2% |
| 107 | 城南町 | 25万円 | 456万円 | 5.3% |
| 108 | 西俣町 | 25万円 | 1,506万円 | 8.9% |
| 109 | 西佐多町 | 25万円 | 1,967万円 | 27.7% |
| 110 | 東俣町 | 24万円 | 1,538万円 | 15.4% |
| 111 | 喜入瀬々串町 | 24万円 | 1,482万円 | 4.1% |
| 112 | 喜入中名町 | 22万円 | 1,861万円 | 2.7% |
| 113 | 犬迫町 | 22万円 | 1,591万円 | 4.4% |
| 114 | 小山田町 | 20万円 | 1,483万円 | 4.7% |
| 115 | 東佐多町 | 18万円 | 1,837万円 | 11.9% |
| 116 | 油須木町 | 16万円 | 927万円 | 5.7% |
| 117 | 桜島小池町 | 15万円 | 1,285万円 | 22.6% |
| 118 | 本城町 | 14万円 | 868万円 | 9.4% |
鹿児島市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 慈眼寺駅 | 75万円 | 3,620万円 | 31.1% |
| 2 | 谷山駅 | 69万円 | 3,539万円 | 26.1% |
| 3 | 宇宿駅 | 67万円 | 3,427万円 | 20.6% |
| 4 | 脇田駅 | 67万円 | 3,427万円 | 20.6% |
| 5 | 南鹿児島駅 | 63万円 | 2,457万円 | 25.4% |
| 6 | 南鹿児島駅前駅 | 63万円 | 2,457万円 | 25.4% |
| 7 | 鹿児島中央駅 | 60万円 | 3,079万円 | 22.8% |
| 8 | 鹿児島中央駅前駅 | 60万円 | 3,079万円 | 22.8% |
| 9 | 郡元駅 | 56万円 | 2,650万円 | 12.4% |
| 10 | 純心学園前駅 | 56万円 | 2,650万円 | 12.4% |
| 11 | 坂之上駅 | 52万円 | 2,634万円 | 15.3% |
| 12 | 広木駅 | 51万円 | 2,925万円 | 16.8% |
| 13 | 上伊集院駅 | 42万円 | 2,617万円 | 16.5% |
| 14 | 鹿児島駅前駅 | 37万円 | 2,122万円 | 9.1% |
| 15 | 鹿児島駅 | 37万円 | 2,119万円 | 9.1% |
| 16 | 薩摩松元駅 | 34万円 | 3,321万円 | 17.0% |
| 17 | 竜ケ水駅 | 34万円 | 2,561万円 | 9.2% |
| 18 | 平川駅 | 33万円 | 2,178万円 | 12.7% |
| 19 | 前之浜駅 | 32万円 | 2,378万円 | 32.2% |
| 20 | 喜入駅 | 30万円 | 3,007万円 | 7.0% |
| 21 | 五位野駅 | 30万円 | 2,616万円 | 9.7% |
| 22 | 中名駅 | 22万円 | 1,858万円 | 3.5% |
| 23 | 瀬々串駅 | 17万円 | 1,127万円 | 1.8% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、鹿児島県鹿児島市東坂元における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆鹿児島県鹿児島市東坂元の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 38万円／坪 |
| 5分 | 36万円／坪 |
| 10分 | 34万円／坪 |
| 15分 | 34万円／坪 |
| 20分 | 34万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆鹿児島県鹿児島市東坂元の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 86万円／坪 |
| 5年 | 68万円／坪 |
| 10年 | 62万円／坪 |
| 15年 | 53万円／坪 |
| 20年 | 47万円／坪 |
| 25年 | 42万円／坪 |
| 30年 | 38万円／坪 |
| 35年 | 34万円／坪 |
| 40年 | 30万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建ての過去の売買事例
鹿児島県鹿児島市東坂元付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆鹿児島市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 鹿児島県鹿児島市下荒田 | 鹿児島県鹿児島市荒田 | 鹿児島県鹿児島市下荒田 | 鹿児島県鹿児島市荒田 | 鹿児島県鹿児島市下荒田 | 鹿児島県鹿児島市荒田 | 鹿児島県鹿児島市伊敷 | 鹿児島県鹿児島市新照院町 | 鹿児島県鹿児島市田上 | 鹿児島県鹿児島市田上 | 鹿児島県鹿児島市和田 | 鹿児島県鹿児島市春日町 | 鹿児島県鹿児島市和田 | 鹿児島県鹿児島市田上 | 鹿児島県鹿児島市下荒田 | 鹿児島県鹿児島市下伊敷 | 鹿児島県鹿児島市真砂町 | 鹿児島県鹿児島市和田 | 鹿児島県鹿児島市伊敷 | 鹿児島県鹿児島市下荒田 |
| 最寄駅 | 鹿児島中央駅から徒歩ー分 | 鹿児島中央駅から徒歩21分 | 鹿児島中央駅から徒歩21分 | 鹿児島中央駅から徒歩18分 | 鹿児島中央駅から徒歩28分 | 郡元（JR）駅から徒歩21分 | 鹿児島中央駅から徒歩ー分 | 鹿児島中央駅から徒歩25分 | 鹿児島中央駅から徒歩24分 | 鹿児島中央駅から徒歩ー分 | 慈眼寺駅から徒歩19分 | 鹿児島駅から徒歩10分 | 慈眼寺駅から徒歩18分 | 鹿児島中央駅から徒歩29分 | 郡元（JR）駅から徒歩20分 | 鹿児島中央駅から徒歩ー分 | 南鹿児島駅から徒歩16分 | 坂之上駅から徒歩20分 | 鹿児島中央駅から徒歩ー分 | 郡元（JR）駅から徒歩20分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1978年築、木造 | 2007年築、木造 | 1982年築、RC | 1969年築、木造 | 2011年築、木造 | 1989年築、RC | 2023年築、木造 | 2025年築、木造 | 1982年築、木造 | 1984年築、木造 | 1993年築、木造 | 1991年築、木造 | 1994年築、軽量鉄骨造 | 1994年築、木造 | 1984年築、木造 | 2025年築、木造 | 1985年築、木造 | 年築、RC | 年築、木造 | 1983年築、RC |
| 取引価格 |
3,700万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積180㎡） |
2,000万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積65㎡） |
2,000万円 ・40万円/坪 （12万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積100㎡） |
1,600万円 ・62万円/坪 （19万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積150㎡） |
2,400万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積110㎡） |
2,700万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積100㎡） |
3,900万円 ・112万円/坪 （34万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積190㎡） |
3,800万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積145㎡） |
1,300万円 ・54万円/坪 （16万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積65㎡） |
430万円 ・22万円/坪 （6.6万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積70㎡） |
1,200万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積115㎡） |
1,600万円 ・39万円/坪 （12万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積150㎡） |
4,200万円 ・121万円/坪 （37万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積320㎡） |
1,900万円 ・57万円/坪 （17万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積105㎡） |
1,200万円 ・38万円/坪 （11万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
3,600万円 ・119万円/坪 （36万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積130㎡） |
1,800万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積90㎡） |
230万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積95㎡） |
1,600万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積390㎡） |
800万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積85㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆鹿児島市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 鹿児島市-1 | 鹿児島市-2 | 鹿児島市-3 | 鹿児島市-4 | 鹿児島市-5 | 鹿児島市-6 | 鹿児島市-7 | 鹿児島市-8 | 鹿児島市-9 | 鹿児島市-10 | 鹿児島市-11 | 鹿児島市-12 | 鹿児島市-13 | 鹿児島市-14 | 鹿児島市-15 | 鹿児島市-16 | 鹿児島市-17 | 鹿児島市-18 | 鹿児島市-19 | 鹿児島市-20 | 鹿児島市-21 | 鹿児島市-22 | 鹿児島市-23 | 鹿児島市-24 | 鹿児島市-25 | 鹿児島市-26 | 鹿児島市-27 | 鹿児島市-28 | 鹿児島市-29 | 鹿児島市-31 | 鹿児島市-32 | 鹿児島市-33 | 鹿児島市-34 | 鹿児島市-35 | 鹿児島市-36 | 鹿児島市-37 | 鹿児島市-38 | 鹿児島市-39 | 鹿児島市-40 | 鹿児島市-41 | 鹿児島市-42 | 鹿児島市-43 | 鹿児島市-44 | 鹿児島市-45 | 鹿児島市-46 | 鹿児島市-47 | 鹿児島市-48 | 鹿児島市-49 | 鹿児島市-50 | 鹿児島市-51 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 鹿児島県鹿児島市伊敷1-17-15 | 鹿児島県鹿児島市伊敷5-20-12 | 鹿児島県鹿児島市宇宿3-49-5 | 鹿児島県鹿児島市下荒田2-15-11 | 鹿児島県鹿児島市鴨池1-44-15 | 鹿児島県鹿児島市荒田2-17-8 | 鹿児島県鹿児島市高麗町14-25 | 鹿児島県鹿児島市小松原2-18-22 | 鹿児島県鹿児島市上谷口町1097番2《地番》 | 鹿児島県鹿児島市上之園町33番9《地番》 | 鹿児島県鹿児島市城西2-10-20 | 鹿児島県鹿児島市常盤2-9-1 | 鹿児島県鹿児島市真砂本町49-15 | 鹿児島県鹿児島市西田2-16-29 | 鹿児島県鹿児島市草牟田町8番12外《地番》 | 鹿児島県鹿児島市大竜町4-16 | 鹿児島県鹿児島市谷山中央2丁目4484番7《地番》 | 鹿児島県鹿児島市天保山町17-18 | 鹿児島県鹿児島市武2-25-12 | 鹿児島県鹿児島市武3-22-16 | 鹿児島県鹿児島市伊敷7-9-10 | 鹿児島県鹿児島市伊敷台6-21-19 | 鹿児島県鹿児島市宇宿6-4-3 | 鹿児島県鹿児島市永吉3-6-35 | 鹿児島県鹿児島市下伊敷2-5-11 | 鹿児島県鹿児島市下伊敷3-18-31 | 鹿児島県鹿児島市花野光ヶ丘1-17-24 | 鹿児島県鹿児島市吉野1-14-7 | 鹿児島県鹿児島市吉野町731番2《地番》 | 鹿児島県鹿児島市魚見町113番13《地番》 | 鹿児島県鹿児島市玉里団地3-31-10 | 鹿児島県鹿児島市原良7-27-7 | 鹿児島県鹿児島市光山1-1-22 | 鹿児島県鹿児島市広木2-24-5 | 鹿児島県鹿児島市坂之上4-12-13 | 鹿児島県鹿児島市桜ケ丘4丁目11番15《地番》 | 鹿児島県鹿児島市上福元町字高柳5684番7《地番》 | 鹿児島県鹿児島市城山2-11-16 | 鹿児島県鹿児島市清和2-6-57 | 鹿児島県鹿児島市西伊敷6-37-17 | 鹿児島県鹿児島市西谷山3-15-21 | 鹿児島県鹿児島市千年1-40-13 | 鹿児島県鹿児島市大明丘2-9-2 | 鹿児島県鹿児島市谷山中央6-29-20 | 鹿児島県鹿児島市中山1-21-7 | 鹿児島県鹿児島市田上台2-2-6 | 鹿児島県鹿児島市東坂元1-21-7 | 鹿児島県鹿児島市武岡5-3-2 | 鹿児島県鹿児島市牟礼岡2-24-15 | 鹿児島県鹿児島市明和1丁目2600番92《地番》 |
| 最寄り駅 | 鹿児島中央駅から4500m | 鹿児島中央駅から5700m | 宇宿駅から370m | 鹿児島中央駅から2000m | 郡元駅から590m | 鹿児島中央駅から2100m | 鹿児島中央駅から1200m | 谷山駅から930m | 薩摩松元駅から450m | 鹿児島中央駅から920m | 鹿児島中央駅から1600m | 鹿児島中央駅から1200m | 南鹿児島駅から1200m | 鹿児島中央駅から500m | 鹿児島中央駅から3100m | 鹿児島駅から660m | 谷山駅から580m | 鹿児島中央駅から2700m | 鹿児島中央駅から750m | 鹿児島中央駅から1200m | 鹿児島中央駅から5600m | 鹿児島中央駅から6700m | 宇宿駅から910m | 鹿児島中央駅から2700m | 鹿児島中央駅から4100m | 鹿児島中央駅から4700m | 鹿児島中央駅から9700m | 鹿児島駅から7200m | 鹿児島駅から5400m | 谷山駅から2000m | 鹿児島中央駅から5400m | 鹿児島中央駅から2900m | 坂之上駅から600m | 宇宿駅から2500m | 坂之上駅から300m | 宇宿駅から2500m | 谷山駅から1800m | 鹿児島中央駅から3600m | 谷山駅から1500m | 鹿児島中央駅から8200m | 慈眼寺駅から780m | 鹿児島中央駅から7800m | 鹿児島駅から4500m | 慈眼寺駅から380m | 谷山駅から3300m | 鹿児島中央駅から2700m | 鹿児島駅から3100m | 鹿児島中央駅から3700m | 鹿児島駅から12000m | 鹿児島中央駅から3400m |
| 土地面積 | 264㎡ | 203㎡ | 158㎡ | 185㎡ | 182㎡ | 221㎡ | 181㎡ | 298㎡ | 229㎡ | 225㎡ | 188㎡ | 206㎡ | 153㎡ | 179㎡ | 129㎡ | 349㎡ | 256㎡ | 376㎡ | 301㎡ | 254㎡ | 174㎡ | 206㎡ | 152㎡ | 196㎡ | 194㎡ | 165㎡ | 186㎡ | 238㎡ | 182㎡ | 192㎡ | 194㎡ | 198㎡ | 169㎡ | 151㎡ | 133㎡ | 212㎡ | 217㎡ | 221㎡ | 157㎡ | 233㎡ | 143㎡ | 201㎡ | 186㎡ | 118㎡ | 250㎡ | 120㎡ | 222㎡ | 193㎡ | 222㎡ | 226㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 29万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
27万円/坪 （8.2万円/㎡） 前年比+0.2% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.6% |
66万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+1.5% |
72万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+1.4% |
81万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+2.5% |
82万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+2.5% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.5% |
8.9万円/坪 （2.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
84万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+3.2% |
64万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+1.0% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+0.8% |
54万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+1.2% |
89万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+2.7% |
48万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.8% |
56万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+1.2% |
29万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比+0.9% |
63万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+1.6% |
65万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+0.5% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+0.7% |
20万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
29万円/坪 （8.8万円/㎡） 前年比+1.5% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.0% |
26万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
31万円/坪 （9.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
22万円/坪 （6.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
15万円/坪 （4.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
22万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+2.7% |
13万円/坪 （4.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+1.5% |
28万円/坪 （8.5万円/㎡） 前年比+0.5% |
24万円/坪 （7.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
20万円/坪 （6.1万円/㎡） 前年比+1.7% |
24万円/坪 （7.1万円/㎡） 前年比+1.3% |
22万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+0.8% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+1.8% |
22万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+3.1% |
33万円/坪 （9.9万円/㎡） 前年比+1.0% |
24万円/坪 （7.2万円/㎡） 前年比+2.9% |
18万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比+0.2% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
14万円/坪 （4.1万円/㎡） 前年比+0.2% |
17万円/坪 （5.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.9% |
27万円/坪 （8.2万円/㎡） 前年比+0.4% |
20万円/坪 （6.1万円/㎡） 前年比+0.3% |
14万円/坪 （4.3万円/㎡） 前年比+0.2% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.0% |
4.9万円/坪 （1.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+0.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
鹿児島市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、鹿児島市はどうなるのだろうか。
◆鹿児島市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 593,128人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 583,222人 | 98.3 | |
| 2030年 | 569,338人 | 96.0 | |
| 2035年 | 553,965人 | 93.4 | |
| 2040年 | 536,758人 | 90.5 | |
| 2045年 | 517,833人 | 87.3 | |
| 2050年 | 498,125人 | 84.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）鹿児島県鹿児島市東坂元のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
鹿児島市：84.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
鹿児島県指宿市：59.7
鹿児島県垂水市：48.0
鹿児島県薩摩川内市：73.6
鹿児島県日置市：70.4
鹿児島県南さつま市：59.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査 |
||
 |
 |
鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建てに関するFAQ
- Q鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約36万円/坪となっており、10年前と比べて+4.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q鹿児島県鹿児島市東坂元の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約35万円/坪となり、▲1.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q鹿児島県鹿児島市東坂元の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、鹿児島県鹿児島市伊敷1-17-15（鹿児島中央駅から4500m、第1種住居地域）が、27万円/坪（8.7万円/㎡、前年比0.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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