土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府福知山市の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府福知山市の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府福知山市の土地の価格・相場は?

現在の価格は、10万円/坪(10年前比▲29.4%)

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京都府福知山市の土地価格

  • 669万円(10万円/坪)
  • 10年前比▲29.4%(前年比▲8.1%
  • 平均駅距離 : 33.85分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 230.0㎡(69.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府福知山市の土地価格推移

◆京都府福知山市の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 13万円/坪
2010年 14万円/坪
2015年 12万円/坪
2020年(現在) 10万円/坪
2025年 8万円/坪
2030年 7万円/坪
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■現在の土地価格

京都府福知山市:669万円(10万円/坪、10年前比-29.4%)

(参考)周囲の土地価格は?
舞鶴市:1,411万円(23万円/坪、10年前比▲27.8%
綾部市:1,168万円(16万円/坪、10年前比▲24.9%
宮津市:813万円(10万円/坪、10年前比▲35.2%
船井郡京丹波町:698万円(11万円/坪、10年前比▲66.0%
与謝郡与謝野町:852万円(10万円/坪、10年前比▲45.3%

京都府福知山市の価格は過去10年で▲29.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲39.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲29.3%

2030年の京都府福知山市の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    611万円(8.8万円/坪、10年間で▲8.7%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    473万円(6.8万円/坪、10年間で▲29.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    406万円(5.8万円/坪、10年間で▲39.3%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲29.3%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆福知山市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
福知山-1 住居表示 京都府福知山市字堀小字堀山573番3 13.3万円/坪
(4.3万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 福知山駅から1900m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福知山-2 住居表示 京都府福知山市字天田小字上ノ町287番 17.6万円/坪
(5.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 福知山駅から1200m
土地面積 277㎡
用途区分 第一種住居地域
福知山-3 住居表示 京都府福知山市篠尾新町1丁目79番 20.7万円/坪
(6.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 福知山駅から700m
土地面積 160㎡
用途区分 第二種住居地域
福知山-4 住居表示 京都府福知山市字篠尾小字谷子865番53 13.0万円/坪
(4.2万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 福知山駅から1600m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福知山-5 住居表示 京都府福知山市字長田小字市場442番 8.3万円/坪
(2.7万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 石原駅から4000m
土地面積 525㎡
用途区分 第一種住居地域
福知山-6 住居表示 京都府福知山市大江町金屋小字ソリ533番3 4.4万円/坪
(1.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 大江高校前駅から600m
土地面積 297㎡
用途区分
福知山-7 住居表示 京都府福知山市土師新町1丁目23番 11.0万円/坪
(3.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 石原駅から4400m
土地面積 495㎡
用途区分 第一種住居地域
福知山-8 住居表示 京都府福知山市前田新町92番外 14.9万円/坪
(4.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 石原駅から3000m
土地面積 174㎡
用途区分 第一種住居地域
福知山-9 住居表示 京都府福知山市厚東町38番 19.2万円/坪
(6.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 福知山駅から1000m
土地面積 317㎡
用途区分 第一種住居地域
福知山-10 住居表示 京都府福知山市東平野町132番 14.6万円/坪
(4.7万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 石原駅から1500m
土地面積 277㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
福知山-11 住居表示 京都府福知山市荒河新町47番1 16.4万円/坪
(5.3万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 福知山駅から2000m
土地面積 164㎡
用途区分 第一種住居地域
福知山-12 住居表示 京都府福知山市大江町河守小字清水町693番1 5.3万円/坪
(1.7万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 大江駅から450m
土地面積 333㎡
用途区分
福知山-13 住居表示 京都府福知山市大字私市小字西ケ端7番 2.5万円/坪
(0.8万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 石原駅から4000m
土地面積 432㎡
用途区分
福知山-14 住居表示 京都府福知山市字岩間小字下戸688番 3.2万円/坪
(1.0万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 福知山駅から5000m
土地面積 585㎡
用途区分
福知山-15 住居表示 京都府福知山市字中小字老ノ川367番 4.5万円/坪
(1.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 福知山駅から3000m
土地面積 549㎡
用途区分
福知山-16 住居表示 京都府福知山市字新庄小字本庄畑681番1 9.0万円/坪
(2.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 福知山駅から2100m
土地面積 161㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 福知山市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、福知山市はどうなるのだろうか。

◆福知山市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 78,935 人 100.0(基準年)
2020年 77,420 人 98.1
2025年 75,610 人 95.8
2030年 73,707 人 93.4
2035年 71,521 人 90.6
2040年 69,098 人 87.5
2045年 66,589 人 84.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

福知山市の将来推計人口

(参考)京都府福知山市のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福知山市:84.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
舞鶴市:63.8
綾部市:61.9
宮津市:51.2
船井郡京丹波町:49.9
与謝郡与謝野町:56.0

 福知山市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 84.4だ。周辺エリアの平均56.6に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京都府福知山市の土地の過去の売買事例

 京都府福知山市付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆福知山市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 16万円
・0.4万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩51分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口3m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 850万円
・14.2万円/坪
(4.6万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩49分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口13m、ほぼ正方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 950万円
・3.4万円/坪
(1.1万円/m²)
土地面積850㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩47分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口25.1m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 820万円
・12.6万円/坪
(4.1万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩46分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11.8m、長方形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 920万円
・16.3万円/坪
(5.3万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩45分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口16m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 500万円
・5.8万円/坪
(1.9万円/m²)
土地面積260㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩45分
用途区分 準住居地域
土地属性 間口21m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 780万円
・13.8万円/坪
(4.5万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩42分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口9m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 1,900万円
・15.1万円/坪
(4.9万円/m²)
土地面積360㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩28分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口22m、ほぼ台形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 590万円
・8.9万円/坪
(2.9万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩26分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口11.5m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 880万円
・10.2万円/坪
(3.3万円/m²)
土地面積270㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩24分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 1,500万円
・16.0万円/坪
(5.2万円/m²)
土地面積290㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩23分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口14.4m、不整形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 66万円
・2.0万円/坪
(0.7万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩21分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口3m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 1,700万円
・17.2万円/坪
(5.6万円/m²)
土地面積300㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩19分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口16.5m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 4,300万円
・16.0万円/坪
(5.2万円/m²)
土地面積810㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩19分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口17m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 270万円
・8.3万円/坪
(2.7万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口6.6m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 1,100万円
・18.5万円/坪
(6.0万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩10分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 260万円
・10.2万円/坪
(3.3万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 石原駅から徒歩7分
用途区分 準住居地域
土地属性 間口8m、台形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 240万円
・7.4万円/坪
(2.4万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 大江駅から徒歩6分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口3.3m、長方形
2020年
第2四半期
住居表示 京都府福知山市 1,100万円
・28.9万円/坪
(9.4万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 福知山駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口6m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 京都府福知山市 400万円
・6.8万円/坪
(2.2万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 大江駅から徒歩1分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口11.8m、長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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