土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県加西市谷町の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県加西市谷町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県加西市谷町の土地の価格・相場は?

現在の価格は、19万円/坪(10年前比▲70.9%)

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兵庫県加西市谷町の土地価格

  • 2,261万円(19万円/坪)
  • 10年前比▲70.9%(前年比▲7.5%
  • 平均駅距離 : 19分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 390.0㎡(118.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県加西市谷町の土地価格推移

◆兵庫県加西市谷町の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 38万円/坪
2010年 66万円/坪
2015年 34万円/坪
2020年(現在) 19万円/坪
2025年 18万円/坪
2030年 16万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県加西市谷町:2,261万円(19万円/坪、10年前比-70.9%)

(参考)周囲の土地価格は?
姫路市:1,452万円(24万円/坪、10年前比▲17.2%
加古川市:1,971万円(35万円/坪、10年前比▲11.3%
西脇市:797万円(9万円/坪、10年前比▲16.8%
小野市:1,027万円(14万円/坪、10年前比▲41.4%
加東市:1,022万円(12万円/坪、10年前比▲24.2%

兵庫県加西市谷町の価格は過去10年で▲70.9%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲22.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲14.3%

2030年の兵庫県加西市谷町の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,498万円(21.2万円/坪、10年間で+10.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,937万円(16.4万円/坪、10年間で▲14.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,937万円(16.4万円/坪、10年間で▲14.3%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲14.3%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲16.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆加西市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
加西-1 住居表示 兵庫県加西市北条町北条字岡西781番4 11.5万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 北条町駅から900m
土地面積 113㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
加西-2 住居表示 兵庫県加西市北条町横尾字大坪1273番1 16.4万円/坪
(5.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北条町駅から700m
土地面積 147㎡
用途区分 第一種住居地域
加西-3 住居表示 兵庫県加西市北条町古坂2丁目155番 16.0万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 北条町駅から1800m
土地面積 271㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
加西-4 住居表示 兵庫県加西市北条町東南字川端179番7 11.1万円/坪
(3.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 北条町駅から1100m
土地面積 199㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
加西-5 住居表示 兵庫県加西市鴨谷町字中垣内1154番1 4.2万円/坪
(1.4万円/㎡)
前年比▲2.2%
最寄り駅 北条町駅から2700m
土地面積 380㎡
用途区分
加西-6 住居表示 兵庫県加西市西野々町字内端267番3 3.4万円/坪
(1.1万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 北条町駅から5300m
土地面積 306㎡
用途区分
加西-7 住居表示 兵庫県加西市東笠原町字前514番1 4.9万円/坪
(1.6万円/㎡)
前年比▲2.4%
最寄り駅 法華口駅から470m
土地面積 451㎡
用途区分
加西-8 住居表示 兵庫県加西市両月町字高町369番 3.5万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 播磨下里駅から800m
土地面積 337㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 加西市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、加西市はどうなるのだろうか。

◆加西市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 44,313 人 100.0(基準年)
2020年 42,399 人 95.7
2025年 40,292 人 90.9
2030年 38,106 人 86.0
2035年 35,773 人 80.7
2040年 33,265 人 75.1
2045年 30,705 人 69.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

加西市の将来推計人口

(参考)兵庫県加西市谷町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加西市:69.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
姫路市:86.2
加古川市:86.2
西脇市:67.6
小野市:77.2
加東市:88.6

 加西市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 69.3だ。周辺エリアの平均81.2に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県加西市谷町の土地の過去の売買事例

 兵庫県加西市谷町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆加西市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2015年
第1四半期
住居表示 兵庫県加西市谷町 2,100万円
・6.5万円/坪
(2.1万円/m²)
土地面積980㎡
最寄り駅 北条町駅から徒歩19分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口21m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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