土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県西宮市の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県西宮市の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県西宮市の土地の価格・相場は?

現在の価格は、116万円/坪(10年前比+11.1%)

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兵庫県西宮市の土地価格

  • 5,452万円(116万円/坪)
  • 10年前比+11.1%(前年比▲0.3%
  • 平均駅距離 : 15.11分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 155.0㎡(47.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県西宮市の土地価格推移

◆兵庫県西宮市の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 110万円/坪
2010年 105万円/坪
2015年 112万円/坪
2020年(現在) 116万円/坪
2025年 101万円/坪
2030年 86万円/坪
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■現在の土地価格

兵庫県西宮市:5,452万円(116万円/坪、10年前比+11.1%)

(参考)周囲の土地価格は?
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%
尼崎市:3,361万円(79万円/坪、10年前比▲1.0%
芦屋市:8,300万円(131万円/坪、10年前比+31.1%
伊丹市:3,031万円(72万円/坪、10年前比+2.8%

兵庫県西宮市の価格は過去10年で+11.1%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+8.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲26.1%

2030年の兵庫県西宮市の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    5,200万円(110.9万円/坪、10年間で▲4.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    4,028万円(85.9万円/坪、10年間で▲26.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,237万円(69.0万円/坪、10年間で▲40.6%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲26.1%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+8.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、兵庫県西宮市における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆兵庫県西宮市の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 105.0万円/坪
5分 104.3万円/坪
10分 100.8万円/坪
15分 85.6万円/坪
20分 74.2万円/坪
兵庫県西宮市の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆西宮市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
西宮-1 住居表示 兵庫県西宮市甲子園浦風町18−33 109.8万円/坪
(35.7万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 甲子園駅から230m
土地面積 153㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
西宮-2 住居表示 兵庫県西宮市室川町4−13 83.1万円/坪
(27.0万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 西宮駅から1300m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
西宮-3 住居表示 兵庫県西宮市甲子園四番町12−19 113.2万円/坪
(36.8万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 甲子園駅から900m
土地面積 264㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-4 住居表示 兵庫県西宮市南郷町1−8 114.2万円/坪
(37.1万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 夙川駅から650m
土地面積 158㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-5 住居表示 兵庫県西宮市菊谷町5−21 118.5万円/坪
(38.5万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 苦楽園口駅から600m
土地面積 362㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-6 住居表示 兵庫県西宮市大井手町7−18 122.2万円/坪
(39.7万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 夙川駅から550m
土地面積 287㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-7 住居表示 兵庫県西宮市上甲東園2−8−11 100.3万円/坪
(32.6万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 甲東園駅から600m
土地面積 177㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-8 住居表示 兵庫県西宮市下大市東町15−11 91.1万円/坪
(29.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 門戸厄神駅から340m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-9 住居表示 兵庫県西宮市甲子園口4丁目118番5外 104.6万円/坪
(34.0万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 甲子園口駅から600m
土地面積 227㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-10 住居表示 兵庫県西宮市上甲子園1−8−25 99.1万円/坪
(32.2万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 甲子園口駅から1100m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-11 住居表示 兵庫県西宮市結善町1−14 117.5万円/坪
(38.2万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 夙川駅から680m
土地面積 1254㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-12 住居表示 兵庫県西宮市甲東園2−4−8 100.0万円/坪
(32.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 甲東園駅から510m
土地面積 152㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-13 住居表示 兵庫県西宮市瓦林町28−9 82.5万円/坪
(26.8万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 西宮北口駅から1300m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-14 住居表示 兵庫県西宮市甲陽園若江町5−7 78.5万円/坪
(25.5万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 甲陽園駅から250m
土地面積 102㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-15 住居表示 兵庫県西宮市弓場町9−8 86.5万円/坪
(28.1万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 香櫨園駅から830m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-16 住居表示 兵庫県西宮市松風町5−3 103.1万円/坪
(33.5万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 苦楽園口駅から450m
土地面積 176㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-17 住居表示 兵庫県西宮市仁川町1−2−17 79.1万円/坪
(25.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 仁川駅から750m
土地面積 184㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-18 住居表示 兵庫県西宮市愛宕山4−9 64.6万円/坪
(21.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 門戸厄神駅から1300m
土地面積 195㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-19 住居表示 兵庫県西宮市大畑町4−10 100.6万円/坪
(32.7万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 西宮北口駅から800m
土地面積 241㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 西宮市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、西宮市はどうなるのだろうか。

◆西宮市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 487,850 人 100.0(基準年)
2020年 488,486 人 100.1
2025年 483,712 人 99.2
2030年 475,523 人 97.5
2035年 465,333 人 95.4
2040年 453,695 人 93.0
2045年 441,478 人 90.5

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

西宮市の将来推計人口

(参考)兵庫県西宮市のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
西宮市:90.5

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市北区:70.3
尼崎市:83.1
芦屋市:91.3
伊丹市:86.8

 西宮市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 90.5だ。周辺エリアの平均82.9に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

兵庫県西宮市の土地の過去の売買事例

 兵庫県西宮市付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆西宮市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県西宮市 1,800万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 武庫川駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 3,000万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 西宮駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口6m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 12,000万円
・113.8万円/坪
(37.0万円/m²)
土地面積330㎡
最寄り駅 門戸厄神駅から徒歩8分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
土地属性 間口31m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 7,800万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積250㎡
最寄り駅 武庫川駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.4m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 5,400万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 甲子園口駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口7.5m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 54,000万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 武庫川駅から徒歩7分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
土地属性 間口20m、長方形
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県西宮市 6,100万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 門戸厄神駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口10.8m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県西宮市 21,000万円
・156.9万円/坪
(51.0万円/m²)
土地面積420㎡
最寄り駅 甲子園口駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
土地属性 間口24m、ほぼ整形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 6,600万円
・147.7万円/坪
(48.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 夙川駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口10.6m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 5,000万円
・104.6万円/坪
(34.0万円/m²)
土地面積145㎡
最寄り駅 苦楽園口駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口11.8m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 2,800万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 甲陽園駅から徒歩6分
用途区分 第2種低層住居専用地域
土地属性 間口15m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 3,800万円
・70.8万円/坪
(23.0万円/m²)
土地面積165㎡
最寄り駅 甲陽園駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口18m、ほぼ台形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 3,800万円
・70.8万円/坪
(23.0万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 甲陽園駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口16.4m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 8,000万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積230㎡
最寄り駅 甲東園駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口9.4m、ほぼ長方形
2020年
第2四半期
住居表示 兵庫県西宮市 300万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積260㎡
最寄り駅 鳴尾駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
土地属性 間口11.8m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 4,000万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 甲陽園駅から徒歩5分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口12.8m、台形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 5,000万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 夙川駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
土地属性 間口5.2m、ほぼ台形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 6,000万円
・126.2万円/坪
(41.0万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 さくら夙川駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.1m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 9,500万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 香櫨園駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口14.4m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 兵庫県西宮市 8,600万円
・120.0万円/坪
(39.0万円/m²)
土地面積220㎡
最寄り駅 甲子園口駅から徒歩1分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口14.2m、長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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