土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

大宮駅(埼玉県)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

大宮駅(埼玉県)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

大宮駅(埼玉県)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、148万円/坪(10年前比+35.9%)

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大宮駅(埼玉県)の土地価格

  • 6,931万円(148万円/坪)
  • 10年前比+35.9%(前年比▲3.6%
  • 平均駅距離 : 29.66分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 155.0㎡(47.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
大宮駅(埼玉県)の土地価格推移

◆大宮駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 121万円/坪
2010年 109万円/坪
2015年 122万円/坪
2020年(現在) 148万円/坪
2025年 125万円/坪
2030年 103万円/坪
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■現在の土地価格

大宮駅:6,931万円(148万円/坪、10年前比+35.9%)

(参考)周囲の土地価格は?
さいたま市大宮区:5,454万円(120万円/坪、10年前比+21.3%
さいたま市西区:2,710万円(56万円/坪、10年前比+20.0%
さいたま市北区:3,912万円(83万円/坪、10年前比+3.5%
さいたま市見沼区:2,220万円(46万円/坪、10年前比+11.2%
さいたま市中央区:4,071万円(104万円/坪、10年前比+28.5%
さいたま市桜区:2,834万円(60万円/坪、10年前比▲1.5%

大宮駅(埼玉県)の価格は過去10年で+35.9%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲30.6%

2030年の大宮駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    6,206万円(132.4万円/坪、10年間で▲10.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    4,808万円(102.5万円/坪、10年間で▲30.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,250万円(69.3万円/坪、10年間で▲53.1%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
さいたま市大宮区:4,207万円(93万円/坪、10年後は▲22.8%
さいたま市西区:3,249万円(67万円/坪、10年後は+19.9%
さいたま市北区:3,945万円(84万円/坪、10年後は+0.8%
さいたま市見沼区:2,492万円(52万円/坪、10年後は+12.3%
さいたま市中央区:4,593万円(117万円/坪、10年後は+12.8%
さいたま市桜区:2,368万円(51万円/坪、10年後は▲16.4%

ノーマルシナリオで、10年後に▲30.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、大宮駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆大宮駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 147.6万円/坪
5分 195.5万円/坪
10分 142.5万円/坪
15分 117.9万円/坪
20分 99.7万円/坪
大宮駅(埼玉県)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆さいたま市大宮区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
さいたま大宮-1 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区北袋町2丁目177番18 74.8万円/坪
(24.3万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 さいたま新都心駅から1100m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま大宮-2 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区天沼町1丁目408番2 72.9万円/坪
(23.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大宮駅から1700m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-3 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区土手町1丁目239番3 80.3万円/坪
(26.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大宮駅から1300m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-4 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区櫛引町1丁目582番8 59.4万円/坪
(19.3万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 大宮駅から2000m
土地面積 149㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-5 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区三橋2丁目658番14 48.9万円/坪
(15.9万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 大宮駅から2100m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-6 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区上小町357番2 96.6万円/坪
(31.4万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 大宮駅から1200m
土地面積 140㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-7 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区上小町967番 72.6万円/坪
(23.6万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大宮駅から1500m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-8 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区北袋町1丁目279番3 85.8万円/坪
(27.9万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 さいたま新都心駅から1000m
土地面積 125㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-9 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区大成町1丁目282番2外 82.8万円/坪
(26.9万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 大宮駅から1200m
土地面積 233㎡
用途区分 第二種住居地域
さいたま大宮-10 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区堀の内町3丁目136番2 79.7万円/坪
(25.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大宮駅から1700m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-11 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区三橋2丁目566番9 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 大宮駅から2500m
土地面積 148㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま大宮-12 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区浅間町1丁目137番4 117.5万円/坪
(38.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大宮駅から1100m
土地面積 125㎡
用途区分 第一種住居地域
さいたま大宮-13 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区高鼻町3丁目139番3 105.8万円/坪
(34.4万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 北大宮駅から350m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
さいたま大宮-14 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区天沼町1丁目257番4 89.5万円/坪
(29.1万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 大宮駅から1400m
土地面積 129㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
さいたま大宮-15 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区寿能町2丁目149番2 73.5万円/坪
(23.9万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 大宮公園駅から650m
土地面積 116㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
さいたま大宮-16 住居表示 埼玉県さいたま市大宮区吉敷町3丁目151番2外 106.2万円/坪
(34.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 さいたま新都心駅から950m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

大宮駅の土地の過去の売買事例

 大宮駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆さいたま市大宮区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第2四半期
住居表示 京都府京都市下京区郁文学区 5,400万円
・126.2万円/坪
(41.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩8分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口4m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市中京区乾学区 14,000万円
・203.1万円/坪
(66.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口7.4m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 京都府京都市中京区壬生梛ノ宮町 22,000万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口12.1m、ほぼ長方形
2018年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区壬生高樋町 1,300万円
・70.8万円/坪
(23.0万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩8分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口4.3m、ほぼ長方形
2018年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区乾学区 13,000万円
・224.6万円/坪
(73.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口8.4m、不整形
2018年
第4四半期
住居表示 京都府京都市中京区乾学区 5,200万円
・163.1万円/坪
(53.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩5分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口4.5m、不整形
2017年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区壬生賀陽御所町 1,200万円
・64.6万円/坪
(21.0万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩7分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口5.4m、ほぼ長方形
2017年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区郁文学区 13,000万円
・190.8万円/坪
(62.0万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口6m、長方形
2017年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区坊門町 1,500万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
土地面積50㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口4m、ほぼ長方形
2017年
第3四半期
住居表示 京都府京都市中京区乾学区 8,100万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口7.4m、ほぼ長方形
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区壬生相合町 4,200万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩11分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口6.4m、ほぼ長方形
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市下京区郁文学区 2,900万円
・153.8万円/坪
(50.0万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6m、ほぼ長方形
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区壬生御所ノ内町 450万円
・30.2万円/坪
(9.8万円/m²)
土地面積45㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩9分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口12.2m、ほぼ長方形
2016年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区中堂寺西寺町 6,200万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩8分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口6.9m、ほぼ長方形
2016年
第3四半期
住居表示 京都府京都市中京区乾学区 5,600万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積250㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩4分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口7m、長方形
2016年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区壬生御所ノ内町 3,600万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積220㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩4分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口6m、不整形
2016年
第4四半期
住居表示 京都府京都市下京区郁文学区 20,000万円
・215.4万円/坪
(70.0万円/m²)
土地面積280㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
2015年
第2四半期
住居表示 京都府京都市下京区郁文学区 32,000万円
・206.2万円/坪
(67.0万円/m²)
土地面積480㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口15m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 京都府京都市下京区郁文学区 7,700万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.3m、ほぼ長方形
2015年
第1四半期
住居表示 京都府京都市中京区乾学区 6,000万円
・150.8万円/坪
(49.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 大宮駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.2m、長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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