大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地の価格・相場は？
現在の価格は、171万円／坪（10年前比+53.8%）
大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地価格
- 7,597万円（171万円/坪）
- 10年前比+53.8%（前年比+0.5%）
- 駅距離 : 3.5分
- 土地面積 : 147.1㎡（44.5坪）
◆大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 110万円／坪 |
| 2014年 | 111万円／坪 |
| 2019年 | 144万円／坪 |
| 2024年 | 171万円／坪 |
| 2029年 | 175万円／坪 |
| 2034年 |
196万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
大阪府大阪市天王寺区四天王寺：7,597万円（171万円/坪、10年前比+53.8%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+45.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+4.6%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲10.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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大阪市天王寺区の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 石ケ辻町 | 333万円 | 6,989万円 | 88.1% |
| 2 | 茶臼山町 | 304万円 | 24,599万円 | 71.6% |
| 3 | 上汐 | 292万円 | 16,044万円 | 69.8% |
| 4 | 味原町 | 257万円 | 12,570万円 | 56.5% |
| 5 | 国分町 | 244万円 | 16,115万円 | 59.5% |
| 6 | 上本町 | 244万円 | 7,557万円 | 63.1% |
| 7 | 空堀町 | 244万円 | 6,581万円 | 65.6% |
| 8 | 南河堀町 | 242万円 | 23,223万円 | 80.8% |
| 9 | 玉造本町 | 240万円 | 8,746万円 | 55.0% |
| 10 | 勝山 | 233万円 | 6,281万円 | 57.7% |
| 11 | 大道 | 231万円 | 7,043万円 | 52.0% |
| 12 | 寺田町 | 227万円 | 7,268万円 | 50.6% |
| 13 | 味原本町 | 222万円 | 7,977万円 | 52.2% |
| 14 | 真法院町 | 220万円 | 6,610万円 | 56.9% |
| 15 | 堀越町 | 208万円 | 13,104万円 | 61.3% |
| 16 | 筆ケ崎町 | 202万円 | 13,936万円 | 54.6% |
| 17 | 堂ケ芝 | 186万円 | 5,211万円 | 45.9% |
| 18 | 清水谷町 | 185万円 | 6,117万円 | 46.0% |
| 19 | 空清町 | 181万円 | 8,517万円 | 50.4% |
| 20 | 四天王寺 | 171万円 | 7,597万円 | 53.8% |
| 21 | 細工谷 | 154万円 | 3,226万円 | 40.7% |
| 22 | 玉造元町 | 140万円 | 4,187万円 | 53.6% |
| 23 | 逢阪 | 137万円 | 3,432万円 | 50.1% |
大阪市天王寺区の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 大阪上本町駅 | 319万円 | 8,620万円 | 86.5% |
| 2 | 玉造駅 | 237万円 | 8,048万円 | 49.2% |
| 3 | 四天王寺前夕陽ケ丘駅 | 236万円 | 9,430万円 | 54.6% |
| 4 | 玉造〔大阪メトロ〕駅 | 236万円 | 8,013万円 | 49.7% |
| 5 | 天王寺駅 | 218万円 | 12,007万円 | 65.4% |
| 6 | 鶴橋駅 | 116万円 | 3,927万円 | 59.6% |
| 7 | 桃谷駅 | 108万円 | 3,884万円 | 45.2% |
| 8 | 寺田町駅 | 88万円 | 2,685万円 | 35.1% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、大阪府大阪市天王寺区四天王寺における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆大阪府大阪市天王寺区四天王寺の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 109万円／坪 |
| 5分 | 105万円／坪 |
| 10分 | 101万円／坪 |
| 15分 | 93万円／坪 |
| 20分 | 86万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地の過去の売買事例
大阪府大阪市天王寺区四天王寺付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆大阪市天王寺区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区大道 | 大阪府大阪市天王寺区餌差町 | 大阪府大阪市天王寺区下寺町 | 大阪府大阪市天王寺区真田山町 | 大阪府大阪市天王寺区大道 | 大阪府大阪市天王寺区逢阪 | 大阪府大阪市天王寺区餌差町 | 大阪府大阪市天王寺区上本町 | 大阪府大阪市天王寺区空清町 | 大阪府大阪市天王寺区寺田町 | 大阪府大阪市天王寺区松ケ鼻町 | 大阪府大阪市天王寺区真田山町 | 大阪府大阪市天王寺区国分町 | 大阪府大阪市天王寺区寺田町 | 大阪府大阪市天王寺区大道 | 大阪府大阪市天王寺区餌差町 | 大阪府大阪市天王寺区上之宮町 | 大阪府大阪市天王寺区堀越町 | 大阪府大阪市天王寺区勝山 | 大阪府大阪市天王寺区城南寺町 |
| 最寄駅 | 寺田町駅から徒歩7分 | 鶴橋駅から徒歩8分 | 四天王寺前夕陽ケ丘駅から徒歩7分 | 鶴橋駅から徒歩6分 | 天王寺駅から徒歩8分 | 四天王寺前夕陽ケ丘駅から徒歩5分 | 鶴橋駅から徒歩8分 | 四天王寺前夕陽ケ丘駅から徒歩3分 | 玉造（大阪メトロ）駅から徒歩6分 | 寺田町駅から徒歩2分 | 桃谷駅から徒歩8分 | 玉造（JR）駅から徒歩6分 | 寺田町駅から徒歩6分 | 寺田町駅から徒歩2分 | 寺田町駅から徒歩11分 | 鶴橋駅から徒歩7分 | 大阪上本町駅から徒歩8分 | 天王寺駅から徒歩5分 | 寺田町駅から徒歩10分 | 大阪上本町駅から徒歩8分 |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 土地属性 | 間口4.6m、ほぼ台形 | 間口15m、不整形 | 間口7.8m、ほぼ長方形 | 間口5m、不整形 | 間口11m、ほぼ台形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口4.3m、ほぼ長方形 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口5m、ほぼ長方形 | 間口3m、長方形 | 間口8.4m、ほぼ長方形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口9.9m、不整形 | 間口6.5m、ほぼ整形 | 間口14.4m、ほぼ長方形 | 間口11.7m、ほぼ整形 | 間口5.5m、ほぼ長方形 | 間口6m、ほぼ長方形 | 間口6m、ほぼ長方形 | 間口6.5m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
3,900万円 ・234万円/坪 （71万円/m²） ・土地面積55㎡ |
39,000万円 ・339万円/坪 （103万円/m²） ・土地面積380㎡ |
6,500万円 ・187万円/坪 （57万円/m²） ・土地面積115㎡ |
8,500万円 ・295万円/坪 （90万円/m²） ・土地面積95㎡ |
15,000万円 ・330万円/坪 （100万円/m²） ・土地面積150㎡ |
23,000万円 ・281万円/坪 （85万円/m²） ・土地面積270㎡ |
7,300万円 ・438万円/坪 （133万円/m²） ・土地面積55㎡ |
34,000万円 ・468万円/坪 （142万円/m²） ・土地面積240㎡ |
5,500万円 ・363万円/坪 （110万円/m²） ・土地面積50㎡ |
2,400万円 ・264万円/坪 （80万円/m²） ・土地面積30㎡ |
8,400万円 ・252万円/坪 （76万円/m²） ・土地面積110㎡ |
8,700万円 ・198万円/坪 （60万円/m²） ・土地面積145㎡ |
26,000万円 ・252万円/坪 （77万円/m²） ・土地面積340㎡ |
5,400万円 ・149万円/坪 （45万円/m²） ・土地面積120㎡ |
24,000万円 ・305万円/坪 （92万円/m²） ・土地面積260㎡ |
10,000万円 ・275万円/坪 （83万円/m²） ・土地面積120㎡ |
9,900万円 ・467万円/坪 （141万円/m²） ・土地面積70㎡ |
12,000万円 ・344万円/坪 （104万円/m²） ・土地面積115㎡ |
5,700万円 ・289万円/坪 （88万円/m²） ・土地面積65㎡ |
7,300万円 ・301万円/坪 （91万円/m²） ・土地面積80㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆大阪市天王寺区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 大阪市天王寺区-1 | 大阪市天王寺区-2 | 大阪市天王寺区-3 | 大阪市天王寺区-4 | 大阪市天王寺区-5 | 大阪市天王寺区-6 | 大阪市天王寺区-7 | 大阪市天王寺区-8 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目92番4外《地番》 | 大阪府大阪市天王寺区勝山2丁目91番外《地番》 | 大阪府大阪市天王寺区上汐4-4-25 | 大阪府大阪市天王寺区上本町8-6-14 | 大阪府大阪市天王寺区大道3-6-6 | 大阪府大阪市天王寺区堂ケ芝1-4-7 | 大阪府大阪市天王寺区味原町3-11 | 大阪府大阪市天王寺区真法院町10-6 |
| 最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から450m | 寺田町駅から700m | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から410m | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から400m | 寺田町駅から400m | 桃谷駅から270m | 鶴橋駅から450m | 桃谷駅から750m |
| 土地面積 | 200㎡ | 146㎡ | 1493㎡ | 142㎡ | 113㎡ | 236㎡ | 117㎡ | 119㎡ |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 152万円/坪 （46万円/㎡） 前年比+7.0% |
181万円/坪 （55万円/㎡） 前年比+7.5% |
330万円/坪 （100万円/㎡） 前年比+4.8% |
232万円/坪 （70万円/㎡） 前年比+7.0% |
191万円/坪 （58万円/㎡） 前年比+6.0% |
157万円/坪 （48万円/㎡） 前年比+7.0% |
172万円/坪 （52万円/㎡） 前年比+7.2% |
249万円/坪 （75万円/㎡） 前年比+8.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市天王寺区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市天王寺区はどうなるのだろうか。
◆大阪市天王寺区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 82,148人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 87,171人 | 106.1 | |
| 2030年 | 88,844人 | 108.2 | |
| 2035年 | 89,667人 | 109.2 | |
| 2040年 | 89,586人 | 109.1 | |
| 2045年 | 88,645人 | 107.9 | |
| 2050年 | 87,094人 | 106.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）大阪府大阪市天王寺区四天王寺のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪市天王寺区：106.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府大阪市浪速区：100.0
大阪府大阪市東成区：91.7
大阪府大阪市生野区：74.8
大阪府大阪市阿倍野区：91.5
大阪府大阪市西成区：63.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地に関するFAQ
- Q大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地価格は、現在の平均価格が約171万円/坪となっており、10年前と比べて+53.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q大阪府大阪市天王寺区四天王寺の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約179万円/坪となり、+4.6%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q大阪府大阪市天王寺区四天王寺の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目92番4外《地番》（四天王寺前夕陽ヶ丘駅から450m、第2種住居地域）が、142万円/坪（46万円/㎡、前年比7.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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