土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

岐阜県本巣市三橋の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

岐阜県本巣市三橋の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

岐阜県本巣市三橋の土地の価格・相場は?

現在の価格は、17万円/坪(10年前比▲33.5%)

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岐阜県本巣市三橋の土地価格

  • 1,507万円(17万円/坪)
  • 10年前比▲33.5%(前年比▲2.7%
  • 平均駅距離 : 76.62分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 290.0㎡(87.9坪)
※2020年時点の価格相場です。
岐阜県本巣市三橋の土地価格推移

◆岐阜県本巣市三橋の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 22万円/坪
2010年 26万円/坪
2015年 21万円/坪
2020年(現在) 17万円/坪
2025年 14万円/坪
2030年 10万円/坪
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■現在の土地価格

岐阜県本巣市三橋:1,507万円(17万円/坪、10年前比-33.5%)

(参考)周囲の土地価格は?
本巣市:747万円(9万円/坪、10年前比▲32.6%
岐阜市:1,246万円(19万円/坪、10年前比▲16.6%
関市:846万円(11万円/坪、10年前比▲19.9%
山県市:849万円(9万円/坪、10年前比▲27.4%
瑞穂市:1,604万円(17万円/坪、10年前比▲22.7%
揖斐郡揖斐川町:587万円(6万円/坪、10年前比▲48.9%

岐阜県本巣市三橋の価格は過去10年で▲33.5%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲28.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲40.4%

2030年の岐阜県本巣市三橋の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,157万円(13.2万円/坪、10年間で▲23.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    898万円(10.2万円/坪、10年間で▲40.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    811万円(9.2万円/坪、10年間で▲46.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲40.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲10.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆本巣市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
本巣-1 住居表示 岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上797番1外 11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 穂積駅から6100m
土地面積 310㎡
用途区分 第一種住居地域
本巣-2 住居表示 岐阜県本巣市軽海字東畑田207番9 10.7万円/坪
(3.5万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 穂積駅から6100m
土地面積 168㎡
用途区分
本巣-3 住居表示 岐阜県本巣市長屋字新開487番28 9.1万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲2.6%
最寄り駅 穂積駅から9000m
土地面積 137㎡
用途区分 第二種住居地域
本巣-4 住居表示 岐阜県本巣市曽井中島字東川原490番7 7.3万円/坪
(2.4万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 穂積駅から12000m
土地面積 157㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 本巣市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、本巣市はどうなるのだろうか。

◆本巣市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 33,995 人 100.0(基準年)
2020年 32,688 人 96.2
2025年 31,108 人 91.5
2030年 29,330 人 86.3
2035年 27,479 人 80.8
2040年 25,559 人 75.2
2045年 23,699 人 69.7

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

本巣市の将来推計人口

(参考)岐阜県本巣市三橋のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
本巣市:69.7

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
岐阜市:79.6
関市:73.3
山県市:55.8
瑞穂市:102.3
揖斐郡揖斐川町:47.1

 本巣市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 69.7だ。周辺エリアの平均71.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

岐阜県本巣市三橋の土地の過去の売買事例

 岐阜県本巣市三橋付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆本巣市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第1四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 320万円
・5.2万円/坪
(1.7万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩111分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口7.6m、ほぼ整形
2019年
第3四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 520万円
・5.5万円/坪
(1.8万円/m²)
土地面積280㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩102分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口15.7m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 2,100万円
・5.2万円/坪
(1.7万円/m²)
土地面積1200㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩92分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口29m、台形
2019年
第3四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 520万円
・7.7万円/坪
(2.5万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩77分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口11.5m、長方形
2018年
第1四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 1,000万円
・10.2万円/坪
(3.3万円/m²)
土地面積310㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩113分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口19m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 800万円
・10.2万円/坪
(3.3万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩105分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口10m、ほぼ台形
2017年
第2四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 2,300万円
・7.7万円/坪
(2.5万円/m²)
土地面積910㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩91分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口33m、不整形
2017年
第4四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 720万円
・9.2万円/坪
(3.0万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩86分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口8.2m、ほぼ整形
2016年
第4四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 600万円
・6.8万円/坪
(2.2万円/m²)
土地面積280㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩93分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口13m、長方形
2015年
第2四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 1,300万円
・9.5万円/坪
(3.1万円/m²)
土地面積390㎡
最寄り駅 穂積駅から徒歩94分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口9m、長方形
2013年
第3四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 1,400万円
・5.5万円/坪
(1.8万円/m²)
土地面積800㎡
最寄り駅 糸貫駅から徒歩9分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
土地属性 間口13m、ほぼ整形
2013年
第3四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 560万円
・5.2万円/坪
(1.7万円/m²)
土地面積330㎡
最寄り駅 糸貫駅から徒歩9分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
土地属性 間口13m、ほぼ長方形
2012年
第2四半期
住居表示 岐阜県本巣市三橋 1,200万円
・7.4万円/坪
(2.4万円/m²)
土地面積480㎡
最寄り駅 モレラ岐阜駅から徒歩14分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口18m、ほぼ長方形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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