【AI予測】橋本の土地価格相場は坪32万円(10年前比+12.4%)! 10年後の価格推移も公開｜京都府八幡市

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所 代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学 大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学 建築都市デザイン学部都市工学科教授

京都府八幡市橋本の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

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• 京都府八幡市橋本の土地の価格・相場は？
  • 現在の価格は、32万円／坪（10年前比+12.4%）
• 価格を詳細に分析しよう
  • 駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
  • 京都府八幡市橋本の土地の過去の売買事例
  • 公示地価はいくら
• エリアの将来性を人口予想から検討しよう
• 自分の年収でいくらの不動産が買える？

京都府八幡市橋本の土地の価格・相場は？

現在の価格は、32万円／坪（10年前比+12.4%）

京都府八幡市橋本の土地価格

• 1,875万円（32万円/坪）
• 10年前比+12.4%（前年比▲0.7%）

• 駅距離 : 9.0分
• 土地面積 : 191.7㎡（58.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

◆京都府八幡市橋本の土地価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	31万円／坪
2014年	29万円／坪
2019年	29万円／坪
2024年	32万円／坪
2029年	31万円／坪
2034年	33万円/坪（グッドシナリオ） 30万円/坪（ノーマルシナリオ） 27万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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■現在の土地価格

京都府八幡市橋本：1,875万円（32万円/坪、10年前比+12.4%）

（参考）周辺の土地価格（万円/坪）

【現在】京都府八幡市橋本の価格は過去10年で+12.4%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲6.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

八幡市の土地相場ランキング（町＝大字）

八幡市の土地相場ランキング（駅）

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、京都府八幡市橋本における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

京都府八幡市橋本の土地の過去の売買事例

　京都府八幡市橋本付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆八幡市の土地の成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆八幡市の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　八幡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、八幡市はどうなるのだろうか。

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）京都府八幡市橋本のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
八幡市：69.5

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府京都市伏見区：79.2
京都府城陽市：67.0
京都府京田辺市：94.5
京都府大山崎町：93.4
京都府久御山町：65.5

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。