兵庫県丹波篠山市黒田の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県丹波篠山市黒田の土地の価格・相場は？
現在の価格は、4.3万円／坪（10年前比▲4.9%）
兵庫県丹波篠山市黒田の土地価格
- 365万円（4.3万円/坪）
- 10年前比▲4.9%（前年比▲2.1%）
- 駅距離 : 26.0分
- 土地面積 : 277.7㎡（84.0坪）
◆兵庫県丹波篠山市黒田の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 5.9万円／坪 |
| 2014年 | 4.6万円／坪 |
| 2019年 | 4.2万円／坪 |
| 2024年 | 4.3万円／坪 |
| 2029年 | 3.9万円／坪 |
| 2034年 |
3.8万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
兵庫県丹波篠山市黒田：365万円（4.3万円/坪、10年前比-4.9%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+3.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲21.1%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲10.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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丹波篠山市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 大沢 | 23万円 | 1,943万円 | 2.9% |
| 2 | 杉 | 18万円 | 1,206万円 | -0.3% |
| 3 | 大沢新 | 16万円 | 1,016万円 | 2.1% |
| 4 | 吹新 | 14万円 | 1,034万円 | 3.3% |
| 5 | 宇土 | 11万円 | 851万円 | -1.8% |
| 6 | 黒岡 | 11万円 | 1,060万円 | 1.4% |
| 7 | 郡家 | 11万円 | 696万円 | -1.5% |
| 8 | 吹上 | 11万円 | 725万円 | 1.8% |
| 9 | 北新町 | 10万円 | 713万円 | -3.5% |
| 10 | 西吹 | 10万円 | 774万円 | -3.9% |
| 11 | 東新町 | 10万円 | 764万円 | -3.5% |
| 12 | 野中 | 10万円 | 788万円 | 3.2% |
| 13 | 西古佐 | 9.5万円 | 743万円 | -0.2% |
| 14 | 住吉台 | 9.0万円 | 565万円 | -2.5% |
| 15 | 呉服町 | 7.8万円 | 823万円 | -2.0% |
| 16 | 東岡屋 | 7.8万円 | 920万円 | -0.6% |
| 17 | 立町 | 7.1万円 | 683万円 | -3.8% |
| 18 | 池上 | 7.0万円 | 774万円 | 0.8% |
| 19 | 糯ケ坪 | 6.7万円 | 668万円 | -4.7% |
| 20 | 味間新 | 6.7万円 | 599万円 | -4.4% |
| 21 | 西新町 | 6.3万円 | 609万円 | -5.9% |
| 22 | 波賀野新田 | 6.2万円 | 447万円 | -6.4% |
| 23 | 東吹 | 6.1万円 | 1,034万円 | -1.2% |
| 24 | 南新町 | 6.0万円 | 652万円 | -7.7% |
| 25 | 古市 | 5.9万円 | 703万円 | -8.9% |
| 26 | 風深 | 5.7万円 | 1,292万円 | -6.5% |
| 27 | 初田 | 5.7万円 | 544万円 | 7.4% |
| 28 | 南矢代 | 5.5万円 | 820万円 | -3.6% |
| 29 | 東古佐 | 5.5万円 | 698万円 | -4.0% |
| 30 | 網掛 | 5.1万円 | 1,100万円 | -6.9% |
| 31 | 今田町辰巳 | 4.9万円 | 252万円 | -4.0% |
| 32 | 中野 | 4.5万円 | 1,164万円 | -1.8% |
| 33 | 黒田 | 4.3万円 | 365万円 | -4.9% |
| 34 | 味間南 | 4.3万円 | 301万円 | -14.7% |
| 35 | 今田町上立杭 | 4.0万円 | 218万円 | -7.9% |
| 36 | 西町 | 3.8万円 | 966万円 | -8.1% |
| 37 | 今田町下小野原 | 3.6万円 | 329万円 | -9.7% |
| 38 | 今田町下立杭 | 3.6万円 | 215万円 | -7.9% |
| 39 | 今田町木津 | 3.3万円 | 216万円 | -15.3% |
| 40 | 曽地中 | 2.7万円 | 125万円 | -1.2% |
| 41 | 油井 | 2.6万円 | 379万円 | -13.8% |
| 42 | 日置 | 2.5万円 | 213万円 | -17.0% |
| 43 | 大山下 | 1.3万円 | 288万円 | -20.0% |
丹波篠山市の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 篠山口駅 | 9.9万円 | 829万円 | 1.9% |
| 2 | 南矢代駅 | 4.9万円 | 638万円 | 1.7% |
| 3 | 丹波大山駅 | 4.0万円 | 363万円 | -5.5% |
| 4 | 古市駅 | 3.7万円 | 321万円 | -9.4% |
| 5 | 草野駅 | 2.4万円 | 237万円 | -17.0% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県丹波篠山市黒田における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県丹波篠山市黒田の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 5.4万円／坪 |
| 5分 | 5.0万円／坪 |
| 10分 | 4.8万円／坪 |
| 15分 | 4.6万円／坪 |
| 20分 | 4.2万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
兵庫県丹波篠山市黒田の土地の過去の売買事例
兵庫県丹波篠山市黒田付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆丹波篠山市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県丹波篠山市住吉台 | 兵庫県丹波篠山市住吉台 | 兵庫県丹波篠山市大沢 | 兵庫県丹波篠山市杉 | 兵庫県丹波篠山市杉 | 兵庫県丹波篠山市杉 | 兵庫県丹波篠山市住吉台 | 兵庫県丹波篠山市小枕 | 兵庫県丹波篠山市上宿 | 兵庫県丹波篠山市吹上 | 兵庫県丹波篠山市西古佐 | 兵庫県丹波篠山市大沢 | 兵庫県丹波篠山市住吉台 | 兵庫県丹波篠山市東吹 | 兵庫県丹波篠山市乾新町 | 兵庫県丹波篠山市南新町 | 兵庫県丹波篠山市奥山 | 兵庫県丹波篠山市東岡屋 | 兵庫県丹波篠山市油井 |
| 最寄駅 | 篠山口駅から徒歩20分 | 篠山口駅から徒歩21分 | 篠山口駅から徒歩2分 | 篠山口駅から徒歩10分 | 篠山口駅から徒歩10分 | 篠山口駅から徒歩13分 | 篠山口駅から徒歩23分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩3分 | 篠山口駅から徒歩19分 | 篠山口駅から徒歩21分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 篠山口駅から徒歩ー分 | 草野（兵庫）駅から徒歩21分 |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 近隣商業地域 | 第1種低層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 土地属性 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口13.1m、ほぼ長方形 | 間口17m、ほぼ台形 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口14.5m、ほぼ正方形 | 間口10.2m、ほぼ台形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口27.9m、長方形 | 間口45m、ほぼ台形 | 間口10m、不整形 | 間口12.5m、長方形 | 間口19m、ほぼ長方形 | 間口15.3m、不整形 | 間口14.5m、台形 | 間口14.8m、不整形 | 間口14m、ほぼ長方形 | 間口15m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
550万円 ・9.1万円/坪 （2.8万円/m²） ・土地面積200㎡ |
430万円 ・6.8万円/坪 （2.0万円/m²） ・土地面積210㎡ |
1,500万円 ・18万円/坪 （5.4万円/m²） ・土地面積280㎡ |
230万円 ・3.8万円/坪 （1.2万円/m²） ・土地面積200㎡ |
240万円 ・3.8万円/坪 （1.1万円/m²） ・土地面積210㎡ |
1,200万円 ・18万円/坪 （5.5万円/m²） ・土地面積220㎡ |
500万円 ・7.9万円/坪 （2.4万円/m²） ・土地面積210㎡ |
910万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・土地面積250㎡ |
380万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積620㎡ |
1,600万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・土地面積430㎡ |
680万円 ・4.0万円/坪 （1.2万円/m²） ・土地面積560㎡ |
460万円 ・8.7万円/坪 （2.6万円/m²） ・土地面積175㎡ |
400万円 ・6.6万円/坪 （2.0万円/m²） ・土地面積200㎡ |
3,200万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・土地面積950㎡ |
1,500万円 ・8.5万円/坪 （2.6万円/m²） ・土地面積580㎡ |
500万円 ・10万円/坪 （3.0万円/m²） ・土地面積165㎡ |
30万円 ・0.4万円/坪 （0.1万円/m²） ・土地面積240㎡ |
1,000万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・土地面積240㎡ |
640万円 ・8.1万円/坪 （2.5万円/m²） ・土地面積260㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆丹波篠山市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 丹波篠山市-1 | 丹波篠山市-3 | 丹波篠山市-5 | 丹波篠山市-6 |
|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県丹波篠山市杉字五反田74番15《地番》 | 兵庫県丹波篠山市瀬利字石ケ坪69番2《地番》 | 兵庫県丹波篠山市北新町48番6外《地番》 | 兵庫県丹波篠山市味間南字東石橋559番3《地番》 |
| 最寄り駅 | 篠山口駅から610m | 篠山口駅から9500m | 篠山口駅から4500m | 篠山口駅から1500m |
| 土地面積 | 200㎡ | 743㎡ | 320㎡ | 359㎡ |
| 用途区分 | 第2種住居地域 | |||
| 取引価格 | 15万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比+1.4% |
3.4万円/坪 （1.0万円/㎡） 前年比▲1.0% |
12万円/坪 （3.5万円/㎡） 前年比+0.3% |
5.3万円/坪 （1.6万円/㎡） 前年比▲0.6% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
丹波篠山市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、丹波篠山市はどうなるのだろうか。
◆丹波篠山市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 39,611人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 37,554人 | 94.8 | |
| 2030年 | 35,392人 | 89.3 | |
| 2035年 | 33,196人 | 83.8 | |
| 2040年 | 30,939人 | 78.1 | |
| 2045年 | 28,610人 | 72.2 | |
| 2050年 | 26,326人 | 66.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県丹波篠山市黒田のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
丹波篠山市：66.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県西脇市：62.0
兵庫県三田市：70.0
兵庫県丹波市：65.6
兵庫県加東市：83.9
兵庫県猪名川町：74.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
兵庫県丹波篠山市黒田の土地に関するFAQ
- Q兵庫県丹波篠山市黒田の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県丹波篠山市黒田の土地価格は、現在の平均価格が約4.3万円/坪となっており、10年前と比べて▲4.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県丹波篠山市黒田の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約3.4万円/坪となり、▲21.1%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県丹波篠山市黒田の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県丹波篠山市杉字五反田74番15《地番》（篠山口駅から610m、第2種住居地域）が、14万円/坪（4.4万円/㎡、前年比1.4%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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