兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、54万円／坪（10年前比+19.8%）
兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地価格
- 2,002万円（54万円/坪）
- 10年前比+19.8%（前年比+0.7%）
- 駅距離 : 8.0分
- 平均土地面積 : 122.3㎡（37.0坪）
◆兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 46万円／坪 |
| 2014年 | 45万円／坪 |
| 2019年 | 50万円／坪 |
| 2024年 | 54万円／坪 |
| 2029年 | 56万円／坪 |
| 2034年 | 58万円／坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県神戸市兵庫区七宮町：2,002万円（54万円/坪、10年前比+19.8%）
（参考）周囲の土地価格は？
兵庫県神戸市長田区：2,325万円（70万円/坪、10年前比+24.5%）
兵庫県神戸市北区：1,495万円（23万円/坪、10年前比+10.3%）
兵庫県神戸市中央区：6,249万円（160万円/坪、10年前比+56.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+31.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+6.9%
- ノーマルシナリオ
2,140万円（58万円/坪、10年間で+6.9%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
兵庫県神戸市長田区：2,020万円（61万円/坪、10年後は▲13.1%）
兵庫県神戸市北区：1,412万円（21万円/坪、10年後は▲5.6%）
兵庫県神戸市中央区：8,334万円（214万円/坪、10年後は+33.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県神戸市兵庫区七宮町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県神戸市兵庫区七宮町の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 46万円／坪 |
| 5分 | 46万円／坪 |
| 10分 | 45万円／坪 |
| 15分 | 45万円／坪 |
| 20分 | 44万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆神戸市兵庫区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 神戸市兵庫区-1 | 神戸市兵庫区-2 | 神戸市兵庫区-3 | 神戸市兵庫区-4 | 神戸市兵庫区-5 | 神戸市兵庫区-6 | 神戸市兵庫区-7 | 神戸市兵庫区-8 | 神戸市兵庫区-9 | 神戸市兵庫区-10 | 神戸市兵庫区-11 | 神戸市兵庫区-12 | 神戸市兵庫区-13 | 神戸市兵庫区-14 | 神戸市兵庫区-23 | 神戸市兵庫区-24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県神戸市兵庫区荒田町2-1-7 | 兵庫県神戸市兵庫区松本通7-1-8 | 兵庫県神戸市兵庫区上祇園町2-21-1 | 兵庫県神戸市兵庫区会下山町2-4-3 | 兵庫県神戸市兵庫区菊水町7-3-13 | 兵庫県神戸市兵庫区大同町4-2-21 | 兵庫県神戸市兵庫区氷室町2-15-10 | 兵庫県神戸市兵庫区矢部町34-16 | 兵庫県神戸市兵庫区須佐野通3-1-7 | 兵庫県神戸市兵庫区中道通4-1-15 | 兵庫県神戸市兵庫区塚本通8-1-21 | 兵庫県神戸市兵庫区東出町3-15-3 | 兵庫県神戸市兵庫区浜山通2-2-9 | 兵庫県神戸市兵庫区兵庫町2-1-21 | 兵庫県神戸市兵庫区今出在家町1-7-4 | 兵庫県神戸市兵庫区門口町4-22 |
| 最寄り駅 | 湊川公園駅から500m | 上沢駅から250m | 大倉山駅から1100m | 湊川公園駅から800m | 湊川公園駅から1100m | 湊川公園駅から1200m | 湊川公園駅から1500m | 大倉山駅から750m | 兵庫駅から500m | 大開駅から450m | 兵庫駅から400m | 神戸駅から930m | 地下鉄和田岬駅から480m | 新開地駅から750m | 中央市場前駅から450m | 兵庫駅から600m |
| 土地面積 | 86㎡ | 62㎡ | 145㎡ | 110㎡ | 130㎡ | 90㎡ | 100㎡ | 139㎡ | 153㎡ | 192㎡ | 88㎡ | 70㎡ | 146㎡ | 105㎡ | 106㎡ | 306㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 準工業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 81万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+3.8% |
82万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+3.8% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比−% |
73万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+4.3% |
53万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+1.3% |
56万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+1.2% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+1.2% |
68万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+3.5% |
90万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+4.2% |
84万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+4.1% |
51万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+2.0% |
62万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+2.7% |
72万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+3.8% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+4.0% |
67万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+4.1% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市兵庫区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市兵庫区はどうなるのだろうか。
◆神戸市兵庫区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 109,144人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 108,028人 | 99.0 | |
| 2030年 | 106,344人 | 97.4 | |
| 2035年 | 104,550人 | 95.8 | |
| 2040年 | 102,553人 | 94.0 | |
| 2045年 | 100,211人 | 91.8 | |
| 2050年 | 97,533人 | 89.4 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県神戸市兵庫区七宮町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
神戸市兵庫区：89.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県神戸市長田区：74.1
兵庫県神戸市北区：70.4
兵庫県神戸市中央区：102.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地の過去の売買事例
兵庫県神戸市兵庫区七宮町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆神戸市兵庫区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県神戸市兵庫区熊野町 | 兵庫県神戸市兵庫区上三条町 | 兵庫県神戸市兵庫区千鳥町 | 兵庫県神戸市兵庫区湊川町 | 兵庫県神戸市兵庫区湊川町 | 兵庫県神戸市兵庫区湊川町 | 兵庫県神戸市兵庫区五宮町 | 兵庫県神戸市兵庫区御崎町 | 兵庫県神戸市兵庫区浜中町 | 兵庫県神戸市兵庫区荒田町 | 兵庫県神戸市兵庫区吉田町 | 兵庫県神戸市兵庫区都由乃町 | 兵庫県神戸市兵庫区荒田町 | 兵庫県神戸市兵庫区石井町 | 兵庫県神戸市兵庫区千鳥町 | 兵庫県神戸市兵庫区湊川町 | 兵庫県神戸市兵庫区石井町 | 兵庫県神戸市兵庫区塚本通 | 兵庫県神戸市兵庫区北逆瀬川町 | 兵庫県神戸市兵庫区湊川町 |
| 最寄駅 | 長田（神戸電鉄）駅から徒歩18分 | 大倉山（兵庫）駅から徒歩16分 | 湊川公園駅から徒歩18分 | 湊川公園駅から徒歩11分 | 湊川公園駅から徒歩13分 | 湊川公園駅から徒歩14分 | 大倉山（兵庫）駅から徒歩16分 | 御崎公園駅から徒歩3分 | 御崎公園駅から徒歩3分 | 湊川公園駅から徒歩6分 | 御崎公園駅から徒歩5分 | 湊川公園駅から徒歩20分 | 湊川公園駅から徒歩6分 | 大倉山（兵庫）駅から徒歩19分 | 大倉山（兵庫）駅から徒歩21分 | 湊川公園駅から徒歩13分 | 大倉山（兵庫）駅から徒歩19分 | 新開地駅から徒歩6分 | 中央市場前駅から徒歩8分 | 湊川公園駅から徒歩12分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 土地属性 | 間口8.3m、台形 | 間口7.5m、ほぼ台形 | 間口7.8m、ほぼ長方形 | 間口8m、ほぼ整形 | 間口3.8m、ほぼ台形 | 間口4.5m、ほぼ長方形 | 間口25m、ほぼ整形 | 間口22m、ほぼ整形 | 間口32m、不整形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口9m、ほぼ台形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口4.2m、ほぼ長方形 | 間口9.5m、ほぼ整形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口12.1m、不整形 | 間口4.7m、ほぼ長方形 | 間口5.5m、ほぼ長方形 | 間口6.5m、長方形 | 間口11.9m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
800万円 ・41万円/坪 （12万円/m²） ・土地面積65㎡ |
1,100万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・土地面積145㎡ |
100万円 ・7.3万円/坪 （2.2万円/m²） ・土地面積45㎡ |
800万円 ・28万円/坪 （8.4万円/m²） ・土地面積95㎡ |
200万円 ・15万円/坪 （4.4万円/m²） ・土地面積45㎡ |
340万円 ・28万円/坪 （8.5万円/m²） ・土地面積40㎡ |
4,400万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・土地面積390㎡ |
12,000万円 ・67万円/坪 （20万円/m²） ・土地面積590㎡ |
18,000万円 ・96万円/坪 （29万円/m²） ・土地面積620㎡ |
4,300万円 ・77万円/坪 （23万円/m²） ・土地面積185㎡ |
3,000万円 ・110万円/坪 （33万円/m²） ・土地面積90㎡ |
430万円 ・26万円/坪 （7.8万円/m²） ・土地面積55㎡ |
60万円 ・4.0万円/坪 （1.2万円/m²） ・土地面積50㎡ |
870万円 ・30万円/坪 （9.2万円/m²） ・土地面積95㎡ |
20万円 ・0.8万円/坪 （0.3万円/m²） ・土地面積80㎡ |
500万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・土地面積145㎡ |
240万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・土地面積40㎡ |
1,800万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・土地面積45㎡ |
4,300万円 ・86万円/坪 （26万円/m²） ・土地面積165㎡ |
2,800万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・土地面積175㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地に関するFAQ
- Q兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地価格は、現在の平均価格が約54万円/坪となっており、10年前と比べて+19.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県神戸市兵庫区七宮町の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約58万円/坪となり、+6.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県神戸市兵庫区七宮町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県神戸市兵庫区荒田町2-1-7（湊川公園駅から500m、第1種住居地域）が、76万円/坪（25万円/㎡、前年比3.8%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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