岐阜県池田町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
岐阜県池田町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、5.4万円／坪（10年前比▲13.6%）
岐阜県池田町の土地価格
- 539万円（5.4万円/坪）
- 10年前比▲13.6%（前年比▲0.7%）
- 平均駅距離 : 15分
- 平均土地面積 : 330.0㎡（99.8坪）
◆岐阜県池田町の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 7.4万円／坪 |
| 2012年 | 6.2万円／坪 |
| 2017年 | 4.4万円／坪 |
| 2022年 | 5.4万円／坪 |
| 2027年 | 5.9万円／坪 |
| 2032年 | 6.4万円／坪 |
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■現在の土地価格
岐阜県池田町：539万円（5.4万円/坪、10年前比-13.6%）
（参考）岐阜県池田町のあるエリアの土地価格は？
岐阜県：785万円（8.6万円/坪、10年前比▲11.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
岐阜県大垣市：885万円（11万円/坪、10年前比▲14.5%）
岐阜県垂井町：579万円（7.1万円/坪、10年前比▲14.5%）
岐阜県神戸町：441万円（5.3万円/坪、10年前比▲47.6%）
岐阜県大野町：269万円（2.9万円/坪、10年前比▲51.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲32.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+19.3%
- ノーマルシナリオ
643万円（6.4万円/坪、10年間で+19.3%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
岐阜県大垣市：834万円（11万円/坪、10年後は▲5.7%）
岐阜県垂井町：531万円（6.5万円/坪、10年後は▲8.3%）
岐阜県神戸町：272万円（3.3万円/坪、10年後は▲38.2%）
岐阜県大野町：191万円（2.0万円/坪、10年後は▲28.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲20.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
池田町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、池田町はどうなるのだろうか。
◆池田町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 23,360人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 21,597人 | 92.5 | |
| 2030年 | 20,525人 | 87.9 | |
| 2035年 | 19,377人 | 82.9 | |
| 2040年 | 18,157人 | 77.7 | |
| 2045年 | 16,918人 | 72.4 | |
| 2050年 | 15,679人 | 67.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）岐阜県池田町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
池田町：67.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
岐阜県大垣市：82.2
岐阜県垂井町：68.9
岐阜県神戸町：64.3
岐阜県揖斐川町：46.3
岐阜県大野町：66.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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岐阜県池田町の土地の過去の売買事例
岐阜県池田町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆池田町の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 岐阜県池田町小寺 | 岐阜県池田町下東野 | 岐阜県池田町沓井 | 岐阜県池田町池野 | 岐阜県池田町池野 | 岐阜県池田町市橋 | 岐阜県池田町本郷 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | 北池野駅から徒歩8分 | 揖斐駅から徒歩15分 | 池野駅から徒歩1分 | 池野駅から徒歩1分 | ー駅から徒歩ー分 | 美濃本郷駅から徒歩9分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 土地属性 | 間口32m、ほぼ長方形 | 間口14.5m、ほぼ長方形 | 間口21m、ほぼ整形 | 間口8m、不整形 | 間口50.0m以上m、ほぼ長方形 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口29m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 | 1,000万円 ・5.2万円/坪 （1.6万円/m²） 土地面積630㎡ |
890万円 ・7.7万円/坪 （2.3万円/m²） 土地面積380㎡ |
380万円 ・1.4万円/坪 （0.4万円/m²） 土地面積890㎡ |
100万円 ・2.9万円/坪 （0.9万円/m²） 土地面積115㎡ |
740万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） 土地面積1200㎡ |
500万円 ・6.3万円/坪 （1.9万円/m²） 土地面積260㎡ |
100万円 ・0.5万円/坪 （0.2万円/m²） 土地面積720㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
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