新潟県上越市中郷区岡沢の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
新潟県上越市中郷区岡沢の土地の価格・相場は？
現在の価格は、1.0万円／坪（10年前比▲27.9%）
新潟県上越市中郷区岡沢の土地価格
- 112万円（1.0万円/坪）
- 10年前比▲27.9%（前年比▲7.8%）
- 駅距離 : 30.0分
- 土地面積 : 376.9㎡（114.0坪）
◆新潟県上越市中郷区岡沢の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 2.1万円／坪 |
| 2014年 | 1.4万円／坪 |
| 2019年 | 1.1万円／坪 |
| 2024年 | 1.0万円／坪 |
| 2029年 | 0.6万円／坪 |
| 2034年 |
0.2万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
新潟県上越市中郷区岡沢：112万円（1.0万円/坪、10年前比-27.9%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲2.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲77.9%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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上越市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 大道福田 | 19万円 | 8,781万円 | 3.1% |
| 2 | 春日野 | 16万円 | 1,261万円 | -0.3% |
| 3 | 下門前 | 15万円 | 1,207万円 | 3.2% |
| 4 | 本城町 | 15万円 | 936万円 | 2.9% |
| 5 | 下源入 | 15万円 | 1,432万円 | 4.6% |
| 6 | 西本町 | 14万円 | 775万円 | -6.3% |
| 7 | 大手町 | 14万円 | 983万円 | -2.2% |
| 8 | 上源入 | 13万円 | 1,045万円 | 3.3% |
| 9 | 塩屋新田 | 13万円 | 898万円 | -2.5% |
| 10 | とよば | 13万円 | 1,339万円 | 2.1% |
| 11 | 春日新田 | 13万円 | 908万円 | -2.3% |
| 12 | 今泉 | 12万円 | 1,691万円 | 2.1% |
| 13 | 北城町 | 12万円 | 911万円 | 4.7% |
| 14 | 石橋 | 12万円 | 946万円 | -3.0% |
| 15 | 土橋 | 12万円 | 870万円 | 5.8% |
| 16 | 安江 | 12万円 | 706万円 | -0.6% |
| 17 | 子安新田 | 12万円 | 825万円 | -2.7% |
| 18 | 五智 | 12万円 | 784万円 | -1.6% |
| 19 | 稲田 | 12万円 | 723万円 | -0.2% |
| 20 | 新光町 | 11万円 | 784万円 | -0.3% |
| 21 | 東雲町 | 11万円 | 780万円 | -3.2% |
| 22 | 南本町 | 11万円 | 723万円 | -3.6% |
| 23 | 東城町 | 11万円 | 772万円 | -2.4% |
| 24 | 南城町 | 11万円 | 904万円 | 5.4% |
| 25 | 春日山町 | 11万円 | 869万円 | 1.7% |
| 26 | 三田 | 11万円 | 733万円 | 0.9% |
| 27 | 藤野新田 | 11万円 | 4,021万円 | -0.6% |
| 28 | 五智新町 | 11万円 | 1,000万円 | 6.8% |
| 29 | 子安 | 11万円 | 996万円 | -2.3% |
| 30 | 上稲田 | 11万円 | 664万円 | 1.2% |
| 31 | 西城町 | 11万円 | 1,069万円 | -0.5% |
| 32 | 鴨島 | 11万円 | 819万円 | -2.4% |
| 33 | 大和 | 11万円 | 898万円 | -1.3% |
| 34 | 木田 | 11万円 | 860万円 | -0.4% |
| 35 | 東本町 | 11万円 | 731万円 | -2.2% |
| 36 | 三ツ屋町 | 10万円 | 743万円 | -2.4% |
| 37 | 佐内町 | 10万円 | 604万円 | 0.5% |
| 38 | 昭和町 | 10万円 | 760万円 | -3.1% |
| 39 | 藤新田 | 10万円 | 753万円 | 5.1% |
| 40 | 中通町 | 10万円 | 582万円 | 1.1% |
| 41 | 四ケ所 | 9.8万円 | 827万円 | -0.9% |
| 42 | 寺町 | 9.7万円 | 640万円 | 0.2% |
| 43 | 小猿屋新田 | 9.7万円 | 550万円 | -1.4% |
| 44 | 寺 | 9.6万円 | 750万円 | -2.9% |
| 45 | 飯 | 9.5万円 | 669万円 | -0.8% |
| 46 | 大豆 | 9.5万円 | 696万円 | -5.5% |
| 47 | 南新町 | 9.4万円 | 935万円 | -5.4% |
| 48 | 大学前 | 9.4万円 | 900万円 | -2.0% |
| 49 | 中田原 | 9.4万円 | 674万円 | -1.6% |
| 50 | 高土町 | 9.2万円 | 831万円 | -1.4% |
| 51 | 平成町 | 9.1万円 | 905万円 | -4.3% |
| 52 | 青木 | 9.1万円 | 820万円 | -1.8% |
| 53 | 大貫 | 9.0万円 | 731万円 | -1.7% |
| 54 | 幸町 | 9.0万円 | 729万円 | -3.3% |
| 55 | 岩木 | 9.0万円 | 716万円 | 1.7% |
| 56 | 南高田町 | 8.9万円 | 763万円 | -2.5% |
| 57 | 大潟区下小船津浜 | 8.7万円 | 450万円 | 3.0% |
| 58 | 国府 | 8.7万円 | 732万円 | -0.6% |
| 59 | 本町 | 8.7万円 | 600万円 | -9.8% |
| 60 | 富岡 | 8.6万円 | 697万円 | -2.0% |
| 61 | 北本町 | 8.4万円 | 491万円 | -4.7% |
| 62 | 仲町 | 8.0万円 | 459万円 | -9.9% |
| 63 | 御殿山町 | 8.0万円 | 602万円 | -3.6% |
| 64 | 頸城区下吉 | 8.0万円 | 620万円 | -4.5% |
| 65 | 滝寺 | 7.8万円 | 506万円 | -2.6% |
| 66 | 上昭和町 | 7.8万円 | 494万円 | -1.4% |
| 67 | 柿崎区馬正面 | 7.7万円 | 542万円 | -3.4% |
| 68 | 頸城区上吉 | 7.5万円 | 766万円 | -4.2% |
| 69 | 福田 | 7.4万円 | 568万円 | -1.3% |
| 70 | 柿崎区柿崎 | 7.4万円 | 511万円 | -2.6% |
| 71 | 藤巻 | 7.3万円 | 1,909万円 | -2.5% |
| 72 | 木田新田 | 7.3万円 | 655万円 | -4.6% |
| 73 | 港町 | 7.2万円 | 432万円 | -9.7% |
| 74 | 頸城区西福島 | 7.1万円 | 577万円 | -4.3% |
| 75 | 中央 | 7.1万円 | 213万円 | -22.3% |
| 76 | 新町 | 7.1万円 | 1,637万円 | -3.8% |
| 77 | 藤塚 | 6.9万円 | 646万円 | -5.7% |
| 78 | 大潟区潟町 | 6.9万円 | 425万円 | -10.7% |
| 79 | 戸野目 | 6.9万円 | 741万円 | -4.5% |
| 80 | 三ツ橋 | 6.7万円 | 676万円 | -8.3% |
| 81 | 西田中 | 6.7万円 | 3,450万円 | -1.2% |
| 82 | 大町 | 6.7万円 | 349万円 | -14.9% |
| 83 | 大潟区土底浜 | 6.5万円 | 598万円 | -4.9% |
| 84 | 柿崎区直海浜 | 6.5万円 | 565万円 | 1.5% |
| 85 | 上島 | 6.4万円 | 3,886万円 | 0.1% |
| 86 | 川原町 | 6.4万円 | 307万円 | -12.3% |
| 87 | 大潟区四ツ屋浜 | 6.4万円 | 572万円 | -1.9% |
| 88 | 中門前 | 6.2万円 | 506万円 | -8.6% |
| 89 | 大潟区犀潟 | 6.2万円 | 534万円 | -9.4% |
| 90 | 黒井 | 6.1万円 | 549万円 | -7.4% |
| 91 | 上中田 | 6.1万円 | 724万円 | -9.5% |
| 92 | 大潟区上小船津浜 | 6.1万円 | 602万円 | -5.8% |
| 93 | 大潟区九戸浜 | 5.9万円 | 526万円 | -7.4% |
| 94 | 福橋 | 5.7万円 | 545万円 | -4.8% |
| 95 | 灰塚 | 5.5万円 | 433万円 | -6.8% |
| 96 | 下五貫野 | 5.4万円 | 497万円 | -6.4% |
| 97 | 頸城区松橋 | 5.4万円 | 466万円 | -10.9% |
| 98 | 下真砂 | 5.2万円 | 499万円 | -2.6% |
| 99 | 桜町 | 5.1万円 | 520万円 | -11.6% |
| 100 | 高崎新田 | 5.1万円 | 200万円 | -12.5% |
| 101 | 柿崎区竹鼻 | 5.0万円 | 66万円 | -18.4% |
| 102 | 柿崎区川井 | 4.9万円 | 714万円 | -10.4% |
| 103 | 頸城区望ケ丘 | 4.9万円 | 337万円 | -5.9% |
| 104 | 三田新田 | 4.7万円 | 463万円 | -10.0% |
| 105 | 横曽根 | 4.7万円 | 492万円 | -4.9% |
| 106 | 柿崎区上下浜 | 4.7万円 | 378万円 | -9.4% |
| 107 | 大潟区雁子浜 | 4.7万円 | 477万円 | -10.5% |
| 108 | 三ツ橋新田 | 4.6万円 | 370万円 | -10.8% |
| 109 | 上五貫野 | 4.6万円 | 383万円 | -7.7% |
| 110 | 頸城区榎井 | 4.5万円 | 765万円 | -9.8% |
| 111 | 黒田 | 4.3万円 | 455万円 | -11.1% |
| 112 | 石橋新田 | 4.3万円 | 2,221万円 | -1.5% |
| 113 | 西ケ窪浜 | 4.3万円 | 219万円 | -16.6% |
| 114 | 石沢 | 4.3万円 | 970万円 | -7.4% |
| 115 | 五智国分 | 4.2万円 | 918万円 | -12.4% |
| 116 | 頸城区下中島 | 4.2万円 | 743万円 | -13.5% |
| 117 | 夷浜 | 4.1万円 | 295万円 | -18.0% |
| 118 | 日之出町 | 4.1万円 | 225万円 | -14.1% |
| 119 | 東中島 | 4.1万円 | 353万円 | -18.5% |
| 120 | 大潟区渋柿浜 | 4.0万円 | 442万円 | -10.1% |
| 121 | 下荒浜 | 4.0万円 | 387万円 | -19.6% |
| 122 | 中郷区八斗蒔 | 4.0万円 | 338万円 | -7.7% |
| 123 | 柿崎区三ツ屋浜 | 4.0万円 | 511万円 | -12.5% |
| 124 | 大潟区蜘ケ池 | 3.7万円 | 528万円 | -10.2% |
| 125 | 上千原 | 3.7万円 | 195万円 | -13.9% |
| 126 | 下馬場 | 3.7万円 | 91万円 | -16.0% |
| 127 | 吉川区長峰 | 3.6万円 | 355万円 | -11.2% |
| 128 | 板倉区針 | 3.4万円 | 338万円 | -9.9% |
| 129 | 三和区番町 | 3.4万円 | 356万円 | -13.0% |
| 130 | 下吉野 | 3.4万円 | 224万円 | -13.5% |
| 131 | 板倉区稲増 | 3.3万円 | 369万円 | -11.8% |
| 132 | 三和区日和町 | 3.3万円 | 454万円 | -12.7% |
| 133 | 板倉区戸狩 | 3.2万円 | 230万円 | -9.7% |
| 134 | 下名柄 | 3.1万円 | 72万円 | -22.6% |
| 135 | 浦川原区顕聖寺 | 3.1万円 | 370万円 | -19.2% |
| 136 | 板倉区緑ケ丘 | 3.0万円 | 496万円 | -14.0% |
| 137 | 戸野目古新田 | 2.9万円 | 666万円 | -14.5% |
| 138 | 名立区名立小泊 | 2.9万円 | 144万円 | -13.8% |
| 139 | 上名柄 | 2.8万円 | 192万円 | -14.1% |
| 140 | 頸城区百間町 | 2.8万円 | 161万円 | -13.2% |
| 141 | 頸城区島田 | 2.8万円 | 244万円 | -11.8% |
| 142 | 長浜 | 2.7万円 | 111万円 | -21.1% |
| 143 | 浦川原区横川 | 2.7万円 | 175万円 | -19.1% |
| 144 | 遊光寺浜 | 2.6万円 | 476万円 | -20.8% |
| 145 | 高和町 | 2.6万円 | 41万円 | -17.2% |
| 146 | 名立区名立大町 | 2.6万円 | 178万円 | -25.7% |
| 147 | 板倉区熊川 | 2.5万円 | 316万円 | -13.7% |
| 148 | 中郷区二本木 | 2.5万円 | 217万円 | -17.6% |
| 149 | 四辻町 | 2.5万円 | 124万円 | -22.5% |
| 150 | 藪野 | 2.4万円 | 305万円 | -8.7% |
| 151 | 荒屋 | 2.4万円 | 481万円 | -15.6% |
| 152 | 浦川原区山印内 | 2.4万円 | 198万円 | -14.5% |
| 153 | 東稲塚新田 | 2.3万円 | 70万円 | -20.1% |
| 154 | 名立区赤野俣 | 2.3万円 | 223万円 | -22.9% |
| 155 | 板倉区南中島 | 2.2万円 | 159万円 | -11.6% |
| 156 | 本道 | 2.2万円 | 380万円 | -14.4% |
| 157 | 下池部 | 2.2万円 | 325万円 | -19.1% |
| 158 | 南新保 | 2.2万円 | 435万円 | -17.3% |
| 159 | 今池 | 2.0万円 | 81万円 | -21.0% |
| 160 | 板倉区長嶺 | 2.0万円 | 48万円 | -15.8% |
| 161 | 大潟区潟守新田 | 2.0万円 | 172万円 | -39.2% |
| 162 | 板倉区吉増 | 1.9万円 | 292万円 | -21.0% |
| 163 | 浦川原区長走 | 1.9万円 | 212万円 | -27.5% |
| 164 | 小猿屋 | 1.9万円 | 236万円 | -22.5% |
| 165 | 頸城区下三分一 | 1.9万円 | 559万円 | -20.1% |
| 166 | 脇野田 | 1.8万円 | 259万円 | -40.3% |
| 167 | 荒町 | 1.8万円 | 172万円 | -36.1% |
| 168 | 大島区大平 | 1.8万円 | 39万円 | -12.4% |
| 169 | 中郷区藤沢 | 1.8万円 | 294万円 | -24.8% |
| 170 | 本新保 | 1.8万円 | 268万円 | -25.1% |
| 171 | 柿崎区百木 | 1.7万円 | 193万円 | -21.4% |
| 172 | 板倉区坂井 | 1.7万円 | 71万円 | -18.0% |
| 173 | 清里区みらい | 1.7万円 | 225万円 | -21.7% |
| 174 | 安塚区安塚 | 1.6万円 | 148万円 | -19.4% |
| 175 | 三和区下中 | 1.6万円 | 39万円 | -20.4% |
| 176 | 稲谷 | 1.5万円 | 62万円 | -21.5% |
| 177 | 三和区中野 | 1.5万円 | 32万円 | -19.0% |
| 178 | 頸城区北福崎 | 1.4万円 | 309万円 | -20.0% |
| 179 | 吉川区原之町 | 1.3万円 | 151万円 | -29.3% |
| 180 | 野尻 | 1.3万円 | 45万円 | -35.6% |
| 181 | 大島区大島 | 1.2万円 | 88万円 | -13.0% |
| 182 | 牧区東松ノ木 | 1.2万円 | 15万円 | -9.6% |
| 183 | 米岡 | 1.2万円 | 132万円 | -27.2% |
| 184 | 三和区島倉 | 1.2万円 | 94万円 | -11.0% |
| 185 | 三和区鴨井 | 1.2万円 | 70万円 | -29.3% |
| 186 | 三和区野 | 1.1万円 | 123万円 | -26.4% |
| 187 | 板倉区山部 | 1.1万円 | 25万円 | -29.1% |
| 188 | 三和区柳林 | 1.1万円 | 94万円 | -26.6% |
| 189 | 柿崎区上直海 | 1.1万円 | 283万円 | -25.4% |
| 190 | 頸城区手島 | 1.1万円 | 48万円 | -36.1% |
| 191 | 板倉区曽根田 | 1.0万円 | 119万円 | -37.3% |
| 192 | 中郷区岡沢 | 1.0万円 | 112万円 | -27.9% |
| 193 | 板倉区高野 | 1.0万円 | 319万円 | -20.8% |
| 194 | 三和区川浦 | 0.9万円 | 44万円 | -36.3% |
上越市の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 直江津駅 | 12万円 | 843万円 | -1.2% |
| 2 | 高田駅 | 11万円 | 803万円 | 3.5% |
| 3 | 春日山駅 | 10万円 | 839万円 | 0.2% |
| 4 | 上越妙高駅 | 10万円 | 899万円 | -0.6% |
| 5 | 南高田駅 | 9.3万円 | 695万円 | -2.1% |
| 6 | 柿崎駅 | 7.2万円 | 531万円 | -2.7% |
| 7 | 土底浜駅 | 6.3万円 | 586万円 | -4.6% |
| 8 | 黒井駅 | 6.2万円 | 481万円 | -6.5% |
| 9 | 潟町駅 | 5.9万円 | 478万円 | -6.8% |
| 10 | 犀潟駅 | 5.4万円 | 471万円 | -11.5% |
| 11 | 上下浜駅 | 3.5万円 | 320万円 | -11.3% |
| 12 | うらがわら駅 | 3.1万円 | 282万円 | -15.2% |
| 13 | 有間川駅 | 2.9万円 | 147万円 | -11.2% |
| 14 | 谷浜駅 | 2.7万円 | 115万円 | -18.7% |
| 15 | 名立駅 | 2.5万円 | 174万円 | -26.1% |
| 16 | 二本木駅 | 2.0万円 | 171万円 | -19.0% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、新潟県上越市中郷区岡沢における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆新潟県上越市中郷区岡沢の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 2.5万円／坪 |
| 5分 | 2.1万円／坪 |
| 10分 | 2.1万円／坪 |
| 15分 | 2.0万円／坪 |
| 20分 | 1.8万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
新潟県上越市中郷区岡沢の土地の過去の売買事例
新潟県上越市中郷区岡沢付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆上越市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 新潟県上越市上源入 | 新潟県上越市新光町 | 新潟県上越市中央 | 新潟県上越市高土町 | 新潟県上越市春日山町 | 新潟県上越市大字青木 | 新潟県上越市大字中田原 | 新潟県上越市木田 | 新潟県上越市下源入 | 新潟県上越市春日山町 | 新潟県上越市大字下門前 | 新潟県上越市大字子安 | 新潟県上越市中央 | 新潟県上越市東本町 | 新潟県上越市頸城区上吉 | 新潟県上越市下源入 | 新潟県上越市北本町 | 新潟県上越市大和 | 新潟県上越市大町 | 新潟県上越市頸城区上吉 |
| 最寄駅 | 直江津駅から徒歩ー分 | 直江津駅から徒歩23分 | 直江津駅から徒歩8分 | 高田（新潟）駅から徒歩ー分 | 春日山駅から徒歩13分 | 上越妙高駅から徒歩10分 | 南高田駅から徒歩18分 | 春日山駅から徒歩14分 | 直江津駅から徒歩ー分 | 春日山駅から徒歩7分 | 直江津駅から徒歩ー分 | 高田（新潟）駅から徒歩ー分 | 直江津駅から徒歩15分 | 高田（新潟）駅から徒歩23分 | 黒井（新潟）駅から徒歩28分 | 直江津駅から徒歩ー分 | 高田（新潟）駅から徒歩23分 | 上越妙高駅から徒歩8分 | 高田（新潟）駅から徒歩16分 | 黒井（新潟）駅から徒歩23分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口14m、長方形 | 間口10.9m、ほぼ正方形 | 間口5.4m、長方形 | 間口15m、ほぼ長方形 | 間口13m、長方形 | 間口15.2m、長方形 | 間口16.2m、台形 | 間口10.5m、長方形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口14.3m、長方形 | 間口15.5m、長方形 | 間口16m、ほぼ長方形 | 間口18m、不整形 | 間口30m、ほぼ長方形 | 間口17.5m、長方形 | 間口12.6m、台形 | 間口17m、ほぼ正方形 | 間口23m、ほぼ長方形 | 間口20m、長方形 |
| 取引価格 |
840万円 ・13万円/坪 （3.8万円/m²） ・土地面積220㎡ |
620万円 ・12万円/坪 （3.8万円/m²） ・土地面積165㎡ |
220万円 ・7.6万円/坪 （2.3万円/m²） ・土地面積95㎡ |
890万円 ・10万円/坪 （3.1万円/m²） ・土地面積290㎡ |
600万円 ・9.9万円/坪 （3.0万円/m²） ・土地面積200㎡ |
980万円 ・10万円/坪 （3.2万円/m²） ・土地面積310㎡ |
300万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・土地面積200㎡ |
940万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・土地面積240㎡ |
860万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・土地面積250㎡ |
950万円 ・13万円/坪 （3.8万円/m²） ・土地面積250㎡ |
1,800万円 ・22万円/坪 （6.7万円/m²） ・土地面積270㎡ |
790万円 ・9.0万円/坪 （2.7万円/m²） ・土地面積290㎡ |
570万円 ・8.5万円/坪 （2.6万円/m²） ・土地面積220㎡ |
400万円 ・6.3万円/坪 （1.9万円/m²） ・土地面積210㎡ |
1,200万円 ・11万円/坪 （3.2万円/m²） ・土地面積370㎡ |
960万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・土地面積260㎡ |
530万円 ・7.3万円/坪 （2.2万円/m²） ・土地面積240㎡ |
1,400万円 ・15万円/坪 （4.7万円/m²） ・土地面積300㎡ |
540万円 ・3.5万円/坪 （1.1万円/m²） ・土地面積510㎡ |
880万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・土地面積260㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆上越市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 上越市-1 | 上越市-2 | 上越市-3 | 上越市-4 | 上越市-5 | 上越市-6 | 上越市-7 | 上越市-8 | 上越市-9 | 上越市-10 | 上越市-11 | 上越市-12 | 上越市-13 | 上越市-14 | 上越市-15 | 上越市-16 | 上越市-17 | 上越市-18 | 上越市-19 | 上越市-20 | 上越市-21 | 上越市-22 | 上越市-23 | 上越市-24 | 上越市-25 | 上越市-36 | 上越市-38 | 上越市-41 | 上越市-42 | 上越市-43 | 上越市-44 | 上越市-45 | 上越市-46 | 上越市-47 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 新潟県上越市下門前741番10外《地番》 | 新潟県上越市柿崎区柿崎字小萱丁7193番外《地番》 | 新潟県上越市柿崎区直海浜字東畑1122番58《地番》 | 新潟県上越市春日新田2-22-22 | 新潟県上越市大字青木字芝原261番36《地番》 | 新潟県上越市大和2-15-2 | 新潟県上越市中央4-5-4 | 新潟県上越市東雲町2-10-28 | 新潟県上越市藤新田2-3-33 | 新潟県上越市頸城区下吉字屋敷添1676番1《地番》 | 新潟県上越市五智3-18-8 | 新潟県上越市上昭和町7-21 | 新潟県上越市西城町3-11-21 | 新潟県上越市大潟区潟町字裏新田760番22《地番》 | 新潟県上越市大潟区土底浜字浜橋道西1983番《地番》 | 新潟県上越市大字上源入字野畔297番6《地番》 | 新潟県上越市南城町2-3-3 | 新潟県上越市鴨島1-10-8 | 新潟県上越市幸町15-9 | 新潟県上越市寺町3-8-32 | 新潟県上越市春日山町1-12-36 | 新潟県上越市春日野2-4-45 | 新潟県上越市新光町2-7-48 | 新潟県上越市大字中田原字中田原80番8外《地番》 | 新潟県上越市平成町189番《地番》 | 新潟県上越市港町1-19-6 | 新潟県上越市石橋2-9-22 | 新潟県上越市大潟区高橋新田字南舟入166番1外《地番》 | 新潟県上越市大字黒田字坂口610番1外《地番》 | 新潟県上越市大字上名柄字中島畑789番5《地番》 | 新潟県上越市大字新保古新田字南野418番1《地番》 | 新潟県上越市大字有間川字家浦809番1外《地番》 | 新潟県上越市中郷区藤沢字松ノ木田989番12外《地番》 | 新潟県上越市中郷区二本木1084番《地番》 |
| 最寄り駅 | 直江津駅から2500m | 柿崎駅から800m | 柿崎駅から2600m | 直江津駅から2100m | 上越妙高駅から1000m | 上越妙高駅から800m | 直江津駅から850m | 直江津駅から530m | 春日山駅から1700m | 黒井駅から1600m | 直江津駅から1700m | 高田駅から1800m | 高田駅から950m | 潟町駅から900m | 土底浜駅から400m | 直江津駅から3600m | 南高田駅から1600m | 高田駅から3600m | 高田駅から1700m | 高田駅から700m | 春日山駅から1800m | 春日山駅から1100m | 春日山駅から1700m | 南高田駅から1000m | 高田駅から4100m | 直江津駅から1800m | 直江津駅から1600m | 潟町駅から4200m | 上越妙高駅から1900m | 直江津駅から7500m | 高田駅から5800m | 有間川駅から700m | 二本木駅から1400m | 二本木駅から1900m |
| 土地面積 | 245㎡ | 386㎡ | 258㎡ | 282㎡ | 300㎡ | 198㎡ | 92㎡ | 332㎡ | 264㎡ | 286㎡ | 241㎡ | 231㎡ | 497㎡ | 344㎡ | 335㎡ | 220㎡ | 431㎡ | 290㎡ | 180㎡ | 231㎡ | 277㎡ | 238㎡ | 231㎡ | 320㎡ | 317㎡ | 214㎡ | 216㎡ | 333㎡ | 543㎡ | 852㎡ | 1006㎡ | 393㎡ | 366㎡ | 264㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | |||||||
| 取引価格 | 15万円/坪 （4.5万円/㎡） 前年比+1.8% |
6.2万円/坪 （1.9万円/㎡） 前年比▲2.6% |
5.0万円/坪 （1.5万円/㎡） 前年比▲2.6% |
11万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比▲1.2% |
10万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比▲1.9% |
10万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
7.0万円/坪 （2.1万円/㎡） 前年比▲3.2% |
15万円/坪 （4.6万円/㎡） 前年比▲1.3% |
9.6万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲0.3% |
8.4万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比+2.0% |
7.1万円/坪 （2.1万円/㎡） 前年比▲2.7% |
5.8万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比▲2.7% |
17万円/坪 （5.0万円/㎡） 前年比▲0.8% |
5.6万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比▲2.9% |
6.2万円/坪 （1.9万円/㎡） 前年比▲2.1% |
13万円/坪 （4.1万円/㎡） 前年比+1.5% |
11万円/坪 （3.4万円/㎡） 前年比▲2.6% |
10万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比▲0.6% |
8.5万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比▲2.3% |
9.4万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲2.4% |
8.4万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比▲1.2% |
15万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比+1.6% |
10万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比▲1.3% |
9.9万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比▲1.3% |
9.7万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比▲1.7% |
7.2万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比▲3.6% |
12万円/坪 （3.5万円/㎡） 前年比▲1.1% |
1.5万円/坪 （0.5万円/㎡） 前年比▲1.5% |
4.0万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比▲1.6% |
2.5万円/坪 （0.8万円/㎡） 前年比▲1.9% |
3.0万円/坪 （0.9万円/㎡） 前年比▲2.7% |
2.8万円/坪 （0.9万円/㎡） 前年比▲2.1% |
2.8万円/坪 （0.9万円/㎡） 前年比▲2.5% |
1.7万円/坪 （0.5万円/㎡） 前年比▲3.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
上越市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、上越市はどうなるのだろうか。
◆上越市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 188,047人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 176,550人 | 93.9 | |
| 2030年 | 166,710人 | 88.7 | |
| 2035年 | 156,976人 | 83.5 | |
| 2040年 | 147,248人 | 78.3 | |
| 2045年 | 137,456人 | 73.1 | |
| 2050年 | 127,657人 | 67.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）新潟県上越市中郷区岡沢のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
上越市：67.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
新潟県柏崎市：62.8
新潟県十日町市：52.2
新潟県糸魚川市：54.9
新潟県妙高市：53.3
長野県飯山市：53.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査 |
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新潟県上越市中郷区岡沢の土地に関するFAQ
- Q新潟県上越市中郷区岡沢の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
新潟県上越市中郷区岡沢の土地価格は、現在の平均価格が約1.0万円/坪となっており、10年前と比べて▲27.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q新潟県上越市中郷区岡沢の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約0.2万円/坪となり、▲77.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q新潟県上越市中郷区岡沢の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、新潟県上越市下門前741番10外《地番》（直江津駅から2500m、第1種住居地域）が、14万円/坪（4.5万円/㎡、前年比1.8%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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