駿河徳山駅（静岡県）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
駿河徳山駅（静岡県）の土地の価格・相場は？
現在の価格は、1.8万円／坪（10年前比▲35.0%）
駿河徳山駅（静岡県）の土地価格
- 86万円（1.8万円/坪）
- 10年前比▲35.0%（前年比▲3.6%）
- 平均駅距離 : 14分
- 平均土地面積 : 155.0㎡（46.9坪）
◆駿河徳山駅の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 1.9万円／坪 |
| 2012年 | 2.8万円／坪 |
| 2017年 | 3.2万円／坪 |
| 2022年 | 1.8万円／坪 |
| 2027年 | 1.9万円／坪 |
| 2032年 | 2.0万円／坪 |
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■現在の土地価格
駿河徳山駅：86万円（1.8万円/坪、10年前比-35.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
静岡県島田市：901万円（14万円/坪、10年前比▲15.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲15.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+9.9%
- ノーマルシナリオ
135万円（2.0万円/坪、10年間で+9.9%を予想）
（参考）周囲の土地価格は？
静岡県島田市：729万円（12万円/坪、10年後は▲19.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲19.1%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
駿河徳山駅がある川根本町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、駿河徳山駅を含む、川根本町はどうなるのだろうか。
◆川根本町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 6,206人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 5,344人 | 86.1 | |
| 2030年 | 4,595人 | 74.0 | |
| 2035年 | 3,940人 | 63.5 | |
| 2040年 | 3,369人 | 54.3 | |
| 2045年 | 2,854人 | 46.0 | |
| 2050年 | 2,392人 | 38.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）駿河徳山駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
川根本町：38.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
静岡県静岡市葵区：79.4
静岡県島田市：75.0
長野県飯田市：74.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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駿河徳山駅の土地の過去の売買事例
駿河徳山駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆川根本町の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 |
|---|---|
| 住居表示 | 静岡県川根本町上岸 |
| 最寄駅 | 千頭駅から徒歩25分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 |
| 土地属性 | 間口17m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 | 10万円 ・0.1万円/坪 （0.0万円/m²） 土地面積280㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
川根本町内の土地価格を見る
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