鵜殿駅（三重県）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
鵜殿駅（三重県）の土地の価格・相場は？
現在の価格は、12万円／坪（10年前比▲3.8%）
鵜殿駅（三重県）の土地価格
- 724万円（12万円/坪）
- 10年前比▲3.8%（前年比▲1.5%）
- 駅距離 : 16.0分
- 平均土地面積 : 198.3㎡（60.0坪）
◆鵜殿駅の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 14万円／坪 |
| 2014年 | 13万円／坪 |
| 2019年 | 12万円／坪 |
| 2024年 | 12万円／坪 |
| 2029年 | 11万円／坪 |
| 2034年 | 10万円／坪 |
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■現在の土地価格
鵜殿駅：724万円（12万円/坪、10年前比-3.8%）
（参考）周囲の土地価格は？
三重県熊野市：504万円（6.0万円/坪、10年前比▲13.3%）
三重県御浜町：422万円（3.8万円/坪、10年前比▲19.0%）
和歌山県新宮市：908万円（15万円/坪、10年前比▲3.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲9.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲15.2%
- ノーマルシナリオ
614万円（10万円/坪、10年間で▲15.2%を予想）
（参考）周囲の土地価格は？
三重県熊野市：462万円（5.5万円/坪、10年後は▲8.3%）
三重県御浜町：213万円（1.9万円/坪、10年後は▲49.5%）
和歌山県新宮市：759万円（13万円/坪、10年後は▲16.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲22.5%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、鵜殿駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆鵜殿駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 12万円／坪 |
| 5分 | 12万円／坪 |
| 10分 | 12万円／坪 |
| 15分 | 12万円／坪 |
| 20分 | 12万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
鵜殿駅がある紀宝町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、鵜殿駅を含む、紀宝町はどうなるのだろうか。
◆紀宝町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 10,321人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 9,522人 | 92.3 | |
| 2030年 | 8,719人 | 84.5 | |
| 2035年 | 7,944人 | 77.0 | |
| 2040年 | 7,191人 | 69.7 | |
| 2045年 | 6,429人 | 62.3 | |
| 2050年 | 5,713人 | 55.4 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）鵜殿駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
紀宝町：55.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
三重県熊野市：52.4
三重県御浜町：58.1
和歌山県新宮市：56.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
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鵜殿駅の土地の過去の売買事例
鵜殿駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆紀宝町の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 三重県南牟婁郡紀宝町鵜殿 | 三重県南牟婁郡紀宝町大里 | 三重県南牟婁郡紀宝町井田 | 三重県南牟婁郡紀宝町成川 | 三重県南牟婁郡紀宝町鵜殿 | 三重県南牟婁郡紀宝町井田 | 三重県南牟婁郡紀宝町成川 |
| 最寄駅 | 鵜殿駅から徒歩18分 | 鵜殿駅から徒歩ー分 | 紀伊井田駅から徒歩3分 | 新宮駅から徒歩ー分 | 鵜殿駅から徒歩8分 | 紀伊井田駅から徒歩24分 | 鵜殿駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 |
| 土地属性 | 間口14.7m、台形 | 間口26m、ほぼ台形 | 間口18.2m、ほぼ整形 | 間口11.5m、ほぼ整形 | 間口30m、ほぼ整形 | 間口26m、ほぼ整形 | 間口10m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
840万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・土地面積200㎡ |
17万円 ・0.1万円/坪 （0.0万円/m²） ・土地面積530㎡ |
1,100万円 ・4.4万円/坪 （1.3万円/m²） ・土地面積830㎡ |
20万円 ・0.6万円/坪 （0.2万円/m²） ・土地面積120㎡ |
650万円 ・6.0万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積360㎡ |
1,200万円 ・12万円/坪 （3.8万円/m²） ・土地面積320㎡ |
170万円 ・5.9万円/坪 （1.8万円/m²） ・土地面積95㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
鵜殿駅(三重県)の土地に関するFAQ
- Q鵜殿駅(三重県)の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
鵜殿駅(三重県)の土地価格は、現在の平均価格が約12万円/坪となっており、10年前と比べて▲3.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q鵜殿駅(三重県)の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約10万円/坪となり、▲15.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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