中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府京都市伏見区南浜町の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府京都市伏見区南浜町の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府京都市伏見区南浜町の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、141万円/坪(10年前比+25.5%)

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京都府京都市伏見区南浜町の中古マンション価格

  • 2,557万円(141万円/坪)
  • 10年前比+25.5%(前年比+0.8%
  • 平均築年 : 1989年
  • 平均駅距離 : 5.76分
  • 平均専有面積 : 60.0㎡(18.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府京都市伏見区南浜町の中古マンション価格推移

◆京都府京都市伏見区南浜町の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 119万円/坪
2010年 112万円/坪
2015年 116万円/坪
2020年(現在) 141万円/坪
2025年 125万円/坪
2030年 109万円/坪
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■現在の中古マンション価格

京都府京都市伏見区南浜町:2,557万円(141万円/坪、10年前比+25.5%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
京都市伏見区:2,116万円(108万円/坪、10年前比+31.6%
京都市東山区:3,438万円(253万円/坪、10年前比+82.2%
京都市南区:3,168万円(175万円/坪、10年前比+36.4%
京都市山科区:2,193万円(121万円/坪、10年前比+34.8%
宇治市:2,369万円(120万円/坪、10年前比+32.7%
向日市:2,697万円(127万円/坪、10年前比+25.4%

京都府京都市伏見区南浜町の価格は過去10年で+25.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+40.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲22.4%

2030年の京都府京都市伏見区南浜町の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,122万円(116.9万円/坪、10年間で▲17.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,983万円(109.3万円/坪、10年間で▲22.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,735万円(95.6万円/坪、10年間で▲32.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲22.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲2.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い(値下がりしにくい)という傾向が強い。

 では、京都府京都市伏見区南浜町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆京都府京都市伏見区南浜町の徒歩距離別の中古マンション坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 93.3万円/坪
5分 84.1万円/坪
10分 88.1万円/坪
15分 52.7万円/坪
20分 48.5万円/坪
京都府京都市伏見区南浜町の徒歩距離別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

 これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

 価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆京都府京都市伏見区南浜町の築年数別の中古マンション坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 171.3万円/坪
5年 135.2万円/坪
10年 106.2万円/坪
15年 108.7万円/坪
20年 95.8万円/坪
25年 69.8万円/坪
30年 57.5万円/坪
35年 60.2万円/坪
40年 35.8万円/坪
京都府京都市伏見区南浜町の築年数別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆京都市伏見区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
京都伏見-1 住居表示 京都府京都市伏見区桃山毛利長門東町34番56 81.2万円/坪
(26.4万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 近鉄丹波橋駅から570m
土地面積 250㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-2 住居表示 京都府京都市伏見区醍醐新開3番21 45.5万円/坪
(14.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 石田駅から500m
土地面積 69㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-3 住居表示 京都府京都市伏見区納所町586番10外 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 淀駅から700m
土地面積 67㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-4 住居表示 京都府京都市伏見区醍醐落保町64番 36.9万円/坪
(12.0万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 醍醐駅から830m
土地面積 274㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-5 住居表示 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28 48.6万円/坪
(15.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 JR藤森駅から550m
土地面積 82㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-6 住居表示 京都府京都市伏見区桃山町泰長老31番29 59.7万円/坪
(19.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 桃山駅から350m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-7 住居表示 京都府京都市伏見区深草大亀谷古御香町128番2 29.7万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 JR藤森駅から1200m
土地面積 142㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-8 住居表示 京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町44番1 85.5万円/坪
(27.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 近鉄丹波橋駅から600m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-9 住居表示 京都府京都市伏見区深草柴田屋敷町23番74 67.7万円/坪
(22.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 伏見駅から130m
土地面積 100㎡
用途区分 第二種住居地域
京都伏見-10 住居表示 京都府京都市伏見区向島中島町21番22外 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 観月橋駅から600m
土地面積 83㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-11 住居表示 京都府京都市伏見区久我森ノ宮町14番73 32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 中書島駅から4200m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-12 住居表示 京都府京都市伏見区桃山紅雪町109番 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 桃山南口駅から1200m
土地面積 225㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-13 住居表示 京都府京都市伏見区小栗栖森本町20番37 40.9万円/坪
(13.3万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 石田駅から660m
土地面積 193㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-14 住居表示 京都府京都市伏見区向島上林町9番15 32.3万円/坪
(10.5万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 向島駅から1200m
土地面積 81㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-15 住居表示 京都府京都市伏見区深草西浦町3丁目26番 52.3万円/坪
(17.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 龍谷大前深草駅から800m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-16 住居表示 京都府京都市伏見区醍醐大高町4番13 39.4万円/坪
(12.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 小野駅から1000m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
京都伏見-17 住居表示 京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1 31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 中書島駅から2600m
土地面積 244㎡
用途区分 第一種住居地域
京都伏見-18 住居表示 京都府京都市伏見区桃山町大島25番111 56.0万円/坪
(18.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 桃山南口駅から600m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
京都伏見-19 住居表示 京都府京都市伏見区下鳥羽西柳長町93番 41.2万円/坪
(13.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 丹波橋駅から2200m
土地面積 136㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 京都市伏見区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、京都市伏見区はどうなるのだろうか。

◆京都市伏見区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 280,655 人 100.0(基準年)
2020年 277,333 人 98.8
2025年 270,984 人 96.6
2030年 262,579 人 93.6
2035年 252,743 人 90.1
2040年 241,994 人 86.2
2045年 230,921 人 82.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

京都市伏見区の将来推計人口

(参考)京都府京都市伏見区南浜町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市伏見区:82.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市東山区:78.4
京都市南区:92.6
京都市山科区:83.4
宇治市:70.1
向日市:78.2

 京都市伏見区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 82.3だ。周辺エリアの平均80.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

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