沖縄県浦添市西原の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
沖縄県浦添市西原の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、3,176万円（10年前比+67.9%）
沖縄県浦添市西原の中古マンション価格
- 3,176万円（144万円/坪）
- 10年前比+67.9%（前年比+3.2%）
- 築年 : 2009年
- 駅距離 : 0.0分
- 専有面積 : 72.7㎡（22.0坪）
◆沖縄県浦添市西原の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 59万円／坪 |
| 2014年 | 86万円／坪 |
| 2019年 | 119万円／坪 |
| 2024年 | 144万円／坪 |
| 2029年 | 167万円／坪 |
| 2034年 | 190万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古マンション価格
沖縄県浦添市西原：3,176万円（144万円/坪、10年前比+67.9%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
沖縄県那覇市：3,013万円（159万円/坪、10年前比+61.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+63.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+31.7%
- ノーマルシナリオ
4,182万円（190万円/坪、10年間で+31.7%を予想）
（参考）周囲の中古マンション価格（ノーマルシナリオ）は？
沖縄県那覇市：3,991万円（210万円/坪、10年後は+32.5%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+32.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、沖縄県浦添市西原における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆沖縄県浦添市西原の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 107万円／坪 |
| 5分 | 105万円／坪 |
| 10分 | 101万円／坪 |
| 15分 | 99万円／坪 |
| 20分 | 97万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆沖縄県浦添市西原の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 142万円／坪 |
| 5年 | 117万円／坪 |
| 10年 | 106万円／坪 |
| 15年 | 92万円／坪 |
| 20年 | 78万円／坪 |
| 25年 | 60万円／坪 |
| 30年 | 50万円／坪 |
| 35年 | 38万円／坪 |
| 40年 | 35万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆浦添市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 浦添市-1 | 浦添市-2 | 浦添市-3 | 浦添市-5 | 浦添市-6 | 浦添市-7 | 浦添市-8 | 浦添市-9 | 浦添市-10 | 浦添市-11 | 浦添市-12 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 沖縄県浦添市屋富祖3-23-6 | 沖縄県浦添市城間3-15-9 | 沖縄県浦添市牧港1-21-2 | 沖縄県浦添市仲間2-26-7 | 沖縄県浦添市宮城6-16-6 | 沖縄県浦添市港川1-11-3 | 沖縄県浦添市西原5-19-12 | 沖縄県浦添市仲西2-2-17 | 沖縄県浦添市内間3-20-7 | 沖縄県浦添市字前田黒島原862番123《地番》 | 沖縄県浦添市前田1-27-24 |
| 最寄り駅 | 屋富祖停駅から400m | 城間二丁目停駅から150m | 公民館入口停駅から80m | 仲間停駅から150m | 小湾停駅から270m | SCSK沖縄センター前停駅から900m | てだこ浦西駅から750m | 仲西（JSL前）停駅から550m | 内間公民館前停駅から210m | 経塚駅から350m | 浦添前田駅から320m |
| 土地面積 | 246㎡ | 234㎡ | 263㎡ | 258㎡ | 202㎡ | 166㎡ | 193㎡ | 331㎡ | 167㎡ | 168㎡ | 197㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+4.1% |
65万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+3.1% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+5.6% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+7.3% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+5.5% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+4.3% |
57万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+5.5% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+5.2% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+5.7% |
54万円/坪 （16万円/㎡） 前年比−% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+8.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
浦添市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、浦添市はどうなるのだろうか。
◆浦添市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 115,690人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 116,145人 | 100.4 | |
| 2030年 | 115,448人 | 99.8 | |
| 2035年 | 114,470人 | 98.9 | |
| 2040年 | 113,116人 | 97.8 | |
| 2045年 | 111,178人 | 96.1 | |
| 2050年 | 108,581人 | 93.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）沖縄県浦添市西原のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
浦添市：93.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
沖縄県那覇市：88.2
沖縄県宜野湾市：97.6
沖縄県西原町：88.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
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沖縄県浦添市西原の中古マンションの過去の売買事例
沖縄県浦添市西原付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆浦添市の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 沖縄県浦添市城間 | 沖縄県浦添市伊祖 | 沖縄県浦添市宮城 | 沖縄県浦添市宮城 | 沖縄県浦添市字港川 | 沖縄県浦添市字経塚 | 沖縄県浦添市伊祖 | 沖縄県浦添市勢理客 | 沖縄県浦添市勢理客 | 沖縄県浦添市内間 | 沖縄県浦添市牧港 | 沖縄県浦添市勢理客 | 沖縄県浦添市字港川 | 沖縄県浦添市牧港 | 沖縄県浦添市港川 | 沖縄県浦添市仲西 | 沖縄県浦添市仲西 | 沖縄県浦添市字港川 | 沖縄県浦添市牧港 | 沖縄県浦添市城間 |
| 最寄駅 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 経塚駅から徒歩5分 | 浦添前田駅から徒歩28分 | 古島駅から徒歩28分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 古島駅から徒歩26分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 浦添前田駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 浦添前田駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1984年築、3DK、RC | 1995年築、3LDK、RC | 1991年築、2LDK、RC | 1991年築、3LDK、RC | 2016年築、4LDK、RC | 2012年築、3LDK、RC | 1995年築、2LDK、RC | 2002年築、3LDK、RC | 2002年築、3LDK、RC | 2003年築、3LDK、RC | 2020年築、3LDK、RC | 2002年築、4LDK、RC | 2019年築、3LDK、RC | 2021年築、3LDK、RC | 1975年築、3DK、SRC | 1991年築、3LDK、RC | 1999年築、4LDK、RC | 2016年築、4LDK、RC | 2021年築、2LDK、RC | 2021年築、3LDK、RC |
| 取引価格 |
1,500万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積55㎡ |
3,000万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積75㎡ |
1,400万円 ・103万円/坪 （31万円/m²） ・床面積45㎡ |
1,500万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積55㎡ |
4,000万円 ・176万円/坪 （53万円/m²） ・床面積75㎡ |
3,900万円 ・184万円/坪 （56万円/m²） ・床面積70㎡ |
1,600万円 ・96万円/坪 （29万円/m²） ・床面積55㎡ |
3,200万円 ・141万円/坪 （43万円/m²） ・床面積75㎡ |
3,300万円 ・128万円/坪 （39万円/m²） ・床面積85㎡ |
3,300万円 ・145万円/坪 （44万円/m²） ・床面積75㎡ |
3,300万円 ・156万円/坪 （47万円/m²） ・床面積70㎡ |
3,600万円 ・149万円/坪 （45万円/m²） ・床面積80㎡ |
4,000万円 ・189万円/坪 （57万円/m²） ・床面積70㎡ |
3,900万円 ・161万円/坪 （49万円/m²） ・床面積80㎡ |
600万円 ・40万円/坪 （12万円/m²） ・床面積50㎡ |
1,600万円 ・81万円/坪 （25万円/m²） ・床面積65㎡ |
2,200万円 ・85万円/坪 （26万円/m²） ・床面積85㎡ |
4,700万円 ・163万円/坪 （50万円/m²） ・床面積95㎡ |
4,900万円 ・202万円/坪 （61万円/m²） ・床面積80㎡ |
4,800万円 ・186万円/坪 （57万円/m²） ・床面積85㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
沖縄県浦添市西原の中古マンションに関するFAQ
- Q沖縄県浦添市西原の中古マンション価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
沖縄県浦添市西原の中古マンション価格は、現在の平均価格が約144万円/坪となっており、10年前と比べて+67.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q沖縄県浦添市西原の中古マンション価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約190万円/坪となり、+31.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q沖縄県浦添市西原の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、沖縄県浦添市屋富祖3-23-6（屋富祖停駅から400m、第1種住居地域）が、47万円/坪（15万円/㎡、前年比4.1%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
「リビンマッチ」一括査定
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