2011年からアパート経営を始め、年間の副業収入が4000万円というスゴ腕大家のJOJOさん。現在は品川区中心に4棟22戸のアパートを所有し、平均利回り9％と高い水準でキャッシュフローを生み出している。そんなJOJOさんが物件を探すうえで大事にしている「３つの法則」とは？
【参考記事】
●アパート収入3300万円、ブログ収入500万円など、年間4000万円の副業収入を達成！ 大成功サラリーマン大家の"スゴ技"を公開 JOJO@不動産投資家 第1回
3つの法則で探す優良物件の見つけ方とは?
――品川区を中心にアパートを所有しているのはどうしてでしょうか。
私は投資エリアを決めるのに、3つ大事にしていることがあります。1つめは、「人口が増えるエリア」であるということ。人口が増えるということは、不動産価値が今後も上昇していくエリアだということです。
東京都は人口が年々増加していると言われますが、23区全てが上がっているわけでなく、区によっては下降傾向のところもある。「国立社会保障・人口問題研究所」が出しているデータを参考にして2015年と2045年の人口を比べると、足立区はマイナス13%、葛飾区はマイナス9%です。対して私の投資エリアである品川区は14%増加すると出ています。
私は気になる場所のデータを「国立社会保障・人口問題研究所」のHPから抜き出し、一目でわかるようにエクセルの表にして使っています。
――江東区は17％増なのに、江戸川区はマイナス９％。隣同士の区でもずいぶん違いますね。
私はさらに、人口構成も見ています。将来的に増加しているエリアでも、持ち家比率が高い老年層が増えているのでは賃貸エリアとしては不向きです。賃貸需要のある20～40代が増加傾向にあるかを確認します。
――確かに、若い層が増えていくエリアのほうが消費需要も上がって、地価も上昇しそうです。2つ目の法則はなんでしょうか。
「家賃が安すぎないエリアであるか」です。需要と供給のバランスが崩れていないかをチェックします。将来的に人口が増加するエリアでも、需給が崩れているエリアは避けます。例えば札幌市は2025年までは人口が増加すると予測されていますが、一部の人気エリアを除いて、家賃が低い地域としても有名です。ワンルームで１万円台という賃料も珍しくありません。対して需給が崩れていないエリアとしては、静岡市が挙げられます。築古で駅から遠いワンルームでも家賃は2万円以上します。静岡市は人口減少が始まっていて、2015年と2045年の人口を比べると、20%も減少すると予測されているんです。需要は確実に減りますが、住居の供給がそれほど多くないために、賃料は適正水準を保たれています。
――なるほど。賃貸マンションやアパートが建ち過ぎているエリアは要注意ですね。
賃料が安すぎると、コスト倒れしてしまう危険もあります。家賃は地域によってばらつきがありますが、原状回復工事費用にはほとんど差がないですからね。そういう意味でも需給が崩れていないエリアを選ぶ必要があります。
――管理費や修繕費もそうですね。3つ目の法則はなんでしょうか。
「住みやすい立地」です。入居者にとって利便性が高いということ。都市部であれば駅近。
地方であれば、学校、スーパー、職場、幹線道路、高速のインターチェンジが近いなどが挙げられます。住みやすい立地かどうかを判断するためには、地元の住居ニーズを熟知している必要があるので、僕は長年住んでいる品川区をメインに投資物件を購入しています。
また、「マルチニーズがある」ということにも着目しています。例えば一社だけの大規模工場や特定の大学の賃貸需要だけに依存している土地は危険です。工場の撤退や、大学の移転で大打撃を受けてしまうからです。例えば、日本製鉄は広島県呉市にある呉製鉄所を2023年までに閉鎖すると発表しました。従業員約3300人とその家族の需要が消えるとなると、賃貸市場に与えるダメージは甚大です。大学も、青山学院大学をはじめとして様々な大学が都心にキャンパスを集約させる動きが出ています。そういう意味では、オフィス、商業施設、工場、学校、病院と様々な賃貸ニーズが重層的に組み合わさっている場所は強いと思います。
2020年の年末から不動産価格は大幅下落か!?
――コロナショックで景気が後退し、不動産価格も下がる予想が出始めていますが、都市部もそろそろ買い場でしょうか。
都市部はまだ不動産価格が下がっていないように思います。ただ、私は2020年の年末にかけて不動産価格は大きく下落するとみています。その後、2021年の年末くらいまで下落が続きますが、2022年ごろには反転し、大暴騰が起きるのではないかと。つまり不動産バブルが再発すると考えています。
――いったん下落の後、不動産バブルですか！
理由としては、不況の後にインフレが起こると思うからです。今回のコロナショックによって実体経済は大きなダメージを受けました。そのため、日本をはじめ世界中の中央銀行が金融緩和を行っています。企業にお金を貸している金融機関が経営危機に陥らないための緊急措置でしょうが、私は急激に需要が戻らない限り、金融危機に発展すると思っています。そうなると、株価は暴落、不動産価格も下落します。しかしそれは短期的な話で、しばらくすると今度はインフレになる。大量のマネーが市場に供給された結果、通貨の価値が下落するからです。インフレになれば、不動産の価格は上昇します。つまり、不動産バブルが再び訪れるというわけです。
こう考えていくと、不動産を仕込むのは、2020年末～2021年くらいまでの一時的に暴落するタイミングがいいと考えます。
――景気後退にインフレと、不動産投資家にとって手腕が試される時代になりました。次回は、「景気後退＆金利上昇に備えて、大家がやっておくべきこと」について教えてください。 (取材・文／タカチホ)
JOJO@不動産投資家 プロフィール
2011年からアパート経営を始め、東京23区内に4棟22戸の物件を所有。年間家賃収入3300万円。不動産ブログ「あそぶろ不動産」も好評で、年間500万円のブログ収入がある。中小企業診断士の資格も保有し、経営コンサルタントも行っている。本業は新規事業開発を手掛ける会社員。
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