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2019年11月8日公開(2019年11月8日更新)
ザイ投資戦略メルマガ編集部
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投資総額40億円超のカリスマ不動産投資家3人が語る!
不動産投資でのアパート物件の選び方、買い方Dzサロン 特別大家対談 第1回

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老後の備えのため、または経済的自立のために不動産投資を選ぶ人が増えています。そこで、不動産投資メディアなどでコラムニストとして活躍する不動産投資歴20年近いべラテン大家さんに不動産投資をする上で気になる話題について、6時間にわたる座談会の内容を公開します。

テーマは、今から不動産投資を始めるにはどのような方法がよいのか? 自分たちの物件選別法などなど、では、一家言あるベテラン大家たちの忖度なしの本音トークをお楽しみにください。


座談会参加者は次の3名(3人とも ザイ不動産投資サロンに参加)。
埼玉サラリーマン大家さん、地主の婿養子大家さん、ishiさん

回答者1)埼玉サラリーマン大家
埼玉県在住で現在、40歳台前半のサラリーマン。埼玉県、東京都を中心に不動産投資を展開。7棟(65室)を運営しながら、サラリーマンとしても働く兼業大家。幼少期の極貧生活を糧に20代で不動産投資を開始。不動産収入を生活費として使わずひたすら繰り上げ返済し、ついに完済。現在は無借金。

回答者2)地主の婿養子大家さん
総投資額24億円(うち売却済み4棟)。保有物件は1棟マンション8棟、1棟アパート1棟、戸建8戸、区分店舗3戸、1棟ビル2棟、総管理戸数210戸(うち自主管理157戸)。年間家賃収入約1.8億円。購入物件はすべてフルローンもしくはオーバーローンにて購入。稼働状況98%程度を維持。

回答者3)ishiさん
現役の不動産屋・建設屋・保険屋・経営
不動産業は主に自社分譲開発業。投資・大家歴・22年(2019年)
保有不動産・17棟。やや難解ながら本質を突いた内容で人気ブロガーとして活躍。


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不動産投資歴10年~20年、投資総額3人で40億円ほどのベテラン大家が集合!

編集部:本日は、そうそうたる3人にお集まりいただきありがとうございます。本日は不動産投資についていろいろと質問させていただきたいと考えています。まずは、自己紹介を兼ねて、不動産投資の遍歴をお願いします。

カリスマ不動産投資家、埼玉サラリーマン大家さん、地主の婿養子大家さん、ishiさん
座談会は2日間、計6時間以上にもわたった

埼玉:楽待でコラムを書いている「埼玉サラリーマン大家」です。17年くらい不動産投資をやっていて、規模は7棟65室となります。中古の単身者向け物件がメインなので、1ルーム1K物件が多く、だいたい築30年前後のものです。

立地は埼玉県と東京都を中心に運営しています。私の手法は1棟アパートをローンを使って買って、それを完済してから次の1棟を買うというもので、繰り上げ返済をしながら完済するスタイルです。
今までの本業や副業の収入を全て不動産に突っ込み続けている17年です(笑)。
そのためキャッシュフローは常にマイナスの状態で、不動産の収益もすべて繰り上げ返済に回してます。おかげで今は7棟全てが無借金となりました。

婿:「地主の婿養子大家」というハンドルネームでコラムを書いています。
私の義理の父が地主で、義父と共に働いて得た経験をコラムで皆さんに紹介しています。不動産投資歴は、義父が14年前からやっていて、私自身は10年くらいになります。

私は仲介業者を経験していて、総投資額は24億円くらい、4棟売却済みです。残債は半分の12億円くらいになります。残債に対する利回りは15%くらいなので、何か不測の事態が起きても大丈夫かなと思っています。管理戸数は210戸でそのうち157戸が自主管理です。
自主管理といってもDIYをやるわけではなく、うまくアウトソーシングしながら運営しています。物件買う時はオーバーローンか、フルローンになります。稼働率98%と公表していますが、実際はもっと良くて去年(2018年)は99.7%でした。
よろしくお願いします。

ishi:元・楽待コラムニストで大人の事情で除名されて(笑)今はブログを書いています。
キャリアとしては22年くらい大家をしています。24歳の独身の時に「賃貸物件の大家さんになりたい」と考えて、不動産屋で働きました。今も現役で不動産会社の代表をしていて、建設業の免許も持っています。

物件は全部で17棟、家賃年収は8000万円弱くらいです。いろいろな収入を合わせると1億くらいになります。
資産価値としては、買った値段ではなくて今の市場価値で引き直すと10億くらいあると思います。

本業が不動産屋なので、当然すべて自主管理です。私の買い方としては、楽待は見ないで(笑)、アットホームや、それこそ皆さんと同じような買い方をしています。不動産屋だからいい情報が来るとか、そういうのは一切ないです。それでも今年(2019年)2物件、去年(2018年)2物件、一般的なサイトから購入してます。不動産業者なので目の付け所が一般の不動産投資家とは違うところが利点かなと思います。

ーーありがとうございます。購入の話が出たので、そのあたりもう少しお聞かせください。買うときのポイント、こだわりなどはありますか?

土地値物件を10年ローンで購入して繰り上げ返済!

埼玉:私がこだわっているのは、出来れば自宅から車で1時間のエリアで買うことです。
すごく安ければどこでも買うけど、基本的には1時間以内のほうが自分が管理に関われて、結果的に経費率が落ちます。つまり、自分にとって得な物件を探せます。

あとは土地の値段ですね。「土地の価値」と言ってもいろいろあるけど、私の場合、土地の価値が売価に対してどれくらいの割合なのかを見ています。利回りはその次ですね。あとは賃貸需要がどの程度持つ地域なのか。

ーー土地の価値の基準は?

埼玉:難しいけど、一般的な路線価を土地の価値として見て買うとなると、首都圏では現実的ではないです。実勢価格が路線価の1.5倍から1.8倍くらいなので、路線価と実勢価格の間くらいを自分の中で土地値として見ています。
ちょっと厳し目に見た価格で考えて、売価に対して土地の割合がどれくらいなのか、さらに建物の値段を逆算して出して、建物の値段がどれくらいで回収できそうか、で考えています。

ーー埼玉さんは、ローンを繰り上げ返済されているとのことですが、どのような融資を組んでいるのですか?

埼玉:基本的に10年ローンが多いです。中古の木造なので、信金、地銀からはMAX10年と言われることが多いと思います。

ーー一般的に投資家は融資期間が長いローンを好みますが、埼玉さんは返済比率は気にしない?

埼玉:何なら5年ローンでもいいと思っています(笑)。それだと物件単体で見た時に、収支が回らないので銀行の稟議が通らない。それで「10年ローンで組んでください」と言われるので、その後繰り上げ返済をしています。

ーー埼玉さんのなかでは、繰り上げ返済完了後に投資がスタートするイメージ?

埼玉:投資としては繰り上げ返済しないほうが効率がいいのは、自分でもわかっているんですけど、それでも私が繰り上げ返済をするのは、次の物件を買いたいから。一棟完済させてから、安心して次の一棟を買いたいという性格なので、投資効率はちょっと度外視して、自分のルールとしてやっています。ただ、どうしても良い物件が見つかれば、ルールを破ることもあります。

ーー繰り上げ返済に対して金融機関からなにか言われることはないですか?

埼玉:金融機関にとって、繰り上げ返済は嬉しいことではないので、返すたびに謝っています(笑)。「次の物件買う時も利用するので」と。今は2行くらいとお付き合いがあります。

購入時より高く売れる物件を買って10年で売却か保有か判断

ーー続いて婿さんが、購入時に気をつけてる点は?

婿:僕は投資対象は特に決めていなくて、儲かれば何でもやる雑食系なので、埼玉さんのように路線価とか指標にこだわるよりも、将来的に売却する時に買った金額よりも高く売れるかを考えて買う。たとえば、13年保有した軽量鉄骨物件を売却した時、買ったときよりも高く売れました。これは僕が実勢的な価値を意識しているからです。将来価値が落ちない自信が持てる物件を投資対象にしています。
目線としては利回り10%というのはあるけど、あまり利回りは気にしません。
よく、他の投資家が「利回り12%、13%」という話をすると「自分は大したことないんだな」と思うんですけど、よく聞くと資産価値が全然違うので、総投資利益で考えると自分とそれほど変わらない。投資スタイルの違いなのだなと思います。

ーー売却する時は、思った値段で売れているのですか?

婿:自分は10年スパンで不動産投資を見据えていて、商品価値、商品寿命を考えると、不動産をずっと持ち続けるのは考えづらい。どこかで新陳代謝をしないとだめだと思っています。その前提で残したい物件と、売る物件を決めています。

ーー売る物件と残す物件の違いはなんですか?

婿:圧倒的に立地がいい物件は、残します。ただ良い物件を毎年仕入れられるかと言うと、そうではなくて、僕の人生でも数件しかない。そうなると、その次のランクの物件が売却物件になります。

売却は節税の観点からすることもあるし、僕の場合、フルレバレッジ効かせて、15年から20年の借入期間で借りて、10年あたりで売却します。規模を保つために新陳代謝させて築年数を若くしています。

ーーつまり、築年数を意識して買っているということですか?

婿:売り手市場が続くとどうしても、出てくる物件が古くなるんですよね。好条件な物件はそう買えない。私の理想は20年以下、そういう物件を買えば10年保有して、持っても売っても良しの状態が作れると思います。

ーーishiさんはどうですか。

土地値(路線価)でしか見ない、建物は価値ゼロと考えて計算する

ishi:私は土地値でしか見ません。単純に路線価が指標になります。建物は乱暴な言い方ですけど、価値ゼロとしか見ていません。今の時代だと築10年の物件は値段が合わない。買えないからしょうがないと、自分の中では諦めています。

利回りが15%だろうが8%だろうが土地値に対して安いなと思えば買います。自分の基準だと路線価から1.15倍~1.25倍くらいの範囲の中ですべて収まる形で見ています。

借り入れ先は地域の信金さんや地銀さんで、4、5行あります。そこが、1%くらいの金利で築古だろうがなんだろうが15年で貸してくれます。

直近だと、さいたま市で物件を買いましたけど、築30年弱くらいの物件に15年フルローンがつきました。

自分の中で資産価値、たとえば駅から近い、バス便だとしてもロケーションがいい、広い通りに面している、事業用にも転用できるような大きな土地は残しておいて、何かしら事業用に土地で買ってくれる人がいれば資産価値は上がるかなと考えてます。

事業性的な視点で見ているので、安くても通りから一本入った閑静な住宅街はあまり買うことはないです。

 

ーー皆さんの投資エリアを教えてください。

ishi:私は、さいたま市の大宮から南で買っています。武蔵野線の内側、埼玉南部で。

婿:私は神奈川県でドミナント戦略。自主管理が出来る範囲で買っています。自宅から1時間、欲を言えば30分圏内を目安にしています。

埼玉:私も自宅から1時間圏内で考えていて、埼玉と埼玉寄りの東京が対象になります。国道16号線は基本、越えたくないと思っています。

でもishiさんみたいに「武蔵野線の内側」と贅沢が言えるほど資産はない(笑)

 

(聞き手:ザイ投資戦略メルマガ編集部)
続きは、後日公開します

 

「不動産投資の悩みはすべてここで解決できる!」カリスマ3人も参加しているダイヤモンドZAiから派生して誕生した「ザイ投資戦略メルマガ 不動産投資サロン」(Dzサロン)は、不動産投資に特化したサロン&メルマガとして毎月の勉強会や投資家紹介、サロンでの交流を行なっています。

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開催日時:2019年12月15日(日)14:00~
場所:東京(会場は後日ご連絡します)
参加費:無料(※)
※ザイ投資戦略メルマガ不動産投資サロン(D'zサロン)のメンバーが参加できます。
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