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【2021年度版】リフォームをするなら、減税、税制優遇、補助金制度を利用しよう!
適用条件や制度内容を詳しく解説

2021年6月22日公開(2021年6月21日更新)
竹内英二

実は、リフォーム工事をする際、ある要件を満たしていれば、さまざまな減税措置や税制優遇、補助金の制度が受けられる。もし自宅の改修を考えているのであれば、こうした税制優遇や補助金を受けられる内容の改修をしたいところだ。では、2021年度のリフォームの減税や優遇制度、補助金にはどのようなものがあるのか、その概要を解説していく。

リフォーム・改修工事時の固定資産税の減税

リフォームで使える優遇制度
リフォームで使える優遇制度は事前に確認しよう(画像:PIXTA)

 コロナ禍において住宅への意識が高まり、リフォームをする人も増えている。実は、リフォームや改修工事は、ある一定の要件を満たせば、減税や税制優遇、補助金が受けられるのを知っているだろうか。これは、国が個人が所有する建物にも一定の品質基準をもうけ、国全体の建物品質の向上を目指しているからだ。

 リフォームや改修工事を検討している人は、こうした制度をきちんと利用できるよう、まずは知識を付けておきたい。リフォーム時に適用できる主な制度には、「固定資産税の減税」「住宅ローン減税などの税優遇制度」「補助金」の大きく3つがある。

 まずは固定資産税の減税から見ていこう。

1.耐震改修にともなう固定資産税の減税

 中古住宅では、耐震改修によって建物の固定資産税が2分の1に減税される制度がある。固定資産税とは、1月1日時点の不動産の所有者に課される市区町村税(東京23区は都税)のこと。これが、耐震改修を行うと改修後1年間は2分の1に減税されるというものだ。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
耐震改修された住宅 改修後1年 120㎡まで 1/2

 減税の対象となる住宅の要件は以下の通り。建築年や、耐震改修工事を行った時期、工事にかかった費用などに要件がある。

【耐震改修による減税対象となる住宅】

  • ・昭和57年(1982年)1月1日以前に建てられた住宅であること
  • ・平成25年(2013年)1月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間に、現行の耐震基準に適合するリフォーム工事を行ったものであること
  • ・1戸当たりのリフォーム工事費が50万円超であること

 なお、減税の適用を受けるには、リフォーム工事の完了後3カ月以内に市区町村に申告を行う必要がある(出典:国土交通省)。市区町村への申請時には、「増改築等工事証明書(建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士などが発行)」が必要になる。

2.バリアフリー改修工事による固定資産税の減税

 また、バリアフリー改修工事をすると、建物の固定資産税が3分の1に減税される制度がある。3分の1に減税される期間は改修後1年間、減税対象となる面積は100㎡までだ。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
バリアフリー改修工事を行った住宅 改修後1年 100㎡まで 1/3

 減税の対象となるのは、新築から10年間以上経過した住宅、65歳以上が居住する住宅など。なお、賃貸住宅は対象外だ。

【バリアフリー改修工事による減税対象となる住宅】

  • 1.新築された日から10年以上を経過した住宅であること
  • 2.次のいずれかの者が居住する既存の住宅であること(賃貸住宅を除く)
    ア.65歳以上の方
    イ.要介護認定又は要支援認定を受けている方
    ウ.障害のある方
  • 3.令和4年(2022年)3月31日までに、バリアフリー改修工事を行ったものであること
  • 4.改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
  • 5.次のリフォーム工事で、補助金等を除く自己負担が50万円超のものであること
    ア.階段の勾配の緩和
    イ.浴室の改良
    ウ.便所(トイレ)の改良
    エ.手すりの取り付け
    オ.床の段差の解消
    カ.引き戸への取り換え
    キ.床表面の滑り止め化

 減税の適用を受けるには、リフォーム工事の完了後3カ月以内に市区町村に申告を行う必要がある(出典:国土交通省)。また、こちらも市区町村への申請時には、「増改築等工事証明書」が必要になる。

3.省エネ改修工事による固定資産税の減税

 ほかに、省エネ改修工事によって建物の固定資産税が3分の1に減税される制度もある。こちらは、改修後1年、面積120㎡までが対象だ。

住宅の種類 減税期間 減税対象面積 減税率
省エネ改修工事を行った住宅 改修後1年 120㎡まで 1/3

 減税の対象となる住宅の要件は以下の通り。建築年や床面積、自己負担額(補助金を除く)などにそれぞれ要件がある。注意すべきは、「窓の改修工事」が必須であるという点だ。

【省エネ改修工事による減税対象となる住宅】

  • 1.平成20年(2008年)1月1日以前に建てられた住宅であること
  • 2.平成20年(2008年)4月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間に、省エネ改修工事を行ったものであること
  • 3.改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
  • 4.次のリフォーム工事で、補助金等を除く自己負担が50万円超のものであること
    ア.窓の改修工事
    イ.床の断熱改修工事
    ウ.天井の断熱改修工事
    エ.壁の断熱改修工事

    ※アの工事は必ず行っていること。また、改修部位がいずれも現行の省エネ基準(平成18年基準)を満たし、外気などと接している部位の工事であること。

 減税の適用を受けるには、リフォーム工事の完了後3カ月以内に市区町村に申告を行う必要がある(出典:国土交通省)。市区町村への申請時には「増改築等工事証明書」が必要になる。

4.認定長期優良住宅に該当することとなった場合の固定資産税の減税

 建物が長期優良住宅(認定長期優良住宅)の場合、固定資産税の減税制度がある(時限措置:2022年3月31日まで)。長期優良住宅とは、国が定めた長期優良住宅認定制度の基準をクリアした住宅のこと。一定基準以上の住戸面積を有していることや長期に使用するための構造、設備を所有していることなどの条件がある。

 もともと、基準を満たしていなかった中古住宅でも、耐震改修や省エネ改修を施し、長期優良住宅に該当すれば、固定資産税の減税制度が適用される。長期優良住宅に該当すると、期間の延長や減税率がアップするなど、減税メリットが大きくなる。

 一般の住宅と比較した場合の減税期間と減税率は下表の通りである。

減税制度 一般の住宅 長期優良住宅
減税期間 減税率 減税期間 減税率
新築戸建て 3年間 1/2 5年間 1/2
新築マンション 5年間 1/2 7年間 1/2
耐震改修 1年間 1/2 1年間 2/3
バリアフリー改修 1年間 1/3 適用なし
省エネ改修 1年間 1/3 1年間 2/3

 なお、減税の適用を受けるには、リフォーム工事の完了後3カ月以内に、居住地域の市区町村に申告を行う必要がある(出典:国土交通省)。市区町村への申請時には「増改築等工事証明書」が必要になる。

リフォーム・改修工事時の主な税優遇制度

 次に、リフォーム時の税優遇制度について解説しよう。

 国が行う税優遇には、上記で説明した固定資産税の減税以外に、1.住宅ローン減税、2.所得税の特別控除、3.資金贈与の非課税がある。税優遇とは、税金の一部が減免される制度で、直接お金が戻ってくるわけではないが、本来支払いが必要な税金であり、申請をしなければ、税金が減税されることはない。該当する減税制度などの税優遇制度がないか、必ずリフォーム前に調べておこう。

1.住宅ローン減税

 住宅ローンというと戸建てやマンションを購入したときに利用するイメージがあるが、リフォーム時にも住宅ローンを利用することができ、住宅ローン控除の対象となる。住宅ローン控除は、年末のローン残高の1%が所得税から10年間控除される制度である

 所得税から控除される金額(ローン控除額)は以下のようになる。

 ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率(1%)

 リフォームにおける住宅ローン控除の借入限度額は4000万円、所得税の最大控除額は400万円となっている。

控除対象借入限度額 控除期間 所得税の最大控除額
4,000万円 10年間 400万円

 ただし、新築住宅とは違い、住宅ローン控除の適用を受けることができるリフォームには条件があるため注意が必要だ。住宅ローン控除が適用できるかどうかは、必ず事前に確認しよう(出典:国税庁)。

【増改築の場合の適用条件】

  • ・令和3年(2021年)12月31日までにリフォームを行い、同日までに入居すること
  • ・自己の専用住宅であること
  • ・リフォーム工事費用が100万円超であること
  • ・リフォーム工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは、居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること
  • ・増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であること
  • ・増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること
  • ・増改築等の日から6カ月以内に自己の居住の用に供すること

【関連記事】>>住宅ローン控除の目安額を、年収別にシミュレーション!年収300万円なら75万円お得になる!?

■リフォーム時の住宅ローン控除の特例

 住宅ローン控除は「借入期間10年以上」「リフォーム工事費用が100万円超」など、大規模なリフォーム工事が対象となっている。もし、上記の要件に満たなく、住宅ローン控除が利用できない場合にはどうしたらいいだろうか。

 実は、バリアフリー改修や省エネ改修で50万円以上の工事を行うといった要件を満たせば「住宅ローン控除の特例制度」が利用できる。当該制度は住宅ローン控除との併用はできず、いずれか有利な方を選択できる制度となっている。

 改修工事と控除額との関係は下表の通りである(いずれも2021年12月31日までの時限措置)。

改修内容 控除額 控除期間 対象工事費
バリアフリー改修 イとロの合計額
イ.バリアフリー改修工事に係る借入金残高(限度額250万円)×2%
ロ.上記以外の工事に係る借入金残高×1%
5年間 50万円超
省エネ改修 イとロの合計額
イ.省エネ改修工事に要した費用に係る借入金残高(限度額250万円)×2%
ロ.上記以外の工事に係る借入金残高×1%
5年間 50万円超
多世帯同居改修 イとロの合計額
イ.特定多世帯同居改修工事に係る借入金残高(限度額250万円)×2%
ロ.上記以外の工事に係る借入金残高×1%
5年間 50万円超

 控除を受けるにはいずれも確定申告が必要となる(出典:国税庁)。

2.住宅ローンを借りずに改修工事を行った場合

 住宅ローンを借りずに手持ち資金で増改築を行った場合でも、所得税から一定額が控除される制度がある。以下の要件を満たせば、住宅ローン控除とほぼ同じ減税メリットが得られる。

改修内容 特別控除額 対象工事費
バリアフリー改修 バリアフリー改修工事の標準的な費用の額(最高200万円)×10% 50万円超
省エネ改修 一般省エネ改修工事の標準的な費用の額(最高250万円〈太陽光発電設備設置工事が含まれる場合は350万円〉)×10% 50万円超
多世帯同居改修 多世帯同居改修工事の標準的な費用の額(最高250万円)×10% 50万円超
耐震改修 住宅耐震改修に係る耐震工事の標準的な費用の額(最高250万円)×10%

※耐震改修に限っては住宅ローン控除と併用することができる。

 なお、控除を受けるにはいずれも確定申告が必要だ(出典:国税庁)。

3.住宅取得等資金贈与の非課税特例

 「住宅取得等資金贈与の非課税特例」とは、住宅取得のための贈与であれば一定額まで受贈者(お金を贈られる子供)に贈与税を課さないという制度である(2021年12月31日までの時限措置)。

 2021年4月から2021年12月末までに贈与すれば、1000万円が非課税に。「質の高い住宅」ともなれば、最大1500万円が非課税となる。

贈与時期 一般の住宅 *質の高い住宅
2021/04/01~2021/12/31 1,000万円 1,500万円

 増改築における「質の高い住宅」とは、以下のいずれかの基準に適合する住宅を指す。

【質の高い住宅】

・断熱等性能等級4もしくは、一次エネルギー消費量等級4以上である

・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上、もしくは免震建築物である

・高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上である

 非課税特例の適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年の2月1日~3月15日までに、住所地の税務署に贈与税の申告書を提出する必要がある。提出期限には注意しよう(出典:国税庁)。

リフォーム・改修工事時の補助金

リフォーム 改修工事 補助金リスト
税制優遇のほかに、直接お金がもらえる「補助金制度」も用意されている(画像:PIXTA)

 次に、リフォーム時の補助金について解説しよう。

 補助金とは、リフォーム費用の一部を国が補助してくれる制度のことである。2021年度に適用される主な補助金には、以下のようなものがある。

1.介護保険から支給される補助金
2.ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)補助金
3.地域型住宅グリーン化事業補助金
4.長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金
5.自治体の補助金
6.グリーン住宅ポイント

 それぞれの概要と、適用要件について説明していこう。

1.介護保険から支給される補助金

 要介護者が生活しやすいように自宅リフォームを行う場合、介護保険から補助金が支給される制度がある。例えば、自宅に手すりを取り付けるといった住宅リフォームを行うときは、実際の住宅改修費の9割相当額が介護保険によって補助される。ただし、補助金の上限は18万円だ。

補助率 補助上限額
9割 18万円(20万円の9割)

 介護保険からの補助金の対象となるリフォーム工事の内容は、以下のもの。

【補助対象の工事】

  • ・手すりの取り付け
    例)廊下、トイレ、浴室、玄関などの動線 
  • ・段差の解消
  • ・滑りの防止及び移動の円滑化等のための床または通路面の材料の変更
  • ・引き戸等への扉の取り換え
    例)トイレや風呂などの戸を引き戸やアコーディオンカーテンに取り換え
  • ・洋式トイレ等へのトイレの取り換え
  • ・その他上記の住宅改修に付帯して必要となる住宅リフォーム

 これらの補助金を受給するには、リフォーム工事着手前に、居住している地域の市区町村に申請書を提出し、工事完成後には領収書などの費用発生の事実がわかる書類を提出することが必要だ(出典:厚生労働省)。

2.ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)補助金

 ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、高い断熱性能や、省エネ設備の導入、太陽光発電などによる創エネなどを取り入れ、1年間の消費エネルギーより住宅でつくったエネルギーの方が多い、またはゼロになる住宅のこと。

 断熱や太陽光発電などで中古の戸建て住宅をZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)に改修する場合、原則として1戸あたり60万円の補助金を受け取ることができる。

 これは、一般社団法人環境共創イニシアチブ(SII)に登録されたZEHビルダー/プランナーにより改修される住宅であることが交付の要件となる。また、制度途中でも予算に達した段階で補助金の公募が終了する場合もあるため、事前の確認が必要だ。

項目 内容
補助額 60万円/戸
補助対象住宅に蓄電システム(定置型)を導入する場合は、2万円/kWh、補助対象経費の1/3又は20万円のいずれか低い額を加算
対象となる住宅 ZEH
Nearly ZEH※1
ZEH Oriented※2
主な要件 ・ZEHロードマップにおける『ZEH』の定義を満たしていること
・SII※3に登録されているZEHビルダー/プランナーが関与(設計、建築、改修又は販売)する住宅であること
公募方式 先着方式

※1:Nearly ZEHとは太陽光発電などによって、消費エネルギーの75%以上まかなえるもの。
※2:ZEH OrientedとはZEHの基準を満たす断熱性と省エネ性を備え、太陽光パネルなどの再生可能エネルギーの発電装置がないもの。
※3:SII(Sustainable open Innovation Initiative)とは一般社団法人環境共創イニシアチブのこと。

 ZEH補助金を得るには、公募期限内に申請を行い、期限内に代金を支払い終える必要がある。補助金は、竣工後の3~5カ月後に振り込まれる(出典:一般社団法人環境共創イニシアチブ)。

3.地域型住宅グリーン化事業

 地域型住宅グリーン化事業とは、国土交通省の採択を受けたグループ(工務店などの集団)が建てる省エネルギー性や耐久性などに優れた木造住宅に対して補助金が交付される制度だ。

 地域型住宅グリーン化事業を利用するには、採択を受けたグループに建築の発注を行う必要がある。補助金は採択を受けたグループに対して支払われ、リフォームを発注した人はその業者を通じて間接的に補助金を受けることになる。

 中古住宅を省エネ改修した場合の、補助金の上限額は50万円だ。

【2021年度の補助額】

対象となる住宅のタイプ 補助額上限
省エネ改修型 50万円

 主な共通要件は以下のものとなる。

【地域型住宅グリーン化事業の主な共通要件】

  • ・主要構造部が木造であること
  • ・採択されたグループの構成員である中小住宅生産者などにより供給される住宅であること
  • ・改修の着工日は採択通知の日付け以降であること

 工事の着手は採択通知後となり、工事が完了したら、提出期限まで完了実績報告を出す必要がある(出典:地域型住宅グリーン化事業評価事務局)。

4.長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金

 長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、中古住宅の長寿命化や省エネ化などに資する性能向上リフォームや、子育て世帯向け改修に対する補助制度である。数世代にわたり、建て替えなどをせずに住み続けることが可能にする住宅を目指すものだ。

リフォーム後の住宅性能 補助率 補助金限度額
(1)長期優良住宅(増改築)認定を取得しないものの、一定の性能向上が認められる場合 1/3 100万円/戸
(2)長期優良住宅(増改築)認定を取得した場合 1/3 200万円/戸
(3)(2)のうち、更に省エネルギー性能を高めた場合 1/3 250万円/戸

 こちらの補助金を受けるには、事前のインスペクション(専門家による建物状況調査)や、リフォーム後の住宅性能が基準をクリアしていることなどが要件となっている。

【リフォームの要件】

  • ・リフォーム工事前にインスペクションを実施すること
  • ・リフォーム後の住宅が構造躯体などの劣化対策、耐震性及び省エネルギー対策などにおいて一定の性能基準を満たすこと
  • ・リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること

 長期優良住宅化リフォーム推進事業では、リフォームを発注した人が直接補助金を受け取るわけではない。国への申請はリフォームの施工業者が行い、国が施工業者に対して補助を行うことで、発注者に還元される形となる。

 申請には、「リフォーム工事の請負契約書」と、発注者と施工業者の「共同事業実施規約」が必要となる(出典:国立研究開発法人建築研究所)。

5.自治体の補助金

 リフォームでは自治体の補助金もある。例えば、東京都台東区では以下のような耐震改修工事を助成する制度がある。

項目 内容
補助額 重点地域内の住宅  3分の2(上限額200万円以内)
その他の地域の住宅 2分の1(上限額150万円以内)
対象となる住宅 以下のすべてを満たす建築物
1.区の助成を受けて耐震診断を行ったもの
2.延床面積の2分の1以上が住宅であるもの
3.建築基準法その他関係法令に適合しているもの
対象者 以下のすべてを満たす者
1.対象建築物の所有者または使用者
2.個人であること
3.住民税を滞納していない者
※(出典:台東区ホームページ

 耐震改修に関連する補助金は比較的多くの自治体に存在する。それぞれの自治体で要件は異なるため、まずは自分の自治体で補助金の有無を調べ、申請方法等についても確認してほしい。

6.グリーン住宅ポイント制度

 グリーン住宅ポイント制度とは、環境に配慮された省エネ住宅等の一定の要件を満たす住宅にリフォームした場合に、追加工事やさまざまな商品と交換できるポイントがもらえる制度である。令和3年(2021年)10月31日までの時限措置となる。

 このポイントは、1ポイント=1円程度として、各種商品と交換することができる。交換できる商品は、家電、食料品・飲料、インテリア、地場産品、雑貨・日用品、スポーツ・健康増進など幅広い。

 対象となるリフォーム工事は、以下のいずれかの内容だ。

【対象となるリフォーム】

  • 1.エコ住宅設備の設置

    例)太陽熱利用システム
    節水型トイレ
    高断熱浴槽
    高効率給湯機
      電気ヒートポンプ給湯機(エコキュート)
      潜熱回収型ガス給湯機(エコジョーズ)
      潜熱回収型石油給湯機(エコフィール)
      ヒートポンプ・ガス瞬間式併用型給湯機(ハイブリッド給湯機)

  • 2.開口部の断熱改修
  • 3.外壁、屋根・天井 または 床の断熱改修
  • 4.バリアフリー改修
  • 5.耐震改修
  • 6.リフォーム瑕疵保険などへの加入
  • 7.既存住宅購入加算
  • *4~7については、1~3と併せて実施した場合のみ対象。

 発行されるポイント数は下表の通り。中古住宅を購入した若者・子育て世帯であれば、最大60万ポイントが付与される。

世帯の属性 既存住宅購入の有無 1戸あたりの上限
若者・子育て世帯 あり 60万ポイント
なし 45万ポイント
一般世帯 あり(安心R住宅に限る) 45万ポイント
なし 30万ポイント

 制度を利用するには、住宅の省エネ性能などを証明する書類などの必要書類を取得し、2021年10月31日までにグリーン住宅ポイント事務局に申請を行う必要がある(出典:グリーン住宅ポイント事務局)。期限が短いので注意しよう。
【関連記事はこちら】>>1戸当たり最高100万円相当の「グリーン住宅ポイント」制度がスタート!

リフォーム・改修工事時の優遇制度まとめ

 リフォームの減税や税優遇制度、補助金について解説してきた。さまざまな施策があり、素人には理解するのが難しいのが正直なところだ。

 リフォームを行う場合には、リフォーム業者と事前に綿密に打ち合わせをするなして、税制優遇や補助金制度を把握した上で、効率的に改修工事の内容を決めていくことをおすすめする。

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