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2020年8月の住宅ローン金利動向を予想!
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

2020年7月17日公開(2020年8月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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2020年8月の住宅ローン金利の動向を予想してみよう。7月17日の時点で、ソニー銀行と楽天銀行が8月分の金利を発表している。ソニー銀行、楽天銀行ともに、変動金利は横ばいだが、5年・10年・20年超といった固定金利はそれぞれの金融機関で対応が異なっている。

 新型コロナウイルスの世界的な拡散以降、市場金利(10年国債金利)の動向は、新局面に入っている。今年度、第二次補正予算による追加の歳出は、31兆9114億円と過去最大の規模となり、その財源を確保すべく、国は国債増発を発表。しかし、6月30日には日銀が中短期国債の買入増額を発表していたため、投資家による売りの姿勢はあまり見られなかった。

 そのため、国債の大幅増発にもかかわらず、金利は現在まで大きく上昇することはなく、6月の水準とほぼ変わらない状態。7月17日11時現在、10年国債金利は0.011%とゼロ%付近でもみ合っている状態だ。

 次に、2020年7月の金利動向のおさらいをしておこう。

 「変動金利(借り換え)」は、調査した16銀行のうち、3行が金利を引き下げた。ジャパンネット銀行は、2020年7月現在、調査している銀行の中で最も低い金利を提示している。

 「10年固定金利(借り換え)」は、調査している14銀行のうち、金利を引き上げたのが7行、引き下げた銀行はなかった。

 「35年固定金利(借り換え)」は、調査した9銀行のうち、7行が金利を引き上げ、引き下げた銀行はなかった。フラット35は金利を引き上げ、1.300%だった。

 次に、7月17日に発表された住宅ローン金利を見ていこう。

【関連記事はこちら】住宅ローン金利(18銀行・500商品)を比較して、お得なローンを探そう!

ソニー銀行は、20年超の固定金利を引き上げ

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2020年8月 0.507% 0.900%

1.473%

7月 0.507% 0.900%

1.440%

6月 0.507% 0.900%

1.397%

5月 0.507% 0.900%

1.426%

4月 0.507% 0.900%

1.316%

3月 0.507% 0.920%

1.398%

2月 0.507% 0.930%

1.474%

1月 0.507% 0.920%

1.474%

年月 変動金利 10年固定 20年超
2019年12月 0.507% 0.920%

1.455%

11月 0.507% 0.920%

1.393%

10月 0.507% 0.930%

1.390%

9月 0.507% 0.930%

1.287%

8月 0.507% 0.930% 1.415%
7月 0.507% 0.930% 1.430%
6月 0.507% 0.940% 1.434%
5月 0.507% 0.940% 1.442%
4月 0.507% 0.940% 1.463%
3月 0.507% 0.940% 1.526%
2月 0.507% 0.940% 1.514%
1月 0.507% 0.980% 1.698%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2018年12月 0.507% 1.030% 1.698%
11月 0.507% 1.030% 1.737%
10月 0.507% 1.010% 1.694%
9月 0.507% 1.020% 1.651%
8月 0.507% 0.916% 1.508%
7月 0.507% 0.940% 1.508%
6月 0.507% 0.947% 1.503%
5月 0.507% 0.919% 1.436%
4月 0.507% 0.934% 1.470%
3月 0.507% 0.961% 1.479%
2月 0.507% 0.944% 1.518%
1月 0.529% 0.914% 1.481%
年月 変動金利 10年固定 20年超

2017年12月

0.529% 0.912% 1.485%
11月 0.549% 0.928% 1.513%
10月 0.549% 0.889% 1.458%
9月 0.549% 0.913% 1.478%
8月 0.549% 0.956% 1.513%
7月 0.549% 0.907% 1.430%
6月 0.549% 0.911% 1.486%
5月 0.549% 0.884% 1.420%
4月 0.549% 0.856% 1.485%
3月 0.549% 0.865% 1.507%
2月 0.549% 0.787% 1.404%
1月 0.549% 0.848% 1.462%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2016年12月 0.549% 0.742% 1.231%
11月 0.549% 0.742% 1.154%
10月 0.549% 0.772% 1.201%
9月 0.549% 0.750% 1.050%
8月 0.549% 0.700% 0.954%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は2020年7月17日現在、ほかの銀行に先駆けて2020年8月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.507%。
「10年固定金利」も、先月と変わらず、0.900%。
「20年超固定金利」は、先月から0.033
ポイント引き上げて、1.473%となった。

 「変動金利」は、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。

 「20年超の固定金利」については、先月に引き続き2カ月連続で金利を引き上げている。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

楽天銀行は5年固定、10年固定を引き下げ

 では次に、楽天銀行の翌月の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定金利、10年固定金利の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2020年8月 0.527% 0.801% 0.916%
7月 0.527% 0.840% 0.957%
6月 0.527% 0.832% 0.912%
5月 0.527% 0.851% 0.966%
4月 0.527% 0.685% 0.751%
3月 0.527% 0.802% 0.917%
2月 0.527% 0.868% 0.988%
1月 0.527% 0.867% 1.005%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2019年12月 0.527% 0.869% 1.025%
11月 0.527% 0.759% 0.915%
10月 0.527% 0.808% 0.938%
9月 0.527% 0.754% 0.879%
8月 0.527% 0.814% 0.947%
7月 0.527% 0.785% 0.939%
6月 0.527% 0.850% 1.014%
5月 0.527% 0.848% 1.020%
4月 0.527% 0.848% 1.043%
3月 0.527% 0.863% 1.048%
2月 0.527% 0.903% 1.092%
1月 0.527% 0.920% 1.112%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2018年12月 0.527% 0.970% 1.197%
11月 0.527% 1.012% 1.244%
10月 0.527% 0.992% 1.204%
9月 0.527% 0.982% 1.198%
8月 0.527% 0.947% 1.120%
7月 0.527% 0.965% 1.152%
6月 0.527% 0.957% 1.139%
5月 0.527% 0.925% 1.097%
4月 0.527% 0.934% 1.120%
3月 0.527% 0.954% 1.144%
2月 0.527% 0.944% 1.143%
1月 0.517% 0.918% 1.098%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2017年12月 0.517% 0.918% 1.087%
11月 0.517% 0.932% 1.099%
10月 0.507% 0.915% 1.081%
9月 0.507% 0.918% 1.077%
8月 0.507% 0.928% 1.112%
7月 0.507% 0.902% 1.091%
6月 0.507% 0.902% 1.091%
5月 0.507% 0.874% 1.044%
4月 0.507% 0.949% 1.145%
3月 0.507% 0.944% 1.123%
2月 0.507% 0.893% 1.050%
1月 0.507% 0.927% 1.095%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年12月 0.507% 0.822% 0.932%
11月 0.507% 0.789% 0.929%
10月 0.510% 0.799% 0.984%
9月 0.510% 0.807% 0.918%
8月 0.510% 0.723% 0.820%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行も、ほかの銀行に先駆けて2020年7月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.527%。
「5年固定金利」は、先月から0.039ポイント引き下げて、0.801%。

「10年固定金利」は、先月から0.041ポイント引き下げて、0.916%となった。

 変動金利は、2018年2月から0.527%を維持しており、今後も引き続きこのままの金利で推移することが予想される。よほどのことがない限り、今後も大きな動きはないだろう。

 5年固定、10年固定ともに先月はやや引き上げていたが、今月はどちらも引き下げに転じている。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得な住宅ローンを毎月発表!

フラット35の金利は横ばいを予想

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2020年8月 0.360% (予想)
+0.940%

(予想、団信込)
1.300%​

※発表によると1.310%でした

7月 0.360% +0.940%

1.300%​

6月 0.340% +0.950%

1.290%

5月 0.350% +0.950% 1.300%
4月 0.360% +0.940% 1.300%
3月 0.300% +0.940% 1.240%
3月 0.300% +0.940% 1.240%
2月 0.340% +0.940%

1.280%

1月 0.330% +0.940%

1.270%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2019年12月 0.260% +0.950%

1.210%

11月 0.210% +0.960%

1.170%

10月 0.150% +0.960%

1.110%

9月 0.150% +0.960%

1.110%

8月 0.210% +0.960%

1.170%

7月 0.210% +0.970%

1.180%

6月 0.310% +0.960% 1.270%
5月 0.330% +0.960% 1.290%
4月 0.310% +0.960% 1.270%
3月 0.320% +0.950% 1.270%
2月 0.360% +0.950% 1.310%
1月 0.380% +0.950% 1.330%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年12月 0.460% +0.950% 1.410%
11月 0.500% +0.940% 1.450%
10月 0.470% +0.940% 1.410%
9月 0.440% +0.950% 1.390%
8月 0.390% +0.950% 1.340%
7月 0.390% +0.950% 1.340%
6月 0.420% +0.950% 1.370%
5月 0.400% +0.950% 1.350%
4月 0.400% +0.950% 1.350%
3月 0.420% +0.940% 1.360%
2月 0.460% +0.940% 1.400%
1月 0.420% +0.940% 1.360%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2017年12月 0.400% +0.940% 1.340%
11月 0.430% +0.940% 1.370%
10月 0.420% +0.940% 1.360%
9月 0.420%

+0.660%

(団信なし)

1.080%

(+団信0.358%)

8月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

7月 0.440%

+0.650%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

6月 0.430%

+0.660%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

5月 0.400%

+0.660%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

4月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

3月 0.470%

+0.650%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2月 0.460%

+0.640%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

1月 0.480%

+0.640%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2016年12月 0.410%

+0.690%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

11月 0.340%

+0.690%

(団信なし)

1.030%

(+団信0.358%)

10月 0.370%

+0.690%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

9月 0.330%

+0.690%

(団信なし)

1.020%

(+団信0.358%)

8月 0.190%

+0.710%

(団信なし)

0.900%

(+団信0.358%)

※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358%となる

 住宅金融支援機構が2020年7月17日に発表した「第159回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月と変わらず0.360%だった。

 上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.94%~0.97%程度のプラスに落ち着いている。

 以上を踏まえ、2020年8月のフラット35金利(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)は「1.300%」と予想する。※編集部注:2020年8月の金利は「1.310%」でした。

 フラット35に関しては、2016年8月に0.900%の金利を記録していたが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料にあたる金利0.358%を加算すると、当時の本当の金利は1.258%となる。そのため、2019年7月から10月までは、実質的に4カ月連続で過去最低金利を更新していた。

 最も金利が低かった2019年9月、10月と比べると金利は上昇しているが、とはいえ過去に例のない低金利に変わりはない。また、2019年10月1日からは、消費税増税に伴い、「すまい給付金」や「住宅ローン控除期間の延長」といった政府主導の施策が追加された。また、「フラット35・地域活性化型」にも新たな対象が加わっており、金利が優遇される商品が増えている。このチャンスを逃す手はないだろう。

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住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

4月から続く、長期固定金利の上昇傾向

 以上のことから、2020年8月の住宅ローン金利は、

・変動金利は横ばい
・固定金利、長期金利は、各銀行によって対応が分かれる

という動きになりそうだ。

 住宅ローンは需要期(1〜3月)を過ぎたため、一般的に金利を引き上げる動きがある他、銀行の審査担当者が会社に出社できないために取り組み案件数を絞り込みたいという銀行も出てきており、当面は大きく金利を引き下げることはなさそうだ。

 現在のフラット35の金利を見てみると、一昨年と比較しても十分に低い金利だ。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに、具体的に検討してもいいだろう。

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【最新版】住宅ローン金利(18銀行・500商品)を比較して、お得なローンを探そう!住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説!

 
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◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
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>>【最新版】金利動向
>>【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>>「審査」の基本
>>「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借入期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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