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2021年5月の住宅ローン金利動向を予想!
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

2021年4月16日公開(2021年4月16日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

2021年5月の住宅ローン金利の動向を予想しよう。2021年4月16日の時点で、ソニー銀行と楽天銀行が5月分の金利を発表している。ソニー銀行は金利を変更せず、楽天銀行は金利を引き下げた。フラット35の金利については、やや引き下がると予想する。

上昇を続けていた市場金利は、
3月から4月にかけて横ばいの状態に

 まずは住宅ローン金利のベースとなる、市場金利(10年国債)を見ていこう。

 年明け以降、米国長期金利は上昇傾向にあった。これは、コロナ禍における財政拡張への期待が大きかったためで、この影響によって日本国債金利も、2月下旬まで上昇基調となっていた。

 ところが、3月に入ってからは、日銀の黒田総裁による「日本の長期金利を低位で安定させることが重要な状況であることには変わりない」という発言を受け、投資家が国債の購入に走ったため、再び金利は一時0.07%まで下落。3月半ばから4月にかけては、日によって上下はしたものの、ほとんど横ばいに推移した。4月17日14時時点の市場金利は0.088%と、3月下旬の水準と同様だ。

 次に、2021年4月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。

 「変動金利(新規借入)」は、調査した主要15銀行のうち、金利を引き上げた銀行はなく、引き下げたのが1行だった。

 「10年固定金利(新規借入)」は、調査した主要14銀行のうち、金利を引き上げたのは6行、引き下げた銀行は1行だった。

 「35年固定金利(借り換え)」は、調査した主要8銀行のうち、金利を引き上げたのが2行、引き下げた銀行は3行だった。フラット35の金利は先月から0.02引き上がり、1.370%だった。

【関連記事はこちら】住宅ローン金利(132銀行)を比較して、お得なローンを探そう!

ソニー銀行は金利を据え置き

 それでは、2021年4月16日までにに発表された、2021年5月の住宅ローン金利を見ていこう。まずは、ソニー銀行の主な金利の推移だ。

 ◆ソニー銀行の住宅ローン金利推移(新規借入、借り換え)

年月 新規借入 借り換え
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
2021年5月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2021年4月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2021年3月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2021年2月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2021年1月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
年月 新規借入 借り換え
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
2020年12月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年11月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年10月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年9月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年8月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年7月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年6月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年5月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年4月 0.457% 0.850% 0.507% 0.900%
2020年3月 0.457% 0.870% 0.507% 0.920%
2020年2月 0.457% 0.880% 0.507% 0.930%
2020年1月 0.457% 0.870% 0.507% 0.920%
年月 新規借入 借り換え
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
2019年12月 0.457% 0.870% 0.507% 0.920%
2019年11月 0.457% 0.870% 0.507% 0.920%
2019年10月 0.457% 0.880% 0.507% 0.930%
2019年9月 0.457% 0.880% 0.507% 0.930%
2019年8月 0.457% 0.880% 0.507% 0.930%
2019年7月 0.457% 0.880% 0.507% 0.930%
2019年6月 0.457% 0.890% 0.507% 0.940%
2019年5月 0.457% 0.890% 0.507% 0.940%
2019年4月 0.457% 0.890% 0.507% 0.940%
2019年3月 0.457% 0.890% 0.507% 0.940%
2019年2月 0.457% 0.890% 0.507% 0.940%
2019年1月 0.457% 0.930% 0.507% 0.980%
年月 新規借入 借り換え
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
2018年12月 0.457% 0.980% 0.507% 1.030%
2018年11月 0.457% 0.980% 0.507% 1.030%
2018年10月 0.457% 0.960% 0.507% 1.010%
2018年9月 0.457% 0.970% 0.507% 1.020%
2018年8月 0.457% 0.866% 0.507% 0.916%
2018年7月 0.457% 0.890% 0.507% 0.940%
2018年6月 0.457% 0.897% 0.507% 0.947%
2018年5月 0.457% 0.869% 0.507% 0.919%
2018年4月 0.457% 0.884% 0.507% 0.934%
2018年3月 0.457% 0.911% 0.507% 0.961%
2018年2月 0.457% 0.894% 0.507% 0.944%
2018年1月 0.479% 0.864% 0.529% 0.914%
年月 新規借入 借り換え
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
2017年12月 0.479% 0.862% 0.529% 0.912%
2017年11月 0.499% 0.878% 0.549% 0.928%
2017年10月 0.499% 0.839% 0.549% 0.889%
2017年9月 0.499% 0.863% 0.549% 0.913%
2017年8月 0.499% 0.906% 0.549% 0.956%
2017年7月 0.499% 0.857% 0.549% 0.907%
2017年6月 0.499% 0.861% 0.549% 0.911%
2017年5月 0.499% 0.834% 0.549% 0.884%
2017年4月 0.499% 0.806% 0.549% 0.856%
2017年3月 0.499% 0.815% 0.549% 0.865%
2017年2月 0.499% 0.737% 0.549% 0.787%
2017年1月 0.499% 0.798% 0.549% 0.848%
年月 新規借入 借り換え
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
2016年12月 0.499% 0.692% 0.549% 0.742%
2016年11月 0.499% 0.692% 0.549% 0.742%
2016年10月 0.499% 0.722% 0.549% 0.772%
2016年9月 0.499% 0.700% 0.549% 0.750%
2016年8月 0.499% 0.650% 0.549% 0.700%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は2021年4月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2021年5月分の金利を発表している。

「変動金利」 先月と同じく 0.457%(新規借入)、0.507%(借り換え)
「10年固定金利」 先月と同じく 0.850%(新規借入)0.900%(借り換え)

 ソニー銀行については、変動金利、10年固定金利ともに、2020年6月から変更していない。ちなみに、変動金利は2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

楽天銀行は、金利を引き下げ

 では次に、楽天銀行の翌月の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定金利、10年固定金利の推移を取り上げる。

 ◆楽天銀行の住宅ローン金利推移(新規借入、借り換え)

年月 変動金利 5年固定 10年固定
2021年5月 0.527% 0.759% 0.937%
2021年4月 0.537% 0.802% 1.030%
2021年3月 0.537% 0.745% 0.917%
2021年2月 0.537% 0.742% 0.854%
2021年1月 0.537% 0.752% 0.856%
2020年12月 0.537% 0.773% 0.897%
2020年11月 0.537% 0.768% 0.877%
2020年10月 0.527% 0.780% 0.896%
2020年9月 0.527% 0.830% 0.944%
2020年8月 0.527% 0.801% 0.916%
2020年7月 0.527% 0.840% 0.957%
2020年6月 0.527% 0.832% 0.912%
2020年5月 0.527% 0.851% 0.966%
2020年4月 0.527% 0.685% 0.751%
2020年3月 0.527% 0.802% 0.917%
2020年2月 0.527% 0.868% 0.988%
2020年1月 0.527% 0.867% 1.005%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2019年12月 0.527% 0.869% 1.025%
2019年11月 0.527% 0.759% 0.915%
2019年10月 0.527% 0.808% 0.938%
2019年9月 0.527% 0.754% 0.879%
2019年8月 0.527% 0.814% 0.947%
2019年7月 0.527% 0.785% 0.939%
2019年6月 0.527% 0.850% 1.014%
2019年5月 0.527% 0.848% 1.020%
2019年4月 0.527% 0.848% 1.043%
2019年3月 0.527% 0.863% 1.048%
2019年2月 0.527% 0.903% 1.092%
2019年1月 0.527% 0.920% 1.112%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2018年12月 0.527% 0.970% 1.197%
2018年11月 0.527% 1.012% 1.244%
2018年10月 0.527% 0.992% 1.204%
2018年9月 0.527% 0.982% 1.198%
2018年8月 0.527% 0.947% 1.120%
2018年7月 0.527% 0.965% 1.152%
2018年6月 0.527% 0.957% 1.139%
2018年5月 0.527% 0.925% 1.097%
2018年4月 0.527% 0.934% 1.120%
2018年3月 0.527% 0.954% 1.144%
2018年2月 0.527% 0.944% 1.143%
2018年1月 0.517% 0.918% 1.098%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2017年12月 0.517% 0.918% 1.087%
2017年11月 0.517% 0.932% 1.099%
2017年10月 0.507% 0.915% 1.081%
2017年9月 0.507% 0.918% 1.077%
2017年8月 0.507% 0.928% 1.112%
2017年7月 0.507% 0.902% 1.091%
2017年6月 0.507% 0.902% 1.091%
2017年5月 0.507% 0.874% 1.044%
2017年4月 0.507% 0.949% 1.145%
2017年3月 0.507% 0.944% 1.123%
2017年2月 0.507% 0.893% 1.050%
2017年1月 0.507% 0.927% 1.095%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年12月 0.507% 0.822% 0.932%
2016年11月 0.507% 0.789% 0.929%
2016年10月 0.510% 0.799% 0.984%
2016年9月 0.510% 0.807% 0.918%
2016年8月 0.510% 0.723% 0.820%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行も、ほかの銀行に先駆けて2021年5月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月から0.01ポイント引き下げて、0.527%。
「5年固定金利」は、先月から0.043ポイント引き下げて、0.759%。

「10年固定金利」は、先月から0.093ポイント引き下げて、0.937%となった。

 変動、5年固定、10年固定ともに金利を引き下げている。このほか、2年固定・3年固定・7年固定といった商品があるが、いずれも金利を引き下げた。変動金利については、約半年ぶりの金利引き下げとなる。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得な住宅ローンを毎月発表!

フラット35の金利はやや引き下げと予想

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうか。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 ◆「フラット35」の金利推移(新規借入、借り換え)

年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2021年5月 0.400% (予想)
+0.960%

(予想、団信込)
1.360%

2021年4月 0.410% +0.960%

1.370% 

2021年3月 0.410% +0.940%

1.350% 

2021年2月 0.360% +0.960%

1.320%

2021年1月 0.330% +0.960%

1.290%

2020年12月 0.350% +0.960%

1.310%

2020年11月 0.350% +0.960%

1.310%​

2020年10月 0.350% +0.950%

1.300%​

2020年9月 0.370% +0.950%

1.320%​

2020年8月 0.360% +0.950%

1.310%​

2020年7月 0.360% +0.940%

1.300%​

2020年6月 0.340% +0.950%

1.290%

2020年5月 0.350% +0.950% 1.300%
2020年4月 0.360% +0.940% 1.300%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年2月 0.340% +0.940%

1.280%

2020年1月 0.330% +0.940%

1.270%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2019年12月 0.260% +0.950%

1.210%

2019年11月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年10月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年9月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年8月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年7月 0.210% +0.970%

1.180%

2019年6月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年5月 0.330% +0.960% 1.290%
2019年4月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年3月 0.320% +0.950% 1.270%
2019年2月 0.360% +0.950% 1.310%
2019年1月 0.380% +0.950% 1.330%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年12月 0.460% +0.950% 1.410%
2018年11月 0.500% +0.940% 1.450%
2018年10月 0.470% +0.940% 1.410%
2018年9月 0.440% +0.950% 1.390%
2018年8月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年7月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年6月 0.420% +0.950% 1.370%
2018年5月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年4月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年3月 0.420% +0.940% 1.360%
2018年2月 0.460% +0.940% 1.400%
2018年1月 0.420% +0.940% 1.360%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2017年12月 0.400% +0.940% 1.340%
2017年11月 0.430% +0.940% 1.370%
2017年10月 0.420% +0.940% 1.360%
2017年9月 0.420%

+0.660%

(団信なし)

1.080%

(+団信0.358%)

2017年8月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年7月 0.440%

+0.650%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年6月 0.430%

+0.660%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年5月 0.400%

+0.660%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2017年4月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年3月 0.470%

+0.650%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年2月 0.460%

+0.640%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2017年1月 0.480%

+0.640%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2016年12月 0.410%

+0.690%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2016年11月 0.340%

+0.690%

(団信なし)

1.030%

(+団信0.358%)

2016年10月 0.370%

+0.690%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2016年9月 0.330%

+0.690%

(団信なし)

1.020%

(+団信0.358%)

2016年8月 0.190%

+0.710%

(団信なし)

0.900%

(+団信0.358%)

※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358%となる

 住宅金融支援機構が2021年4月16日に発表した「第168回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、前月より0.01ポイント引き下がった、0.40%だった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.94%~0.97%程度に落ち着いている。

 以上を踏まえ、2021年5月のフラット35金利(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)は「1.360%」と予想する。

 フラット35に関しては、2016年8月に0.900%の金利を記録していたが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料にあたる金利0.358%を加算すると、当時の本当の金利は1.258%となる。

 徐々に金利は上がっているが、現状金利に変わりはなく、長期的に見れば十分に低い金利だ。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに、具体的に検討してもいいだろう。

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変動金利は変わらず史上最低水準、
固定金利はやや引き下げか

 以上のことから、2021年5月の住宅ローン金利は、

・変動金利は、ほぼ横ばい
・固定金利と長期金利は、やや引き下げ

という動きになりそうだ。

 住宅ローンは銀行の収益の柱となりつつあり、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。日本銀行も金利を現在の水準で維持する政策をとっており、当面は大きく金利を引き下げることはないと思われる。

 また、「令和3年度税制改正大綱」が発表され、①住宅ローン控除が13年となる特例措置を1年延長、②住宅の床面積が40㎡以上に緩和(所得1000万円以下)が施行となる。2021年は、住宅購入のチャンスといえるだろう。

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住宅ローンの金利見通し FAQ

住宅ローンをすでに借りている人は、日銀のマイナス金利の恩恵を受けていません。現在の住宅ローンは過去最低水準ですが、これは新たに借りた人だけのメリットです。過去に借りている人の多くは、借り換えをすることで金利を引き下げられるので、ぜひ借り換えを検討しましょう。

A
Q日銀のマイナス金利で、すでに借りている人はどうなった?
Q変動金利は上昇する?
A

住宅ローンの変動金利については、指標となる日銀の政策金利(日銀当座預金の超過準備に対する金利)です。日銀はこれを▲0.1%(マイナス金利)にすることで、市場金利を低金利に誘導しており、政策金利をすぐに引き上げることは考えにくいでしょう。
ただし現在の住宅ローンの変動金利は、コスト割れとも言われる低金利です。住宅ローン獲得競争の中で、各銀行が過去最低の低金利で住宅ローンを提供しています。いずれかのタイミングで、変動金利は上昇するでしょう。

Q住宅ローン金利の見通しは?(長期固定金利)
A

金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が景気活性化のためにマイナス金利政策をとっており、当面は上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受けています。日銀は10年国債金利については、0%程度(±0.25%の範囲での変動は許容する)に誘導するとしています。

Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの?
A

住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっています。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます)※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
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0.510%
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0円
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個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
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3
0.540%
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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