2025年11月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利は、前月より引き上げて1.920％と予想。2025年11月の金利を発表ずみのソニー銀行と楽天銀行は、変動金利、10年固定金利ともに引き上げた。
住宅ローン金利の推移は？
まずは、2025年10月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。
「変動金利（新規借入）」は、調査した主要14銀行のうち、1行が引き下げ、2行が引き上げ、11行が金利を据え置きとした。
「10年固定金利（新規借入）」は、調査した主要13銀行のうち、1行が引き下げ、12行が引き上げとした。
「35年固定金利（新規借入、フラット35を除く）」は、調査した主要7銀行のうち、7行が金利を据え置きとした。フラット35の金利も据え置きで、1.890％だった。
なお、2004年頃をピークに住宅ローン金利は下がり続けていたが、2024年10月に多くの銀行が基準金利の見直しを行ったことで、変動金利は上昇傾向となっている。
5年固定、10年固定、35年固定（全期間固定）については、足元では金利が上昇し始めているものの、長期的に見ればまだ低水準だ。
【関連記事】>>最新の住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説
2025年11月のフラット35金利は、引き上げと予想
では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しを確認しよう。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。
◆「フラット35」の金利推移（新規借入、借り換え）
| 年月 | 支援機構債券 （原価にあたる、前月） |
上乗せ金利 （コスト） |
フラット35金利 （頭金10%超、団信あり） |
|---|---|---|---|
| 2025年11月 |
2.150% |
（予想） -0.230% |
（予想、団信込）1.920％ |
| 2025年10月 | 2.120% | -0.230% | 1.890% |
| 2025年9月 | 2.080% | -0.190% | 1.890% |
| 2025年8月 | 2.020% | -0.150% | 1.870% |
| 2025年7月 | 1.880% | -0.040% | 1.840% |
| 2025年6月 | 1.940% | -0.050% | 1.890% |
| 2025年5月 | 1.650% | +0.170% | 1.820% |
| 2025年4月 | 1.820% | +0.120% | 1.940% |
| 2025年3月 | 1.710% | +0.230% | 1.940% |
| 2025年2月 | 1.490% | +0.400% | 1.890% |
| 2025年1月 | 1.360% | +0.500% | 1.860% |
| 2024年12月 | 1.350% | +0.510% | 1.860% |
| 2024年11月 | 1.270% | +0.570% | 1.840% |
| 2024年10月 | 1.160% | +0.570% | 1.820% |
| 2024年9月 | 1.170% | +0.650% | 1.820% |
| 2024年8月 | 1.340% | +0.510% | 1.850% |
| 2024年7月 | 1.280% | +0.560% | 1.840% |
| 2024年6月 |
1.300% |
+0.550% |
1.850％ |
| 2024年5月 |
1.210% |
+0.620％ |
1.830％ |
| 2024年4月 |
1.140% |
+0.680％ |
1.820％ |
| 2024年3月 |
1.080% |
+0.760％ |
1.840％ |
| 2024年2月 |
1.000% |
+0.820％ |
1.820％ |
| 2024年1月 |
1.050% |
+0.820％ |
1.870％ |
| 2023年12月 |
1.110% |
+0.800％ |
1.910％ |
| 2023年11月 |
1.180% |
+0.780％ |
1.960％ |
|
2023年10月 |
1.080% | +0.800% |
1.880% |
|
2023年9月 |
1.020% | +0.780% |
1.800% |
|
2023年8月 |
0.930% | +0.790% |
1.720% |
|
2023年7月 |
0.940% | +0.790% |
1.730% |
|
2023年6月 |
0.960% | +0.800% |
1.760% |
|
2023年5月 |
1.040% | +0.790% |
1.830% |
|
2023年4月 |
0.950% | +0.810% |
1.760% |
|
2023年3月 |
1.090% | +0.870% |
1.960% |
|
2023年2月 |
1.020% | +0.660% |
1.680% |
|
2023年1月 |
1.020% | +0.660% |
1.680% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
|
2022年12月 |
0.760% | +0.890% |
1.650% |
|
2022年11月 |
0.740% | +0.800% |
1.540% |
|
2022年10月 |
0.580% | +0.900% |
1.480% |
|
2022年9月 |
0.500% | +1.020% |
1.520% |
|
2022年8月 |
0.530% | +1.000% |
1.530% |
|
2022年7月 |
0.500% | +1.010% |
1.510% |
|
2022年6月 |
0.500% | +0.990% |
1.490% |
|
2022年5月 |
0.500% | +0.980% |
1.480% |
|
2022年4月 |
0.460% | +0.980% |
1.440% |
|
2022年3月 |
0.480% | +0.950% |
1.430% |
|
2022年2月 |
0.400% | +0.950% |
1.350% |
|
2022年1月 |
0.320% | +0.980% |
1.300% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
|
2021年12月 |
0.360% | +0.970% |
1.330% |
|
2021年11月 |
0.380% | +0.950% |
1.330% |
| 2021年10月 | 0.330% | +0.970% |
1.300% |
| 2021年9月 | 0.310% | +0.970% |
1.280% |
| 2021年8月 | 0.310% | +0.970% |
1.280% |
| 2021年7月 | 0.360% | +0.970% |
1.330% |
| 2021年6月 | 0.390% | +0.960% |
1.350% |
| 2021年5月 | 0.400% | +0.960% |
1.360% |
| 2021年4月 | 0.410% | +0.960% |
1.370% |
| 2021年3月 | 0.410% | +0.940% |
1.350% |
| 2021年2月 | 0.360% | +0.960% |
1.320% |
| 2021年1月 | 0.330% | +0.960% |
1.290% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2020年12月 | 0.350% | +0.960% |
1.310% |
| 2020年11月 | 0.350% | +0.960% |
1.310% |
| 2020年10月 | 0.350% | +0.950% |
1.300% |
| 2020年9月 | 0.370% | +0.950% |
1.320% |
| 2020年8月 | 0.360% | +0.950% |
1.310% |
| 2020年7月 | 0.360% | +0.940% |
1.300% |
| 2020年6月 | 0.340% | +0.950% |
1.290% |
| 2020年5月 | 0.350% | +0.950% | 1.300% |
| 2020年4月 | 0.360% | +0.940% | 1.300% |
| 2020年3月 | 0.300% | +0.940% | 1.240% |
| 2020年3月 | 0.300% | +0.940% | 1.240% |
| 2020年2月 | 0.340% | +0.940% |
1.280% |
| 2020年1月 | 0.330% | +0.940% |
1.270% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2019年12月 | 0.260% | +0.950% |
1.210% |
| 2019年11月 | 0.210% | +0.960% |
1.170% |
| 2019年10月 | 0.150% | +0.960% |
1.110% |
| 2019年9月 | 0.150% | +0.960% |
1.110% |
| 2019年8月 | 0.210% | +0.960% |
1.170% |
| 2019年7月 | 0.210% | +0.970% |
1.180% |
| 2019年6月 | 0.310% | +0.960% | 1.270% |
| 2019年5月 | 0.330% | +0.960% | 1.290% |
| 2019年4月 | 0.310% | +0.960% | 1.270% |
| 2019年3月 | 0.320% | +0.950% | 1.270% |
| 2019年2月 | 0.360% | +0.950% | 1.310% |
| 2019年1月 | 0.380% | +0.950% | 1.330% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2018年12月 | 0.460% | +0.950% | 1.410% |
| 2018年11月 | 0.500% | +0.940% | 1.450% |
| 2018年10月 | 0.470% | +0.940% | 1.410% |
| 2018年9月 | 0.440% | +0.950% | 1.390% |
| 2018年8月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 2018年7月 | 0.390% | +0.950% | 1.340% |
| 2018年6月 | 0.420% | +0.950% | 1.370% |
| 2018年5月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 2018年4月 | 0.400% | +0.950% | 1.350% |
| 2018年3月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 2018年2月 | 0.460% | +0.940% | 1.400% |
| 2018年1月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2017年12月 | 0.400% | +0.940% | 1.340% |
| 2017年11月 | 0.430% | +0.940% | 1.370% |
| 2017年10月 | 0.420% | +0.940% | 1.360% |
| 2017年9月 | 0.420% |
+0.660% （団信なし） |
1.080% （＋団信0.358％） |
| 2017年8月 | 0.460% |
+0.660% （団信なし） |
1.120% （＋団信0.358％） |
| 2017年7月 | 0.440% |
+0.650% （団信なし） |
1.090% （＋団信0.358％） |
| 2017年6月 | 0.430% |
+0.660% （団信なし） |
1.090% （＋団信0.358％） |
| 2017年5月 | 0.400% |
+0.660% （団信なし） |
1.060% （＋団信0.358％） |
| 2017年4月 | 0.460% |
+0.660% （団信なし） |
1.120% （＋団信0.358％） |
| 2017年3月 | 0.470% |
+0.650% （団信なし） |
1.120% （＋団信0.358％） |
| 2017年2月 | 0.460% |
+0.640% （団信なし） |
1.100% （＋団信0.358％） |
| 2017年1月 | 0.480% |
+0.640% （団信なし） |
1.120% （＋団信0.358％） |
| 年月 | 支援機構債券 | 上乗せ金利 | フラット35金利 |
| 2016年12月 | 0.410% |
+0.690% （団信なし） |
1.100% （＋団信0.358％） |
| 2016年11月 | 0.340% |
+0.690% （団信なし） |
1.030% （＋団信0.358％） |
| 2016年10月 | 0.370% |
+0.690% （団信なし） |
1.060% （＋団信0.358％） |
| 2016年9月 | 0.330% |
+0.690% （団信なし） |
1.020% （＋団信0.358％） |
| 2016年8月 | 0.190% |
+0.710% （団信なし） |
0.900% （＋団信0.358％） |
| ※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。その他の条件のフラット35金利は住宅金融支援機構のサイトを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料（0.28%）を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358％となる。資産担保証券の利回りは、住宅金融支援機構「既発債情報」を参照。 | |||
住宅金融支援機構が2025年10月17日に発表した「第222回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、2.150%だった。上乗せ金利（コスト）は、最近の水準ではー0.19%～0.76%となっている。
以上を踏まえ、2025年11月の「フラット35金利」は、以下になると予想する。
・フラット35：1.920％（前月比 +0.03%）
（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）
・フラット20：1.530%（前月比 +0.03%）
（借入期間15〜20年）
フラット35の金利は、過去最低水準
フラット35の金利は、2016年8月に0.900％の最低金利となったが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料である0.358％を金利として加算すると、当時の本当の金利は1.258％だった。
フラット35の金利は10年国債金利との連動性が高いといわれる。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇する可能性が指摘されており、当面は上昇していくと見られる。
なお、フラット35は、従来1%
また、2024年2月には商品改定があり、夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯を対象に、金利の引き下げ幅を拡大している。
これで、民間銀行の全期間固定の住宅ローンに比べて有利な商品になっている。
フラット35は、審査基準がゆるく誰でも借りやすいというのが特徴だが、金利も低いとなると、全期間固定金利の中でも、有力な選択肢となる。詳しくは下記の「35年固定ランキング」で比較してほしい。
実質金利で132銀行の金利を比較！
35年固定ランキングはこちら >>下図は、フラット35の直近17年間の金利推移を示したものだ（2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正）。
現在のフラット35および全期間固定金利は、長期的に見れば低水準にある。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに検討してもいいだろう。
【関連記事】>>住宅ローン35年全期間固定金利ランキング【借り換え】
変動金利は引き上げと予想
次に、すでに発表されている銀行の2025年11月の「変動金利」を見ていこう。現在、ソニー銀行と楽天銀行が金利を発表している。あわせて過去の金利推移も掲載する。
◆変動金利の推移（新規借入、借り換え）
| 年月 | 新規借入 | 借り換え | ||
|---|---|---|---|---|
|
ソニー銀行 |
楽天銀行 （住宅ローン） |
ソニー銀行 （変動セレクト） |
楽天銀行 （住宅ローン） |
|
| 2025年11月 | 0.997％ | 1.012％ | 0.997％ | 0.736％ |
| 2025年10月 | 0.897% | 1.002％ | 0.897% | 0.726％ |
| 2025年9月 | 0.897% | 0.993％ | 0.897% | 0.717％ |
| 2025年8月 | 0.897% | 1.004％ | 0.897% | 0.728％ |
| 2025年7月 | 0.897% | 1.005％ | 0.897% | 0.729％ |
| 2025年6月 | 0.897％ | 1.004％ | 0.897％ | 0.728％ |
| 2025年5月 | 0.897％ | 1.021％ | 0.897％ | 0.745％ |
| 2025年4月 | 0.647% | 1.043％ | 0.647% | 1.043％ |
| 2025年3月 | 0.647% | 0.995％ | 0.647% | 0.995％ |
| 2025年2月 | 0.647% | 0.836％ | 0.647% | 0.836％ |
| 2025年1月 | 0.647% | 1.004％ | 0.647% | 1.004％ |
| 2024年12月 | 0.647% | 0.874％ | 0.647% | 0.874％ |
| 2024年11月 | 0.647% | 0.844％ | 0.647% | 0.844％ |
| 2024年10月 | 0.597％ | 0.834％ | 0.597％ | 0.834％ |
| 2024年9月 | 0.597％ | 0.844％ | 0.597％ | 0.844％ |
| 2024年8月 | 0.597％ | 0.733％ | 0.597％ | 0.733％ |
| 2024年7月 | 0.397% | 0.693% | 0.397% | 0.693% |
| 2024年6月 | 0.397% | 0.683% | 0.397% | 0.683% |
| 2024年5月 | 0.397% | 0.663% | 0.397% | 0.663% |
| 2024年4月 | 0.397% | 0.583% | 0.397% | 0.583% |
| 2024年3月 | 0.397% | 0.556% | 0.297% | 0.556% |
| 2024年2月 | 0.397% | 0.557% | 0.297% | 0.557% |
| 2024年1月 | 0.397% | 0.560% | 0.297% | 0.560% |
| 2023年12月 | 0.397% | 0.550% | 0.297% | 0.550% |
| 2023年11月 | 0.397% | 0.550% | 0.297% | 0.550% |
| 2023年10月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年9月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年8月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年7月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年6月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年5月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年4月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年3月 | 0.397% | 0.550% | 0.447% | 0.550% |
| 2023年2月 | 0.397% | 0.539% | 0.447% | 0.539% |
| 2023年1月 | 0.397% | 0.535% | 0.447% | 0.535% |
| 2022年12月 | 0.397% | 0.535% | 0.447% | 0.535% |
| 2022年11月 | 0.397% | 0.537% | 0.447% | 0.537% |
| 2022年10月 | 0.397% | 0.537% | 0.447% | 0.537% |
| 2022年9月 | 0.397% | 0.537% | 0.447% | 0.537% |
| 2022年8月 | 0.397% | 0.537% | 0.447% | 0.537% |
| 2022年7月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2022年6月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2022年5月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2022年4月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2022年3月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2022年2月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2022年1月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2021年12月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2021年11月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2021年10月 | 0.457% | 0.517% | 0.507% | 0.517% |
| 2021年9月 | 0.457% | 0.517% | 0.507% | 0.517% |
| 2021年8月 | 0.457% | 0.517% | 0.507% | 0.517% |
| 2021年7月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2021年6月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2021年5月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2021年4月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2021年3月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2021年2月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2021年1月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2020年12月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2020年11月 | 0.457% | 0.537% | 0.507% | 0.537% |
| 2020年10月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年9月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年8月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年7月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年6月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年5月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年4月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年3月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年2月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2020年1月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年12月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年11月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年10月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年9月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年8月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年7月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年6月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年5月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年4月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年3月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年2月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2019年1月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年12月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年11月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年10月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年9月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年8月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年7月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年6月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年5月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年4月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年3月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年2月 | 0.457% | 0.527% | 0.507% | 0.527% |
| 2018年1月 | 0.479% | 0.517% | 0.529% | 0.517% |
| 2017年12月 | 0.479% | 0.517% | 0.529% | 0.517% |
| 2017年11月 | 0.499% | 0.517% | 0.549% | 0.517% |
| 2017年10月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年9月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年8月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年7月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年6月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年5月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年4月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年3月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年2月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2017年1月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2016年12月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2016年11月 | 0.499% | 0.507% | 0.549% | 0.507% |
| 2016年10月 | 0.499% | 0.510% | 0.549% | 0.510% |
| 2016年9月 | 0.499% | 0.510% | 0.549% | 0.510% |
| 2016年8月 | 0.499% | 0.510% | 0.549% | 0.510% |
| 出所：ソニー銀行「変動セレクト住宅ローン金利」、楽天銀行「住宅ローン金利一覧」 | ||||
2025年11月の変動金利は、ソニー銀行と楽天銀行ともに引き上げとした。
【新規借入】（カッコ内は先月比）
・ソニー銀行（変動セレクト） 0.997％（前月比 ＋0.10%）
・楽天銀行（住宅ローン） 1.002％（前月比 ＋0.01%）
【借り換え】
・ソニー銀行（変動セレクト） 0.997％（前月比 ＋0.10%）
・楽天銀行（住宅ローン） 0.726％（前月比 ＋0.01%）
楽天銀行の変動金利は、2024年から金利を引き上げ始めている。金利上昇の局面でもその姿勢を変えていなかったが、少しずつ状況が変わってきている。
他行の変動金利については、この数カ月は引き下げる動きもあったが、今後は短プラ利上げの影響もあり上昇していくと予想される。
実質金利で132銀行の金利を比較！
変動金利ランキングはこちら >>10年固定金利は引き上げと予想
最後に、10年固定金利の来月の金利、これまでの推移を見てみよう。2025年11月の「10年固定金利」についても、すでにソニー銀行と楽天銀行が発表している。
◆10年固定金利の推移（新規借入、借り換え）
| 年月 | 新規借入 | 借り換え | ||
|---|---|---|---|---|
| ソニー銀行 （固定セレクト住宅ローン） |
楽天銀行 （住宅ローン） |
ソニー銀行 （固定セレクト住宅ローン） |
楽天銀行 （住宅ローン） |
|
| 2025年11月 | 2.137% | 2.549％ | 2.137% | 2.549％ |
| 2025年10月 | 2.078% | 2.413％ | 2.078% | 2.413％ |
| 2025年9月 | 1.992% | 2.289％ | 1.992% | 2.289％ |
| 2025年8月 | 1.947% | 2.288％ | 1.947% | 2.288％ |
| 2025年7月 | 1.794% | 2.232％ | 1.794% | 2.232％ |
| 2025年6月 | 1.834％ | 2.198％ | 1.834％ | 2.198％ |
| 2025年5月 | 1.637％ | 2.080％ | 1.637％ | 2.080％ |
| 2025年4月 | 1.884% | 2.239％ | 1.884% | 2.239％ |
| 2025年3月 | 1.763％ | 2.095％ | 1.763％ | 2.095％ |
| 2025年2月 | 1.561％ | 1.942％ | 1.561％ | 1.942％ |
| 2025年1月 | 1.463％ | 1.883％ | 1.463％ | 1.883％ |
| 2024年12月 | 1.498％ | 1.832％ | 1.498％ | 1.832％ |
| 2024年11月 | 1.419％ | 1.742％ | 1.419％ | 1.742％ |
| 2024年10月 | 1.344％ | 1.710％ | 1.344％ | 1.710％ |
| 2024年9月 | 1.344％ | 1.663％ | 1.344％ | 1.663％ |
| 2024年8月 | 1.504％ | 1.853％ | 1.504％ | 1.853％ |
| 2024年7月 | 1.423% | 1.828% | 1.423% | 1.828% |
| 2024年6月 | 1.466% | 1.792% | 1.466% | 1.792％ |
| 2024年5月 | 1.340% | 1.710% | 1.340% | 1.710％ |
| 2024年4月 | 1.290% | 1.690% | 1.290% | 1.690％ |
| 2024年3月 | 1.160% | 1.734% | 1.160% | 1.734％ |
| 2024年2月 | 0.960% | 1.620% | 0.960% | 1.620％ |
| 2024年1月 | 1.110% | 1.742% | 1.110% | 1.742％ |
| 2023年12月 | 1.140% | 1.855% | 1.140% | 1.855％ |
| 2023年11月 | 1.090% | 1.749% | 1.090% | 1.749％ |
| 2023年10月 | 1.150% | 1.702% | 1.200% | 1.702％ |
| 2023年9月 | 1.075% | 1.562% | 1.125% | 1.562％ |
| 2023年8月 | 0.995% | 1.502% | 1.045% | 1.502％ |
| 2023年7月 | 0.895% | 1.412% | 0.945% | 1.412％ |
| 2023年6月 | 0.895% | 1.394% | 0.945% | 1.394％ |
| 2023年5月 | 0.995% | 1.465% | 1.045% | 1.465％ |
| 2023年4月 | 0.995% | 1.615% | 1.045% | 1.615％ |
| 2023年3月 | 1.088% | 1.714% | 1.138% | 1.714％ |
| 2023年2月 | 1.163% | 1.727% | 1.213% | 1.727％ |
| 2023年1月 | 0.945% | 1.398% | 0.995% | 1.398％ |
| 2022年12月 | 0.900% | 1.398% | 0.950% | 1.398% |
| 2022年11月 | 0.900% | 1.358% | 0.950% | 1.358% |
| 2022年10月 | 0.800% | 1.274% | 0.850% | 1.274% |
| 2022年9月 | 0.750% | 1.115% | 0.800% | 1.115% |
| 2022年8月 | 0.800% | 1.268% | 0.850% | 1.268% |
| 2022年7月 | 0.800% | 1.207% | 0.850% | 1.207% |
| 2022年6月 | 0.750% | 1.215% | 0.800% | 1.215% |
| 2022年5月 | 0.750% | 1.195% | 0.800% | 1.195% |
| 2022年4月 | 0.650% | 1.020% | 0.700% | 1.020% |
| 2022年3月 | 0.700% | 1.024% | 0.750% | 1.024% |
| 2022年2月 | 0.650% | 0.904% | 0.700% | 0.904% |
| 2022年1月 | 0.600% | 0.900% | 0.650% | 0.900% |
| 2021年12月 | 0.900% | 0.897% | 0.950% | 0.897% |
| 2021年11月 | 0.900% | 0.915% | 0.950% | 0.915% |
| 2021年10月 | 0.850% | 0.845% | 0.900% | 0.845% |
| 2021年9月 | 0.850% | 0.812% | 0.900% | 0.812% |
| 2021年8月 | 0.850% | 0.798% | 0.900% | 0.798% |
| 2021年7月 | 0.850% | 0.829% | 0.900% | 0.829% |
| 2021年6月 | 0.850% | 0.902% | 0.900% | 0.902% |
| 2021年5月 | 0.850% | 0.937% | 0.900% | 0.937% |
| 2021年4月 | 0.850% | 1.030% | 0.900% | 1.030% |
| 2021年3月 | 0.850% | 0.917% | 0.900% | 0.917% |
| 2021年2月 | 0.850% | 0.854% | 0.900% | 0.854% |
| 2021年1月 | 0.850% | 0.856% | 0.900% | 0.856% |
| 2020年12月 | 0.850% | 0.897% | 0.900% | 0.897% |
| 2020年11月 | 0.850% | 0.877% | 0.900% | 0.877% |
| 2020年10月 | 0.850% | 0.896% | 0.900% | 0.896% |
| 2020年9月 | 0.850% | 0.944% | 0.900% | 0.944% |
| 2020年8月 | 0.850% | 0.916% | 0.900% | 0.916% |
| 2020年7月 | 0.850% | 0.957% | 0.900% | 0.957% |
| 2020年6月 | 0.850% | 0.912% | 0.900% | 0.912% |
| 2020年5月 | 0.850% | 0.966% | 0.900% | 0.966% |
| 2020年4月 | 0.850% | 0.751% | 0.900% | 0.751% |
| 2020年3月 | 0.870% | 0.917% | 0.920% | 0.917% |
| 2020年2月 | 0.880% | 0.988% | 0.930% | 0.988% |
| 2020年1月 | 0.870% | 1.005% | 0.920% | 1.005% |
| 2019年12月 | 0.870% | 1.025% | 0.920% | 1.025% |
| 2019年11月 | 0.870% | 0.915% | 0.920% | 0.915% |
| 2019年10月 | 0.880% | 0.938% | 0.930% | 0.938% |
| 2019年9月 | 0.880% | 0.879% | 0.930% | 0.879% |
| 2019年8月 | 0.880% | 0.947% | 0.930% | 0.947% |
| 2019年7月 | 0.880% | 0.939% | 0.930% | 0.939% |
| 2019年6月 | 0.890% | 1.014% | 0.940% | 1.014% |
| 2019年5月 | 0.890% | 1.020% | 0.940% | 1.020% |
| 2019年4月 | 0.890% | 1.043% | 0.940% | 1.043% |
| 2019年3月 | 0.890% | 1.048% | 0.940% | 1.048% |
| 2019年2月 | 0.890% | 1.092% | 0.940% | 1.092% |
| 2019年1月 | 0.930% | 1.112% | 0.980% | 1.112% |
| 2018年12月 | 0.980% | 1.197% | 1.030% | 1.197% |
| 2018年11月 | 0.980% | 1.244% | 1.030% | 1.244% |
| 2018年10月 | 0.960% | 1.204% | 1.010% | 1.204% |
| 2018年9月 | 0.970% | 1.198% | 1.020% | 1.198% |
| 2018年8月 | 0.866% | 1.120% | 0.916% | 1.120% |
| 2018年7月 | 0.890% | 1.152% | 0.940% | 1.152% |
| 2018年6月 | 0.897% | 1.139% | 0.947% | 1.139% |
| 2018年5月 | 0.869% | 1.097% | 0.919% | 1.097% |
| 2018年4月 | 0.884% | 1.120% | 0.934% | 1.120% |
| 2018年3月 | 0.911% | 1.144% | 0.961% | 1.144% |
| 2018年2月 | 0.894% | 1.143% | 0.944% | 1.143% |
| 2018年1月 | 0.864% | 1.098% | 0.914% | 1.098% |
| 2017年12月 | 0.862% | 1.087% | 0.912% | 1.087% |
| 2017年11月 | 0.878% | 1.099% | 0.928% | 1.099% |
| 2017年10月 | 0.839% | 1.081% | 0.889% | 1.081% |
| 2017年9月 | 0.863% | 1.077% | 0.913% | 1.077% |
| 2017年8月 | 0.906% | 1.112% | 0.956% | 1.112% |
| 2017年7月 | 0.857% | 1.091% | 0.907% | 1.091% |
| 2017年6月 | 0.861% | 1.091% | 0.911% | 1.091% |
| 2017年5月 | 0.834% | 1.044% | 0.884% | 1.044% |
| 2017年4月 | 0.806% | 1.145% | 0.856% | 1.145% |
| 2017年3月 | 0.815% | 1.123% | 0.865% | 1.123% |
| 2017年2月 | 0.737% | 1.050% | 0.787% | 1.050% |
| 2017年1月 | 0.798% | 1.095% | 0.848% | 1.095% |
| 2016年12月 | 0.692% | 0.932% | 0.742% | 0.932% |
| 2016年11月 | 0.692% | 0.929% | 0.742% | 0.929% |
| 2016年10月 | 0.722% | 0.984% | 0.772% | 0.984% |
| 2016年9月 | 0.700% | 0.918% | 0.750% | 0.918% |
| 2016年8月 | 0.650% | 0.820% | 0.700% | 0.820% |
10年固定金利は、市場金利の上昇に合わせて徐々に上昇してきている。2025年11月の金利について、ソニー銀行と楽天銀行ともに引き上げとした。
【新規借入】（カッコ内は先月比）
・ソニー銀行（固定セレクト） 2.137%（前月比 +0.059％）
・楽天銀行（住宅ローン） 2.413％（前月比 +0.136％）
【借り換え】
・ソニー銀行（固定セレクト） 2.137%（前月比 +0.059％）
・楽天銀行（住宅ローン） 2.413％（前月比 +0.136％）
10年固定金利は各金融機関の主力商品の一つ。2024年から市場金利の上昇に合わせて各銀行とも金利を徐々に引き上げており、その流れが2025年も続くと見られる。
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10年固定ランキングはこちら >>市場金利の動向、推移は？
住宅ローンに影響を与える市場金利の推移を見ておこう。
2025年7月から多くの銀行で返済中の変動金利が上がった
住宅ローンの変動金利は、市場の短期金利（短期プライムレート）がベースとなっている。その短期金利を動かしているのが日銀の金融政策だ。
日銀は、2025年1月の金融政策決定会合で政策金利を0.25%引き上げて0.5%程度とする追加利上げを決定した。これにより、住宅ローンの変動金利の新規申し込みは4月から金利が上昇。返済中の変動金利は7月から金利が上がっている。
2025年7月の金融政策決定会合では、政策金利は0.5%のまま据え置きとされた。また10月4日、自民党の新総裁に高市早苗氏が選出された。今後の政局しだいでは、財政・金融政策の方向性が変わる可能性があり、政策金利にも影響を及ぼし得るため、注視しておく必要がある。
日本の10年国債の動向
次に、住宅ローンの固定金利のベースとなる、長期金利（10年国債）の動向を見ておこう。
日本の長期金利は、日銀の利上げ継続見込みや米国の金利上昇により上昇している。2025年3月には、市場金利（10年国債利回り）が1.5%を超え、2009年以来の高水準に。さらに、2025年10月17日現在の市場金利（10年国債利回り）は1.626％と前月から1.6%台の高い水準が続いている。
長期金利は上昇傾向にある日銀は長年、10年国債金利の上限目標を1%とする金融緩和政策により低金利を維持してきたが、2024年3月19日の金融政策決定会合で撤廃を決めた。
さらに同年7月31日の金融政策決定会合では、今後1～2年程度の国債買い入れを減額し、保有している国債残高の縮小に手をつけることを決定した。
国債の買い入れを減額すれば需給が緩み、国債価格が下がると考えられる。国債価格が下がると金利は上昇するため、今後は固定金利型の住宅ローン金利が上昇すると予想される。
トランプ大統領の経済政策にも注目しておきたい。今後、米国金利が上昇すれば、全期間固定金利も上昇すると考えられる。
現状の住宅ローン金利については上昇基調にあるのは間違いないが、それでも過去10年で見ると、まだ低水準であることに変わりはないのが現状である。
変動金利、10年固定金利、フラット35は引き上げと予想
以上のことから、2025年11月の住宅ローン金利は、
・変動金利は、引き上げ
・10年固定金利は、引き上げ
・フラット35は、引き上げ
という動きになりそうだ。
住宅ローンは銀行の収益の柱の1つとなっており、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。
そのため、金融政策の引き締めが進みつつあるとはいえ、当面は急激な金利上昇の可能性は低いと思われる。
【関連記事】>>住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説説
住宅ローンの金利見通し FAQ
- Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの？
- A
住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利（フラット35）ともに、過去最低水準となっています。全期間固定金利はやや上昇していますが、それでも過去に比べると低い金利です。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。
- Q住宅ローン金利の見通しは？
- A
金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が2024年3月にマイナス金利政策を終了しました。といっても「金融緩和は継続する」ともしており、当面は大きく上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利（10年国債金利）の影響を大きく受けています。日銀は長期金利の誘導目標を撤廃しましたが、国債の買い入れは継続するとしており、やはり大きく上昇する可能性は低そうです。
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
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審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
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