2020年11月の住宅ローン金利動向を予想！
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる？下がる？

2020年11月の住宅ローン金利の動向を予想してみよう。10月16日の時点で、ソニー銀行と楽天銀行が11月分の金利を発表している。ソニー銀行は固定金利（20年超）を大きく引き上げ、楽天銀行も約3年ぶりに変動金利をやや引き上げたが、その他の金利については、ほとんど動きはなかった。

　新型コロナウイルスの世界的な拡散以降、市場金利（10年国債金利）の動向は、新局面に入っている。菅内閣においては、これまでの金融政策の基本方針が維持されるとの見方から、安倍首相の辞任は、市場に大きな影響を与えなかった。

　8月～10月の10年国債金利はゼロ％付近を推移しており、10月16日10時の時点では、0.025％となっている。

　海外に目を移すと、10月2日、トランプ米大統領がコロナウイルス陽性が明らかになったが、わずか2日で退院したことで、米国の投資家が反応。米国債の長期金利が上昇した。

　一方で、10月15日には欧州諸国の10年国債が過去最低を更新。また、米大統領選の行方や、追加補正予算なども控えているため、今後の金利の動きに注目したい。

　次に、2020年10月の住宅ローン金利をのおさらいしておこう。

 「変動金利（借り換え）」は、調査した15銀行のうち、金利を引き上げたのが2行、引き下げたのが2行だった。

 「10年固定金利（借り換え）」は、調査した12銀行のうち、金利を引き下げたのが6行だった。

 「35年固定金利（借り換え）」は、調査した10銀行のうち、6行が金利を引き下げました。フラット35の金利は先月から0.02ポイント金利を引き下げ、1.300％だった。

　次に、10月16日に発表された住宅ローン金利を見ていこう。

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ソニー銀行は、20年超の金利を大きく引き上げ

　まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

ソニー銀行の住宅ローン金利推移（借り換え）
年月	変動金利 （変動セレクト）	10年固定 （住宅ローン）	20年超 （住宅ローン）
2020年11月	0.507%	0.900%	1.514%
2020年10月	0.507%	0.900%	1.434%
2020年9月	0.507%	0.900%	1.475%
2020年8月	0.507%	0.900%	1.473%
2020年7月	0.507%	0.900%	1.440%
2020年6月	0.507%	0.900%	1.397%
2020年5月	0.507%	0.900%	1.426%
2020年4月	0.507%	0.900%	1.316%
2020年3月	0.507%	0.920%	1.398%
2020年2月	0.507%	0.930%	1.474%
2020年1月	0.507%	0.920%	1.474%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2019年12月	0.507%	0.920%	1.455%
2019年11月	0.507%	0.920%	1.393%
2019年10月	0.507%	0.930%	1.390%
2019年9月	0.507%	0.930%	1.287%
2019年8月	0.507%	0.930%	1.415%
2019年7月	0.507%	0.930%	1.430%
2019年6月	0.507%	0.940%	1.434%
2019年5月	0.507%	0.940%	1.442%
2019年4月	0.507%	0.940%	1.463%
2019年3月	0.507%	0.940%	1.526%
2019年2月	0.507%	0.940%	1.514%
2019年1月	0.507%	0.980%	1.698%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2018年12月	0.507%	1.030%	1.698%
2018年11月	0.507%	1.030%	1.737%
2018年10月	0.507%	1.010%	1.694%
2018年9月	0.507%	1.020%	1.651%
2018年8月	0.507%	0.916%	1.508%
2018年7月	0.507%	0.940%	1.508%
2018年6月	0.507%	0.947%	1.503%
2018年5月	0.507%	0.919%	1.436%
2018年4月	0.507%	0.934%	1.470%
2018年3月	0.507%	0.961%	1.479%
2018年2月	0.507%	0.944%	1.518%
2018年1月	0.529%	0.914%	1.481%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2017年12月	0.529%	0.912%	1.485%
2017年11月	0.549%	0.928%	1.513%
2017年10月	0.549%	0.889%	1.458%
2017年9月	0.549%	0.913%	1.478%
2017年8月	0.549%	0.956%	1.513%
2017年7月	0.549%	0.907%	1.430%
2017年6月	0.549%	0.911%	1.486%
2017年5月	0.549%	0.884%	1.420%
2017年4月	0.549%	0.856%	1.485%
2017年3月	0.549%	0.865%	1.507%
2017年2月	0.549%	0.787%	1.404%
2017年1月	0.549%	0.848%	1.462%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2016年12月	0.549%	0.742%	1.231%
2016年11月	0.549%	0.742%	1.154%
2016年10月	0.549%	0.772%	1.201%
2016年9月	0.549%	0.750%	1.050%
2016年8月	0.549%	0.700%	0.954%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

　ソニー銀行は2020年10月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2020年11月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.507%。
「10年固定金利」も、先月と変わらず、0.900%。
「20年超固定金利」は、先月から0.08ポイント引き上げて、1.514％となった。

 「変動金利」は、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。「20年超の固定金利」については、10月の金利から0.08％と大きく引き上げ、約1年半ぶりに1.5％台となった。

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楽天銀行は約3年ぶりに変動金利を引き上げ

　では次に、楽天銀行の翌月の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定金利、10年固定金利の推移を取り上げる。

楽天銀行の住宅ローン金利推移（借り換え）
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2020年11月	0.537%	0.768%	0.877%
2020年10月	0.527%	0.780%	0.896%
2020年9月	0.527%	0.830%	0.944%
2020年8月	0.527%	0.801%	0.916%
2020年7月	0.527%	0.840%	0.957%
2020年6月	0.527%	0.832%	0.912%
2020年5月	0.527%	0.851%	0.966%
2020年4月	0.527%	0.685%	0.751%
2020年3月	0.527%	0.802%	0.917%
2020年2月	0.527%	0.868%	0.988%
2020年1月	0.527%	0.867%	1.005%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2019年12月	0.527%	0.869%	1.025%
2019年11月	0.527%	0.759%	0.915%
2019年10月	0.527%	0.808%	0.938%
2019年9月	0.527%	0.754%	0.879%
2019年8月	0.527%	0.814%	0.947%
2019年7月	0.527%	0.785%	0.939%
2019年6月	0.527%	0.850%	1.014%
2019年5月	0.527%	0.848%	1.020%
2019年4月	0.527%	0.848%	1.043%
2019年3月	0.527%	0.863%	1.048%
2019年2月	0.527%	0.903%	1.092%
2019年1月	0.527%	0.920%	1.112%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2018年12月	0.527%	0.970%	1.197%
2018年11月	0.527%	1.012%	1.244%
2018年10月	0.527%	0.992%	1.204%
2018年9月	0.527%	0.982%	1.198%
2018年8月	0.527%	0.947%	1.120%
2018年7月	0.527%	0.965%	1.152%
2018年6月	0.527%	0.957%	1.139%
2018年5月	0.527%	0.925%	1.097%
2018年4月	0.527%	0.934%	1.120%
2018年3月	0.527%	0.954%	1.144%
2018年2月	0.527%	0.944%	1.143%
2018年1月	0.517%	0.918%	1.098%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2017年12月	0.517%	0.918%	1.087%
2017年11月	0.517%	0.932%	1.099%
2017年10月	0.507%	0.915%	1.081%
2017年9月	0.507%	0.918%	1.077%
2017年8月	0.507%	0.928%	1.112%
2017年7月	0.507%	0.902%	1.091%
2017年6月	0.507%	0.902%	1.091%
2017年5月	0.507%	0.874%	1.044%
2017年4月	0.507%	0.949%	1.145%
2017年3月	0.507%	0.944%	1.123%
2017年2月	0.507%	0.893%	1.050%
2017年1月	0.507%	0.927%	1.095%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2016年12月	0.507%	0.822%	0.932%
2016年11月	0.507%	0.789%	0.929%
2016年10月	0.510%	0.799%	0.984%
2016年9月	0.510%	0.807%	0.918%
2016年8月	0.510%	0.723%	0.820%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

　楽天銀行も、ほかの銀行に先駆けて2020年11月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月から0.010ポイント引き上げて、0.537％。
「5年固定金利」は、先月から0.012ポイント引き下げて、0.768％。
「10年固定金利」は、先月から0.019ポイント引き下げて、0.877％となった。

　変動金利は、2018年2月から0.527％を維持していたが、約3年ぶりに金利が変更された。とはいえ、0.01％の変化であり、よほどのことがない限り、今後も大きな動きはないだろう。

　5年固定、10年固定ともに2020年9月から、2カ月連続で金利を引き下げた。

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フラット35の金利は横ばいと予想

　では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月	支援機構債券 （原価にあたる、前月）	上乗せ金利 （コスト）	フラット35金利 （頭金10%超、団信あり）
2020年11月	0.350%	（予想） +0.950%	（予想、団信込） 1.300%​
2020年10月	0.350%	+0.950%	1.300%​
2020年9月	0.370%	+0.950%	1.320%​
2020年8月	0.360%	+0.950%	1.310%​
2020年7月	0.360%	+0.940%	1.300%​
2020年6月	0.340%	+0.950%	1.290%​
2020年5月	0.350%	+0.950%	1.300%
2020年4月	0.360%	+0.940%	1.300%
2020年3月	0.300%	+0.940%	1.240%
2020年3月	0.300%	+0.940%	1.240%
2020年2月	0.340%	+0.940%	1.280%
2020年1月	0.330%	+0.940%	1.270%
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2019年12月	0.260%	+0.950%	1.210%
2019年11月	0.210%	+0.960%	1.170%
2019年10月	0.150%	+0.960%	1.110%
2019年9月	0.150%	+0.960%	1.110%
2019年8月	0.210%	+0.960%	1.170%
2019年7月	0.210%	+0.970%	1.180%
2019年6月	0.310%	+0.960%	1.270%
2019年5月	0.330%	+0.960%	1.290%
2019年4月	0.310%	+0.960%	1.270%
2019年3月	0.320%	+0.950%	1.270%
2019年2月	0.360%	+0.950%	1.310%
2019年1月	0.380%	+0.950%	1.330%
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2018年12月	0.460%	+0.950%	1.410%
2018年11月	0.500%	+0.940%	1.450%
2018年10月	0.470%	+0.940%	1.410%
2018年9月	0.440%	+0.950%	1.390%
2018年8月	0.390%	+0.950%	1.340%
2018年7月	0.390%	+0.950%	1.340%
2018年6月	0.420%	+0.950%	1.370%
2018年5月	0.400%	+0.950%	1.350%
2018年4月	0.400%	+0.950%	1.350%
2018年3月	0.420%	+0.940%	1.360%
2018年2月	0.460%	+0.940%	1.400%
2018年1月	0.420%	+0.940%	1.360%
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2017年12月	0.400%	+0.940%	1.340%
2017年11月	0.430%	+0.940%	1.370%
2017年10月	0.420%	+0.940%	1.360%
2017年9月	0.420%	+0.660% （団信なし）	1.080% （＋団信0.358％）
2017年8月	0.460%	+0.660% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
2017年7月	0.440%	+0.650% （団信なし）	1.090% （＋団信0.358％）
2017年6月	0.430%	+0.660% （団信なし）	1.090% （＋団信0.358％）
2017年5月	0.400%	+0.660% （団信なし）	1.060% （＋団信0.358％）
2017年4月	0.460%	+0.660% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
2017年3月	0.470%	+0.650% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
2017年2月	0.460%	+0.640% （団信なし）	1.100% （＋団信0.358％）
2017年1月	0.480%	+0.640% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2016年12月	0.410%	+0.690% （団信なし）	1.100% （＋団信0.358％）
2016年11月	0.340%	+0.690% （団信なし）	1.030% （＋団信0.358％）
2016年10月	0.370%	+0.690% （団信なし）	1.060% （＋団信0.358％）
2016年9月	0.330%	+0.690% （団信なし）	1.020% （＋団信0.358％）
2016年8月	0.190%	+0.710% （団信なし）	0.900% （＋団信0.358％）
※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料（0.28%）を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358％となる

　住宅金融支援機構が2020年10月16日に発表した「第162回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月と変わらず、0.350%だった。上乗せ金利（コスト）は、最近の水準では0.94%～0.97%程度に落ち着いている。

　以上を踏まえ、2020年11月のフラット35金利（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）は「1.300％」と予想する。

　フラット35に関しては、2016年8月に0.900％の金利を記録していたが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料にあたる金利0.358％を加算すると、当時の本当の金利は1.258％となる。そのため、2019年7月から10月までは、実質的に4カ月連続で過去最低金利を更新していた。

　最も金利が低かった2019年9月、10月と比べると金利は上昇しているが、とはいえ過去に例のない低金利に変わりはない。

　現在のフラット35の金利を見てみると、一昨年と比較しても十分に低い金利だ。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに、具体的に検討してもいいだろう。

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変動金利は変わらず史上最低水準、
長期固定金利は各銀行で対応が分かれる

　以上のことから、2020年11月の住宅ローン金利は、

・変動金利は、ほぼ横ばい
・固定金利、長期金利は、金融機関によって対応にばらつき

という動きになりそうだ。

　住宅ローンは銀行の収益の柱となりつつあり、一定のボリュームを取りたいという銀行が多く、当面は大きく金利を引き下げることはないだろう。

　また、政府による住宅購入支援策としては、「住宅ローン控除」が来年以降、縮小される予定（減税期間が13年から10年に縮小）であるため、駆け込み需要が発生している。ただし、コロナ禍で住宅ローン控除を縮小しない（13年間の減税）ことも検討されており、購入のチャンスはまだ続く可能性もあるので、政府の施策を注視しておきたいところだ。

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