2020年6月の住宅ローン金利動向を予想！
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる？下がる？

2020年6月の住宅ローン金利の動向を予想してみよう。5月21日の時点で、ソニー銀行と楽天銀行が6月分の金利を発表している。ソニー銀行、楽天銀行ともに、変動金利は横ばいだが、5年・10年・20年超といった固定金利はやや引き下げている。

　新型コロナウイルスの世界的な拡散以降、市場金利（10年国債金利）の動向は、新局面に入っている。3月初旬には、安全資産である国債への人気が高まり、10年国債金利は－0.16％まで下落した。その後、米国や欧州で感染拡大のピークが過ぎたとの見方から、経済回復への期待が高まり株式市場が上昇。国債金利は一時の上昇機運からやや落ち着きを見せている。5月21日14時現在、10年国債金利は－0.01％とゼロ％付近でもみ合っている状態だ。

　次に、2020年5月の金利動向のおさらいをしておこう。

 「変動金利（借り換え）」は、調査した15銀行のうち、金利を引き下げたのが1行だった。ジャパンネット銀行は、2020年5月現在、調査している銀行の中で最も低い金利を提示している。

 「10年固定金利（借り換え）」は、調査している13銀行のうち、金利を引き上げた銀行は6行、引き下げた銀行は2行だった。

 「35年固定金利（借り換え）」は、調査した10銀行のうち、5行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げた。フラット35は金利の変更はありませんでした。

　次に、5月21日に発表された住宅ローン金利を見ていこう。

【関連記事はこちら】⇒住宅ローン金利（18銀行・500商品）を比較して、お得なローンを探そう！

ソニー銀行は、20年超の固定金利を引き下げ

　まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

ソニー銀行の住宅ローン金利推移（借り換え）
年月	変動金利 （変動セレクト）	10年固定 （住宅ローン）	20年超 （住宅ローン）
2020年6月	0.507%	0.900%	1.397%
5月	0.507%	0.900%	1.426%
4月	0.507%	0.900%	1.316%
3月	0.507%	0.920%	1.398%
2月	0.507%	0.930%	1.474%
1月	0.507%	0.920%	1.474%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2019年12月	0.507%	0.920%	1.455%
11月	0.507%	0.920%	1.393%
10月	0.507%	0.930%	1.390%
9月	0.507%	0.930%	1.287%
8月	0.507%	0.930%	1.415%
7月	0.507%	0.930%	1.430%
6月	0.507%	0.940%	1.434%
5月	0.507%	0.940%	1.442%
4月	0.507%	0.940%	1.463%
3月	0.507%	0.940%	1.526%
2月	0.507%	0.940%	1.514%
1月	0.507%	0.980%	1.698%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2018年12月	0.507%	1.030%	1.698%
11月	0.507%	1.030%	1.737%
10月	0.507%	1.010%	1.694%
9月	0.507%	1.020%	1.651%
8月	0.507%	0.916%	1.508%
7月	0.507%	0.940%	1.508%
6月	0.507%	0.947%	1.503%
5月	0.507%	0.919%	1.436%
4月	0.507%	0.934%	1.470%
3月	0.507%	0.961%	1.479%
2月	0.507%	0.944%	1.518%
1月	0.529%	0.914%	1.481%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2017年12月	0.529%	0.912%	1.485%
11月	0.549%	0.928%	1.513%
10月	0.549%	0.889%	1.458%
9月	0.549%	0.913%	1.478%
8月	0.549%	0.956%	1.513%
7月	0.549%	0.907%	1.430%
6月	0.549%	0.911%	1.486%
5月	0.549%	0.884%	1.420%
4月	0.549%	0.856%	1.485%
3月	0.549%	0.865%	1.507%
2月	0.549%	0.787%	1.404%
1月	0.549%	0.848%	1.462%
年月	変動金利	10年固定	20年超
2016年12月	0.549%	0.742%	1.231%
11月	0.549%	0.742%	1.154%
10月	0.549%	0.772%	1.201%
9月	0.549%	0.750%	1.050%
8月	0.549%	0.700%	0.954%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

　ソニー銀行は2020年5月21日現在、ほかの銀行に先駆けて2020年6月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.507%。
「10年固定金利」も、先月と変わらず、0.900%。
「20年超固定金利」は、先月から0.029ポイント引き下げて、1.397%となった。

 「変動金利」は、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。

 「20年超の固定金利」については、先月金利を引き上げたものの、今月は引き下げに転じた。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！

楽天銀行は5年固定、10年固定を引き下げ

　では次に、楽天銀行の翌月の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定金利、10年固定金利の推移を取り上げる。

楽天銀行の住宅ローン金利推移（借り換え）
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2020年6月	0.527%	0.832%	0.912%
5月	0.527%	0.851%	0.966%
4月	0.527%	0.685%	0.751%
3月	0.527%	0.802%	0.917%
2月	0.527%	0.868%	0.988%
1月	0.527%	0.867%	1.005%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2019年12月	0.527%	0.869%	1.025%
11月	0.527%	0.759%	0.915%
10月	0.527%	0.808%	0.938%
9月	0.527%	0.754%	0.879%
8月	0.527%	0.814%	0.947%
7月	0.527%	0.785%	0.939%
6月	0.527%	0.850%	1.014%
5月	0.527%	0.848%	1.020%
4月	0.527%	0.848%	1.043%
3月	0.527%	0.863%	1.048%
2月	0.527%	0.903%	1.092%
1月	0.527%	0.920%	1.112%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2018年12月	0.527%	0.970%	1.197%
11月	0.527%	1.012%	1.244%
10月	0.527%	0.992%	1.204%
9月	0.527%	0.982%	1.198%
8月	0.527%	0.947%	1.120%
7月	0.527%	0.965%	1.152%
6月	0.527%	0.957%	1.139%
5月	0.527%	0.925%	1.097%
4月	0.527%	0.934%	1.120%
3月	0.527%	0.954%	1.144%
2月	0.527%	0.944%	1.143%
1月	0.517%	0.918%	1.098%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2017年12月	0.517%	0.918%	1.087%
11月	0.517%	0.932%	1.099%
10月	0.507%	0.915%	1.081%
9月	0.507%	0.918%	1.077%
8月	0.507%	0.928%	1.112%
7月	0.507%	0.902%	1.091%
6月	0.507%	0.902%	1.091%
5月	0.507%	0.874%	1.044%
4月	0.507%	0.949%	1.145%
3月	0.507%	0.944%	1.123%
2月	0.507%	0.893%	1.050%
1月	0.507%	0.927%	1.095%
年月	変動金利	5年固定	10年固定
2016年12月	0.507%	0.822%	0.932%
11月	0.507%	0.789%	0.929%
10月	0.510%	0.799%	0.984%
9月	0.510%	0.807%	0.918%
8月	0.510%	0.723%	0.820%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

　楽天銀行も、ほかの銀行に先駆けて2020年6月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.527％。
「5年固定金利」は、先月から0.019ポイント引き下げて、0.832％。
「10年固定金利」は、先月から0.054ポイント引き下げて、0.912%となった。

　変動金利は、2018年2月から0.527％を維持しており、今後も引き続きこのままの金利で推移することが予想される。よほどのことがない限り、今後も大きな動きはないだろう。

　5年固定、10年固定ともに先月は大幅に金利を引き上げていたが、今月はどちらも引き下げている。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得な住宅ローンを毎月発表！

フラット35も金利引き下げを予想

　では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」（原価）の金利に、「上乗せ金利」（コスト）を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月	支援機構債券 （原価にあたる、前月）	上乗せ金利 （コスト）	フラット35金利 （頭金10%超、団信あり）
2020年6月	0.340%	（予想） +0.950%	（予想、団信込） 1.290%​
5月	0.350%	+0.950%	1.300%
4月	0.360%	+0.940%	1.300%
3月	0.300%	+0.940%	1.240%
3月	0.300%	+0.940%	1.240%
2月	0.340%	+0.940%	1.280%
1月	0.330%	+0.940%	1.270%
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2019年12月	0.260%	+0.950%	1.210%
11月	0.210%	+0.960%	1.170%
10月	0.150%	+0.960%	1.110%
9月	0.150%	+0.960%	1.110%
8月	0.210%	+0.960%	1.170%
7月	0.210%	+0.970%	1.180%
6月	0.310%	+0.960%	1.270%
5月	0.330%	+0.960%	1.290%
4月	0.310%	+0.960%	1.270%
3月	0.320%	+0.950%	1.270%
2月	0.360%	+0.950%	1.310%
1月	0.380%	+0.950%	1.330%
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2018年12月	0.460%	+0.950%	1.410%
11月	0.500%	+0.940%	1.450%
10月	0.470%	+0.940%	1.410%
9月	0.440%	+0.950%	1.390%
8月	0.390%	+0.950%	1.340%
7月	0.390%	+0.950%	1.340%
6月	0.420%	+0.950%	1.370%
5月	0.400%	+0.950%	1.350%
4月	0.400%	+0.950%	1.350%
3月	0.420%	+0.940%	1.360%
2月	0.460%	+0.940%	1.400%
1月	0.420%	+0.940%	1.360%
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2017年12月	0.400%	+0.940%	1.340%
11月	0.430%	+0.940%	1.370%
10月	0.420%	+0.940%	1.360%
9月	0.420%	+0.660% （団信なし）	1.080% （＋団信0.358％）
8月	0.460%	+0.660% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
7月	0.440%	+0.650% （団信なし）	1.090% （＋団信0.358％）
6月	0.430%	+0.660% （団信なし）	1.090% （＋団信0.358％）
5月	0.400%	+0.660% （団信なし）	1.060% （＋団信0.358％）
4月	0.460%	+0.660% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
3月	0.470%	+0.650% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
2月	0.460%	+0.640% （団信なし）	1.100% （＋団信0.358％）
1月	0.480%	+0.640% （団信なし）	1.120% （＋団信0.358％）
年月	支援機構債券	上乗せ金利	フラット35金利
2016年12月	0.410%	+0.690% （団信なし）	1.100% （＋団信0.358％）
11月	0.340%	+0.690% （団信なし）	1.030% （＋団信0.358％）
10月	0.370%	+0.690% （団信なし）	1.060% （＋団信0.358％）
9月	0.330%	+0.690% （団信なし）	1.020% （＋団信0.358％）
8月	0.190%	+0.710% （団信なし）	0.900% （＋団信0.358％）
※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料（0.28%）を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358％となる

　住宅金融支援機構が2020年5月21日に発表した「第157回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.01ポイント引き下げ、0.340%だった。

　上乗せ金利（コスト）は、最近の水準では0.94%～0.97%程度のプラスに落ち着いている。

　以上を踏まえ、2020年6月のフラット35金利（借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり）は「1.290%」と予想する。

　フラット35に関しては、2016年8月に0.900％の金利を記録していたが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料にあたる金利0.358％を加算すると、当時の本当の金利は1.258％となる。そのため、2019年7月から10月までは、実質的に4カ月連続で過去最低金利を更新していた。

　最も金利が低かった2019年9月、10月と比べると金利は上昇しているが、とはいえ過去に例のない低金利に変わりはない。また、2019年10月1日からは、消費税増税に伴い、「すまい給付金」や「住宅ローン控除期間の延長」といった政府主導の施策が追加された。また、「フラット35・地域活性化型」にも新たな対象が加わっており、金利が優遇される商品が増えている。このチャンスを逃す手はないだろう。

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先月から続く、長期固定金利の上昇傾向

　以上のことから、2020年6月の住宅ローン金利は、

・変動金利は横ばい
・固定金利、長期金利は、下落

という動きになりそうだ。

　住宅ローンは需要期（1〜3月）を過ぎたため、一般的に金利を引き上げる動きがある他、銀行の審査担当者が会社に出社できないために取り組み案件数を絞り込みたいという銀行も出てきており、当面は大きく金利を引き下げることはなさそうだ。

　現在のフラット35の金利を見てみると、昨年、一昨年と比較しても十分に低い金利だ。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに、具体的に検討してもいいだろう。

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