2025年5月の住宅ローン金利(フラット35、変動金利、10年固定)を予想! 金利の推移、今後の金利動向を確認しよう

2025年5月1日公開(2025年5月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

2025年5月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利は、前月より引き下げて1.77%と予想(結果は1.82%)。2025年5月の金利を発表ずみの楽天銀行は、変動金利と10年固定金利ともに引き下げ。ソニー銀行は変動金利を引き上げ、10年固定金利を引き下げた。

住宅ローン金利の推移は?

主要銀行の住宅ローン金利推移(新規借入)
写真を拡大 ※変動金利は住信SBIネット銀行「通期引下げプラン」、5年固定は楽天銀行「住宅ローン・金利選択型」、10年固定はみずほ銀行「最後まで変わらずお得!全期間重視プラン(ネット専用)WEB申込限定・当初型」、35年固定は「フラット35(借り入れ期間21年以上、頭金10%以上)(2017年9月以前は、団信料として金利0.35%をプラス)」

 まずは、2025年4月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。

 「変動金利(新規借入)」は、調査した主要14銀行のうち、3行が金利を据え置き、10行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げとした。

 「10年固定金利(新規借入)」は、調査した主要13銀行のうち、12行が金利を引き上げ、1行が金利を引き下げとした。

 「35年固定金利(新規借入、フラット35を除く)」は、調査した主要7銀行のうち、2行が引き上げとした。フラット35の金利は据え置きで、1.940%だった。

 なお、2004年頃をピークに住宅ローン金利は下がり続けていたが、2024年10月に多くの銀行が基準金利の見直しを行ったことで、変動金利は上昇傾向となっている。

 5年固定、10年固定、35年固定(全期間固定)については、足元では金利が上昇し始めているものの、長期的に見ればまだ低水準だ。

【関連記事】>>最新の住宅ローンの金利推移(変動・固定)は? 最新の動向や金利タイプの選び方も解説

2025年5月のフラット35金利は、引き下げと予想

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しを確認しよう。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

◆「フラット35」の金利推移(新規借入、借り換え)

年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2025年5月

1.650%

(予想)
+0.120%
※5/1発表の上乗せ金利は0.170%でした

(予想、団信込)1.770%
※5/1発表の金利は1.820%でした

2025年4月 1.820% +0.120% 1.940%
2025年3月 1.710% +0.230% 1.940%
2025年2月 1.490% +0.400% 1.890%
2025年1月 1.360% +0.500% 1.860%
2024年12月 1.350% +0.510% 1.860%
2024年11月 1.270% +0.570% 1.840%
2024年10月 1.160% +0.570% 1.820%
2024年9月 1.170% +0.650% 1.820%
2024年8月 1.340% +0.510% 1.850%
2024年7月 1.280% +0.560% 1.840%
2024年6月

1.300%

+0.550%

1.850%

2024年5月

1.210%

+0.620%

1.830%

2024年4月

1.140%

+0.680%

1.820%

2024年3月

1.080%

+0.760%

1.840%

2024年2月

1.000%

+0.820%

1.820%

2024年1月

1.050%

+0.820%

1.870%

2023年12月

1.110%

+0.800%

1.910%

2023年11月

1.180%

+0.780%

1.960%

2023年10月

1.080% +0.800%

1.880% 

2023年9月

1.020% +0.780%

1.800% 

2023年8月

0.930% +0.790%

1.720% 

2023年7月

0.940% +0.790%

1.730% 

2023年6月

0.960% +0.800%

1.760% 

2023年5月

1.040% +0.790%

1.830% 

2023年4月

0.950% +0.810%

1.760% 

2023年3月

1.090% +0.870%

1.960% 

2023年2月

1.020% +0.660%

1.680% 

2023年1月

1.020% +0.660%

1.680% 

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利

2022年12月

0.760% +0.890%

1.650% 

2022年11月

0.740% +0.800%

1.540% 

2022年10月

0.580% +0.900%

1.480% 

2022年9月

0.500% +1.020%

1.520% 

2022年8月

0.530% +1.000%

1.530% 

2022年7月

0.500% +1.010%

1.510% 

2022年6月

0.500% +0.990%

1.490% 

2022年5月

0.500% +0.980%

1.480% 

2022年4月

0.460% +0.980%

1.440% 

2022年3月

0.480% +0.950%

1.430% 

2022年2月

0.400% +0.950%

1.350% 

2022年1月

0.320% +0.980%

1.300% 

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利

2021年12月

0.360% +0.970%

1.330% 

2021年11月

0.380% +0.950%

1.330% 

2021年10月 0.330% +0.970%

1.300% 

2021年9月 0.310% +0.970%

1.280% 

2021年8月 0.310% +0.970%

1.280% 

2021年7月 0.360% +0.970%

1.330% 

2021年6月 0.390% +0.960%

1.350% 

2021年5月 0.400% +0.960%

1.360% 

2021年4月 0.410% +0.960%

1.370% 

2021年3月 0.410% +0.940%

1.350% 

2021年2月 0.360% +0.960%

1.320%

2021年1月 0.330% +0.960%

1.290%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2020年12月 0.350% +0.960%

1.310%

2020年11月 0.350% +0.960%

1.310%​

2020年10月 0.350% +0.950%

1.300%​

2020年9月 0.370% +0.950%

1.320%​

2020年8月 0.360% +0.950%

1.310%​

2020年7月 0.360% +0.940%

1.300%​

2020年6月 0.340% +0.950%

1.290%

2020年5月 0.350% +0.950% 1.300%
2020年4月 0.360% +0.940% 1.300%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年2月 0.340% +0.940%

1.280%

2020年1月 0.330% +0.940%

1.270%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2019年12月 0.260% +0.950%

1.210%

2019年11月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年10月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年9月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年8月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年7月 0.210% +0.970%

1.180%

2019年6月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年5月 0.330% +0.960% 1.290%
2019年4月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年3月 0.320% +0.950% 1.270%
2019年2月 0.360% +0.950% 1.310%
2019年1月 0.380% +0.950% 1.330%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年12月 0.460% +0.950% 1.410%
2018年11月 0.500% +0.940% 1.450%
2018年10月 0.470% +0.940% 1.410%
2018年9月 0.440% +0.950% 1.390%
2018年8月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年7月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年6月 0.420% +0.950% 1.370%
2018年5月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年4月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年3月 0.420% +0.940% 1.360%
2018年2月 0.460% +0.940% 1.400%
2018年1月 0.420% +0.940% 1.360%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2017年12月 0.400% +0.940% 1.340%
2017年11月 0.430% +0.940% 1.370%
2017年10月 0.420% +0.940% 1.360%
2017年9月 0.420%

+0.660%

(団信なし)

1.080%

(+団信0.358%)

2017年8月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年7月 0.440%

+0.650%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年6月 0.430%

+0.660%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年5月 0.400%

+0.660%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2017年4月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年3月 0.470%

+0.650%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年2月 0.460%

+0.640%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2017年1月 0.480%

+0.640%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2016年12月 0.410%

+0.690%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2016年11月 0.340%

+0.690%

(団信なし)

1.030%

(+団信0.358%)

2016年10月 0.370%

+0.690%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2016年9月 0.330%

+0.690%

(団信なし)

1.020%

(+団信0.358%)

2016年8月 0.190%

+0.710%

(団信なし)

0.900%

(+団信0.358%)

※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。その他の条件のフラット35金利は住宅金融支援機構のサイトを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358%となる。資産担保証券の利回りは、住宅金融支援機構「既発債情報」を参照。

 住宅金融支援機構が2025年4月17日に発表した「第216回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、1.650%だった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.12%~0.76%となっている。

 以上を踏まえ、2025年5月の「フラット35金利」は、以下になると予想する。

・フラット35:1.770%(前月比 ー0.17%
(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)
・フラット20:
1.380%(前月比 ー0.17%
(借入期間15〜20年)

編集部注:5月1日発表の金利は以下の通りでした。
・フラット35:1.820%
(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)
・フラット20:1.430%(借入期間15〜20年)


フラット35の金利は、過去最低水準

 フラット35の金利は、2016年8月に0.900%の最低金利となったが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料である0.358%を金利として加算すると、当時の本当の金利は1.258%だった。

 フラット35の金利は10年国債金利との連動性が高いといわれる。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇する可能性が指摘されており、当面は上昇していくと見られる。

 なお、フラット35は、従来1%前後だった上乗せ金利を0.2%前後まで削っている。つまり0.2%程度割り引いているということだ。

 また、2024年2月には商品改定があり、夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども(胎児や同居の孫も含む)を有する子育て世帯を対象に、金利の引き下げ幅を拡大している。

 これで、民間銀行の全期間固定の住宅ローンと比較しても、遜色ない商品になっている。

 フラット35は、審査基準がゆるく誰でも借りやすいというのが特徴だが、金利も低いとなると、全期間固定金利の中でも、有力な選択肢となる。詳しくは下記のランキングで比較してほしい。

 下図は、フラット35の直近17年間の金利推移を示したものだ(2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正)。

フラット35と10年国債の金利推移
※フラット35は、返済期間21年以上、頭金10%以上で、最低金利の推移。2017年10月以前は、 金利に団信を含まないので、当時の団信保険料として0.358%を上乗せ

 現在のフラット35および全期間固定金利は、長期的に見れば低水準にある。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに検討してもいいだろう。

【関連記事】>>住宅ローン35年全期間固定金利ランキング【借り換え】

変動金利は引き下げと予想

 次に、すでに発表されている銀行の2025年5月の「変動金利」を見ていこう。現在、楽天銀行とソニー銀行が金利を発表している。あわせて過去の金利推移も掲載する。

 ◆変動金利の推移(新規借入、借り換え)

年月 新規借入 借り換え

ソニー銀行
(変動セレクト)

楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2025年5月 0.897 1.021% 0.897% 1.021%
2025年4月 0.647% 1.043% 0.647% 1.043%
2025年3月 0.647% 0.995% 0.647% 0.995%
2025年2月 0.647% 0.836% 0.647% 0.836%
2025年1月 0.647% 1.004% 0.647% 1.004%
2024年12月 0.647% 0.874% 0.647% 0.874%
2024年11月 0.647% 0.844% 0.647% 0.844%
2024年10月 0.597% 0.834% 0.597% 0.834%
2024年9月 0.597% 0.844% 0.597% 0.844%
2024年8月 0.597% 0.733% 0.597% 0.733%
2024年7月 0.397% 0.693% 0.397% 0.693%
2024年6月 0.397% 0.683% 0.397% 0.683%
2024年5月 0.397% 0.663% 0.397% 0.663%
2024年4月 0.397% 0.583% 0.397% 0.583%
2024年3月 0.397% 0.556% 0.297% 0.556%
2024年2月 0.397% 0.557% 0.297% 0.557%
2024年1月 0.397% 0.560% 0.297% 0.560%
2023年12月 0.397% 0.550% 0.297% 0.550%
2023年11月 0.397% 0.550% 0.297% 0.550%
2023年10月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年9月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年8月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年7月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年6月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年5月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年4月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年3月 0.397% 0.550% 0.447% 0.550%
2023年2月 0.397% 0.539% 0.447% 0.539%
2023年1月 0.397% 0.535% 0.447% 0.535%
2022年12月 0.397% 0.535% 0.447% 0.535%
2022年11月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年10月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年9月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年8月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年7月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年6月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年5月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年4月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年3月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年2月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年1月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年12月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年11月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年10月 0.457% 0.517% 0.507% 0.517%
2021年9月 0.457% 0.517% 0.507% 0.517%
2021年8月 0.457% 0.517% 0.507% 0.517%
2021年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年4月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2021年3月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2021年2月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2021年1月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2020年12月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2020年11月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2020年10月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年9月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年8月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年4月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年3月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年2月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年1月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年12月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年11月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年10月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年9月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年8月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年4月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年3月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年2月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年1月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年12月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年11月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年10月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年9月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年8月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年4月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年3月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年2月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年1月 0.479% 0.517% 0.529% 0.517%
2017年12月 0.479% 0.517% 0.529% 0.517%
2017年11月 0.499% 0.517% 0.549% 0.517%
2017年10月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年9月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年8月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年7月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年6月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年5月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年4月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年3月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年2月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年1月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2016年12月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2016年11月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2016年10月 0.499% 0.510% 0.549% 0.510%
2016年9月 0.499% 0.510% 0.549% 0.510%
2016年8月 0.499% 0.510% 0.549% 0.510%
出所:ソニー銀行「変動セレクト住宅ローン金利」、楽天銀行「住宅ローン金利一覧

 2025年5月の変動金利は、楽天銀行が引き下げ、ソニー銀行が引き上げた。

【新規借入】(カッコ内は先月比)
・ソニー銀行(変動セレクト) 0.897%(前月比 +0.250%
・楽天銀行(住宅ローン)   1.021%(前月比 ー0.022%

【借り換え】
・ソニー銀行(変動セレクト) 0.897%(前月比 +0.250%
・楽天銀行(住宅ローン)   1.021%(前月比 ー0.022%

 楽天銀行の変動金利は、わずかに上下はするものの直近数年間で大きな変更はなかったが、ここ数カ月では金利を引き上げている。金利上昇の局面でもその姿勢を変えていなかったが、少しずつ状況が変わってきている。

 他行の変動金利については、この数カ月は引き下げる動きもあったが、今後は短プラ利上げの影響もあり上昇していくと予想される。

10年固定金利は引き下げと予想

 最後に、10年固定金利の来月の金利、これまでの推移を見てみよう。2025年5月の「10年固定金利」についても、すでに楽天銀行とソニー銀行が発表している。

 ◆10年固定金利の推移(新規借入、借り換え)

年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(固定セレクト住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(固定セレクト住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2025年5月 1.637% 2.080% 1.637% 2.080%
2025年4月 1.884% 2.239% 1.884% 2.239%
2025年3月 1.763% 2.095% 1.763% 2.095%
2025年2月 1.561% 1.942% 1.561% 1.942%
2025年1月 1.463% 1.883% 1.463% 1.883%
2024年12月 1.498% 1.832% 1.498% 1.832%
2024年11月 1.419% 1.742% 1.419% 1.742%
2024年10月 1.344% 1.710% 1.344% 1.710%
2024年9月 1.344% 1.663% 1.344% 1.663%
2024年8月 1.504% 1.853% 1.504% 1.853%
2024年7月 1.423% 1.828% 1.423% 1.828%
2024年6月 1.466% 1.792% 1.466% 1.792%
2024年5月 1.340% 1.710% 1.340% 1.710%
2024年4月 1.290% 1.690% 1.290% 1.690%
2024年3月 1.160% 1.734% 1.160% 1.734%
2024年2月 0.960% 1.620% 0.960% 1.620%
2024年1月 1.110% 1.742% 1.110% 1.742%
2023年12月 1.140% 1.855% 1.140% 1.855%
2023年11月 1.090% 1.749% 1.090% 1.749%
2023年10月 1.150% 1.702% 1.200% 1.702%
2023年9月 1.075% 1.562% 1.125% 1.562%
2023年8月 0.995% 1.502% 1.045% 1.502%
2023年7月 0.895% 1.412% 0.945% 1.412%
2023年6月 0.895% 1.394% 0.945% 1.394%
2023年5月 0.995% 1.465% 1.045% 1.465%
2023年4月 0.995% 1.615% 1.045% 1.615%
2023年3月 1.088% 1.714% 1.138% 1.714%
2023年2月 1.163% 1.727% 1.213% 1.727%
2023年1月 0.945% 1.398% 0.995% 1.398%
2022年12月 0.900% 1.398% 0.950% 1.398%
2022年11月 0.900% 1.358% 0.950% 1.358%
2022年10月 0.800% 1.274% 0.850% 1.274%
2022年9月 0.750% 1.115% 0.800% 1.115%
2022年8月 0.800% 1.268% 0.850% 1.268%
2022年7月 0.800% 1.207% 0.850% 1.207%
2022年6月 0.750% 1.215% 0.800% 1.215%
2022年5月 0.750% 1.195% 0.800% 1.195%
2022年4月 0.650% 1.020% 0.700% 1.020%
2022年3月 0.700% 1.024% 0.750% 1.024%
2022年2月 0.650% 0.904% 0.700% 0.904%
2022年1月 0.600% 0.900% 0.650% 0.900%
2021年12月 0.900% 0.897% 0.950% 0.897%
2021年11月 0.900% 0.915% 0.950% 0.915%
2021年10月 0.850% 0.845% 0.900% 0.845%
2021年9月 0.850% 0.812% 0.900% 0.812%
2021年8月 0.850% 0.798% 0.900% 0.798%
2021年7月 0.850% 0.829% 0.900% 0.829%
2021年6月 0.850% 0.902% 0.900% 0.902%
2021年5月 0.850% 0.937% 0.900% 0.937%
2021年4月 0.850% 1.030% 0.900% 1.030%
2021年3月 0.850% 0.917% 0.900% 0.917%
2021年2月 0.850% 0.854% 0.900% 0.854%
2021年1月 0.850% 0.856% 0.900% 0.856%
2020年12月 0.850% 0.897% 0.900% 0.897%
2020年11月 0.850% 0.877% 0.900% 0.877%
2020年10月 0.850% 0.896% 0.900% 0.896%
2020年9月 0.850% 0.944% 0.900% 0.944%
2020年8月 0.850% 0.916% 0.900% 0.916%
2020年7月 0.850% 0.957% 0.900% 0.957%
2020年6月 0.850% 0.912% 0.900% 0.912%
2020年5月 0.850% 0.966% 0.900% 0.966%
2020年4月 0.850% 0.751% 0.900% 0.751%
2020年3月 0.870% 0.917% 0.920% 0.917%
2020年2月 0.880% 0.988% 0.930% 0.988%
2020年1月 0.870% 1.005% 0.920% 1.005%
2019年12月 0.870% 1.025% 0.920% 1.025%
2019年11月 0.870% 0.915% 0.920% 0.915%
2019年10月 0.880% 0.938% 0.930% 0.938%
2019年9月 0.880% 0.879% 0.930% 0.879%
2019年8月 0.880% 0.947% 0.930% 0.947%
2019年7月 0.880% 0.939% 0.930% 0.939%
2019年6月 0.890% 1.014% 0.940% 1.014%
2019年5月 0.890% 1.020% 0.940% 1.020%
2019年4月 0.890% 1.043% 0.940% 1.043%
2019年3月 0.890% 1.048% 0.940% 1.048%
2019年2月 0.890% 1.092% 0.940% 1.092%
2019年1月 0.930% 1.112% 0.980% 1.112%
2018年12月 0.980% 1.197% 1.030% 1.197%
2018年11月 0.980% 1.244% 1.030% 1.244%
2018年10月 0.960% 1.204% 1.010% 1.204%
2018年9月 0.970% 1.198% 1.020% 1.198%
2018年8月 0.866% 1.120% 0.916% 1.120%
2018年7月 0.890% 1.152% 0.940% 1.152%
2018年6月 0.897% 1.139% 0.947% 1.139%
2018年5月 0.869% 1.097% 0.919% 1.097%
2018年4月 0.884% 1.120% 0.934% 1.120%
2018年3月 0.911% 1.144% 0.961% 1.144%
2018年2月 0.894% 1.143% 0.944% 1.143%
2018年1月 0.864% 1.098% 0.914% 1.098%
2017年12月 0.862% 1.087% 0.912% 1.087%
2017年11月 0.878% 1.099% 0.928% 1.099%
2017年10月 0.839% 1.081% 0.889% 1.081%
2017年9月 0.863% 1.077% 0.913% 1.077%
2017年8月 0.906% 1.112% 0.956% 1.112%
2017年7月 0.857% 1.091% 0.907% 1.091%
2017年6月 0.861% 1.091% 0.911% 1.091%
2017年5月 0.834% 1.044% 0.884% 1.044%
2017年4月 0.806% 1.145% 0.856% 1.145%
2017年3月 0.815% 1.123% 0.865% 1.123%
2017年2月 0.737% 1.050% 0.787% 1.050%
2017年1月 0.798% 1.095% 0.848% 1.095%
2016年12月 0.692% 0.932% 0.742% 0.932%
2016年11月 0.692% 0.929% 0.742% 0.929%
2016年10月 0.722% 0.984% 0.772% 0.984%
2016年9月 0.700% 0.918% 0.750% 0.918%
2016年8月 0.650% 0.820% 0.700% 0.820%

 10年固定金利は、市場金利の上昇に合わせて徐々に上昇してきているが、2025年5月の金利は楽天銀行とソニー銀行は引き下げた。

【新規借入】(カッコ内は先月比)
・ソニー銀行(固定セレクト) 1.637%(前月比 ー0.247%
・楽天銀行(住宅ローン)   2.080%(前月比 ー0.159

【借り換え】
・ソニー銀行(固定セレクト) 1.637%(前月比 ー0.247%
・楽天銀行(住宅ローン)   2.080%(前月比 ー0.159

 10年固定金利は各金融機関の主力商品の一つ。2024年は市場金利の上昇に合わせて各銀行とも金利を徐々に引き上げており、その流れが2025年も続くと見られる。

市場金利の動向、推移は?

 住宅ローンに影響を与える市場金利の推移を見ておこう。

2025年4月から多くの銀行で新規の変更金利が上昇

 住宅ローンの変動金利は、市場の短期金利(短期プライムレート)がベースとなっている。その短期金利を動かしているのが日銀の金融政策だ。

 日銀は、2025年1月の金融政策決定会合で政策金利を0.25%引き上げて0.5%程度とする追加利上げを決定した。

 これにより、住宅ローンの変動金利の新規申し込みは4月から金利が上昇。返済中の変動金利は7月から、金利が上がる予定となっている。

日本の10年国債は2009年以来の高水準に

 次に、住宅ローンの固定金利のベースとなる、長期金利(10年国債)の動向を見ておこう。

 日本の長期金利は、日銀の利上げ継続見込みや米国の金利上昇により上昇している。2025年3月には、市場金利(10年国債利回り)が1.5%を超え、2009年以来の高水準となったが、米国の関税政策への懸念から金融市場でリスク回避の動きが強まり、日本国債が買われた結果、2025年4月17日現在の市場金利(10年国債利回り)は1.326%と低下している。

10年国債金利推移

 長期金利は上昇傾向にある日銀は長年、10年国債金利の上限目標を1%とする金融緩和政策により低金利を維持してきたが、2024年3月19日の金融政策決定会合で撤廃を決めた。

 さらに7月31日の金融政策決定会合では、今後1~2年程度の国債買い入れを減額し、保有している国債残高の縮小に手をつけることを決定した。

 国債の買い入れを減額すれば需給が緩み、国債価格が下がると考えられる。国債価格が下がると金利は上昇するため、今後は固定金利型の住宅ローン金利が上昇すると予想される。

 トランプ大統領の経済政策にも注目しておきたい。今後、米国金利が上昇すれば、全期間固定金利も上昇すると考えられる。

 現状の住宅ローン金利については上昇基調にあるのは間違いないが、それでも過去10年で見ると、まだ低水準であることに変わりはないのが現状である。

変動金利、10年固定金利、フラット35は引き下げと予想

 以上のことから、2025年5月の住宅ローン金利は、

・フラット35は、引き下げ
・変動金利は、引き下げ
・10年固定金利は、引き

 という動きになりそうだ。

 住宅ローンは銀行の収益の柱の1つとなっており、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。

 そのため、金融政策の引き締めが進みつつあるとはいえ、当面は急激な金利上昇の可能性は低いと思われる。

【関連記事】>>住宅ローンの金利推移(変動・固定)は? 最新の動向や金利タイプの選び方も解説説

住宅ローンの金利見通し FAQ

Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの?
A

住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっています。全期間固定金利はやや上昇していますが、それでも過去に比べると低い金利です。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。

Q住宅ローン金利の見通しは?
A

金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が2024年3月にマイナス金利政策を終了しました。といっても「金融緩和は継続する」ともしており、当面は大きく上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受けています。日銀は長期金利の誘導目標を撤廃しましたが、国債の買い入れは継続するとしており、やはり大きく上昇する可能性は低そうです。

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諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【満50歳以下】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【51歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.783%
総返済額 3421万円
表面金利
年0.640%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
79,745円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.792%
総返済額 3427万円
表面金利
年0.660%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
80,015円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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