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2022年12月の住宅ローン金利動向を予想!
フラット35、変動金利、10年固定金利の推移から、今後の金利上昇の可能性を確認しよう

2022年11月17日公開(2022年11月17日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

2022年12月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利については、前月から0.02%とやや引き上げて1.560%と予想。2022年12月分の金利を発表ずみのソニー銀行・楽天銀行については、楽天銀行が変動金利を引き下げ、10年固定金利を引き上げ。ソニー銀行は、変動金利・10年固定金利ともに据え置いた。今後の住宅ローン金利は、金融機関によって対応が分かれそうだ。

主要銀行の住宅ローン金利推移(新規借入)
写真を拡大 ※変動金利は住信SBIネット銀行「通期引下げプラン」、5年固定は楽天銀行「住宅ローン・金利選択型」、10年固定はみずほ銀行「最後まで変わらずお得!全期間重視プラン(ネット専用)WEB申込限定・当初型」、35年固定は「フラット35(借り入れ期間21年以上、頭金10%以上)(2017年9月以前は、団信料として金利0.35%をプラス)」

 まずは、2022年11月の住宅ローン金利動向をおさらいしておこう。

 「変動金利(新規借入)」は、調査した主要14銀行のうち、金利を引き上げたのが1行、引き下げたのが1行だった。

 「10年固定金利(新規借入)」は、調査した主要13銀行のうち、9行が金利を引き上げた。

 「35年固定金利(新規借入、フラット35)」は、調査した主要15銀行のうち、15行すべてが金利を引き上げた。フラット35の金利は、1.540%に上昇した。

 なお、2004年頃をピークに住宅ローン金利は下がり続けている。5年固定、10年固定、35年固定(全期間固定)については、足元では金利が上昇し始めているものの、長期的に見ればまだ低水準。一方、変動金利タイプは、史上最低水準となっている。

市場金利(10年国債)の推移は?

 次に、住宅ローンの固定金利のベースとなる、市場金利(10年国債)の動向を見ていこう。

米国長期金利は上昇傾向が続く

 米国で起きている急激なインフレ対策として、米連邦準備理事会(FRB)は、年明け以降、政策金利(FF金利)の段階的な引き上げを行なっている。FOMC(米連邦公開市場委員会)は、4会合連続で通常の3倍となる0.75%利上げを実行。一時は4%台にまで金利が上昇した。

 2022年11月17日現在の米国長期金利(10年国債利回り)は3.697%となっている。

日本の10年国債金利も上昇傾向だが、日銀の金融緩和政策は継続

 一方、日本の長期金利(10年国債)はというと、米国の金利上昇に影響されながらも、日銀による継続的な指し値オペによって、上限目標である0.250%前後までに抑え込まれており、当面は低金利状態が維持されるだろうと予想される。

 2022年11月17日現在の市場金利(10年国債利回り)は0.243%と抑えられたままだ。

 一方、こうした金融政策の違いによって、米国市場金利と日本市場金利は、その差が開いてきており、これが急激な円安を引き起こす要因ともなっている。

10年国債金利推移

 また、住宅ローン金利については、変動金利以外は上昇基調にあるのは間違いないが、それでも過去10年で見ると、超低水準であることに変わりはないのが現状だ。

2022年12月のフラット35金利は、やや上昇と予想

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しを確認しよう。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

◆「フラット35」の金利推移(新規借入、借り換え)

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年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2022年12月

0.760%

(予想)
+0.800%

(予想、団信込)
1.560%

2022年11月

0.740% +0.800%

1.540% 

2022年10月

0.580% +0.900%

1.480% 

2022年9月

0.500% +1.020%

1.520% 

2022年8月

0.530% +1.000%

1.530% 

2022年7月

0.500% +1.010%

1.510% 

2022年6月

0.500% +0.990%

1.490% 

2022年5月

0.500% +0.980%

1.480% 

2022年4月

0.460% +0.980%

1.440% 

2022年3月

0.480% +0.950%

1.430% 

2022年2月

0.400% +0.950%

1.350% 

2022年1月

0.320% +0.980%

1.300% 

2021年12月

0.360% +0.970%

1.330% 

2021年11月

0.380% +0.950%

1.330% 

2021年10月 0.330% +0.970%

1.300% 

2021年9月 0.310% +0.970%

1.280% 

2021年8月 0.310% +0.970%

1.280% 

2021年7月 0.360% +0.970%

1.330% 

2021年6月 0.390% +0.960%

1.350% 

2021年5月 0.400% +0.960%

1.360% 

2021年4月 0.410% +0.960%

1.370% 

2021年3月 0.410% +0.940%

1.350% 

2021年2月 0.360% +0.960%

1.320%

2021年1月 0.330% +0.960%

1.290%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2020年12月 0.350% +0.960%

1.310%

2020年11月 0.350% +0.960%

1.310%​

2020年10月 0.350% +0.950%

1.300%​

2020年9月 0.370% +0.950%

1.320%​

2020年8月 0.360% +0.950%

1.310%​

2020年7月 0.360% +0.940%

1.300%​

2020年6月 0.340% +0.950%

1.290%

2020年5月 0.350% +0.950% 1.300%
2020年4月 0.360% +0.940% 1.300%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年2月 0.340% +0.940%

1.280%

2020年1月 0.330% +0.940%

1.270%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2019年12月 0.260% +0.950%

1.210%

2019年11月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年10月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年9月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年8月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年7月 0.210% +0.970%

1.180%

2019年6月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年5月 0.330% +0.960% 1.290%
2019年4月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年3月 0.320% +0.950% 1.270%
2019年2月 0.360% +0.950% 1.310%
2019年1月 0.380% +0.950% 1.330%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年12月 0.460% +0.950% 1.410%
2018年11月 0.500% +0.940% 1.450%
2018年10月 0.470% +0.940% 1.410%
2018年9月 0.440% +0.950% 1.390%
2018年8月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年7月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年6月 0.420% +0.950% 1.370%
2018年5月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年4月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年3月 0.420% +0.940% 1.360%
2018年2月 0.460% +0.940% 1.400%
2018年1月 0.420% +0.940% 1.360%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2017年12月 0.400% +0.940% 1.340%
2017年11月 0.430% +0.940% 1.370%
2017年10月 0.420% +0.940% 1.360%
2017年9月 0.420%

+0.660%

(団信なし)

1.080%

(+団信0.358%)

2017年8月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年7月 0.440%

+0.650%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年6月 0.430%

+0.660%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年5月 0.400%

+0.660%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2017年4月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年3月 0.470%

+0.650%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年2月 0.460%

+0.640%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2017年1月 0.480%

+0.640%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2016年12月 0.410%

+0.690%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2016年11月 0.340%

+0.690%

(団信なし)

1.030%

(+団信0.358%)

2016年10月 0.370%

+0.690%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2016年9月 0.330%

+0.690%

(団信なし)

1.020%

(+団信0.358%)

2016年8月 0.190%

+0.710%

(団信なし)

0.900%

(+団信0.358%)

※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。その他の条件のフラット35金利は住宅金融支援機構のサイトを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358%となる。資産担保証券の利回りは、住宅金融支援機構「既発債情報」を参照。

 住宅金融支援機構が2022年11月17日に発表した「第187回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、0.760%だった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.800%~1.020%程度となっている。

 以上を踏まえ、2022年12月の「フラット35金利」は、以下になると予想する。

・フラット35:1.560%(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)
・フラット20:
1.400%(借入期間15〜20年)

フラット35の金利は、過去最低水準

 フラット35の金利は、2016年8月に0.900%の最低金利となったが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料である0.358%を金利として加算すると、当時の本当の金利は1.258%となり、現在の金利水準より若干低いだけだ。

 フラット35の金利は10年国債金利との連動性が高いといわれる。市場金利については、世界的な金利上昇により、日本の市場金利も上昇刷る可能性が指摘されており、当面は横ばいか、上昇していくと見られる。

 なお、フラット35は2022年10月に商品改定があり、割引ポイント制度の導入などがあったが、同時に調達金利に上乗せ金利を大きく削った。従来1%前後だったが、0.8%程度まで削っている。つまり0.2%割り引いているということだ。これで、民間銀行の全期間固定の住宅ローンと比較しても、遜色ない商品になっている。フラット35は、審査基準がゆるく誰でも借りやすいというのが特徴だが、金利も低いとなると、全期間固定金利の中でも、有力な選択肢となる。詳しくは下記のランキングで比較してほしい。

 下図は、フラット35の直近15年間の金利推移を示したものだ(2017年9月までは団体信用生命保険料を含まない金利表示だったので、すべて団信保険料を含む金利に修正)。現在のフラット35および全期間固定金利は、長期的に見れば過去最低水準にある。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに検討してもいいだろう。

フラット35金利と10年国債金利推移
※返済期間21年以上、頭金10%以上で、最低金利の推移。2017年10月以前は、 金利に団信を含まないので、当時の団信保険料として0.358%を上乗せ
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変動金利は来月も据え置きか?

 次に、すでに発表されている銀行の2022年12月の「変動金利」を見ていこう。ソニー銀行と楽天銀行が金利を発表している。あわせて過去の金利推移も掲載する。

続きを見る

 ◆変動金利の推移(新規借入、借り換え)

年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2022年12月 0.397% 0.535% 0.447% 0.535%
2022年11月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年10月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年9月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年8月 0.397% 0.537% 0.447% 0.537%
2022年7月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年6月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年5月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年4月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年3月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年2月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2022年1月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2021年12月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年11月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年10月 0.457% 0.517% 0.507% 0.517%
2021年9月 0.457% 0.517% 0.507% 0.517%
2021年8月 0.457% 0.517% 0.507% 0.517%
2021年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2021年4月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2021年3月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2021年2月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2021年1月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2020年12月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2020年11月 0.457% 0.537% 0.507% 0.537%
2020年10月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年9月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年8月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年4月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年3月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年2月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2020年1月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2019年12月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年11月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年10月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年9月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年8月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年4月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年3月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年2月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2019年1月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2018年12月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年11月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年10月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年9月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年8月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年7月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年6月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年5月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年4月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年3月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年2月 0.457% 0.527% 0.507% 0.527%
2018年1月 0.479% 0.517% 0.529% 0.517%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2017年12月 0.479% 0.517% 0.529% 0.517%
2017年11月 0.499% 0.517% 0.549% 0.517%
2017年10月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年9月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年8月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年7月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年6月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年5月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年4月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年3月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年2月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2017年1月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(変動セレクト)
楽天銀行
(住宅ローン)
2016年12月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2016年11月 0.499% 0.507% 0.549% 0.507%
2016年10月 0.499% 0.510% 0.549% 0.510%
2016年9月 0.499% 0.510% 0.549% 0.510%
2016年8月 0.499% 0.510% 0.549% 0.510%
出所:ソニー銀行「住宅ローン金利」、楽天銀行「住宅ローン金利一覧

 ソニー銀行、楽天銀行ともに、変動金利は変更しておらず、横ばいとする予定だ。

【新規借入】(カッコ内は先月比)
・ソニー銀行(変動セレクト) 0.397%(→)
・楽天銀行(住宅ローン) 0.535%(

【借り換え】
・ソニー銀行(変動セレクト) 0.447%(→)
・楽天銀行(住宅ローン) 0.535%(

 ソニー銀行の変動金利(変動セレクト)は、2022年8月に引き下げられている。ソニー銀行は、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利を維持していたが、最近になってさらに金利を引き下げており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子が伺える。

 楽天銀行の変動金利は、2022年2月以降、初めて引き下げられた。楽天銀行の変動金利以外は金利が引き上がっている中、変動金利のみを引き下げてきており、こちらも変動金利での顧客獲得を狙う動きだ。

 他行についても、変動金利を引き下げる動きも出ており、変動金利は今後も据え置きか、若干下落が予想される。

10年固定金利の推移は?

 最後に、10年固定金利の来月の金利、これまでの推移を見てみよう。2022年12月の「10年固定金利」については、すでにソニー銀行、楽天銀行が発表している。

続きを見る

 ◆10年固定金利の推移(新規借入、借り換え)

年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2022年12月 1.200% 1.398% 1.250% 1.398%
2022年11月 1.200% 1.358% 1.250% 1.358%
2022年10月 1.100% 1.274% 1.150% 1.274%
2022年9月 1.100% 1.115% 1.150% 1.115%
2022年8月 1.100% 1.268% 1.150% 1.268%
2022年7月 1.100% 1.207% 1.150% 1.207%
2022年6月 1.050% 1.215% 1.100% 1.215%
2022年5月 1.050% 1.195% 1.100% 1.195%
2022年4月 0.950% 1.020% 1.000% 1.020%
2022年3月 1.000% 1.024% 1.050% 1.024%
2022年2月 0.950% 0.904% 1.000% 0.904%
2022年1月 0.900% 0.900% 0.950% 0.900%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2021年12月 0.900% 0.897% 0.950% 0.897%
2021年11月 0.900% 0.915% 0.950% 0.915%
2021年10月 0.850% 0.845% 0.900% 0.845%
2021年9月 0.850% 0.812% 0.900% 0.812%
2021年8月 0.850% 0.798% 0.900% 0.798%
2021年7月 0.850% 0.829% 0.900% 0.829%
2021年6月 0.850% 0.902% 0.900% 0.902%
2021年5月 0.850% 0.937% 0.900% 0.937%
2021年4月 0.850% 1.030% 0.900% 1.030%
2021年3月 0.850% 0.917% 0.900% 0.917%
2021年2月 0.850% 0.854% 0.900% 0.854%
2021年1月 0.850% 0.856% 0.900% 0.856%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2020年12月 0.850% 0.897% 0.900% 0.897%
2020年11月 0.850% 0.877% 0.900% 0.877%
2020年10月 0.850% 0.896% 0.900% 0.896%
2020年9月 0.850% 0.944% 0.900% 0.944%
2020年8月 0.850% 0.916% 0.900% 0.916%
2020年7月 0.850% 0.957% 0.900% 0.957%
2020年6月 0.850% 0.912% 0.900% 0.912%
2020年5月 0.850% 0.966% 0.900% 0.966%
2020年4月 0.850% 0.751% 0.900% 0.751%
2020年3月 0.870% 0.917% 0.920% 0.917%
2020年2月 0.880% 0.988% 0.930% 0.988%
2020年1月 0.870% 1.005% 0.920% 1.005%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2019年12月 0.870% 1.025% 0.920% 1.025%
2019年11月 0.870% 0.915% 0.920% 0.915%
2019年10月 0.880% 0.938% 0.930% 0.938%
2019年9月 0.880% 0.879% 0.930% 0.879%
2019年8月 0.880% 0.947% 0.930% 0.947%
2019年7月 0.880% 0.939% 0.930% 0.939%
2019年6月 0.890% 1.014% 0.940% 1.014%
2019年5月 0.890% 1.020% 0.940% 1.020%
2019年4月 0.890% 1.043% 0.940% 1.043%
2019年3月 0.890% 1.048% 0.940% 1.048%
2019年2月 0.890% 1.092% 0.940% 1.092%
2019年1月 0.930% 1.112% 0.980% 1.112%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2018年12月 0.980% 1.197% 1.030% 1.197%
2018年11月 0.980% 1.244% 1.030% 1.244%
2018年10月 0.960% 1.204% 1.010% 1.204%
2018年9月 0.970% 1.198% 1.020% 1.198%
2018年8月 0.866% 1.120% 0.916% 1.120%
2018年7月 0.890% 1.152% 0.940% 1.152%
2018年6月 0.897% 1.139% 0.947% 1.139%
2018年5月 0.869% 1.097% 0.919% 1.097%
2018年4月 0.884% 1.120% 0.934% 1.120%
2018年3月 0.911% 1.144% 0.961% 1.144%
2018年2月 0.894% 1.143% 0.944% 1.143%
2018年1月 0.864% 1.098% 0.914% 1.098%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2017年12月 0.862% 1.087% 0.912% 1.087%
2017年11月 0.878% 1.099% 0.928% 1.099%
2017年10月 0.839% 1.081% 0.889% 1.081%
2017年9月 0.863% 1.077% 0.913% 1.077%
2017年8月 0.906% 1.112% 0.956% 1.112%
2017年7月 0.857% 1.091% 0.907% 1.091%
2017年6月 0.861% 1.091% 0.911% 1.091%
2017年5月 0.834% 1.044% 0.884% 1.044%
2017年4月 0.806% 1.145% 0.856% 1.145%
2017年3月 0.815% 1.123% 0.865% 1.123%
2017年2月 0.737% 1.050% 0.787% 1.050%
2017年1月 0.798% 1.095% 0.848% 1.095%
年月 新規借入 借り換え
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
ソニー銀行
(住宅ローン)
楽天銀行
(住宅ローン)
2016年12月 0.692% 0.932% 0.742% 0.932%
2016年11月 0.692% 0.929% 0.742% 0.929%
2016年10月 0.722% 0.984% 0.772% 0.984%
2016年9月 0.700% 0.918% 0.750% 0.918%
2016年8月 0.650% 0.820% 0.700% 0.820%
出所:ソニー銀行「住宅ローン金利」、楽天銀行「住宅ローン金利一覧

 10年固定金利は、市場金利の上昇に合わせて徐々に上昇している。ソニー銀行金利は据え置き、楽天銀行共に12月に金利を引き上げる予定だ。

【新規借入】(カッコ内は先月比)
・ソニー銀行(住宅ローン) 1.200%(→
・楽天銀行(住宅ローン) 1.398%(

【借り換え】
・ソニー銀行(住宅ローン) 1.250%(→
・楽天銀行(住宅ローン) 1.398%(

 10年固定金利の見通しは、金融機関によって対応が分かれそうだ。市場金利の上昇の可能性も考えると、今後も横ばいか、若干引き上げが予想される。

変動金利は変わらず史上最低水準、
固定金利は金融機関によって対応が異なる

 以上のことから、2022年12月の住宅ローン金利は、

・変動金利は、ほぼ横ばいか若干下落
・固定金利と長期金利は、やや引き上げ

という動きになりそうだ。

 住宅ローンは銀行の収益の柱となりつつあり、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。日本銀行も金利を現在の水準で維持する政策をとっており、当面は大きく金利を引き上げることはないと思われる。

 また、「令和4年度税制改正大綱」では、住宅ローン控除率が1%から0.7%になるなど、大きな見直しがあった。一見すると改悪のようにも見えるが、一般的な年収の人にとっては、控除期間が延長されたことによって恩恵はさほど失われておらず、一部の年収の人にとっては、改正後の方が減税メリットが大きい場合もあるので、必ず確認しておこう。

【関連記事はこちら】⇒ 【最新版】住宅ローン控除の目安額を、年収別にシミュレーション!最大455万円もおとくになる!
【関連記事はこちら】⇒ 住宅ローン金利(132銀行)を比較して、お得なローンを探そう!住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説!

頭金が多いほど、金利が低くなる!
住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」の概要

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【ポイント】 住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、通常のフラット35よりも金利を低く設定しているのが特徴だ。頭金が大きほど金利は低くなる。新規借入(頭金が10%以上、または20%以上)、借り換えに対応しているのでぜひ検討してみよう。
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住宅ローンの金利見通し FAQ

Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの?
A

住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっています。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。

Q住宅ローン金利の見通しは?(長期固定金利)
A

金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が景気活性化のためにマイナス金利政策をとっており、当面は上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受けています。日銀は10年国債金利については、0%程度(±0.25%の範囲での変動は許容する)に誘導するとしています。

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

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    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    (仮申込も可能)

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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