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2020年11月の住宅ローン金利動向を予想!
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

2020年10月16日公開(2020年10月16日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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2020年11月の住宅ローン金利の動向を予想してみよう。10月16日の時点で、ソニー銀行と楽天銀行が11月分の金利を発表している。ソニー銀行は固定金利(20年超)を大きく引き上げ、楽天銀行も約3年ぶりに変動金利をやや引き上げたが、その他の金利については、ほとんど動きはなかった。

 新型コロナウイルスの世界的な拡散以降、市場金利(10年国債金利)の動向は、新局面に入っている。菅内閣においては、これまでの金融政策の基本方針が維持されるとの見方から、安倍首相の辞任は、市場に大きな影響を与えなかった。

 8月~10月の10年国債金利はゼロ%付近を推移しており、10月16日10時の時点では、0.025%となっている。

 海外に目を移すと、10月2日、トランプ米大統領がコロナウイルス陽性が明らかになったが、わずか2日で退院したことで、米国の投資家が反応。米国債の長期金利が上昇した。

 一方で、10月15日には欧州諸国の10年国債が過去最低を更新。また、米大統領選の行方や、追加補正予算なども控えているため、今後の金利の動きに注目したい。

 次に、2020年10月の住宅ローン金利をのおさらいしておこう。

 「変動金利(借り換え)」は、調査した15銀行のうち、金利を引き上げたのが2行、引き下げたのが2行だった。

 「10年固定金利(借り換え)」は、調査した12銀行のうち、金利を引き下げたのが6行だった。

 「35年固定金利(借り換え)」は、調査した10銀行のうち、6行が金利を引き下げました。フラット35の金利は先月から0.02ポイント金利を引き下げ、1.300%だった。

 次に、10月16日に発表された住宅ローン金利を見ていこう。

【関連記事はこちら】住宅ローン金利(85銀行・800商品)を比較して、お得なローンを探そう!

ソニー銀行は、20年超の金利を大きく引き上げ

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)

年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2020年11月 0.507% 0.900%

1.514%

2020年10月 0.507% 0.900%

1.434%

2020年9月 0.507% 0.900%

1.475%

2020年8月 0.507% 0.900%

1.473%

2020年7月 0.507% 0.900%

1.440%

2020年6月 0.507% 0.900%

1.397%

2020年5月 0.507% 0.900%

1.426%

2020年4月 0.507% 0.900%

1.316%

2020年3月 0.507% 0.920%

1.398%

2020年2月 0.507% 0.930%

1.474%

2020年1月 0.507% 0.920%

1.474%

年月 変動金利 10年固定 20年超
2019年12月 0.507% 0.920%

1.455%

2019年11月 0.507% 0.920%

1.393%

2019年10月 0.507% 0.930%

1.390%

2019年9月 0.507% 0.930%

1.287%

2019年8月 0.507% 0.930% 1.415%
2019年7月 0.507% 0.930% 1.430%
2019年6月 0.507% 0.940% 1.434%
2019年5月 0.507% 0.940% 1.442%
2019年4月 0.507% 0.940% 1.463%
2019年3月 0.507% 0.940% 1.526%
2019年2月 0.507% 0.940% 1.514%
2019年1月 0.507% 0.980% 1.698%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2018年12月 0.507% 1.030% 1.698%
2018年11月 0.507% 1.030% 1.737%
2018年10月 0.507% 1.010% 1.694%
2018年9月 0.507% 1.020% 1.651%
2018年8月 0.507% 0.916% 1.508%
2018年7月 0.507% 0.940% 1.508%
2018年6月 0.507% 0.947% 1.503%
2018年5月 0.507% 0.919% 1.436%
2018年4月 0.507% 0.934% 1.470%
2018年3月 0.507% 0.961% 1.479%
2018年2月 0.507% 0.944% 1.518%
2018年1月 0.529% 0.914% 1.481%
年月 変動金利 10年固定 20年超

2017年12月

0.529% 0.912% 1.485%
2017年11月 0.549% 0.928% 1.513%
2017年10月 0.549% 0.889% 1.458%
2017年9月 0.549% 0.913% 1.478%
2017年8月 0.549% 0.956% 1.513%
2017年7月 0.549% 0.907% 1.430%
2017年6月 0.549% 0.911% 1.486%
2017年5月 0.549% 0.884% 1.420%
2017年4月 0.549% 0.856% 1.485%
2017年3月 0.549% 0.865% 1.507%
2017年2月 0.549% 0.787% 1.404%
2017年1月 0.549% 0.848% 1.462%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2016年12月 0.549% 0.742% 1.231%
2016年11月 0.549% 0.742% 1.154%
2016年10月 0.549% 0.772% 1.201%
2016年9月 0.549% 0.750% 1.050%
2016年8月 0.549% 0.700% 0.954%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は2020年10月16日現在、ほかの銀行に先駆けて2020年11月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.507%。
「10年固定金利」も、先月と変わらず、0.900%。
「20年超固定金利」は、先月から0.08ポイント引き上げて、1.514%となった。

 「変動金利」は、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。「20年超の固定金利」については、10月の金利から0.08%と大きく引き上げ、約1年半ぶりに1.5%台となった。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

楽天銀行は約3年ぶりに変動金利を引き上げ

 では次に、楽天銀行の翌月の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定金利、10年固定金利の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)

年月 変動金利 5年固定 10年固定
2020年11月 0.537% 0.768% 0.877%
2020年10月 0.527% 0.780% 0.896%
2020年9月 0.527% 0.830% 0.944%
2020年8月 0.527% 0.801% 0.916%
2020年7月 0.527% 0.840% 0.957%
2020年6月 0.527% 0.832% 0.912%
2020年5月 0.527% 0.851% 0.966%
2020年4月 0.527% 0.685% 0.751%
2020年3月 0.527% 0.802% 0.917%
2020年2月 0.527% 0.868% 0.988%
2020年1月 0.527% 0.867% 1.005%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2019年12月 0.527% 0.869% 1.025%
2019年11月 0.527% 0.759% 0.915%
2019年10月 0.527% 0.808% 0.938%
2019年9月 0.527% 0.754% 0.879%
2019年8月 0.527% 0.814% 0.947%
2019年7月 0.527% 0.785% 0.939%
2019年6月 0.527% 0.850% 1.014%
2019年5月 0.527% 0.848% 1.020%
2019年4月 0.527% 0.848% 1.043%
2019年3月 0.527% 0.863% 1.048%
2019年2月 0.527% 0.903% 1.092%
2019年1月 0.527% 0.920% 1.112%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2018年12月 0.527% 0.970% 1.197%
2018年11月 0.527% 1.012% 1.244%
2018年10月 0.527% 0.992% 1.204%
2018年9月 0.527% 0.982% 1.198%
2018年8月 0.527% 0.947% 1.120%
2018年7月 0.527% 0.965% 1.152%
2018年6月 0.527% 0.957% 1.139%
2018年5月 0.527% 0.925% 1.097%
2018年4月 0.527% 0.934% 1.120%
2018年3月 0.527% 0.954% 1.144%
2018年2月 0.527% 0.944% 1.143%
2018年1月 0.517% 0.918% 1.098%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2017年12月 0.517% 0.918% 1.087%
2017年11月 0.517% 0.932% 1.099%
2017年10月 0.507% 0.915% 1.081%
2017年9月 0.507% 0.918% 1.077%
2017年8月 0.507% 0.928% 1.112%
2017年7月 0.507% 0.902% 1.091%
2017年6月 0.507% 0.902% 1.091%
2017年5月 0.507% 0.874% 1.044%
2017年4月 0.507% 0.949% 1.145%
2017年3月 0.507% 0.944% 1.123%
2017年2月 0.507% 0.893% 1.050%
2017年1月 0.507% 0.927% 1.095%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年12月 0.507% 0.822% 0.932%
2016年11月 0.507% 0.789% 0.929%
2016年10月 0.510% 0.799% 0.984%
2016年9月 0.510% 0.807% 0.918%
2016年8月 0.510% 0.723% 0.820%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行も、ほかの銀行に先駆けて2020年11月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月から0.010ポイント引き上げて、0.537%。
「5年固定金利」は、先月から0.012ポイント引き下げて、0.768%。

「10年固定金利」は、先月から0.019ポイント引き下げて、0.877%となった。

 変動金利は、2018年2月から0.527%を維持していたが、約3年ぶりに金利が変更された。とはいえ、0.01%の変化であり、よほどのことがない限り、今後も大きな動きはないだろう。

 5年固定、10年固定ともに2020年9月から、2カ月連続で金利を引き下げた。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得な住宅ローンを毎月発表!

フラット35の金利は横ばいと予想

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移

年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2020年11月 0.350% (予想)
+0.950%

(予想、団信込)
1.300%​

2020年10月 0.350% +0.950%

1.300%​

2020年9月 0.370% +0.950%

1.320%​

2020年8月 0.360% +0.950%

1.310%​

2020年7月 0.360% +0.940%

1.300%​

2020年6月 0.340% +0.950%

1.290%

2020年5月 0.350% +0.950% 1.300%
2020年4月 0.360% +0.940% 1.300%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年3月 0.300% +0.940% 1.240%
2020年2月 0.340% +0.940%

1.280%

2020年1月 0.330% +0.940%

1.270%

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2019年12月 0.260% +0.950%

1.210%

2019年11月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年10月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年9月 0.150% +0.960%

1.110%

2019年8月 0.210% +0.960%

1.170%

2019年7月 0.210% +0.970%

1.180%

2019年6月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年5月 0.330% +0.960% 1.290%
2019年4月 0.310% +0.960% 1.270%
2019年3月 0.320% +0.950% 1.270%
2019年2月 0.360% +0.950% 1.310%
2019年1月 0.380% +0.950% 1.330%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年12月 0.460% +0.950% 1.410%
2018年11月 0.500% +0.940% 1.450%
2018年10月 0.470% +0.940% 1.410%
2018年9月 0.440% +0.950% 1.390%
2018年8月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年7月 0.390% +0.950% 1.340%
2018年6月 0.420% +0.950% 1.370%
2018年5月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年4月 0.400% +0.950% 1.350%
2018年3月 0.420% +0.940% 1.360%
2018年2月 0.460% +0.940% 1.400%
2018年1月 0.420% +0.940% 1.360%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2017年12月 0.400% +0.940% 1.340%
2017年11月 0.430% +0.940% 1.370%
2017年10月 0.420% +0.940% 1.360%
2017年9月 0.420%

+0.660%

(団信なし)

1.080%

(+団信0.358%)

2017年8月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年7月 0.440%

+0.650%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年6月 0.430%

+0.660%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

2017年5月 0.400%

+0.660%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2017年4月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年3月 0.470%

+0.650%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2017年2月 0.460%

+0.640%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2017年1月 0.480%

+0.640%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2016年12月 0.410%

+0.690%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

2016年11月 0.340%

+0.690%

(団信なし)

1.030%

(+団信0.358%)

2016年10月 0.370%

+0.690%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

2016年9月 0.330%

+0.690%

(団信なし)

1.020%

(+団信0.358%)

2016年8月 0.190%

+0.710%

(団信なし)

0.900%

(+団信0.358%)

※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている。それ以前のフラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358%となる

 住宅金融支援機構が2020年10月16日に発表した「第162回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月と変わらず、0.350%だった。上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.94%~0.97%程度に落ち着いている。

 以上を踏まえ、2020年11月のフラット35金利(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)は「1.300%」と予想する。

 フラット35に関しては、2016年8月に0.900%の金利を記録していたが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料にあたる金利0.358%を加算すると、当時の本当の金利は1.258%となる。そのため、2019年7月から10月までは、実質的に4カ月連続で過去最低金利を更新していた。

 最も金利が低かった2019年9月、10月と比べると金利は上昇しているが、とはいえ過去に例のない低金利に変わりはない。

 現在のフラット35の金利を見てみると、一昨年と比較しても十分に低い金利だ。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに、具体的に検討してもいいだろう。

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変動金利は変わらず史上最低水準、
長期固定金利は各銀行で対応が分かれる

 以上のことから、2020年11月の住宅ローン金利は、

・変動金利は、ほぼ横ばい
・固定金利、長期金利は、金融機関によって対応にばらつき

という動きになりそうだ。

 住宅ローンは銀行の収益の柱となりつつあり、一定のボリュームを取りたいという銀行が多く、当面は大きく金利を引き下げることはないだろう。

 また、政府による住宅購入支援策としては、「住宅ローン控除」が来年以降、縮小される予定(減税期間が13年から10年に縮小)であるため、駆け込み需要が発生している。ただし、コロナ禍で住宅ローン控除を縮小しない(13年間の減税)ことも検討されており、購入のチャンスはまだ続く可能性もあるので、政府の施策を注視しておきたいところだ。

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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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