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2019年11月20日公開(2019年11月20日更新)
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2019年12月の住宅ローン金利動向を予想!
変動金利、10年固定、フラット35など、
人気商品の来月の金利は上がる?下がる?

11月も終盤に差し掛かっているので、2019年12月の住宅ローン金利の動向を予想してみよう。すでにソニー銀行と楽天銀行が12月分の金利を発表している。2社ともに、変動金利は横ばいだが、ソニー銀行が20年超の固定金利を引き上げ、楽天銀行は5年固定・10年固定金利を引き上げた。フラット35は、2019年7月から4カ月連続で過去最低金利を更新していたが、11月から上昇に転じていて、12月にはさらに引き上げられる見通しだ。

 まず、2019年11月の金利動向のおさらいをしておこう。

 「変動金利(借り換え)」は、調査した16銀行について金利を変更した銀行はなかった。新規参入したジャパンネット銀行は、2019年11月現在、先月に引き続き、調査している銀行の中で最も低い金利を提示している。

 「10年固定金利(借り換え)」は、調査している15銀行のうち、金利を引き上げた銀行が1行、引き下げた銀行が2行だった。

 「35年固定金利(借り換え)」は、調査した7銀行のうち、3行が金利を引き上げ、1行が引き下げた。フラット35は金利を引き上げ、1.170%となった。

 市場金利(10年国債金利)については、米中対立が和らぐ兆しを受けて債券利回りが上がり、2019年4~5月ごろと同水準のマイナス0.1%近辺まで上昇している。

【関連記事はこちら】住宅ローン金利(18銀行・500商品)を比較して、お得なローンを探そう!

ソニー銀行は、20年超の固定金利を引き上げ

 まずは、すでに発表されているソニー銀行の金利を見てみよう。以下は主な金利の推移だ。

 ソニー銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利
(変動セレクト)
10年固定
(住宅ローン)
20年超
(住宅ローン)
2019年12月 0.507% 0.920%

1.455%

11月 0.507% 0.920%

1.393%

10月 0.507% 0.930%

1.390%

9月 0.507% 0.930%

1.287%

8月 0.507% 0.930% 1.415%
7月 0.507% 0.930% 1.430%
6月 0.507% 0.940% 1.434%
5月 0.507% 0.940% 1.442%
4月 0.507% 0.940% 1.463%
3月 0.507% 0.940% 1.526%
2月 0.507% 0.940% 1.514%
1月 0.507% 0.980% 1.698%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2018年12月 0.507% 1.030% 1.698%
11月 0.507% 1.030% 1.737%
10月 0.507% 1.010% 1.694%
9月 0.507% 1.020% 1.651%
8月 0.507% 0.916% 1.508%
7月 0.507% 0.940% 1.508%
6月 0.507% 0.947% 1.503%
5月 0.507% 0.919% 1.436%
4月 0.507% 0.934% 1.470%
3月 0.507% 0.961% 1.479%
2月 0.507% 0.944% 1.518%
1月 0.529% 0.914% 1.481%
年月 変動金利 10年固定 20年超

2017年12月

0.529% 0.912% 1.485%
11月 0.549% 0.928% 1.513%
10月 0.549% 0.889% 1.458%
9月 0.549% 0.913% 1.478%
8月 0.549% 0.956% 1.513%
7月 0.549% 0.907% 1.430%
6月 0.549% 0.911% 1.486%
5月 0.549% 0.884% 1.420%
4月 0.549% 0.856% 1.485%
3月 0.549% 0.865% 1.507%
2月 0.549% 0.787% 1.404%
1月 0.549% 0.848% 1.462%
年月 変動金利 10年固定 20年超
2016年12月 0.549% 0.742% 1.231%
11月 0.549% 0.742% 1.154%
10月 0.549% 0.772% 1.201%
9月 0.549% 0.750% 1.050%
8月 0.549% 0.700% 0.954%
※ソニー銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 ソニー銀行は2019年11月20日現在、ほかの銀行に先駆けて2019年12月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.507%。
「10年固定金利」も、先月と変わらず0.920%。
「20年超固定金利」は、先月から0.062ポイント引き上げて、1.455%となった。

 「変動金利」は、2016年8月以降、ソニー銀行にとって最も低い金利となっており、変動金利での顧客獲得を狙っている様子がうかがえる。

 20年超の固定金利については、市場金利(長期金利)にあわせて、2019年4月から9月まで6カ月連続で引き下げていたが、市場金利の反転を受けて10月から上昇に転じ、3カ月連続で引き上げた。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

楽天銀行は5年、10年固定金利を引き上げ

 では次に、楽天銀行の住宅ローン金利を見てみよう。変動金利、5年固定、10年固定の推移を取り上げる。

 楽天銀行の住宅ローン金利推移(借り換え)
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2019年12月 0.527% 0.869% 1.025%
11月 0.527% 0.759% 0.915%
10月 0.527% 0.808% 0.938%
9月 0.527% 0.754% 0.879%
8月 0.527% 0.814% 0.947%
7月 0.527% 0.785% 0.939%
6月 0.527% 0.850% 1.014%
5月 0.527% 0.848% 1.020%
4月 0.527% 0.848% 1.043%
3月 0.527% 0.863% 1.048%
2月 0.527% 0.903% 1.092%
1月 0.527% 0.920% 1.112%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2018年12月 0.527% 0.970% 1.197%
11月 0.527% 1.012% 1.244%
10月 0.527% 0.992% 1.204%
9月 0.527% 0.982% 1.198%
8月 0.527% 0.947% 1.120%
7月 0.527% 0.965% 1.152%
6月 0.527% 0.957% 1.139%
5月 0.527% 0.925% 1.097%
4月 0.527% 0.934% 1.120%
3月 0.527% 0.954% 1.144%
2月 0.527% 0.944% 1.143%
1月 0.517% 0.918% 1.098%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2017年12月 0.517% 0.918% 1.087%
11月 0.517% 0.932% 1.099%
10月 0.507% 0.915% 1.081%
9月 0.507% 0.918% 1.077%
8月 0.507% 0.928% 1.112%
7月 0.507% 0.902% 1.091%
6月 0.507% 0.902% 1.091%
5月 0.507% 0.874% 1.044%
4月 0.507% 0.949% 1.145%
3月 0.507% 0.944% 1.123%
2月 0.507% 0.893% 1.050%
1月 0.507% 0.927% 1.095%
年月 変動金利 5年固定 10年固定
2016年12月 0.507% 0.822% 0.932%
11月 0.507% 0.789% 0.929%
10月 0.510% 0.799% 0.984%
9月 0.510% 0.807% 0.918%
8月 0.510% 0.723% 0.820%
※楽天銀行の住宅ローン金利はこちらを参照

 楽天銀行も、ほかの銀行に先駆けて、ほかの銀行に先駆けて2019年12月分の金利を発表している。

「変動金利」は、先月と変わらず、0.527%。
「5年固定金利」は、先月から0.110ポイント引き上げて、0.869%。
「10年固定金利」は、先月から0.110ポイント引き上げて、1.025%となった。

 変動金利は、2018年2月から0.527%を維持しており、今後も引き続きこのままの金利で推移することが予想される。よほどのことがない限り、今後も大きな動きはないだろう。 

 5年固定、10年固定は、どちらも金利を0.110ポイント引き上げた。フラット35などの長期固定金利や、市場全体の金利上昇に伴い、金利を引き上げた形だ。

【関連記事はこちら】⇒ 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表!

フラット35は金利は上昇へ

 では、全期間固定の「フラット35」の金利見通しはどうなるのか。実は、機関投資家に販売している「支援機構債券」(原価)の金利に、「上乗せ金利」(コスト)を足せば、翌月の金利が予測できる。以下の表を見てほしい。

 「フラット35」の住宅ローン金利推移
年月 支援機構債券
(原価にあたる、前月)
上乗せ金利
(コスト)
フラット35金利
(頭金10%超、団信あり)
2019年12月 0.260% (予想)
+0.960%
(予想、団信込)
1.220%
11月 0.210% +0.960%

1.170%

10月 0.150% +0.960%

1.110%

9月 0.150% +0.960%

1.110%

8月 0.210% +0.960%

1.170%

7月 0.210% +0.970%

1.180%

6月 0.310% +0.960% 1.270%
5月 0.330% +0.960% 1.290%
4月 0.310% +0.960% 1.270%
3月 0.320% +0.950% 1.270%
2月 0.360% +0.950% 1.310%
1月 0.380% +0.950% 1.330%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2018年12月 0.460% +0.950% 1.410%
11月 0.500% +0.940% 1.450%
10月 0.470% +0.940% 1.410%
9月 0.440% +0.950% 1.390%
8月 0.390% +0.950% 1.340%
7月 0.390% +0.950% 1.340%
6月 0.420% +0.950% 1.370%
5月 0.400% +0.950% 1.350%
4月 0.400% +0.950% 1.350%
3月 0.420% +0.940% 1.360%
2月 0.460% +0.940% 1.400%
1月 0.420% +0.940% 1.360%
年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2017年12月 0.400% +0.940% 1.340%
11月 0.430% +0.940% 1.370%
10月 0.420% +0.940% 1.360%
9月 0.420%

+0.660%

(団信なし)

1.080%

(+団信0.358%)

8月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

7月 0.440%

+0.650%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

6月 0.430%

+0.660%

(団信なし)

1.090%

(+団信0.358%)

5月 0.400%

+0.660%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

4月 0.460%

+0.660%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

3月 0.470%

+0.650%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

2月 0.460%

+0.640%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

1月 0.480%

+0.640%

(団信なし)

1.120%

(+団信0.358%)

年月 支援機構債券 上乗せ金利 フラット35金利
2016年12月 0.410%

+0.690%

(団信なし)

1.100%

(+団信0.358%)

11月 0.340%

+0.690%

(団信なし)

1.030%

(+団信0.358%)

10月 0.370%

+0.690%

(団信なし)

1.060%

(+団信0.358%)

9月 0.330%

+0.690%

(団信なし)

1.020%

(+団信0.358%)

8月 0.190%

+0.710%

(団信なし)

0.900%

(+団信0.358%)

※借入期間21〜35年、頭金10%以上の金利。フラット35の住宅ローン金利はこちらを参照。2017年10月以降の上乗せ金利には、団信保証料(0.28%)を入れている。それ以前3フラット35の団信は年払い方式で、金利に換算すると約0.358%となる

 住宅金融支援機構が2019年11月20日に発表した「第151回貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の金利を見ると、先月から0.050ポイント引き上げ0.260%だった。

 上乗せ金利(コスト)は、最近の水準では0.94%~0.97%程度のプラスに落ち着いている。

 以上を踏まえ、2019年12月のフラット35金利(借入期間21〜35年、頭金10%以上、団信あり)は、「1.220%」と予想する。そうなれば、これまで過去最低水準で推移していた金利は、先月から2カ月連続で金利を引き上げることになる。

 フラット35に関しては、2016年8月に0.900%の金利を記録していたが、これには団体信用生命保険が含まれていない。当時の団体信用生命保険料にあたる金利0.358%を加算すると、当時の本当の金利は1.258%となる。そのため、2019年7月から10月までは、実質的に4カ月連続で過去最低金利を更新していた。

 最も金利が低かった2019年9月・10月と比べると、0.11ポイント金利が上昇することになるのだが、とはいえ過去に例のない低金利に変わりはない。また、2019年10月1日からは、「フラット35・地域活性化型」に新たな対象が加わっており、金利が優遇される商品が増えている。このチャンスを逃す手はないだろう。

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先月から続く、長期固定金利の上昇傾向

 以上のことから、2019年12月の住宅ローン金利は、

・変動金利は横ばい
・固定金利はおおむね引き上げ

という動きになりそうだ。

 長期金利は、2019年6月からの下落以降、一時はマイナス0.3%まで落ち込んだものの、初めてマイナス0.1%ほどに復調した。過去最低水準の低金利状態だった9、10月に比べると、やや上昇傾向にあると言える。

 とはいえ、フラット35の金利を見てみると、昨年、一昨年と比較しても十分に低い金利だ。借り換えを考えている人は、低金利状態が続いているうちに、具体的に検討しても良いだろう。

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3位 ◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.585%
全疾病保障付き
0.457% 0円 借入額×2.16%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の商品で、銀行代理店業者として販売する。変動金利は低金利で競争力があり、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯する。SBIマネープラザの支店で相談する、対面用の商品。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利・手数料は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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