2021年1月から、【フラット35】リノベの適用条件が大幅に緩和され、格段に使いやすくなる。リノベーション済みの中古住宅を買うときはもちろん、中古住宅を買ってリノベーションを行えば、ほとんどの物件で住宅ローン金利が0.5％も引き下げられるなど、メリットが大きい。これにより、当初12年間の返済負担額が170万円近く軽くなるケースもあるので、ぜひとも注目しておきたい。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
2021年1月から利用しやすくなる
【フラット35】リノベ
住宅金融支援機構が民間銀行・金融機関と提携して実施している住宅ローンの「フラット35」。最大の魅力は、全期間固定金利型で、借入後に金利が上がっても適用金利が変わることがない点。変動金利型のメガバンクの店頭手続きにおける最優遇金利は0.5％台からと低い水準だが、借入後に金利が上がると返済額が増えてしまう、金利上昇リスクがある。
この変動金利型に比べると、「フラット35」は金利がやや高くなっている。とはいっても、1％台前半の金利で利用でき、過去の住宅ローン金利水準からすれば、依然として超低金利である点は変わらない。
しかも、「フラット35」には各種の金利引き下げ制度があり（図表3参照）、それを利用すれば1％未満で利用できるので、変動金利型と比べても遜色ないレベル。それでいて、借入時に完済時までの金利が確定するのだから、安心感がある。
その「フラット35」の金利引き下げ制度のなかでも、最も引き下げ幅が大きいのが、【フラット35】リノベだが、2021年1月からその利用条件が緩和され、格段に利用しやすくなるというのだから見逃せない。
【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の適用条件が大幅に緩和される
【フラット35】リノベというのは、不動産会社などがあらかじめ性能向上リフォームしている物件を取得するときや、中古住宅を購入して自分でリノベーションを行うときなどに利用できる住宅ローンだ。
金利引き下げ幅は0.5％で、その引き下げ期間が10年の「金利Aプラン」と、引き下げ期間が5年の「金利Bプラン」がある。ただ、これまでは適用条件が厳しかったため、なかなか利用が進まなかった。一定の予算枠はとっているのに、年間の利用件数が数百件にとどまっており、宝の持ち腐れ状態になっていた感がある。
そのため、2021年1月から適用条件の緩和を行って、利用を促進しようということになった。図表1にあるように、「金利Aプラン」の条件はこれまでと大きな変更はないのだが、「金利Bプラン」の条件が大幅に緩和される。
図表1 【フラット35】リノベの適用条件（2021年1月から）
金利引き下げ幅は0.5%！
ほとんどの物件で適用可能に
これまでの【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は、
①省エネルギー性は断熱等性能等級4の住宅など
②耐震性は耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2の住宅または免震建築物
③バリアフリー性は高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
④耐久性・可変性は劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅
などのうち、いずれか1つを満たす必要がありハードルが高かった。これは、住宅性能表示制度のなかでも高い等級が求められていたためだ。
それが、2021年1月からは、図表1にあるように、等級表示がなくなって、金利が0.25％引き下げられる【フラット35】Sの条件をクリアできればOKということになる。
どれくらい利用しやすくなるかといえば、現在、「フラット35」の申請件数のうち【フラット35】Sが9割前後を占めているから、ほとんどの物件がクリアできるレベルと考えていいだろう。
それでいて、金利引き下げ幅は【フラット35】Sの0.25％ではなく、0.50％になるのだからメリットは計り知れない。
当初5年間の返済負担額が大幅に減少する
では、【フラット35】リノベが利用できれば、どれくらい負担が軽減されるのか。当初5年間の金利を引き下げる【フラット35】リノベ（金利Bプラン）と、【フラット35（リフォーム一体型）】（※）で比較してみよう。借入額3000万円と5000万円の場合で試算したのが図表2だ。
※【フラット35（リフォーム一体型）】は、中古住宅を購入してリフォームする際に利用できる通常の【フラット35】のことで、金利引き下げはないが、リフォーム内容にかかわらず適用可能。なお、2020年12月末で借り入れ申し込み受付が終了する。
図表2 【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は当初5年間でどれくらいお得になる？
【フラット35（リフォーム一体型）】の2020年9月の金利は1.32％。借入額3000万円だと、毎月返済額は8万9233円で、当初5年間の総返済額は535万3980円になる。
それが、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）を利用して、当初5年間の金利引き下げ幅が0.50％になると、適用金利は0.82％に下がるため、毎月返済額は8万2192円に減少する。【フラット35（リフォーム一体型）】に比べて、毎月7041円の軽減で、5年間で見ると42万2460円も負担が軽くなる。
これが、借入額5000万円になると、負担軽減効果は毎月1万1734円に増えて、5年間の総返済額は70万4040円もお得になる。これを利用しない手はないだろう。
「フラット35」の金利引き下げ制度と併用可能
「フラット35」には、図表3にあるようにさまざまな金利引き下げ制度があり、それぞれ併用できるケースもある。
たとえば、子育て支援や地域活性化の施策を実施している自治体でマイホームを取得するときには、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型が適用され、当初5年間の金利が0.25％引き下げられる。
これに、金利が0.25％引き下げられる【フラット35】Sを併用すると、金利引き下げ幅は、0.25％＋0.25％で0.50％になる。
図表3 「フラット35」の各種金利引き下げ制度
【フラット35】リノベとの併用で、金利引き下げ期間が延長される
同様に、【フラット35】リノベも、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型との併用が可能だが、単純に引き下げ幅を加算すると、0.50％＋0.25％で0.75％に達する。2020年9月の金利で計算すると、0.5%（返済期間15年～20年の最低金利1.25％ー0.75%）で、民間の銀行・金融機関が提供する変動金利型の住宅ローンよりも低くなってしまう。
これでは民業圧迫の声が高まるのは避けられない。そのため、金利引き下げ幅は0.50％のままで、金利引き下げ期間を2年間延長。それぞれの引き下げ期間は以下のようになっている。
- 【フラット35】リノベ（金利Aプラン）は12年間
- 【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は7年間
0.50％の金利引き下げが12年間も続く
そこで、この【フラット35】リノベ（金利Aプラン）の適用を受けられる物件で、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型と併用して、当初12年間、金利が0.50％引き下げられる場合のメリットを見てみよう。
図表4にあるように、借入額3000万円の場合、当初12年間の毎月返済額は7041円少なくなる。12年間の総負担額でみると、101万3904円も軽くなる。
さらに、借入額が5000万円になると、毎月返済額は1万1734円少なくなって、12年間の総負担額でみると、168万9696円と170万円近くも得する計算だ。
【フラット35】リノベは、
予算金額が設定されている
これまで、中古住宅の購入で「フラット35」の金利割引きを受けるのはハードルが高かった。しかし、2021年1月からは、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）なら、改修さえすればほとんどの物件で5年間、0.5%の金利割引きが受けられる。
なお、【フラット35】リノベは、設定されている予算金額に達する見込みとなった場合、受け付け終了となる。条件が緩和されるのは2021年1月からだけに、中古住宅を取得してリノベーションを考えている人、あるいはリノベーションされた中古住宅の取得を考えている人は、そろそろ準備に入り、1月に実施されたらすぐにでも利用できるようにしたい。
なかでも、自分でリノベーションしようと考えている場合には、リノベーションの打ち合わせや設計などに一定の期間がかかるだけに、早めに行動を起こしたほうがいいかもしれない。
【関連記事はこちら】＞＞中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！ 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう
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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
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手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
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借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
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・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」
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手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
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金利+0.30％ - ワイド団信
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借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
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（税込）保証料 0.512% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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実質金利
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- 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
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500万円以上、2億円以下
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100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
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70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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