【フラット35】リノベが適用条件を緩和（2021年1月から） 12年間で約170万円負担が減るケースも！

2021年1月から、【フラット35】リノベの適用条件が大幅に緩和され、格段に使いやすくなる。リノベーション済みの中古住宅を買うときはもちろん、中古住宅を買ってリノベーションを行えば、ほとんどの物件で住宅ローン金利が0.5％も引き下げられるなど、メリットが大きい。これにより、当初12年間の返済負担額が170万円近く軽くなるケースもあるので、ぜひとも注目しておきたい。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

2021年1月から利用しやすくなる
【フラット35】リノベ

　住宅金融支援機構が民間銀行・金融機関と提携して実施している住宅ローンの「フラット35」。最大の魅力は、全期間固定金利型で、借入後に金利が上がっても適用金利が変わることがない点。変動金利型のメガバンクの店頭手続きにおける最優遇金利は0.5％台からと低い水準だが、借入後に金利が上がると返済額が増えてしまう、金利上昇リスクがある。

　この変動金利型に比べると、「フラット35」は金利がやや高くなっている。とはいっても、1％台前半の金利で利用でき、過去の住宅ローン金利水準からすれば、依然として超低金利である点は変わらない。

　しかも、「フラット35」には各種の金利引き下げ制度があり（図表3参照）、それを利用すれば1％未満で利用できるので、変動金利型と比べても遜色ないレベル。それでいて、借入時に完済時までの金利が確定するのだから、安心感がある。

　その「フラット35」の金利引き下げ制度のなかでも、最も引き下げ幅が大きいのが、【フラット35】リノベだが、2021年1月からその利用条件が緩和され、格段に利用しやすくなるというのだから見逃せない。

【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の適用条件が大幅に緩和される

　【フラット35】リノベというのは、不動産会社などがあらかじめ性能向上リフォームしている物件を取得するときや、中古住宅を購入して自分でリノベーションを行うときなどに利用できる住宅ローンだ。

　金利引き下げ幅は0.5％で、その引き下げ期間が10年の「金利Aプラン」と、引き下げ期間が5年の「金利Bプラン」がある。ただ、これまでは適用条件が厳しかったため、なかなか利用が進まなかった。一定の予算枠はとっているのに、年間の利用件数が数百件にとどまっており、宝の持ち腐れ状態になっていた感がある。

　そのため、2021年1月から適用条件の緩和を行って、利用を促進しようということになった。図表1にあるように、「金利Aプラン」の条件はこれまでと大きな変更はないのだが、「金利Bプラン」の条件が大幅に緩和される。

図表1 【フラット35】リノベの適用条件（2021年1月から）

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出典：住宅金融支援機構から

金利引き下げ幅は0.5%！
ほとんどの物件で適用可能に

　これまでの【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は、

①省エネルギー性は断熱等性能等級4の住宅など
②耐震性は耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2の住宅または免震建築物
③バリアフリー性は高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
④耐久性・可変性は劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

　などのうち、いずれか1つを満たす必要がありハードルが高かった。これは、住宅性能表示制度のなかでも高い等級が求められていたためだ。

　それが、2021年1月からは、図表1にあるように、等級表示がなくなって、金利が0.25％引き下げられる【フラット35】Sの条件をクリアできればOKということになる。

　どれくらい利用しやすくなるかといえば、現在、「フラット35」の申請件数のうち【フラット35】Sが9割前後を占めているから、ほとんどの物件がクリアできるレベルと考えていいだろう。

　それでいて、金利引き下げ幅は【フラット35】Sの0.25％ではなく、0.50％になるのだからメリットは計り知れない。

当初5年間の返済負担額が大幅に減少する

　では、【フラット35】リノベが利用できれば、どれくらい負担が軽減されるのか。当初5年間の金利を引き下げる【フラット35】リノベ（金利Bプラン）と、【フラット35（リフォーム一体型）】（※）で比較してみよう。借入額3000万円と5000万円の場合で試算したのが図表2だ。

※【フラット35（リフォーム一体型）】は、中古住宅を購入してリフォームする際に利用できる通常の【フラット35】のことで、金利引き下げはないが、リフォーム内容にかかわらず適用可能。なお、2020年12月末で借り入れ申し込み受付が終了する。

図表2 【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は当初5年間でどれくらいお得になる？

当初5年間の【フラット35（リフォーム一体型）】と【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の負担差

※2020年9月の金利で試算

　【フラット35（リフォーム一体型）】の2020年9月の金利は1.32％。借入額3000万円だと、毎月返済額は8万9233円で、当初5年間の総返済額は535万3980円になる。

　それが、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）を利用して、当初5年間の金利引き下げ幅が0.50％になると、適用金利は0.82％に下がるため、毎月返済額は8万2192円に減少する。【フラット35（リフォーム一体型）】に比べて、毎月7041円の軽減で、5年間で見ると42万2460円も負担が軽くなる。

　これが、借入額5000万円になると、負担軽減効果は毎月1万1734円に増えて、5年間の総返済額は70万4040円もお得になる。これを利用しない手はないだろう。

「フラット35」の金利引き下げ制度と併用可能

「フラット35」には、図表3にあるようにさまざまな金利引き下げ制度があり、それぞれ併用できるケースもある。

　たとえば、子育て支援や地域活性化の施策を実施している自治体でマイホームを取得するときには、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型が適用され、当初5年間の金利が0.25％引き下げられる。

　これに、金利が0.25％引き下げられる【フラット35】Sを併用すると、金利引き下げ幅は、0.25％＋0.25％で0.50％になる。　

図表3 「フラット35」の各種金利引き下げ制度

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出典：住宅金融支援機構（フラット35S、フラット35子育て支援型・地域活性化型、フラット35リノベ）から

【フラット35】リノベとの併用で、金利引き下げ期間が延長される

　同様に、【フラット35】リノベも、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型との併用が可能だが、単純に引き下げ幅を加算すると、0.50％＋0.25％で0.75％に達する。2020年9月の金利で計算すると、0.5%（返済期間15年～20年の最低金利1.25％ー0.75%）で、民間の銀行・金融機関が提供する変動金利型の住宅ローンよりも低くなってしまう。

　これでは民業圧迫の声が高まるのは避けられない。そのため、金利引き下げ幅は0.50％のままで、金利引き下げ期間を2年間延長。それぞれの引き下げ期間は以下のようになっている。

【フラット35】リノベ（金利Aプラン）は12年間
【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は7年間

0.50％の金利引き下げが12年間も続く

　そこで、この【フラット35】リノベ（金利Aプラン）の適用を受けられる物件で、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型と併用して、当初12年間、金利が0.50％引き下げられる場合のメリットを見てみよう。

　図表4にあるように、借入額3000万円の場合、当初12年間の毎月返済額は7041円少なくなる。12年間の総負担額でみると、101万3904円も軽くなる。

　さらに、借入額が5000万円になると、毎月返済額は1万1734円少なくなって、12年間の総負担額でみると、168万9696円と170万円近くも得する計算だ。

【フラット35】リノベは、
予算金額が設定されている

　これまで、中古住宅の購入で「フラット35」の金利割引きを受けるのはハードルが高かった。しかし、2021年1月からは、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）なら、改修さえすればほとんどの物件で5年間、0.5%の金利割引きが受けられる。

　なお、【フラット35】リノベは、設定されている予算金額に達する見込みとなった場合、受け付け終了となる。条件が緩和されるのは2021年1月からだけに、中古住宅を取得してリノベーションを考えている人、あるいはリノベーションされた中古住宅の取得を考えている人は、そろそろ準備に入り、1月に実施されたらすぐにでも利用できるようにしたい。

　なかでも、自分でリノベーションしようと考えている場合には、リノベーションの打ち合わせや設計などに一定の期間がかかるだけに、早めに行動を起こしたほうがいいかもしれない。

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表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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イオンの買い物が最大157.5万円割引!

2位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.913%
総返済額　3495万円

表面金利: 年0.780%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 81,644円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
総返済額　3591万円

表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 83,918円

おすすめポイント

①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

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手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。