【フラット35】リノベが適用条件を緩和（2021年1月から） 12年間で約170万円負担が減るケースも！

2021年1月から、【フラット35】リノベの適用条件が大幅に緩和され、格段に使いやすくなる。リノベーション済みの中古住宅を買うときはもちろん、中古住宅を買ってリノベーションを行えば、ほとんどの物件で住宅ローン金利が0.5％も引き下げられるなど、メリットが大きい。これにより、当初12年間の返済負担額が170万円近く軽くなるケースもあるので、ぜひとも注目しておきたい。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

2021年1月から利用しやすくなる
【フラット35】リノベ

　住宅金融支援機構が民間銀行・金融機関と提携して実施している住宅ローンの「フラット35」。最大の魅力は、全期間固定金利型で、借入後に金利が上がっても適用金利が変わることがない点。変動金利型のメガバンクの店頭手続きにおける最優遇金利は0.5％台からと低い水準だが、借入後に金利が上がると返済額が増えてしまう、金利上昇リスクがある。

　この変動金利型に比べると、「フラット35」は金利がやや高くなっている。とはいっても、1％台前半の金利で利用でき、過去の住宅ローン金利水準からすれば、依然として超低金利である点は変わらない。

　しかも、「フラット35」には各種の金利引き下げ制度があり（図表3参照）、それを利用すれば1％未満で利用できるので、変動金利型と比べても遜色ないレベル。それでいて、借入時に完済時までの金利が確定するのだから、安心感がある。

　その「フラット35」の金利引き下げ制度のなかでも、最も引き下げ幅が大きいのが、【フラット35】リノベだが、2021年1月からその利用条件が緩和され、格段に利用しやすくなるというのだから見逃せない。

【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の適用条件が大幅に緩和される

　【フラット35】リノベというのは、不動産会社などがあらかじめ性能向上リフォームしている物件を取得するときや、中古住宅を購入して自分でリノベーションを行うときなどに利用できる住宅ローンだ。

　金利引き下げ幅は0.5％で、その引き下げ期間が10年の「金利Aプラン」と、引き下げ期間が5年の「金利Bプラン」がある。ただ、これまでは適用条件が厳しかったため、なかなか利用が進まなかった。一定の予算枠はとっているのに、年間の利用件数が数百件にとどまっており、宝の持ち腐れ状態になっていた感がある。

　そのため、2021年1月から適用条件の緩和を行って、利用を促進しようということになった。図表1にあるように、「金利Aプラン」の条件はこれまでと大きな変更はないのだが、「金利Bプラン」の条件が大幅に緩和される。

図表1 【フラット35】リノベの適用条件（2021年1月から）

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出典：住宅金融支援機構から

金利引き下げ幅は0.5%！
ほとんどの物件で適用可能に

　これまでの【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は、

①省エネルギー性は断熱等性能等級4の住宅など
②耐震性は耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2の住宅または免震建築物
③バリアフリー性は高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
④耐久性・可変性は劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

　などのうち、いずれか1つを満たす必要がありハードルが高かった。これは、住宅性能表示制度のなかでも高い等級が求められていたためだ。

　それが、2021年1月からは、図表1にあるように、等級表示がなくなって、金利が0.25％引き下げられる【フラット35】Sの条件をクリアできればOKということになる。

　どれくらい利用しやすくなるかといえば、現在、「フラット35」の申請件数のうち【フラット35】Sが9割前後を占めているから、ほとんどの物件がクリアできるレベルと考えていいだろう。

　それでいて、金利引き下げ幅は【フラット35】Sの0.25％ではなく、0.50％になるのだからメリットは計り知れない。

当初5年間の返済負担額が大幅に減少する

　では、【フラット35】リノベが利用できれば、どれくらい負担が軽減されるのか。当初5年間の金利を引き下げる【フラット35】リノベ（金利Bプラン）と、【フラット35（リフォーム一体型）】（※）で比較してみよう。借入額3000万円と5000万円の場合で試算したのが図表2だ。

※【フラット35（リフォーム一体型）】は、中古住宅を購入してリフォームする際に利用できる通常の【フラット35】のことで、金利引き下げはないが、リフォーム内容にかかわらず適用可能。なお、2020年12月末で借り入れ申し込み受付が終了する。

図表2 【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は当初5年間でどれくらいお得になる？

当初5年間の【フラット35（リフォーム一体型）】と【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の負担差

※2020年9月の金利で試算

　【フラット35（リフォーム一体型）】の2020年9月の金利は1.32％。借入額3000万円だと、毎月返済額は8万9233円で、当初5年間の総返済額は535万3980円になる。

　それが、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）を利用して、当初5年間の金利引き下げ幅が0.50％になると、適用金利は0.82％に下がるため、毎月返済額は8万2192円に減少する。【フラット35（リフォーム一体型）】に比べて、毎月7041円の軽減で、5年間で見ると42万2460円も負担が軽くなる。

　これが、借入額5000万円になると、負担軽減効果は毎月1万1734円に増えて、5年間の総返済額は70万4040円もお得になる。これを利用しない手はないだろう。

「フラット35」の金利引き下げ制度と併用可能

「フラット35」には、図表3にあるようにさまざまな金利引き下げ制度があり、それぞれ併用できるケースもある。

　たとえば、子育て支援や地域活性化の施策を実施している自治体でマイホームを取得するときには、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型が適用され、当初5年間の金利が0.25％引き下げられる。

　これに、金利が0.25％引き下げられる【フラット35】Sを併用すると、金利引き下げ幅は、0.25％＋0.25％で0.50％になる。　

図表3 「フラット35」の各種金利引き下げ制度

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出典：住宅金融支援機構（フラット35S、フラット35子育て支援型・地域活性化型、フラット35リノベ）から

【フラット35】リノベとの併用で、金利引き下げ期間が延長される

　同様に、【フラット35】リノベも、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型との併用が可能だが、単純に引き下げ幅を加算すると、0.50％＋0.25％で0.75％に達する。2020年9月の金利で計算すると、0.5%（返済期間15年～20年の最低金利1.25％ー0.75%）で、民間の銀行・金融機関が提供する変動金利型の住宅ローンよりも低くなってしまう。

　これでは民業圧迫の声が高まるのは避けられない。そのため、金利引き下げ幅は0.50％のままで、金利引き下げ期間を2年間延長。それぞれの引き下げ期間は以下のようになっている。

【フラット35】リノベ（金利Aプラン）は12年間
【フラット35】リノベ（金利Bプラン）は7年間

0.50％の金利引き下げが12年間も続く

　そこで、この【フラット35】リノベ（金利Aプラン）の適用を受けられる物件で、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型と併用して、当初12年間、金利が0.50％引き下げられる場合のメリットを見てみよう。

　図表4にあるように、借入額3000万円の場合、当初12年間の毎月返済額は7041円少なくなる。12年間の総負担額でみると、101万3904円も軽くなる。

　さらに、借入額が5000万円になると、毎月返済額は1万1734円少なくなって、12年間の総負担額でみると、168万9696円と170万円近くも得する計算だ。

【フラット35】リノベは、
予算金額が設定されている

　これまで、中古住宅の購入で「フラット35」の金利割引きを受けるのはハードルが高かった。しかし、2021年1月からは、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）なら、改修さえすればほとんどの物件で5年間、0.5%の金利割引きが受けられる。

　なお、【フラット35】リノベは、設定されている予算金額に達する見込みとなった場合、受け付け終了となる。条件が緩和されるのは2021年1月からだけに、中古住宅を取得してリノベーションを考えている人、あるいはリノベーションされた中古住宅の取得を考えている人は、そろそろ準備に入り、1月に実施されたらすぐにでも利用できるようにしたい。

　なかでも、自分でリノベーションしようと考えている場合には、リノベーションの打ち合わせや設計などに一定の期間がかかるだけに、早めに行動を起こしたほうがいいかもしれない。

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新規借入2025年5月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

店舗での対面相談のみに対応

1位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.780%
総返済額　3420万円

表面金利: 年0.648%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,853円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

2位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

3位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.792%
総返済額　3427万円

表面金利: 年0.660%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

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審査基準

団体信用
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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。