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【フラット35】リノベが適用条件を緩和(2021年1月から)
12年間で約170万円負担が減るケースも!

2020年10月6日公開(2021年3月29日更新)
山下和之

2021年1月から、【フラット35】リノベの適用条件が大幅に緩和され、格段に使いやすくなる。リノベーション済みの中古住宅を買うときはもちろん、中古住宅を買ってリノベーションを行えば、ほとんどの物件で住宅ローン金利が0.5%も引き下げられるなど、メリットが大きい。これにより、当初12年間の返済負担額が170万円近く軽くなるケースもあるので、ぜひとも注目しておきたい。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

2021年1月から利用しやすくなる
【フラット35】リノベ

 住宅金融支援機構が民間銀行・金融機関と提携して実施している住宅ローンの「フラット35」。最大の魅力は、全期間固定金利型で、借入後に金利が上がっても適用金利が変わることがない点。変動金利型のメガバンクの店頭手続きにおける最優遇金利は0.5%台からと低い水準だが、借入後に金利が上がると返済額が増えてしまう、金利上昇リスクがある。

 この変動金利型に比べると、「フラット35」は金利がやや高くなっている。とはいっても、1%台前半の金利で利用でき、過去の住宅ローン金利水準からすれば、依然として超低金利である点は変わらない。

 しかも、「フラット35」には各種の金利引き下げ制度があり図表3参照)、それを利用すれば1%未満で利用できるので、変動金利型と比べても遜色ないレベル。それでいて、借入時に完済時までの金利が確定するのだから、安心感がある。

 その「フラット35」の金利引き下げ制度のなかでも、最も引き下げ幅が大きいのが、【フラット35】リノベだが、2021年1月からその利用条件が緩和され、格段に利用しやすくなるというのだから見逃せない。

【フラット35】リノベ(金利Bプラン)の適用条件が大幅に緩和される

 【フラット35】リノベというのは、不動産会社などがあらかじめ性能向上リフォームしている物件を取得するときや、中古住宅を購入して自分でリノベーションを行うときなどに利用できる住宅ローンだ。

 金利引き下げ幅は0.5%で、その引き下げ期間が10年の「金利Aプラン」と、引き下げ期間が5年の「金利Bプラン」がある。ただ、これまでは適用条件が厳しかったため、なかなか利用が進まなかった。一定の予算枠はとっているのに、年間の利用件数が数百件にとどまっており、宝の持ち腐れ状態になっていた感がある。

 そのため、2021年1月から適用条件の緩和を行って、利用を促進しようということになった。図表1にあるように、「金利Aプラン」の条件はこれまでと大きな変更はないのだが、「金利Bプラン」の条件が大幅に緩和される。

図表1 【フラット35】リノベの適用条件(2021年1月から)

金利引き下げ幅は0.5%!
ほとんどの物件で適用可能に

 これまでの【フラット35】リノベ(金利Bプラン)は、

①省エネルギー性は断熱等性能等級4の住宅など
②耐震性は耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2の住宅または免震建築物
③バリアフリー性は高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
④耐久性・可変性は劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

 などのうち、いずれか1つを満たす必要がありハードルが高かった。これは、住宅性能表示制度のなかでも高い等級が求められていたためだ。

 それが、2021年1月からは、図表1にあるように、等級表示がなくなって、金利が0.25%引き下げられる【フラット35】Sの条件をクリアできればOKということになる。

 どれくらい利用しやすくなるかといえば、現在、「フラット35」の申請件数のうち【フラット35】Sが9割前後を占めているから、ほとんどの物件がクリアできるレベルと考えていいだろう。

 それでいて、金利引き下げ幅は【フラット35】Sの0.25%ではなく、0.50%になるのだからメリットは計り知れない。

当初5年間の返済負担額が大幅に減少する

 では、【フラット35】リノベが利用できれば、どれくらい負担が軽減されるのか。当初5年間の金利を引き下げる【フラット35】リノベ(金利Bプラン)と、【フラット35(リフォーム一体型)】(※)で比較してみよう。借入額3000万円と5000万円の場合で試算したのが図表2だ。

※【フラット35(リフォーム一体型)】は、中古住宅を購入してリフォームする際に利用できる通常の【フラット35】のことで、金利引き下げはないが、リフォーム内容にかかわらず適用可能。なお、2020年12月末で借り入れ申し込み受付が終了する。

図表2 【フラット35】リノベ(金利Bプラン)は当初5年間でどれくらいお得になる?
 

当初5年間の【フラット35(リフォーム一体型)】と【フラット35】リノベ(金利Bプラン)の負担差
※2020年9月の金利で試算

 【フラット35(リフォーム一体型)】の2020年9月の金利は1.32%。借入額3000万円だと、毎月返済額は8万9233円で、当初5年間の総返済額は535万3980円になる。

 それが、【フラット35】リノベ(金利Bプラン)を利用して、当初5年間の金利引き下げ幅が0.50%になると、適用金利は0.82%に下がるため、毎月返済額は8万2192円に減少する。【フラット35(リフォーム一体型)】に比べて、毎月7041円の軽減で、5年間で見ると42万2460円も負担が軽くなる。

 これが、借入額5000万円になると、負担軽減効果は毎月1万1734円に増えて、5年間の総返済額は70万4040円もお得になる。これを利用しない手はないだろう。

「フラット35」の金利引き下げ制度と併用可能

 「フラット35」には、図表3にあるようにさまざまな金利引き下げ制度があり、それぞれ併用できるケースもある。

 たとえば、子育て支援や地域活性化の施策を実施している自治体でマイホームを取得するときには、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型が適用され、当初5年間の金利が0.25%引き下げられる。

 これに、金利が0.25%引き下げられる【フラット35】Sを併用すると、金利引き下げ幅は、0.25%+0.25%で0.50%になる。 

図表3 「フラット35」の各種金利引き下げ制度

【フラット35】リノベとの併用で、金利引き下げ期間が延長される

 同様に、【フラット35】リノベも、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型との併用が可能だが、単純に引き下げ幅を加算すると、0.50%+0.25%で0.75%に達する。2020年9月の金利で計算すると、0.5%(返済期間15年~20年の最低金利1.25%ー0.75%)で、民間の銀行・金融機関が提供する変動金利型の住宅ローンよりも低くなってしまう。

 これでは民業圧迫の声が高まるのは避けられない。そのため、金利引き下げ幅は0.50%のままで、金利引き下げ期間を2年間延長。それぞれの引き下げ期間は以下のようになっている。

  • 【フラット35】リノベ(金利Aプラン)は12年間
  • 【フラット35】リノベ(金利Bプラン)は7年間

0.50%の金利引き下げが12年間も続く

 そこで、この【フラット35】リノベ(金利Aプラン)の適用を受けられる物件で、【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型と併用して、当初12年間、金利が0.50%引き下げられる場合のメリットを見てみよう。

 図表4にあるように、借入額3000万円の場合、当初12年間の毎月返済額は7041円少なくなる。12年間の総負担額でみると、101万3904円も軽くなる。

 さらに、借入額が5000万円になると、毎月返済額は1万1734円少なくなって、12年間の総負担額でみると、168万9696円と170万円近くも得する計算だ。

フラット35リノベの適用条件を緩和で、約170万円負担が減るケースも

【フラット35】リノベは、
予算金額が設定されている

 これまで、中古住宅の購入で「フラット35」の金利割引きを受けるのはハードルが高かった。しかし、2021年1月からは、【フラット35】リノベ(金利Bプラン)なら、改修さえすればほとんどの物件で5年間、0.5%の金利割引きが受けられる。

 なお、【フラット35】リノベは、設定されている予算金額に達する見込みとなった場合、受け付け終了となる。条件が緩和されるのは2021年1月からだけに、中古住宅を取得してリノベーションを考えている人、あるいはリノベーションされた中古住宅の取得を考えている人は、そろそろ準備に入り、1月に実施されたらすぐにでも利用できるようにしたい。

 なかでも、自分でリノベーションしようと考えている場合には、リノベーションの打ち合わせや設計などに一定の期間がかかるだけに、早めに行動を起こしたほうがいいかもしれない。

【関連記事はこちら】>>中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利! 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう

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【2021年7月最新版、主要銀行版】

「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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