銀行の評価が上がるのは、「さらにもう１棟買う」「繰り上げ返済」のどっち？
　vs　元銀行員大家さん(4)TIM レッド吉田さん　vs 元銀行員大家　岡元公夫さん（4）

アパート完成から満１年、無事に満室経営を続けるレッド吉田さんの次なる目標は、ローンの金利を少しでも下げること！ そんなレッドさんの願いを叶えるべく、今回の対談では、元銀行員で大家業の大先輩でもある岡元公夫さんをお招きし、「銀行との金利交渉のポイント」について話を伺っています。今回のその4回目。キャシュフロー改善と銀行評価を上げるためには、拡大戦略か？ 繰り上げ返済か？

［参考記事］
●不動産投資用に借りている銀行融資、金利を少しでも下げるためにはどうしたらいいですか？ 
●銀行への金利交渉、決算期の３月は避けるべし！ vs 元銀行員大家さん（２）
●２つの銀行を天秤にかけてもいいですか？    vs 元銀行員大家さん（３）

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銀行の評価を上げるには繰り上げ返済すべき！？

レッド吉田さん（以下、レッド） キャッシュフローを改善するために、もうひとつ物件を増やすことも考えているんです。岡元さんは、それについてどう思いますか？

岡元公夫さん（以下、岡元） いいと思いますよ。本業で稼いで他の物件でも稼いで、トータルで見て財務状況が良くなれば、銀行からの評価はアップします。金融機関から見て、レッドさんの本業が芸能人ではなく賃貸業とみなされるようになれば、条件は大きく変わるはずです。

レッド 繰り上げ返済はどうですか？

岡元 うーん。基本的にはおすすめしません。もう物件を増やさないなら話は別ですが、規模を大きくする場合は、その現金を次の物件の自己資金に回す方が効率的です。それに、金融機関は借金が少し減ることより、現金を手元に持っている方をプラスに評価するんです。

レッド そうなんですか。実は僕、デットクロス（ローンの支払いが進むと訪れる「経費にならない元金返済の割合が増え、建物の減価償却が少なくなることで、一時的にキャッシュフローがマイナスになる時期」のこと。このせいで「黒字倒産」する大家も多い）が怖いんです。それを回避するという理由でも、繰り上げ返済はやめた方がいいでしょうか？

岡元 そのアパートしか収入源がないなら、もちろん対策は必要です。でも、デットクロスが起きても他の仕事で補てんできるなら、それだけのために手元の現金を減らす必要はないと思います。その時期だけ耐えれば、またキャッシュは回り始めますから。

レッド 僕、デットクロスを怖がりすぎていたのかもしれません。そうか。収入全体で考えて足りないところを補えば、問題はないですよね。ところで、安倍政権になってインフレターゲットが２％とかいわれていますけど、金利にはどんな影響があるんでしょうか？ 僕は変動金利で借りているので、すごく気になります。

岡元 金利はこれ以上下がることはないので、今後は横ばい、もしくは上昇です。景気が上向いた形で物価や金利が上がるならいいんですが、景気が悪いまま物価も金利も上向くようだと困りますね。長期金利は国債の金利に連動しているので、国債が売れなくなればギリシャのようになる可能性も考えられます。

景気の変わり目はお金を増やすチャンスでもある

レッド ええ？ ギリシャのニュースは他人事だと思っていました。

岡元 油断禁物ですよ。日本でも、定期預金に８％の利息がついて、ローンの金利が１０％なんていう時代があったんですから。ただ、インフレで金利が上がると大家は大変といいますが、不動産の価値は上がって借金の価値は下がるので、広い視点で見ればプラスのことも多いんです。

レッド そうなんですか？ でも、やっぱり金利は低い方がありがたいですよ。僕は変動金利なんですが、今のうちに固定金利に組み直すことも考えた方がいいでしょうか？

岡元 私自身は長期で借りているものはすべて固定金利です。多めに払う分は、保険だと思っています。

レッド さすが、慎重ですね。なんだかドキドキしてきました。金利が上がる前の兆候って何かありますか？ 今のうちからできる対策があれば教えてください。

岡元 インフレのときは、燃料や食品は上がりやすいですね。でも、金利が上がるときは資産価値も上がりますし、安定的に経営していれば、すぐに困ることはないはずです。ただ、家賃はすぐには上げられないので、そのタイムラグに対応できる自己資金を持っていないと、危険です。

レッド ここでも現金ですか。現金を持っていると、色々な場面でリスクを回避しやすくなるんですね。

岡元 その通りです。フルローンで物件を買っていて手元に現金がないという人が意外と多いようですが、心配ですね。今後は、金利が１％上がっただけでアウトという例も増えてくると思いますよ。今のうちに、契約書の基準の金利をしっかりとみておくことをおすすめします。

レッド 怖いなあ。本当にギリシャのようになったら、どうしよう…。

岡元 心配ばかりしていても仕方ありません。景気の変わり目は世の中が大きく動くので資産を減らす人もいますが、冷静に行動すればお金を増やすチャンスでもあるんです。例えば、今後インフレになって金利も上がると考えるなら、借金を固定金利にしておけば、利息は上がって金利はそのままですから、儲かりますよ。

規模を拡大するつもりなら、早い段階で法人を作った方がいい

レッド でも、金利が上がったら、住宅ローンを借りている日本中の人が困るから、国はそんなことできないんじゃないですか？

岡元 いえいえ、フラット３５などで借りている人には影響はありませんよ。インフレ率が高すぎるのは困りますが、２～３％なら、心地いいインフレになると思います。インフレになるとお金で持っているより使った方が得ですから、昔の人はよくお金を使いました。給料も上がるでしょうし、アパート投資をしようという人も増えるかもしれませんね。

レッド 景気がよくなれば、芸能界の仕事も増えますかね。

岡元 そうですね。企業もＣＭを打つでしょうし、大きなお金が動くでしょう。でも、世の中の大きな動きに振り回されてはいけません。大切なのは１歩１歩、自分の足元を固めることです。レッドさんの場合は、本業をがんばりながら満室経営を続けて、財務内容をよくしていくことが肝心です。

レッド わかりました。２０１３年はそのあたりを意識して、仕事もアパートもがんばりたいと思います。

岡元 信用を得るためには、法人化もひとつの選択ですよ。金融機関から見ると、芸能人という属性ではロジック上はＮＧだけど、法人なら貸せるということもありえますから。

レッド 法人は、近いうちに作りたいと思っていたんですが、タイミングがわからなくて。

岡元 税理士さんの中には、一定の年収額を法人化の目安にする人がいますが、私の意見は違います。1棟で終わるならそれでもいいですが、規模を大きくするつもりなら、早い段階で作るのがおすすめです。いい物件が出たけれど個人では買えないといった場合、そこから法人を作っていたら間に合いませんよね。

レッド 僕はそういう知識がないまま始めてしまったので、色々と反省することもあるんです。次は税金やキャッシュフローのこともきっちり考慮してやりたいですね。

岡元 最初から完璧な物件を買えた人はひとりもいません。ベテラン大家さんたちも、今ならあの物件は買わないって必ず言いますから。失敗しても致命傷にならなければいいんですよ。これからも相談にのりますから、がんばってくださいね。

レッド  ありがとうございます！ 岡元さんにいい報告ができるように、Ｓ銀行との金利交渉もがんばります！

編集部注：レッドさんはこの対談の後、Ｓ銀行との金利交渉をおこない、念願の金利ダウンに成功したそうです。

(構成／加藤浩子 撮影／土井一秀)