中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府城陽市の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府城陽市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府城陽市の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、74万円/坪(10年前比▲19.7%)

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京都府城陽市の中古戸建て価格

  • 2,002万円(74万円/坪)
  • 10年前比▲19.7%(前年比▲1.3%
  • 平均築年 : 1986年
  • 平均駅距離 : 9.98分
  • 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
  • 平均土地面積 : 105.0㎡(31.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府城陽市の中古戸建て価格推移

◆京都府城陽市の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 94万円/坪
2010年 92万円/坪
2015年 88万円/坪
2020年(現在) 74万円/坪
2025年 62万円/坪
2030年 51万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

京都府城陽市:2,002万円(74万円/坪、10年前比-19.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
宇治市:2,621万円(91万円/坪、10年前比▲24.4%
八幡市:2,347万円(78万円/坪、10年前比▲25.7%
京田辺市:3,156万円(99万円/坪、10年前比▲8.0%
久世郡久御山町:2,714万円(78万円/坪、10年前比▲36.3%
綴喜郡井手町:1,637万円(49万円/坪、10年前比▲21.6%

京都府城陽市の価格は過去10年で▲19.7%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲23.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲31.1%

2030年の京都府城陽市の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,781万円(65.4万円/坪、10年間で▲11.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,380万円(50.7万円/坪、10年間で▲31.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,006万円(37.0万円/坪、10年間で▲49.7%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲31.1%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆京都府城陽市の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 98.2万円/坪
5年 81.0万円/坪
10年 65.7万円/坪
15年 54.7万円/坪
20年 51.8万円/坪
25年 42.9万円/坪
30年 47.6万円/坪
35年 43.9万円/坪
40年 37.2万円/坪
京都府城陽市の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆城陽市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
城陽-1 住居表示 京都府城陽市久世下大谷6番7 31.1万円/坪
(10.1万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 新田駅から900m
土地面積 258㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
城陽-2 住居表示 京都府城陽市久世里ノ西49番36 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 久津川駅から950m
土地面積 92㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
城陽-3 住居表示 京都府城陽市寺田中大小72番5 27.9万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 寺田駅から550m
土地面積 262㎡
用途区分 第一種住居地域
城陽-4 住居表示 京都府城陽市市辺柿木原130番5 20.6万円/坪
(6.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 山城青谷駅から550m
土地面積 101㎡
用途区分 第一種住居地域
城陽-5 住居表示 京都府城陽市富野北垣内1番108 32.9万円/坪
(10.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 富野荘駅から900m
土地面積 143㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
城陽-6 住居表示 京都府城陽市寺田西ノ口35番15外 40.9万円/坪
(13.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 寺田駅から350m
土地面積 123㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
城陽-7 住居表示 京都府城陽市寺田深谷64番96 28.1万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 城陽駅から1300m
土地面積 191㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
城陽-8 住居表示 京都府城陽市平川野原33番16 34.2万円/坪
(11.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 久津川駅から460m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
城陽-9 住居表示 京都府城陽市久世芝ケ原62番8外 29.9万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 城陽駅から700m
土地面積 159㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
城陽-10 住居表示 京都府城陽市富野森山1番38 25.1万円/坪
(8.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 長池駅から130m
土地面積 139㎡
用途区分 第一種住居地域
城陽-11 住居表示 京都府城陽市水主北垣内35番 16.6万円/坪
(5.4万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 富野荘駅から1200m
土地面積 330㎡
用途区分 第一種住居地域
城陽-12 住居表示 京都府城陽市寺田尺後2番34 40.6万円/坪
(13.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 寺田駅から380m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種住居地域
城陽-13 住居表示 京都府城陽市上津屋野上52番外 9.2万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 久津川駅から1800m
土地面積 463㎡
用途区分
城陽-14 住居表示 京都府城陽市平川東垣外30番2 38.8万円/坪
(12.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 久津川駅から160m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 城陽市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、城陽市はどうなるのだろうか。

◆城陽市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 76,869 人 100.0(基準年)
2020年 73,312 人 95.4
2025年 68,900 人 89.6
2030年 63,827 人 83.0
2035年 58,370 人 75.9
2040年 53,005 人 69.0
2045年 48,212 人 62.7

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

城陽市の将来推計人口

(参考)京都府城陽市のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
城陽市:62.7

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
宇治市:70.1
八幡市:69.9
京田辺市:103.4
久世郡久御山町:70.0
綴喜郡井手町:56.1

 城陽市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 62.7だ。周辺エリアの平均73.9に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京都府城陽市の中古戸建ての過去の売買事例

 京都府城陽市付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆城陽市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 京都府城陽市寺田 2,400万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 城陽駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2015年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 310万円
・17.3万円/坪
(5.6万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1972年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 300万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1976年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市中 750万円
・12.1万円/坪
(3.9万円/m²)
・床面積190㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 山城青谷駅から徒歩13分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1973年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 京都府城陽市久世 1,300万円
・47.1万円/坪
(15.3万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2001年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市平川 650万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1973年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市平川 6,200万円
・73.4万円/坪
(23.8万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積460㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1998年築、RC
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 610万円
・26.8万円/坪
(8.7万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1972年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市中 1,600万円
・21.4万円/坪
(7.0万円/m²)
・床面積230㎡
(土地面積750㎡)
最寄り駅 山城青谷駅から徒歩10分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1976年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 4,000万円
・111.9万円/坪
(36.4万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 新田駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 1,200万円
・56.8万円/坪
(18.5万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 城陽駅から徒歩9分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1972年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市長池 1,400万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 長池駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1992年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 1,300万円
・66.7万円/坪
(21.7万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2005年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市寺田 1,600万円
・65.6万円/坪
(21.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 寺田駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市市辺 1,100万円
・48.4万円/坪
(15.7万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積125㎡)
最寄り駅 山城青谷駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1977年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市久世 2,300万円
・64.3万円/坪
(20.9万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 久津川駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1984年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 京都府城陽市枇杷庄 100万円
・6.8万円/坪
(2.2万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 富野荘駅から徒歩4分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1964年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 京都府城陽市枇杷庄 550万円
・19.9万円/坪
(6.5万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積40㎡)
最寄り駅 富野荘駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1997年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 京都府城陽市市辺 650万円
・26.7万円/坪
(8.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 山城青谷駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1978年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 京都府城陽市寺田 23,000万円
・33.7万円/坪
(11.0万円/m²)
・床面積2100㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 寺田駅から徒歩3分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1971年築、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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