中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

埼玉県本庄市上仁手の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

埼玉県本庄市上仁手の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

埼玉県本庄市上仁手の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、73万円/坪(10年前比+4.7%)

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埼玉県本庄市上仁手の中古戸建て価格

  • 2,305万円(73万円/坪)
  • 10年前比+4.7%(前年比+0.6%
  • 平均築年 : 2001年
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
埼玉県本庄市上仁手の中古戸建て価格推移

◆埼玉県本庄市上仁手の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 74万円/坪
2010年 69万円/坪
2015年 78万円/坪
2020年(現在) 73万円/坪
2025年 71万円/坪
2030年 69万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

埼玉県本庄市上仁手:2,305万円(73万円/坪、10年前比+4.7%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
本庄市:2,197万円(69万円/坪、10年前比+4.7%
深谷市:2,284万円(69万円/坪、10年前比+0.7%
秩父郡皆野町:2,527万円(84万円/坪、10年前比+9.9%
秩父郡長瀞町:2,887万円(95万円/坪、10年前比0.0%
児玉郡美里町:2,864万円(82万円/坪、10年前比+36.1%
児玉郡神川町:3,128万円(90万円/坪、10年前比▲0.2%

埼玉県本庄市上仁手の価格は過去10年で+4.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+8.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲5.5%

2030年の埼玉県本庄市上仁手の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,595万円(81.7万円/坪、10年間で+12.6%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,178万円(68.6万円/坪、10年間で▲5.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,506万円(47.4万円/坪、10年間で▲34.7%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲5.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆埼玉県本庄市上仁手の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 59.1万円/坪
5年 51.1万円/坪
10年 40.4万円/坪
15年 33.5万円/坪
20年 28.5万円/坪
25年 29.7万円/坪
30年 27.0万円/坪
35年 21.8万円/坪
40年 19.1万円/坪
埼玉県本庄市上仁手の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆本庄市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
本庄-1 住居表示 埼玉県本庄市児玉町金屋字西198番12 5.1万円/坪
(1.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 児玉駅から1500m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
本庄-2 住居表示 埼玉県本庄市沼和田字村北823番4外 3.7万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 本庄駅から2500m
土地面積 906㎡
用途区分
本庄-3 住居表示 埼玉県本庄市緑1−9−7 20.2万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 本庄駅から1300m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
本庄-4 住居表示 埼玉県本庄市見福2−7−11 22.6万円/坪
(7.4万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 本庄駅から690m
土地面積 175㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
本庄-5 住居表示 埼玉県本庄市小島2−5−11 10.1万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 本庄駅から2400m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種住居地域
本庄-6 住居表示 埼玉県本庄市柏2−1−2 15.4万円/坪
(5.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 本庄駅から1300m
土地面積 170㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
本庄-7 住居表示 埼玉県本庄市日の出4−9−15 10.0万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 本庄駅から2200m
土地面積 99㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
本庄-8 住居表示 埼玉県本庄市五十子2−1−17 17.5万円/坪
(5.7万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 本庄駅から1400m
土地面積 218㎡
用途区分 第二種住居地域
本庄-9 住居表示 埼玉県本庄市中央2−7−21 14.0万円/坪
(4.6万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 本庄駅から700m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種住居地域
本庄-10 住居表示 埼玉県本庄市栄2−11−19 13.7万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 本庄駅から1900m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
本庄-11 住居表示 埼玉県本庄市児玉町八幡山字町西255番6 6.4万円/坪
(2.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 児玉駅から850m
土地面積 324㎡
用途区分 第一種住居地域
本庄-12 住居表示 埼玉県本庄市日の出2−4−29 13.7万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 本庄駅から1300m
土地面積 267㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 本庄市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、本庄市はどうなるのだろうか。

◆本庄市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 77,881 人 100.0(基準年)
2020年 76,120 人 97.7
2025年 73,914 人 94.9
2030年 71,356 人 91.6
2035年 68,516 人 88.0
2040年 65,356 人 83.9
2045年 61,994 人 79.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

本庄市の将来推計人口

(参考)埼玉県本庄市上仁手のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
本庄市:79.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
深谷市:82.4
秩父郡皆野町:52.5
秩父郡長瀞町:54.0
児玉郡美里町:69.3
児玉郡神川町:56.7

 本庄市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 79.6だ。周辺エリアの平均63.0に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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