大阪府寝屋川市寿町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
大阪府寝屋川市寿町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、999万円（10年前比+30.0%）
大阪府寝屋川市寿町の中古戸建て価格
- 999万円（53万円/坪）
- 10年前比+30.0%（前年比▲0.9%）
- 築年 : 1985年
- 駅距離 : 8.0分
- 専有面積 : 70.0㎡（21.2坪）
- 土地面積 : 62.8㎡（19.0坪）
◆大阪府寝屋川市寿町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 44万円／坪 |
| 2014年 | 40万円／坪 |
| 2019年 | 42万円／坪 |
| 2024年 | 53万円／坪 |
| 2029年 | 50万円／坪 |
| 2034年 | 48万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
大阪府寝屋川市寿町：999万円（53万円/坪、10年前比+30.0%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
大阪府高槻市：2,479万円（83万円/坪、10年前比+15.2%）
大阪府守口市：651万円（36万円/坪、10年前比+17.5%）
大阪府枚方市：1,602万円（53万円/坪、10年前比+18.6%）
大阪府大東市：683万円（34万円/坪、10年前比+13.9%）
大阪府門真市：621万円（35万円/坪、10年前比+16.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+15.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲9.0%
- ノーマルシナリオ
909万円（48万円/坪、10年間で▲9.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
大阪府高槻市：2,366万円（79万円/坪、10年後は▲4.6%）
大阪府守口市：651万円（36万円/坪、10年後は0.0%）
大阪府枚方市：1,513万円（50万円/坪、10年後は▲5.5%）
大阪府大東市：569万円（28万円/坪、10年後は▲16.8%）
大阪府門真市：613万円（34万円/坪、10年後は▲1.3%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、大阪府寝屋川市寿町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆大阪府寝屋川市寿町の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 50万円／坪 |
| 5分 | 42万円／坪 |
| 10分 | 39万円／坪 |
| 15分 | 38万円／坪 |
| 20分 | 37万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府寝屋川市寿町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 110万円／坪 |
| 5年 | 96万円／坪 |
| 10年 | 77万円／坪 |
| 15年 | 69万円／坪 |
| 20年 | 58万円／坪 |
| 25年 | 52万円／坪 |
| 30年 | 45万円／坪 |
| 35年 | 41万円／坪 |
| 40年 | 40万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆寝屋川市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 寝屋川市-1 | 寝屋川市-2 | 寝屋川市-3 | 寝屋川市-4 | 寝屋川市-5 | 寝屋川市-6 | 寝屋川市-7 | 寝屋川市-8 | 寝屋川市-9 | 寝屋川市-10 | 寝屋川市-11 | 寝屋川市-12 | 寝屋川市-13 | 寝屋川市-14 | 寝屋川市-15 | 寝屋川市-16 | 寝屋川市-17 | 寝屋川市-18 | 寝屋川市-19 | 寝屋川市-20 | 寝屋川市-21 | 寝屋川市-22 | 寝屋川市-23 | 寝屋川市-24 | 寝屋川市-25 | 寝屋川市-30 | 寝屋川市-34 | 寝屋川市-36 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府寝屋川市仁和寺本町5-23-4 | 大阪府寝屋川市打上宮前町10-16 | 大阪府寝屋川市豊里町11-2 | 大阪府寝屋川市木田町28-14 | 大阪府寝屋川市高宮あさひ丘23-4 | 大阪府寝屋川市成田東が丘14-7 | 大阪府寝屋川市梅が丘2-33-2 | 大阪府寝屋川市末広町13-20 | 大阪府寝屋川市河北東町17-8 | 大阪府寝屋川市境橋町10-2 | 大阪府寝屋川市高宮新町19-21 | 大阪府寝屋川市国松町9-51 | 大阪府寝屋川市三井が丘4-15-134-3 | 大阪府寝屋川市寝屋新町6-13 | 大阪府寝屋川市秦町39-22 | 大阪府寝屋川市萱島東1-16-5 | 大阪府寝屋川市香里西之町14-6 | 大阪府寝屋川市池田旭町220番6《地番》 | 大阪府寝屋川市御幸東町17-12 | 大阪府寝屋川市高柳6-7-21 | 大阪府寝屋川市若葉町17-23 | 大阪府寝屋川市清水町1-15 | 大阪府寝屋川市石津東町6-6 | 大阪府寝屋川市南水苑町10-6 | 大阪府寝屋川市豊野町5-7 | 大阪府寝屋川市葛原1-12-6 | 大阪府寝屋川市楠根南町3-9 | 大阪府寝屋川市堀溝1-11-27 |
| 最寄り駅 | 寝屋川市駅から2800m | 寝屋川公園駅から400m | 香里園駅から1100m | 寝屋川市駅から600m | 寝屋川市駅から2000m | 香里園駅から2100m | 寝屋川公園駅から1100m | 香里園駅から1300m | 四条畷駅から800m | 香里園駅から1000m | 寝屋川市駅から1400m | 寝屋川市駅から2100m | 寝屋川市駅から2400m | 星田駅から1900m | 寝屋川市駅から1200m | 萱島駅から450m | 香里園駅から880m | 寝屋川市駅から1300m | 萱島駅から850m | 萱島駅から2000m | 寝屋川市駅から950m | 寝屋川市駅から700m | 香里園駅から1500m | 萱島駅から400m | 寝屋川市駅から700m | 寝屋川市駅から1900m | 寝屋川市駅から1900m | 萱島駅から1600m |
| 土地面積 | 72㎡ | 102㎡ | 109㎡ | 65㎡ | 224㎡ | 199㎡ | 125㎡ | 234㎡ | 105㎡ | 114㎡ | 106㎡ | 80㎡ | 91㎡ | 135㎡ | 184㎡ | 109㎡ | 113㎡ | 104㎡ | 61㎡ | 57㎡ | 116㎡ | 193㎡ | 125㎡ | 111㎡ | 155㎡ | 76㎡ | 77㎡ | 65㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.0% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+3.6% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.0% |
52万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+4.0% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
38万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+0.0% |
47万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+4.4% |
41万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+3.3% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+3.9% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.3% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.0% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.6% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.8% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.4% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+5.0% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.8% |
45万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+2.3% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.9% |
52万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.3% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+4.8% |
48万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+4.3% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+5.1% |
64万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+3.2% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.0% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.8% |
33万円/坪 （9.9万円/㎡） 前年比+0.4% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
寝屋川市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、寝屋川市はどうなるのだろうか。
◆寝屋川市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 229,733人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 222,226人 | 96.7 | |
| 2030年 | 213,164人 | 92.8 | |
| 2035年 | 203,373人 | 88.5 | |
| 2040年 | 193,100人 | 84.1 | |
| 2045年 | 182,805人 | 79.6 | |
| 2050年 | 172,808人 | 75.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）大阪府寝屋川市寿町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
寝屋川市：75.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府高槻市：85.3
大阪府守口市：81.1
大阪府枚方市：77.5
大阪府大東市：73.2
大阪府門真市：66.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査 | ||
 |
 |
大阪府寝屋川市寿町の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府寝屋川市寿町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆寝屋川市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府寝屋川市仁和寺町 | 大阪府寝屋川市高倉 | 大阪府寝屋川市中木田町 | 大阪府寝屋川市打上宮前町 | 大阪府寝屋川市打上南町 | 大阪府寝屋川市打上南町 | 大阪府寝屋川市春日町 | 大阪府寝屋川市高倉 | 大阪府寝屋川市木田町 | 大阪府寝屋川市中木田町 | 大阪府寝屋川市日之出町 | 大阪府寝屋川市初町 | 大阪府寝屋川市本町 | 大阪府寝屋川市池田 | 大阪府寝屋川市対馬江西町 | 大阪府寝屋川市黒原新町 | 大阪府寝屋川市高柳栄町 | 大阪府寝屋川市太間町 | 大阪府寝屋川市小路北町 |
| 最寄駅 | 寝屋川市駅から徒歩24分 | 忍ケ丘駅から徒歩11分 | 寝屋川市駅から徒歩11分 | 寝屋川公園駅から徒歩6分 | 寝屋川公園駅から徒歩8分 | 寝屋川公園駅から徒歩8分 | 寝屋川市駅から徒歩19分 | 寝屋川公園駅から徒歩9分 | 寝屋川市駅から徒歩9分 | 寝屋川市駅から徒歩9分 | 寝屋川市駅から徒歩5分 | 寝屋川市駅から徒歩8分 | 寝屋川市駅から徒歩8分 | 寝屋川市駅から徒歩21分 | 寝屋川市駅から徒歩24分 | 大和田（大阪）駅から徒歩28分 | 寝屋川市駅から徒歩15分 | 香里園駅から徒歩26分 | 忍ケ丘駅から徒歩18分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1977年築、木造 | 1969年築、木造 | 1990年築、軽量鉄骨造 | 2000年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1997年築、木造 | 1960年築、木造 | 1990年築、木造 | 2024年築、木造 | 1961年築、木造 | 2024年築、木造 | 2025年築、木造 | 1965年築、木造 | 1972年築、木造 | 1963年築、木造 | 2025年築、木造 | 1974年築、木造 |
| 取引価格 |
1,000万円 ・55万円/坪 （17万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積100㎡） |
240万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積45㎡） |
2,400万円 ・55万円/坪 （17万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積180㎡） |
1,700万円 ・56万円/坪 （17万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積55㎡） |
3,800万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積110㎡） |
3,800万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積110㎡） |
3,400万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積90㎡） |
1,100万円 ・48万円/坪 （15万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積60㎡） |
1,800万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積160㎡） |
2,700万円 ・71万円/坪 （22万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積140㎡） |
3,400万円 ・150万円/坪 （45万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積50㎡） |
300万円 ・15万円/坪 （4.6万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積90㎡） |
4,500万円 ・141万円/坪 （43万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
3,100万円 ・102万円/坪 （31万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積70㎡） |
520万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積75㎡） |
390万円 ・29万円/坪 （8.7万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積45㎡） |
270万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積40㎡） |
2,800万円 ・97万円/坪 （30万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積90㎡） |
500万円 ・30万円/坪 （9.1万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積70㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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大阪府寝屋川市寿町の中古戸建てに関するFAQ
- Q大阪府寝屋川市寿町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
大阪府寝屋川市寿町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約53万円/坪となっており、10年前と比べて+30.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q大阪府寝屋川市寿町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約48万円/坪となり、▲9.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q大阪府寝屋川市寿町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、大阪府寝屋川市仁和寺本町5-23-4（寝屋川市駅から2800m、第1種住居地域）が、31万円/坪（10万円/㎡、前年比1.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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