京都府南山城村の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
京都府南山城村の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,298万円（10年前比+21.7%）
京都府南山城村の中古戸建て価格
- 1,298万円（18万円/坪）
- 10年前比+21.7%（前年比▲1.1%）
- 築年 : 1997年
- 駅距離 : 14.0分
- 専有面積 : 115.0㎡（34.8坪）
- 平均土地面積 : 238.0㎡（72.0坪）
◆京都府南山城村の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 15万円／坪 |
| 2014年 | 15万円／坪 |
| 2019年 | 15万円／坪 |
| 2024年 | 18万円／坪 |
| 2029年 | 17万円／坪 |
| 2034年 | 16万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
京都府南山城村：1,298万円（18万円/坪、10年前比+21.7%）
（参考）京都府南山城村のあるエリアの中古戸建て価格は？
京都府：2,071万円（69万円/坪、10年前比+30.4%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
京都府笠置町：2,137万円（22万円/坪、10年前比+22.0%）
京都府和束町：1,422万円（17万円/坪、10年前比+18.2%）
三重県伊賀市：1,434万円（24万円/坪、10年前比+10.0%）
滋賀県甲賀市：1,921万円（32万円/坪、10年前比+14.4%）
奈良県奈良市：3,992万円（67万円/坪、10年前比+18.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲11.1%
- ノーマルシナリオ
1,154万円（16万円/坪、10年間で▲11.1%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
三重県伊賀市：1,353万円（23万円/坪、10年後は▲5.7%）
滋賀県甲賀市：1,750万円（29万円/坪、10年後は▲8.9%）
京都府笠置町：1,856万円（19万円/坪、10年後は▲13.1%）
京都府和束町：1,325万円（16万円/坪、10年後は▲6.8%）
奈良県奈良市：3,740万円（62万円/坪、10年後は▲6.3%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆京都府南山城村の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 64万円／坪 |
| 5年 | 44万円／坪 |
| 10年 | 35万円／坪 |
| 15年 | 26万円／坪 |
| 20年 | 20万円／坪 |
| 25年 | 17万円／坪 |
| 30年 | 13万円／坪 |
| 35年 | 11万円／坪 |
| 40年 | 8.6万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
南山城村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、南山城村はどうなるのだろうか。
◆南山城村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 2,391人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 2,128人 | 89.0 | |
| 2030年 | 1,862人 | 77.9 | |
| 2035年 | 1,603人 | 67.0 | |
| 2040年 | 1,351人 | 56.5 | |
| 2045年 | 1,129人 | 47.2 | |
| 2050年 | 933人 | 39.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）京都府南山城村のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
南山城村：39.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府笠置町：32.1
京都府和束町：37.6
三重県伊賀市：68.2
滋賀県甲賀市：74.3
奈良県奈良市：76.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
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京都府南山城村の中古戸建ての過去の売買事例
京都府南山城村付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆南山城村の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 京都府相楽郡南山城村大字田山 | 京都府相楽郡南山城村大字北大河原 | 京都府相楽郡南山城村大字北大河原 | 京都府相楽郡南山城村大字北大河原 |
| 最寄駅 | 月ケ瀬口駅から徒歩ー分 | 月ケ瀬口駅から徒歩11分 | 月ケ瀬口駅から徒歩12分 | 月ケ瀬口駅から徒歩9分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 |
| 建物属性 | 年築、木造 | 1978年築、RC | 2000年築、軽量鉄骨造 | 1990年築、木造 |
| 取引価格 |
38万円 ・1.5万円/坪 （0.4万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積100㎡） |
340万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積115㎡） |
1,200万円 ・24万円/坪 （7.3万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積240㎡） |
150万円 ・4.5万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積230㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
南山城村内の中古戸建て価格を見る
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京都府南山城村の中古戸建てに関するFAQ
- Q京都府南山城村の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
京都府南山城村の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約18万円/坪となっており、10年前と比べて+21.7％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q京都府南山城村の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約16万円/坪となり、▲11.1%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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