京都府笠置町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
京都府笠置町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,167万円（10年前比▲0.8%）
京都府笠置町の中古戸建て価格
- 3,167万円（78万円/坪）
- 10年前比▲0.8%（前年比▲0.6%）
- 平均築年 : 1992年
- 平均駅距離 : 23分
- 平均専有面積 : 135.0㎡（40.8坪）
- 平均土地面積 : 250.0㎡（75.6坪）
◆京都府笠置町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 82万円／坪 |
| 2012年 | 78万円／坪 |
| 2017年 | 81万円／坪 |
| 2022年 | 78万円／坪 |
| 2027年 | 76万円／坪 |
| 2032年 | 74万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
京都府笠置町：3,167万円（78万円/坪、10年前比-0.8%）
（参考）京都府笠置町のあるエリアの中古戸建て価格は？
京都府：2,229万円（78万円/坪、10年前比▲0.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
京都府木津川市：1,722万円（52万円/坪、10年前比▲36.5%）
京都府和束町：2,979万円（78万円/坪、10年前比▲0.8%）
京都府南山城村：420万円（12万円/坪、10年前比▲25.2%）
奈良県奈良市：2,222万円（70万円/坪、10年前比▲2.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲16.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲4.5%
- ノーマルシナリオ
3,024万円（74万円/坪、10年間で▲4.5%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
京都府木津川市：914万円（28万円/坪、10年後は▲46.9%）
京都府和束町：2,845万円（74万円/坪、10年後は▲4.5%）
京都府南山城村：196万円（5.6万円/坪、10年後は▲53.4%）
奈良県奈良市：2,070万円（65万円/坪、10年後は▲6.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲27.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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エリアの将来性を人口予想から検討しよう
笠置町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、笠置町はどうなるのだろうか。
◆笠置町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 1,144人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 970人 | 84.8 | |
| 2030年 | 825人 | 72.1 | |
| 2035年 | 687人 | 60.1 | |
| 2040年 | 564人 | 49.3 | |
| 2045年 | 462人 | 40.4 | |
| 2050年 | 367人 | 32.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）京都府笠置町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
笠置町：32.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府木津川市：101.9
京都府和束町：37.6
京都府南山城村：39.0
奈良県奈良市：76.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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