今里〔大阪メトロ〕駅（大阪府）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
今里〔大阪メトロ〕駅（大阪府）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,543万円（10年前比+50.6%）
今里〔大阪メトロ〕駅（大阪府）の中古戸建て価格
- 1,543万円（86万円/坪）
- 10年前比+50.6%（前年比+1.3%）
- 築年 : 2002年
- 駅距離 : 6.0分
- 専有面積 : 90.0㎡（27.2坪）
- 土地面積 : 59.5㎡（18.0坪）
◆今里〔大阪メトロ〕駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 59万円／坪 |
| 2014年 | 57万円／坪 |
| 2019年 | 72万円／坪 |
| 2024年 | 86万円／坪 |
| 2029年 | 92万円／坪 |
| 2034年 | 97万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
今里〔大阪メトロ〕駅：1,543万円（86万円/坪、10年前比+50.6%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
大阪府大阪市天王寺区：2,114万円（111万円/坪、10年前比+38.9%）
大阪府大阪市生野区：1,058万円（59万円/坪、10年前比+43.5%）
大阪府大阪市城東区：1,318万円（73万円/坪、10年前比+38.4%）
大阪府大阪市中央区：2,175万円（121万円/坪、10年前比+49.7%）
大阪府東大阪市：960万円（46万円/坪、10年前比+18.4%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+31.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+13.4%
- ノーマルシナリオ
1,750万円（97万円/坪、10年間で+13.4%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
大阪府大阪市天王寺区：2,359万円（124万円/坪、10年後は+11.6%）
大阪府大阪市生野区：879万円（49万円/坪、10年後は▲16.9%）
大阪府大阪市城東区：1,172万円（65万円/坪、10年後は▲11.1%）
大阪府大阪市中央区：2,588万円（144万円/坪、10年後は+19.0%）
大阪府東大阪市：934万円（45万円/坪、10年後は▲2.7%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.4%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
大阪市東成区内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、今里〔大阪メトロ〕駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆今里〔大阪メトロ〕駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 60万円／坪 |
| 5分 | 59万円／坪 |
| 10分 | 57万円／坪 |
| 15分 | 55万円／坪 |
| 20分 | 54万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆今里〔大阪メトロ〕駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 103万円／坪 |
| 5年 | 86万円／坪 |
| 10年 | 80万円／坪 |
| 15年 | 70万円／坪 |
| 20年 | 61万円／坪 |
| 25年 | 55万円／坪 |
| 30年 | 48万円／坪 |
| 35年 | 42万円／坪 |
| 40年 | 40万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆大阪市東成区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 大阪市東成区-1 | 大阪市東成区-2 | 大阪市東成区-3 | 大阪市東成区-4 | 大阪市東成区-5 | 大阪市東成区-10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市東成区玉津2-4-8 | 大阪府大阪市東成区深江南2-10-3 | 大阪府大阪市東成区大今里南3-11-3 | 大阪府大阪市東成区中本5-9-17 | 大阪府大阪市東成区東中本1-8-17 | 大阪府大阪市東成区東今里3-22-18 |
| 最寄り駅 | OsakaMetro今里駅から520m | 新深江駅から560m | 近鉄今里駅から250m | 緑橋駅から700m | 緑橋駅から300m | 緑橋駅から1100m |
| 土地面積 | 132㎡ | 181㎡ | 112㎡ | 75㎡ | 96㎡ | 81㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 準工業地域 |
| 取引価格 | 90万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+7.9% |
87万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+7.8% |
81万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+7.9% |
93万円/坪 （28万円/㎡） 前年比−% |
98万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+8.0% |
78万円/坪 （24万円/㎡） 前年比−% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
今里〔大阪メトロ〕駅がある大阪市東成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、今里〔大阪メトロ〕駅を含む、大阪市東成区はどうなるのだろうか。
◆大阪市東成区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 84,906人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 84,510人 | 99.5 | |
| 2030年 | 83,815人 | 98.7 | |
| 2035年 | 82,821人 | 97.5 | |
| 2040年 | 81,522人 | 96.0 | |
| 2045年 | 79,816人 | 94.0 | |
| 2050年 | 77,833人 | 91.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）今里〔大阪メトロ〕駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪市東成区：91.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府大阪市天王寺区：106.0
大阪府大阪市生野区：74.8
大阪府大阪市城東区：93.2
大阪府大阪市中央区：109.0
大阪府東大阪市：76.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査 | ||
 |
 |
今里〔大阪メトロ〕駅の中古戸建ての過去の売買事例
今里〔大阪メトロ〕駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆大阪市東成区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区中本 | 大阪府大阪市東成区東小橋 | 大阪府大阪市東成区中本 | 大阪府大阪市東成区玉津 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区大今里南 | 大阪府大阪市東成区東小橋 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 大阪府大阪市東成区中本 |
| 最寄駅 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩10分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩8分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩7分 | 新深江駅から徒歩8分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩6分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩3分 | 緑橋駅から徒歩3分 | 鶴橋駅から徒歩4分 | 緑橋駅から徒歩9分 | 鶴橋駅から徒歩9分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩6分 | 今里（近鉄）駅から徒歩3分 | 今里（近鉄）駅から徒歩4分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩6分 | 鶴橋駅から徒歩4分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩5分 | 今里（大阪メトロ）駅から徒歩7分 | 新深江駅から徒歩5分 | 新深江駅から徒歩6分 | 緑橋駅から徒歩6分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 年築、木造 | 年築、木造 | 1971年築、ー | （戦前）年築、木造 | 2023年築、木造 | 2002年築、鉄骨造 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 年築、木造 | 1985年築、鉄骨造 | 1974年築、木造 | 年築、木造 | 1948年築、木造 | 1974年築、木造 | 2024年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 | 2025年築、木造 | 2017年築、木造 |
| 取引価格 |
1,600万円 ・81万円/坪 （25万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積55㎡） |
610万円 ・34万円/坪 （10万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積50㎡） |
650万円 ・48万円/坪 （14万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積35㎡） |
630万円 ・32万円/坪 （9.7万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積35㎡） |
3,300万円 ・136万円/坪 （41万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積60㎡） |
2,200万円 ・91万円/坪 （28万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積60㎡） |
5,000万円 ・174万円/坪 （53万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積60㎡） |
4,700万円 ・172万円/坪 （52万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積65㎡） |
1,200万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積85㎡） |
1,400万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積50㎡） |
1,100万円 ・24万円/坪 （7.3万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積55㎡） |
1,000万円 ・60万円/坪 （18万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積40㎡） |
1,500万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・床面積30㎡ （土地面積60㎡） |
850万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積45㎡） |
4,700万円 ・207万円/坪 （63万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積45㎡） |
840万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積55㎡） |
850万円 ・51万円/坪 （16万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積55㎡） |
850万円 ・80万円/坪 （24万円/m²） ・床面積35㎡ （土地面積55㎡） |
6,000万円 ・198万円/坪 （60万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
7,600万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積125㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
大阪市東成区内の中古戸建て価格を見る
大阪市東成区の駅周辺の価格を見る
今里〔大阪メトロ〕駅（大阪府）の土地、中古マンションを見る
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今里〔大阪メトロ〕駅(大阪府)の中古戸建てに関するFAQ
- Q今里〔大阪メトロ〕駅(大阪府)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
今里〔大阪メトロ〕駅(大阪府)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約86万円/坪となっており、10年前と比べて+50.6％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q今里〔大阪メトロ〕駅(大阪府)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約97万円/坪となり、+13.4%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q今里〔大阪メトロ〕駅(大阪府)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、大阪府大阪市東成区玉津2-4-8（OsakaMetro今里駅から520m、第1種住居地域）が、84万円/坪（27万円/㎡、前年比7.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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