佐賀県上峰町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
佐賀県上峰町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,101万円（10年前比+63.2%）
佐賀県上峰町の中古戸建て価格
- 2,101万円（58万円/坪）
- 10年前比+63.2%（前年比+10.7%）
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 40分
- 平均専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 280.0㎡（84.7坪）
◆佐賀県上峰町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 34万円／坪 |
| 2012年 | 36万円／坪 |
| 2017年 | 31万円／坪 |
| 2022年 | 58万円／坪 |
| 2027年 | 65万円／坪 |
| 2032年 | 72万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
佐賀県上峰町：2,101万円（58万円/坪、10年前比+63.2%）
（参考）佐賀県上峰町のあるエリアの中古戸建て価格は？
佐賀県：1,477万円（41万円/坪、10年前比+21.4%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
佐賀県吉野ケ里町：2,141万円（59万円/坪、10年前比+63.9%）
佐賀県みやき町：1,440万円（41万円/坪、10年前比+24.9%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+44.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+23.7%
- ノーマルシナリオ
2,599万円（72万円/坪、10年間で+23.7%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
佐賀県吉野ケ里町：2,515万円（69万円/坪、10年後は+17.5%）
佐賀県みやき町：1,259万円（36万円/坪、10年後は▲12.5%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆佐賀県上峰町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 52万円／坪 |
| 5年 | 43万円／坪 |
| 10年 | 42万円／坪 |
| 15年 | 24万円／坪 |
| 20年 | 30万円／坪 |
| 25年 | 23万円／坪 |
| 30年 | 25万円／坪 |
| 35年 | 15万円／坪 |
| 40年 | 8.1万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
上峰町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、上峰町はどうなるのだろうか。
◆上峰町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 9,286人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 9,254人 | 99.7 | |
| 2030年 | 9,056人 | 97.5 | |
| 2035年 | 8,829人 | 95.1 | |
| 2040年 | 8,575人 | 92.3 | |
| 2045年 | 8,286人 | 89.2 | |
| 2050年 | 7,991人 | 86.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）佐賀県上峰町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
上峰町：86.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
佐賀県吉野ヶ里町：86.5
佐賀県みやき町：82.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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佐賀県上峰町の中古戸建ての過去の売買事例
佐賀県上峰町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆上峰町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 佐賀県上峰町大字坊所 | 佐賀県上峰町大字坊所 | 佐賀県上峰町大字坊所 | 佐賀県上峰町大字坊所 | 佐賀県上峰町大字坊所 | 佐賀県上峰町大字坊所 | 佐賀県上峰町大字坊所 |
| 最寄駅 | 吉野ケ里公園駅から徒歩29分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 吉野ケ里公園駅から徒歩26分 | 吉野ケ里公園駅から徒歩29分 | 吉野ケ里公園駅から徒歩29分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 1967年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 1990年築、木造 | 2005年築、木造 |
| 取引価格 | 2,200万円 ・30万円/坪 （9.2万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積240㎡） |
2,200万円 ・30万円/坪 （9.2万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積240㎡） |
180万円 ・3.5万円/坪 （1.1万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積170㎡） |
3,000万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積210㎡） |
2,100万円 ・35万円/坪 （11万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積200㎡） |
2,000万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積200㎡） |
1,600万円 ・24万円/坪 （7.3万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積220㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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