和歌山県有田川町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
和歌山県有田川町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、979万円（10年前比▲26.2%）
和歌山県有田川町の中古戸建て価格
- 979万円（29万円/坪）
- 10年前比▲26.2%（前年比▲6.5%）
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 59分
- 平均専有面積 : 110.0㎡（33.3坪）
- 平均土地面積 : 230.0㎡（69.6坪）
◆和歌山県有田川町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 38万円／坪 |
| 2012年 | 40万円／坪 |
| 2017年 | 34万円／坪 |
| 2022年 | 29万円／坪 |
| 2027年 | 29万円／坪 |
| 2032年 | 28万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
和歌山県有田川町：979万円（29万円/坪、10年前比-26.2%）
（参考）和歌山県有田川町のあるエリアの中古戸建て価格は？
和歌山県：935万円（29万円/坪、10年前比▲26.2%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
和歌山県海南市：1,317万円（38万円/坪、10年前比▲5.0%）
和歌山県有田市：891万円（25万円/坪、10年前比▲42.7%）
和歌山県田辺市：1,139万円（34万円/坪、10年前比▲4.3%）
和歌山県紀美野町：1,024万円（29万円/坪、10年前比▲26.2%）
和歌山県かつらぎ町：1,306万円（36万円/坪、10年前比▲31.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲22.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲4.0%
- ノーマルシナリオ
940万円（28万円/坪、10年間で▲4.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
和歌山県海南市：1,305万円（38万円/坪、10年後は▲0.9%）
和歌山県有田市：1,222万円（34万円/坪、10年後は+37.1%）
和歌山県田辺市：1,072万円（32万円/坪、10年後は▲5.9%）
和歌山県紀美野町：740万円（21万円/坪、10年後は▲27.7%）
和歌山県かつらぎ町：828万円（23万円/坪、10年後は▲36.6%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆和歌山県有田川町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 61万円／坪 |
| 5年 | 61万円／坪 |
| 10年 | 37万円／坪 |
| 15年 | 16万円／坪 |
| 20年 | 19万円／坪 |
| 25年 | 11万円／坪 |
| 30年 | 16万円／坪 |
| 35年 | 13万円／坪 |
| 40年 | 14万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
有田川町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、有田川町はどうなるのだろうか。
◆有田川町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 25,258人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 23,976人 | 94.9 | |
| 2030年 | 22,715人 | 89.9 | |
| 2035年 | 21,441人 | 84.9 | |
| 2040年 | 20,174人 | 79.9 | |
| 2045年 | 18,913人 | 74.9 | |
| 2050年 | 17,649人 | 69.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）和歌山県有田川町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
有田川町：69.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
和歌山県海南市：57.9
和歌山県有田市：55.0
和歌山県田辺市：60.6
和歌山県紀美野町：40.8
和歌山県かつらぎ町：53.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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和歌山県有田川町の中古戸建ての過去の売買事例
和歌山県有田川町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆有田川町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 和歌山県有田川町大字明王寺 | 和歌山県有田川町大字徳田 | 和歌山県有田川町大字東丹生図 | 和歌山県有田川町大字金屋 | 和歌山県有田川町大字川口 | 和歌山県有田川町大字久野原 | 和歌山県有田川町大字下津野 | 和歌山県有田川町大字天満 | 和歌山県有田川町大字市場 |
| 最寄駅 | 藤並駅から徒歩5分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 藤並駅から徒歩19分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 近隣商業地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 都市計画区域外 |
| 建物属性 | 2005年築、木造 | 年築、ー | 1990年築、ー | 1985年築、木造 | 年築、木造 | 1989年築、木造 | 2020年築、木造 | 年築、木造 | 年築、木造 |
| 取引価格 | 2,300万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積160㎡） |
7,100万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積300㎡） |
1,100万円 ・5.8万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積630㎡） |
300万円 ・5.8万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積170㎡） |
200万円 ・2.4万円/坪 （0.7万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積270㎡） |
150万円 ・0.8万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積600㎡） |
2,700万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積195㎡） |
1,100万円 ・9.6万円/坪 （2.9万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積380㎡） |
160万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積105㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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