埼玉県新座市石神の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
埼玉県新座市石神の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,658万円（10年前比▲4.0%）
埼玉県新座市石神の中古戸建て価格
- 2,658万円（93万円/坪）
- 10年前比▲4.0%（前年比▲2.1%）
- 平均築年 : 2009年
- 平均駅距離 : 29分
- 平均専有面積 : 95.0㎡（28.7坪）
- 平均土地面積 : 100.0㎡（30.3坪）
◆埼玉県新座市石神の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 102万円／坪 |
| 2012年 | 96万円／坪 |
| 2017年 | 95万円／坪 |
| 2022年 | 93万円／坪 |
| 2027年 | 89万円／坪 |
| 2032年 | 85万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
埼玉県新座市石神：2,658万円（93万円/坪、10年前比-4.0%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
埼玉県所沢市：3,012万円（105万円/坪、10年前比+10.4%）
埼玉県朝霞市：4,053万円（141万円/坪、10年前比+16.2%）
埼玉県志木市：3,232万円（113万円/坪、10年前比+11.3%）
埼玉県三芳町：2,672万円（93万円/坪、10年前比+14.0%）
東京都練馬区：5,645万円（196万円/坪、10年前比+19.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲8.5%
- ノーマルシナリオ
2,433万円（85万円/坪、10年間で▲8.5%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
埼玉県所沢市：3,328万円（116万円/坪、10年後は+10.5%）
埼玉県朝霞市：4,830万円（168万円/坪、10年後は+19.2%）
埼玉県志木市：3,298万円（115万円/坪、10年後は+2.0%）
埼玉県三芳町：2,499万円（87万円/坪、10年後は▲6.5%）
東京都練馬区：5,592万円（195万円/坪、10年後は▲0.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+4.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
新座市内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆埼玉県新座市石神の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 106万円／坪 |
| 5年 | 106万円／坪 |
| 10年 | 83万円／坪 |
| 15年 | 77万円／坪 |
| 20年 | 61万円／坪 |
| 25年 | 64万円／坪 |
| 30年 | 58万円／坪 |
| 35年 | 64万円／坪 |
| 40年 | 44万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆新座市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 新座市-1 | 新座市-2 | 新座市-4 | 新座市-5 | 新座市-6 | 新座市-7 | 新座市-8 | 新座市-9 | 新座市-10 | 新座市-11 | 新座市-12 | 新座市-13 | 新座市-14 | 新座市-15 | 新座市-16 | 新座市-17 | 新座市-18 | 新座市-19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県新座市野火止6-23-31 | 埼玉県新座市栗原5-15-2 | 埼玉県新座市野火止1-12-14 | 埼玉県新座市栄3-6-2 | 埼玉県新座市東北2-7-6 | 埼玉県新座市片山2-11-16 | 埼玉県新座市石神1-7-11 | 埼玉県新座市野寺2-4-27 | 埼玉県新座市野火止3-8-8 | 埼玉県新座市馬場3-9-49 | 埼玉県新座市池田4-4-8 | 埼玉県新座市北野2-10-23 | 埼玉県新座市新堀1-14-36 | 埼玉県新座市新座1-13-14 | 埼玉県新座市東1-4-13 | 埼玉県新座市野火止6-5-10 | 埼玉県新座市栗原2-4-40 | 埼玉県新座市大和田1-28-21 |
| 最寄り駅 | 志木駅から1900m | ひばりケ丘駅から650m | 新座駅から1700m | 大泉学園駅から3300m | 志木駅から800m | 大泉学園駅から3100m | 東久留米駅から2200m | ひばりケ丘駅から2200m | 新座駅から1000m | 朝霞台駅から4800m | 大泉学園駅から3000m | 志木駅から1600m | 清瀬駅から1200m | 志木駅から1600m | 志木駅から1400m | 新座駅から770m | ひばりケ丘駅から1500m | 新座駅から1100m |
| 土地面積 | 102㎡ | 100㎡ | 101㎡ | 198㎡ | 162㎡ | 102㎡ | 105㎡ | 99㎡ | 103㎡ | 123㎡ | 103㎡ | 100㎡ | 105㎡ | 100㎡ | 117㎡ | 120㎡ | 100㎡ | 113㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 64万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+2.5% |
89万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+3.2% |
55万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+2.3% |
59万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+2.1% |
107万円/坪 （35万円/㎡） 前年比+3.6% |
51万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.1% |
48万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+2.0% |
51万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+2.5% |
60万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+2.6% |
41万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+1.5% |
47万円/坪 （15万円/㎡） 前年比−% |
77万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+2.9% |
65万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+2.4% |
63万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+2.0% |
75万円/坪 （24万円/㎡） 前年比+3.0% |
76万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+3.3% |
58万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+2.7% |
58万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+2.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
新座市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、新座市はどうなるのだろうか。
◆新座市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 166,017人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 167,343人 | 100.8 | |
| 2030年 | 167,176人 | 100.7 | |
| 2035年 | 166,326人 | 100.2 | |
| 2040年 | 165,193人 | 99.5 | |
| 2045年 | 164,112人 | 98.9 | |
| 2050年 | 162,926人 | 98.1 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）埼玉県新座市石神のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
新座市：98.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
埼玉県所沢市：89.9
埼玉県朝霞市：104.2
埼玉県志木市：101.7
埼玉県三芳町：88.7
東京都練馬区：100.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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埼玉県新座市石神の中古戸建ての過去の売買事例
埼玉県新座市石神付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆新座市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市片山 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市片山 | 埼玉県新座市野寺 | 埼玉県新座市栄 | 埼玉県新座市北野 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市馬場 | 埼玉県新座市東北 | 埼玉県新座市新堀 | 埼玉県新座市栄 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市新座 | 埼玉県新座市新座 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市石神 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市栗原 | 埼玉県新座市片山 |
| 最寄駅 | ひばりケ丘駅から徒歩10分 | 大泉学園駅から徒歩ー分 | ひばりケ丘駅から徒歩13分 | 大泉学園駅から徒歩ー分 | ひばりケ丘駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 志木駅から徒歩15分 | ひばりケ丘駅から徒歩15分 | ひばりケ丘駅から徒歩ー分 | 志木駅から徒歩10分 | 清瀬駅から徒歩8分 | ー駅から徒歩ー分 | ひばりケ丘駅から徒歩15分 | 柳瀬川駅から徒歩24分 | 柳瀬川駅から徒歩20分 | ひばりケ丘駅から徒歩25分 | ひばりケ丘駅から徒歩25分 | ひばりケ丘駅から徒歩20分 | ひばりケ丘駅から徒歩20分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 建物属性 | 1997年築、木造 | 2023年築、木造 | 1988年築、木造 | 2023年築、木造 | 2021年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 1983年築、鉄骨造 | 2004年築、木造 | 1989年築、木造 | 1988年築、木造 | 1973年築、木造 | 1987年築、鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 1988年築、木造 | 1996年築、木造 | 1990年築、木造 | 1965年築、木造 | 2023年築、木造 |
| 取引価格 | 5,000万円 ・94万円/坪 （29万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積175㎡） |
4,200万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積105㎡） |
4,200万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積140㎡） |
4,100万円 ・129万円/坪 （39万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積105㎡） |
3,800万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積100㎡） |
3,400万円 ・118万円/坪 （36万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積95㎡） |
3,200万円 ・211万円/坪 （64万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積50㎡） |
2,900万円 ・106万円/坪 （32万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積90㎡） |
2,400万円 ・79万円/坪 （24万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
1,700万円 ・125万円/坪 （38万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積45㎡） |
660万円 ・55万円/坪 （17万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積40㎡） |
350万円 ・26万円/坪 （7.8万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積45㎡） |
7,200万円 ・198万円/坪 （60万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積120㎡） |
4,700万円 ・155万円/坪 （47万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
4,300万円 ・135万円/坪 （41万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積105㎡） |
1,900万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積80㎡） |
1,600万円 ・56万円/坪 （17万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積95㎡） |
1,400万円 ・84万円/坪 （26万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積55㎡） |
950万円 ・57万円/坪 （17万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積55㎡） |
4,000万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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