富加駅（岐阜県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
富加駅（岐阜県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,402万円（10年前比▲13.5%）
富加駅（岐阜県）の中古戸建て価格
- 1,402万円（37万円/坪）
- 10年前比▲13.5%（前年比▲2.1%）
- 平均築年 : 1992年
- 平均駅距離 : 17分
- 平均専有面積 : 125.0㎡（37.8坪）
- 平均土地面積 : 350.0㎡（105.9坪）
◆富加駅の中古戸建て価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 42万円／坪 |
| 2012年 | 43万円／坪 |
| 2017年 | 41万円／坪 |
| 2022年 | 37万円／坪 |
| 2027年 | 33万円／坪 |
| 2032年 | 29万円／坪 |
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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■現在の中古戸建て価格
富加駅：1,402万円（37万円/坪、10年前比-13.5%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
岐阜県関市：988万円（26万円/坪、10年前比▲24.9%）
岐阜県美濃加茂市：2,051万円（59万円/坪、10年前比+19.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲2.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲21.7%
- ノーマルシナリオ
1,097万円（29万円/坪、10年間で▲21.7%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
岐阜県関市：1,016万円（27万円/坪、10年後は+2.8%）
岐阜県美濃加茂市：2,207万円（64万円/坪、10年後は+7.6%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+5.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆富加駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
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| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 58万円／坪 |
| 5年 | 35万円／坪 |
| 10年 | 35万円／坪 |
| 15年 | 20万円／坪 |
| 20年 | 26万円／坪 |
| 25年 | 27万円／坪 |
| 30年 | 16万円／坪 |
| 35年 | 11万円／坪 |
| 40年 | 3.2万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
富加駅がある富加町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、富加駅を含む、富加町はどうなるのだろうか。
◆富加町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 5,626人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 5,443人 | 96.7 | |
| 2030年 | 5,255人 | 93.4 | |
| 2035年 | 5,051人 | 89.8 | |
| 2040年 | 4,843人 | 86.1 | |
| 2045年 | 4,628人 | 82.3 | |
| 2050年 | 4,422人 | 78.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）富加駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
富加町：78.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
岐阜県関市：69.7
岐阜県美濃加茂市：95.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年10月調査 |
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富加駅の中古戸建ての過去の売買事例
富加駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆富加町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 岐阜県富加町羽生 | 岐阜県富加町大平賀 |
| 最寄駅 | 富加駅から徒歩15分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 年築、木造 | 1996年築、鉄骨造 |
| 取引価格 | 2,000万円 ・28万円/坪 （8.3万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積240㎡） |
3,400万円 ・10万円/坪 （3.1万円/m²） ・床面積360㎡ （土地面積1100㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
富加駅(岐阜県)の中古戸建てに関するFAQ
- Q富加駅(岐阜県)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
富加駅(岐阜県)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約37万円/坪となっており、10年前と比べて▲13.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q富加駅(岐阜県)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約29万円/坪となり、▲21.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2022年を基準年（現在価格）として、2009年〜2022年までの価格推移を状態空間モデルで学習。将来推計データ（人口、GDPなど）を変数として2032年までの価格を予測している。「グッドシナリオ」では人口とGDPが1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授・東京大学空間情報科学センター客員研究員）と協力して作成した独自データである。
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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