長野県中野市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
長野県中野市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,029万円（10年前比▲15.9%）
長野県中野市の中古戸建て価格
- 1,029万円（26万円/坪）
- 10年前比▲15.9%（前年比▲3.7%）
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 20分
- 平均専有面積 : 130.0㎡（39.3坪）
- 平均土地面積 : 260.0㎡（78.7坪）
◆長野県中野市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 37万円／坪 |
| 2012年 | 31万円／坪 |
| 2017年 | 29万円／坪 |
| 2022年 | 26万円／坪 |
| 2027年 | 26万円／坪 |
| 2032年 | 25万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
長野県中野市：1,029万円（26万円/坪、10年前比-15.9%）
（参考）長野県中野市のあるエリアの中古戸建て価格は？
長野県：1,508万円（42万円/坪、10年前比+3.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
長野県長野市：2,466万円（71万円/坪、10年前比+29.6%）
長野県飯山市：1,085万円（21万円/坪、10年前比▲18.9%）
長野県小布施町：3,192万円（88万円/坪、10年前比+148.9%）
長野県高山村：497万円（14万円/坪、10年前比▲49.5%）
長野県山ノ内町：415万円（11万円/坪、10年前比+0.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲3.5%
- ノーマルシナリオ
993万円（25万円/坪、10年間で▲3.5%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
長野県長野市：2,570万円（74万円/坪、10年後は+4.2%）
長野県飯山市：2,274万円（44万円/坪、10年後は+109.6%）
長野県小布施町：1,622万円（45万円/坪、10年後は▲49.2%）
長野県高山村：422万円（12万円/坪、10年後は▲15.1%）
長野県山ノ内町：368万円（9.7万円/坪、10年後は▲11.3%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆長野県中野市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 69万円／坪 |
| 5年 | 52万円／坪 |
| 10年 | 32万円／坪 |
| 15年 | 25万円／坪 |
| 20年 | 19万円／坪 |
| 25年 | 24万円／坪 |
| 30年 | 18万円／坪 |
| 35年 | 15万円／坪 |
| 40年 | 8.1万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆中野市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 中野市-1 | 中野市-2 | 中野市-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県中野市諏訪町2-19 | 長野県中野市大字中野字霊閑寺2071番8 | 長野県中野市大字吉田字柿ノ木761番1 |
| 最寄り駅 | 信州中野駅から1300m | 中野松川駅から550m | 信州中野駅から1300m |
| 土地面積 | 211㎡ | 185㎡ | 149㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 11万円/坪 （3.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
9.7万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
10万円/坪 （3.4万円/㎡） 前年比▲0.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
中野市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、中野市はどうなるのだろうか。
◆中野市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 42,338人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 40,487人 | 95.6 | |
| 2030年 | 38,452人 | 90.8 | |
| 2035年 | 36,351人 | 85.9 | |
| 2040年 | 34,149人 | 80.7 | |
| 2045年 | 31,853人 | 75.2 | |
| 2050年 | 29,506人 | 69.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）長野県中野市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
中野市：69.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
長野県長野市：81.6
長野県飯山市：53.2
長野県小布施町：75.7
長野県高山村：59.7
長野県山ノ内町：49.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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長野県中野市の中古戸建ての過去の売買事例
長野県中野市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆中野市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県中野市三好町 | 長野県中野市大字中野 | 長野県中野市大字中野 | 長野県中野市中央 | 長野県中野市大字一本木 | 長野県中野市大字上今井 | 長野県中野市大字吉田 | 長野県中野市東山 | 長野県中野市大字西条 | 長野県中野市大字更科 | 長野県中野市中央 | 長野県中野市中央 | 長野県中野市大字中野 | 長野県中野市大字江部 | 長野県中野市大字岩船 | 長野県中野市大字若宮 | 長野県中野市大字岩船 | 長野県中野市大字七瀬 | 長野県中野市大字中野 | 長野県中野市大字越 |
| 最寄駅 | 信州中野駅から徒歩13分 | 中野松川駅から徒歩5分 | 中野松川駅から徒歩5分 | 信州中野駅から徒歩10分 | 中野松川駅から徒歩9分 | 上今井駅から徒歩4分 | 信州中野駅から徒歩19分 | 信州中野駅から徒歩20分 | 信州中野駅から徒歩18分 | 信州中野駅から徒歩20分 | 信州中野駅から徒歩9分 | 信州中野駅から徒歩9分 | 中野松川駅から徒歩3分 | 信州中野駅から徒歩24分 | 信州中野駅から徒歩14分 | 中野松川駅から徒歩15分 | 信州中野駅から徒歩13分 | ー駅から徒歩ー分 | 中野松川駅から徒歩3分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種低層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 1964年築、木造 | 2002年築、木造 | 2002年築、木造 | 年築、木造 | 1980年築、木造 | 1981年築、木造 | 2024年築、木造 | 1978年築、木造 | 1986年築、木造 | 1983年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 年築、木造 | 年築、ー | 2015年築、木造 | 1985年築、木造 | 2015年築、木造 | 1993年築、木造 | 年築、木造 | 2012年築、軽量鉄骨造 |
| 取引価格 | 1,400万円 ・8.3万円/坪 （2.5万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積560㎡） |
2,300万円 ・15万円/坪 （4.4万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積520㎡） |
1,200万円 ・18万円/坪 （5.5万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積220㎡） |
400万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積95㎡） |
1,100万円 ・15万円/坪 （4.6万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積240㎡） |
670万円 ・3.9万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積240㎡ （土地面積560㎡） |
3,000万円 ・50万円/坪 （15万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積200㎡） |
800万円 ・8.0万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積330㎡） |
700万円 ・9.6万円/坪 （2.9万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積240㎡） |
600万円 ・7.1万円/坪 （2.2万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積280㎡） |
2,900万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積210㎡） |
2,600万円 ・34万円/坪 （10万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積250㎡） |
1,000万円 ・10万円/坪 （3.0万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積330㎡） |
3,100万円 ・38万円/坪 （12万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積270㎡） |
2,700万円 ・42万円/坪 （13万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積210㎡） |
1,900万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積560㎡） |
1,900万円 ・30万円/坪 （9.1万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積210㎡） |
500万円 ・7.5万円/坪 （2.3万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積220㎡） |
200万円 ・3.9万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積170㎡ （土地面積170㎡） |
1,900万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積530㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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