長野県伊那市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
長野県伊那市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,104万円（10年前比▲0.5%）
長野県伊那市の中古戸建て価格
- 1,104万円（28万円/坪）
- 10年前比▲0.5%（前年比+2.7%）
- 平均築年 : 1989年
- 平均駅距離 : 32分
- 平均専有面積 : 130.0㎡（39.3坪）
- 平均土地面積 : 350.0㎡（105.9坪）
◆長野県伊那市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 25万円／坪 |
| 2012年 | 28万円／坪 |
| 2017年 | 21万円／坪 |
| 2022年 | 28万円／坪 |
| 2027年 | 24万円／坪 |
| 2032年 | 20万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
長野県伊那市：1,104万円（28万円/坪、10年前比-0.5%）
（参考）長野県伊那市のあるエリアの中古戸建て価格は？
長野県：1,508万円（42万円/坪、10年前比+3.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
長野県諏訪市：1,310万円（35万円/坪、10年前比▲1.0%）
長野県駒ケ根市：922万円（24万円/坪、10年前比▲34.0%）
長野県茅野市：1,425万円（39万円/坪、10年前比+10.3%）
長野県塩尻市：1,528万円（42万円/坪、10年前比+3.5%）
長野県富士見町：843万円（27万円/坪、10年前比▲15.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲7.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲29.1%
- ノーマルシナリオ
783万円（20万円/坪、10年間で▲29.1%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
長野県諏訪市：1,628万円（43万円/坪、10年後は+24.3%）
長野県駒ケ根市：354万円（9.4万円/坪、10年後は▲61.6%）
長野県茅野市：2,035万円（56万円/坪、10年後は+42.8%）
長野県塩尻市：1,424万円（39万円/坪、10年後は▲6.8%）
長野県富士見町：598万円（19万円/坪、10年後は▲29.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆長野県伊那市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 58万円／坪 |
| 5年 | 38万円／坪 |
| 10年 | 28万円／坪 |
| 15年 | 26万円／坪 |
| 20年 | 23万円／坪 |
| 25年 | 16万円／坪 |
| 30年 | 16万円／坪 |
| 35年 | 15万円／坪 |
| 40年 | 9.7万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆伊那市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 伊那市-1 | 伊那市-2 | 伊那市-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県伊那市高遠町西高遠259番3 | 長野県伊那市山寺2400番5 | 長野県伊那市上新田2172番7 |
| 最寄り駅 | 伊那市駅から9400m | 伊那北駅から950m | 伊那市駅から1400m |
| 土地面積 | 168㎡ | 264㎡ | 214㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 3.6万円/坪 （1.2万円/㎡） 前年比▲1.7% |
7.9万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比▲0.8% |
9.0万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲0.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
伊那市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、伊那市はどうなるのだろうか。
◆伊那市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 66,125人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 62,912人 | 95.1 | |
| 2030年 | 60,392人 | 91.3 | |
| 2035年 | 57,920人 | 87.6 | |
| 2040年 | 55,393人 | 83.8 | |
| 2045年 | 52,841人 | 79.9 | |
| 2050年 | 50,175人 | 75.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）長野県伊那市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
伊那市：75.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
長野県諏訪市：75.7
長野県駒ヶ根市：78.5
長野県茅野市：82.9
長野県塩尻市：85.4
長野県富士見町：75.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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長野県伊那市の中古戸建ての過去の売買事例
長野県伊那市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆伊那市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県伊那市中央 | 長野県伊那市荒井 | 長野県伊那市日影 | 長野県伊那市西町 | 長野県伊那市境 | 長野県伊那市中央 | 長野県伊那市下新田 | 長野県伊那市高遠町山室 | 長野県伊那市美篶 | 長野県伊那市荒井 | 長野県伊那市上牧 | 長野県伊那市美原 | 長野県伊那市東春近 | 長野県伊那市美篶 | 長野県伊那市高遠町長藤 | 長野県伊那市西箕輪 | 長野県伊那市坂下 | 長野県伊那市長谷中尾 | 長野県伊那市西町 | 長野県伊那市美原 |
| 最寄駅 | 伊那北駅から徒歩14分 | 伊那市駅から徒歩13分 | ー駅から徒歩ー分 | 伊那市駅から徒歩8分 | 伊那市駅から徒歩20分 | 伊那北駅から徒歩18分 | 伊那市駅から徒歩23分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 伊那市駅から徒歩19分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 伊那市駅から徒歩18分 | ー駅から徒歩ー分 | 伊那市駅から徒歩24分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 準工業地域 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種低層住居専用地域 | 都市計画区域外 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 1974年築、軽量鉄骨造 | 1964年築、木造 | 2003年築、RC | 1974年築、鉄骨造 | 2024年築、軽量鉄骨造 | 2006年築、木造 | 1988年築、木造 | 1978年築、木造 | 2024年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1985年築、軽量鉄骨造 | 1969年築、木造 | 1988年築、木造 | 1956年築、ー | 1974年築、ー | 1964年築、木造 | 1965年築、木造 | 2023年築、軽量鉄骨造 | 1985年築、軽量鉄骨造 |
| 取引価格 | 840万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積240㎡ （土地面積930㎡） |
120万円 ・2.4万円/坪 （0.7万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積165㎡） |
8,000万円 ・26万円/坪 （8.0万円/m²） ・床面積530㎡ （土地面積1000㎡） |
400万円 ・4.3万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積390㎡ （土地面積310㎡） |
3,900万円 ・56万円/坪 （17万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積230㎡） |
1,500万円 ・12万円/坪 （3.5万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積430㎡） |
1,900万円 ・17万円/坪 （5.1万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積370㎡） |
100万円 ・0.6万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積570㎡） |
4,000万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積360㎡） |
3,100万円 ・29万円/坪 （8.8万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積350㎡） |
2,800万円 ・27万円/坪 （8.2万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積340㎡） |
1,000万円 ・11万円/坪 （3.5万円/m²） ・床面積220㎡ （土地面積290㎡） |
1,000万円 ・3.0万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積350㎡ （土地面積1100㎡） |
700万円 ・4.8万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積480㎡） |
98万円 ・0.8万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積420㎡） |
80万円 ・0.6万円/坪 （0.2万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積470㎡） |
84万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積140㎡） |
50万円 ・0.3万円/坪 （0.1万円/m²） ・床面積340㎡ （土地面積640㎡） |
4,300万円 ・30万円/坪 （9.2万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積470㎡） |
1,800万円 ・21万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積220㎡ （土地面積290㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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