兵庫県三木市与呂木の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県三木市与呂木の土地の価格・相場は？
現在の価格は、9.8万円／坪（10年前比+4.9%）
兵庫県三木市与呂木の土地価格
- 796万円（9.8万円/坪）
- 10年前比+4.9%（前年比▲0.8%）
- 駅距離 : 21.0分
- 平均土地面積 : 267.8㎡（81.0坪）
◆兵庫県三木市与呂木の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 11万円／坪 |
| 2014年 | 9.4万円／坪 |
| 2019年 | 9.3万円／坪 |
| 2024年 | 9.8万円／坪 |
| 2029年 | 9.5万円／坪 |
| 2034年 | 9.1万円／坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県三木市与呂木：796万円（9.8万円/坪、10年前比+4.9%）
（参考）周囲の土地価格は？
兵庫県神戸市北区：1,495万円（23万円/坪、10年前比+10.3%）
兵庫県神戸市西区：1,601万円（24万円/坪、10年前比+9.2%）
兵庫県加古川市：1,860万円（33万円/坪、10年前比+14.4%）
兵庫県小野市：1,086万円（14万円/坪、10年前比+7.2%）
兵庫県三田市：1,866万円（28万円/坪、10年前比+19.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲7.6%
- ノーマルシナリオ
735万円（9.1万円/坪、10年間で▲7.6%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
兵庫県神戸市北区：1,412万円（21万円/坪、10年後は▲5.6%）
兵庫県神戸市西区：1,494万円（23万円/坪、10年後は▲6.7%）
兵庫県加古川市：1,712万円（30万円/坪、10年後は▲8.0%）
兵庫県小野市：1,065万円（14万円/坪、10年後は▲2.0%）
兵庫県三田市：1,550万円（24万円/坪、10年後は▲16.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県三木市与呂木における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県三木市与呂木の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 12万円／坪 |
| 5分 | 11万円／坪 |
| 10分 | 11万円／坪 |
| 15分 | 10万円／坪 |
| 20分 | 9.4万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆三木市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 三木市-1 | 三木市-2 | 三木市-3 | 三木市-4 | 三木市-6 | 三木市-9 | 三木市-11 | 三木市-12 | 三木市-13 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県三木市大村字谷後831番1《地番》 | 兵庫県三木市志染町西自由が丘1丁目757番《地番》 | 兵庫県三木市志染町青山3丁目6番13《地番》 | 兵庫県三木市別所町朝日ケ丘字愛宕1番70《地番》 | 兵庫県三木市末広1-12-24 | 兵庫県三木市吉川町前田字上馬場1014番1《地番》 | 兵庫県三木市志染町吉田字北垣内951番《地番》 | 兵庫県三木市志染町広野4丁目335番《地番》 | 兵庫県三木市別所町石野字上貝地584番2外《地番》 |
| 最寄り駅 | 大村駅から200m | 志染駅から500m | 緑が丘駅から2400m | 三木駅から2500m | 三木駅から280m | 三田駅から13000m | 恵比須駅から1400m | 志染駅から1400m | 厄神駅から3600m |
| 土地面積 | 474㎡ | 171㎡ | 235㎡ | 196㎡ | 132㎡ | 277㎡ | 509㎡ | 811㎡ | 402㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | ||||
| 取引価格 | 10万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
14万円/坪 （4.2万円/㎡） 前年比+1.7% |
18万円/坪 （5.4万円/㎡） 前年比+2.1% |
8.3万円/坪 （2.5万円/㎡） 前年比▲0.4% |
18万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比+1.1% |
3.8万円/坪 （1.1万円/㎡） 前年比▲0.9% |
4.7万円/坪 （1.4万円/㎡） 前年比▲0.7% |
4.9万円/坪 （1.5万円/㎡） 前年比▲0.7% |
4.8万円/坪 （1.5万円/㎡） 前年比▲0.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
三木市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、三木市はどうなるのだろうか。
◆三木市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 75,294人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 71,547人 | 95.0 | |
| 2030年 | 67,214人 | 89.3 | |
| 2035年 | 62,581人 | 83.1 | |
| 2040年 | 57,780人 | 76.7 | |
| 2045年 | 53,067人 | 70.5 | |
| 2050年 | 48,639人 | 64.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県三木市与呂木のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
三木市：64.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県神戸市北区：70.4
兵庫県神戸市西区：71.8
兵庫県加古川市：77.2
兵庫県小野市：75.5
兵庫県三田市：70.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
兵庫県三木市与呂木の土地の過去の売買事例
兵庫県三木市与呂木付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆三木市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県三木市平田 | 兵庫県三木市志染町西自由が丘 | 兵庫県三木市大村 | 兵庫県三木市大塚 | 兵庫県三木市自由が丘本町 | 兵庫県三木市大村 | 兵庫県三木市平田 | 兵庫県三木市自由が丘本町 | 兵庫県三木市緑が丘町西 | 兵庫県三木市緑が丘町東 | 兵庫県三木市志染町中自由が丘 | 兵庫県三木市緑が丘町西 | 兵庫県三木市志染町西自由が丘 | 兵庫県三木市志染町東自由が丘 | 兵庫県三木市大塚 | 兵庫県三木市緑が丘町西 | 兵庫県三木市志染町青山 | 兵庫県三木市志染町西自由が丘 | 兵庫県三木市宿原 | 兵庫県三木市大塚 |
| 最寄駅 | 三木（神戸電鉄）駅から徒歩12分 | 志染駅から徒歩5分 | 大村（兵庫）駅から徒歩6分 | 三木上の丸駅から徒歩13分 | 志染駅から徒歩14分 | 大村（兵庫）駅から徒歩8分 | 大村（兵庫）駅から徒歩10分 | 志染駅から徒歩10分 | 緑が丘（兵庫）駅から徒歩18分 | 緑が丘（兵庫）駅から徒歩18分 | 志染駅から徒歩14分 | 緑が丘（兵庫）駅から徒歩21分 | 志染駅から徒歩5分 | 志染駅から徒歩18分 | 恵比須駅から徒歩11分 | 緑が丘（兵庫）駅から徒歩16分 | 緑が丘（兵庫）駅から徒歩21分 | 志染駅から徒歩4分 | 恵比須駅から徒歩8分 | 恵比須駅から徒歩12分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 土地属性 | 間口17m、ほぼ台形 | 間口7m、ほぼ長方形 | 間口10m、ほぼ台形 | 間口16m、ほぼ台形 | 間口16.2m、ほぼ整形 | 間口13.6m、ほぼ台形 | 間口19.8m、ほぼ整形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口11.5m、ほぼ長方形 | 間口13.2m、ほぼ整形 | 間口17m、ほぼ台形 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口9m、ほぼ長方形 | 間口13m、ほぼ台形 | 間口15m、ほぼ台形 | 間口10.5m、ほぼ長方形 | 間口16m、ほぼ整形 | 間口10.1m、ほぼ整形 | 間口13.4m、ほぼ整形 | 間口10.5m、ほぼ整形 |
| 取引価格 |
700万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・土地面積65㎡ |
770万円 ・22万円/坪 （6.7万円/m²） ・土地面積115㎡ |
400万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・土地面積110㎡ |
930万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・土地面積270㎡ |
820万円 ・9.3万円/坪 （2.8万円/m²） ・土地面積290㎡ |
500万円 ・12万円/坪 （3.6万円/m²） ・土地面積140㎡ |
5,600万円 ・32万円/坪 （9.8万円/m²） ・土地面積570㎡ |
200万円 ・3.8万円/坪 （1.1万円/m²） ・土地面積175㎡ |
1,500万円 ・25万円/坪 （7.5万円/m²） ・土地面積200㎡ |
1,000万円 ・14万円/坪 （4.3万円/m²） ・土地面積230㎡ |
1,100万円 ・19万円/坪 （5.6万円/m²） ・土地面積195㎡ |
1,200万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・土地面積195㎡ |
1,400万円 ・24万円/坪 （7.4万円/m²） ・土地面積190㎡ |
450万円 ・5.7万円/坪 （1.7万円/m²） ・土地面積260㎡ |
1,900万円 ・18万円/坪 （5.4万円/m²） ・土地面積350㎡ |
1,300万円 ・25万円/坪 （7.4万円/m²） ・土地面積175㎡ |
2,200万円 ・24万円/坪 （7.3万円/m²） ・土地面積300㎡ |
1,400万円 ・27万円/坪 （8.2万円/m²） ・土地面積170㎡ |
900万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・土地面積230㎡ |
1,100万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・土地面積160㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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兵庫県三木市与呂木の土地に関するFAQ
- Q兵庫県三木市与呂木の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県三木市与呂木の土地価格は、現在の平均価格が約9.8万円/坪となっており、10年前と比べて+4.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県三木市与呂木の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約9.1万円/坪となり、▲7.6%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県三木市与呂木の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県三木市大村字谷後831番1《地番》（大村駅から200m、第1種住居地域）が、9.7万円/坪（3.2万円/㎡、前年比0.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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